정부가 ‘2·4 주택 공급 대책’을 통해 오는 2025년까지 서울 도심에 32만 3,000가구를 공급하겠다고 밝힌 가운데 실현 가능성에 의문을 제기하는 지적이 커지고 있다. 역세권·준공업지역·저층 주거지 등을 대상으로 한 ‘도심 공공 주택 복합 사업’을 주도할 부동산 디벨로퍼조차 냉당한 반응을 보이고 있는 것이다. 도심 공공 주택 복합업으로 예정된 물량은 서울에서만 11만 7,000여 가구에 이른다. 서울 물량(32만 3,000가구)의 36% 규모이며 공공 직접 시행 정비 사업을 통해 공급되는 물량(9만 3,000가구)보다 많다. 도심 공공 주택 복합 사업은 민간이 단독으로 하는 것은 불가능하다,
변창흠 국토교통부 장관은 디벨로퍼들이 토지 소유주 또는 사업 제안자로서 적극적으로 참여하면 정부가 이를 검토해 도심 고밀 개발을 적극 돕겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 디벨로퍼들은 용적률을 아무리 올려주더라도 공공 주도 방식이라면 참여하기 곤란하다는 견해가 대부분이다.
◇부동산 디벨로퍼 반응 보니=7일 디벨로퍼 업계에 따르면 다수의 디벨로퍼들이 정부의 2·4 공급 대책과 관련 참여를 유보하겠다는 입장이다. 도심 공공 주택 복합 사업에 참여하면 용적률 상향, 건축 규제 완화 등 각종 매력적인 조건이 주어짐에도 불구하고 사업의 주도권을 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 가져가는 것을 기피하는 분위기가 역력하다.
한 대형 디벨로퍼 대표는 서울경제와의 통화에서 “용적률을 올려주는 것은 매력적인 조건인데 공공 기관에 모든 의사결정을 맡겨야 하는 게 불편하다”며 “대부분 디벨로퍼들이 개발과 관련 나름의 노하우를 보유하고 있는데 공공이 이보다 더 잘할 것으로 생각하지 않는다”고 언급했다.
또 다른 대형 디벨로퍼 임원은 “용적률을 올려준다는 것 외에 세부적인 사항들이 아직 나오지 않았고 성공 사례도 아직 없는 만큼 적극적으로 뛰어들 분위기는 아니다”라면서 “개발 사업과 관련해서는 세부적으로 풀어가야 할 것들이 너무나 많은데 LH 등 공공이 이를 얼마나 잘 해결할지 미지수여서 전반적으로는 관망 분위기”라고 말했다.
디벨로퍼들은 현재 도심에 주유소·호텔 등 다수의 유휴 부지를 보유하고 있다. 일부 토지는 즉시 개발도 가능하다. 이들은 개발을 위해 확보해놓은 토지를 현재 주차장, 모델하우스 임대 등으로 단기 활용하고 있다. 지난 2019년 민간 택지 분양가상한제가 시행되자 개발에 따른 이익이 발생하지 않는다며 사업을 대부분 미뤄놓은 것이다. 시장 관계자들은 정부의 2·4 공급 대책의 속도감을 높이려면 유휴 부지를 다수 보유한 디벨로퍼 주도의 사업도 검토할 필요가 있다고 지적한다.
◇민간 참여에 너무 의존한 공급 대책=이번 공급 대책은 디벨로퍼뿐 아니라 민간 참여 여부에 따라 좌우되는 물량이 상당하다. 정부는 서울에서만 32만 3,000가구를 공급한다는 계획이다. 이 가운데 85.1%인 27만 5,000가구는 공공 직접 시행 정비 사업(9만 3,000가구), 도심 공공 주택 복합 사업(11만 7,000가구), 소규모 정비 사업(6만 2,000가구) 등 디벨로퍼나 주민 동의가 필요한 사업으로 공급된다. 민간의 적극적인 참여 없이는 불가능한 방안인 셈이다. 개발 사업을 위한 주민 동의율을 3분의 2로 낮췄다지만 재산권이 달린 문제여서 뜻을 모은다는 게 쉽지 않은 일이다.
실제 공공 주도 정비 사업의 성적표는 좋지 않은 편이다. 정부가 적극적으로 추진 중인 공공재개발·재건축 사업도 어려움을 겪고 있는 형국이다. 공공재개발의 경우 시범 단지 8곳을 선정했으나 정부의 인센티브가 사업성 확보에 충분하지 않다는 반발이 나오고 있다. 공공재건축은 아직 참여 의사를 밝힌 사업지가 없다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 목표 공급량은 민간이 어떻게 하느냐에 달려 있어 변동성이 크다”며 “개발 이익의 상당 부분은 물론 분양가 책정, 마감재, 설계, 기부 채납 등에 대한 결정권을 공공에 넘겨야 하는 방법을 (민간이) 선택할지 의문”이라고 말했디./강동효 기자 kdhyo@sedaily.com
/강동효 기자 kdhyo@sedaily.com
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