한국토지주택공사(LH) 사태와 서울시장 보궐선거라는 정책변수를 앞두고도 정부와 서울시가 2차 공공재개발 후보지 16곳을 선정했다. 공공사업에 대한 신뢰가 이미 시장에서 상당부문 무너진데다, 추후 서울시장 선거 결과에 따라 공공이 주도하는 재개발의 매력이 떨어질 수 있어 마지막까지 주민 동의율을 끌어올리지 못할 경우 선정 자체의 의미가 퇴색할 수 있다는 우려가 나온다. 아울러 지난 1월 선정한 1차 후보지의 진행 성과가 전혀 없는 상황에서 2차 후보지를 추가로 발표한 것이 실효성이 있느냐는 비판이 나오고 있다.
29일 국토교통부와 서울시는 △상계3 △천호A1-1 △본동 △금호23 △숭인동1169 △신월7동-2 △홍은1 △충정로1 △연희동 721-6 △거여새마을 △전농9 △중화122 △성북1 △장위8 △장위9 △신길1 구역을 2차 공공재개발 후보지로 발표했다.
공공재개발은 용적률을 법적 상한용적률의 120%까지 높여주고 분양가상한제 적용에서 제외하는 등의 인센티브를 주는 제도다. 대신 LH나 SH가 정비사업에 참여하고 늘어나는 용적률의 20~50%를 공공임대주택 등으로 공급하는 제도다. 지난 2·4 대책에서 정부가 발표한 공공직접시행 정비사업과 비슷하지만 공공재개발은 정비가 마칠때까지 토지 소유주가 조합원 자격을 유지한다. 공공직접시행 정비사업은 LH나 SH가 직접 조합원의 토지를 사들여 시행자가 되는 방식이다.
28곳의 최종 후보지 가운데 시장의 관심을 모았던 한남1구역과 마포 대흥5구역 등 16곳은 사업성 부족과 주민들의 이견으로 선정되지 않았다. 동의율 10%라는 낮은 신청 기준에 따라 공모에는 접수했지만 정작 접수 이후 내부 반대가 불거지면서 주요 구역이 보류되거나 미선정됐다.
선정위원회는 이번에 선정되지 않은 구역 중 △도림26-21, △신길16, △신길밤동산, △번동148, △용두3, △대흥5, △아현1, △하왕십리는 용적률과 높이제한 완화만으로는 사업성 개선에 한계가 있다고 보고 보류했다. △고덕2-1, △고덕2-2, △한남1, △성북4 등은 주민들의 반대로 선정되지 않았다.
◇"우리 지역 공공재개발 안하게 해주세요" 청원도…주민 합의가 관건=시장에서는 시간이 지날 수록 주민들의 반대가 점점 커질 수 있다는 우려가 나온다. 익명을 요청한 한 부동산전문가는 "지금까지 큰 문제가 없었던 3기 신도시도 아직 지역에 따라 보상이 50%에 미치지 못할 정도로 주택 공급 사업은 크고 작은 변수가 많다"며 "하물며 LH사태로 인해 공공이 주도하는 사업 방식에 대한 신뢰가 무너진 데다 서울시장선거, 대선 등의 굵직한 정치적 이벤트마저 앞둔 상황에서 공공재개발의 동력이 유지되긴 힘들다"고 말했다.
실제 이번 선정에 앞서 현장 곳곳에서는 시간이 흐를수록 조합 내부에서부터 공공재개발을 반대하는 움직임이 속속 포착됐다. 지난1월 선정된 서울 시내 8곳의 후보지 중 가장 알짜라고 평가받는 흑석2구역의 경우 정부의 제안이 사업성이 없다며 공공재개발을 포기해야 한다는 기류가 흘렀다. 이번 대책에서 유력한 후보지 였던 대흥5구역의 경우에도 공공재개발에 반대하는 토지주들이 지정 반대하는 동의서를 받아 마포구청에 제출했다. 한남1구역은 주민 동의율 70% 이상을 받은 것으로 알려졌음에도 불구하고 서울시청 등에 공공 재개발 반대 민원이 지속적으로 이어지다 결국 선정대상에서 제외됐다.
조합원들의 동의를 얻어야 하는 기준 자체도 만만치 않다. 공모 단계에서야 주민 동의율이 10%만 넘기면 되지만 추후 실제 사업이 진행되기 위해서는 최대 토지주의 3분의2 이상의 동의를 얻어야 한다. LH등과 공동 시행도 50% 이상의 동의가 필요해 결국 공모기준(10%)보다 최소 40%포인트 이상의 동의율을 더 확보해야 하는 셈이다.
서울시장 선거도 변수다. 오세훈 국민의 힘 서울시장 후보는 재개발 재건축 규제를 대폭 완화할 것이라는 공약을 걸고 있어 만약 오 후보가 당선될 경우 공공재개발이 갖는 이점이 상쇄될 수 있어서다.
◇'공공' 논란 큰데, 보류 지역에 공공직접시행 권하겠다는 정부=LH사태 이후 시장에서는 공공 주도의 공급정책에 대한 신뢰 문제가 불거졌다. 심리적 거부감 외에도 실제 공공재개발 사업 역시 사실상 주민설명회도 지지부진한 상황이다. 올해 1월 선정한 후보지 8곳 중 현재까지 봉천13구역 만이 주민설명회가 열렸다. 애초 정부와 서울시의 계획대로라면 2~3월 내 8곳 전체에서 설명회가 마무리 됐어야 한다.
정부는 그럼에도 이번 2차 후보지로 보류된 구역에 오히려 공공직접시행 정비사업을 권장할 계획이라고 밝히고 있다. 정부는 “사업성 개선이 어려운 사업장은 3080+ 정비사업 추진을 적극 권장할 계획”이라고 했다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임 교수는 “민간과 공공을 떠나 공급이 절실한 시점인 만큼 정부가 예정대로 후보지를 발표하고 민간에 선택의 기회를 제공하는 것은 올바른 방향”이라면서도 “결국 조합원이 선택하는 문제인데, 현재 정부가 제시하는 인센티브로는 주민 동의율이 높지는 않을 것”이라며 이라고 평가했다.
/김흥록 기자 rok@sedaily.com, 노희영 기자 nevermind@sedaily.com
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