무주택 서민들의 내 집 마련 문턱이 더 높아진다. 19일부터 입주자모집공고를 내는 분양가상한제 아파트에는 의무 거주기간이 부여되는데다 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 개편으로 분양가격이 시세의 90%까지 오를 수 있어서다. 대출 규제는 더 세지는 상황 속 결국 현금 부자만 유리해진다는 지적이 나오는 이유다.
정부에 따르면 오는 19일부터 입주자모집을 신청하는 분양가 상한제 주택의 경우 입주 시 전·월세를 놓을 수 없다. 지난 16일 국무회의에서 분양가 상한제를 적용받은 단지를 분양받은 경우 2~5년간 집주인의 직접 거주하도록 강제하는 내용을 골자로 하는 주택법 시행령 개정안을 통과시켰기 때문이다. 이를 위반하면 징역 1년 또는 1,000만원 이하의 벌금이 부과된다.
분양가 전액을 마련하기 힘든 수분양자의 경우 분양받은 집을 한 두 차례 전세를 놓아 분양 잔금을 마련하고 이후 모은 현금과 주택담보대출을 통해 직접 입주하는 방식을 애용했다. 이 같은 방법이 정부 규제로 원천봉쇄되면서 분양금을 입주 즉시 조달할 수 있는 ‘현금 부자’만이 청약시장에 남게 되리라는 우려가 커진다.
배경에는 정부의 주택담보대출 규제가 있다. 현재 규제지역에서 분양가가 9억원을 초과하는 경우 중도금 대출을 받을 수 없다. 잔금 마련도 걱정이다. 현재 서울 등 투기과열지구는 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용받는다. 9억원을 넘기면 초과분에 대해선 LTV 20%, 15억원을 초과하면 주택담보대출이 단 한 푼도 나오지 않는다. 조정대상지역은 LTV 50%를 기준으로 9억원 초과분에 대해서는 LTV 30%를 적용하고 있다. ‘로또 단지’를 분양받는데 성공하더라도 충분한 자금을 갖추지 못했다면 ‘그림의 떡’이나 마찬가지인 셈이다.
분양가 상한제를 적용받지 않는 지역 내 단지를 청약하는 방법도 녹록지는 않아 보인다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 심사제도를 개편하면서 분양가를 주변 아파트 시세의 90%까지 받을 수 있도록 하면서 ‘로또 분양’을 노리기 어려워졌기 때문이다. 아울러 분양가가 오르면서 중도금 대출 규제를 적용 받는 사례도 늘어날 것으로 보인다.
힌 전문가는 “의무거주와 분양가 개편이 동시에 진행 되면서 상한제 아파트나 비 상한제 주택이나 분양 받으려면 예전보다 많은 현금을 확보해야 한다”며 “시장 안정과 공급 물량을 늘리기 위해서지만 부작용이 나타날 수 밖에 없다"고 말했다.
업계에서는 금융 대출 규제 완화가 동반 되지 않는다면 ‘부익부 빈익빈’ 현상만 더 심화 시킬 것으로 우려하고 있다. 30평형 이상의 중대형 아파트는 상한제 적용 지역이나 비 적용지역이나 대출을 받아 새 집을 장만하는 것이 현재보다 더 어려워지기 때문이다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “실거주 의무 기간을 두면 실수요자에게 분양을 한다는 긍정적 측면도 있지만 동시에 많은 부작용이 나타날 수 있다”고 우려했다.
/권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com
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