[시그널] 물류센터 몸값 크게 뛰자…증권사들 "인수보다 개발"

기대수익률 4%대 하락에 방향 선회

하나금투·한국투자, 안성 가유지구에

메리츠證은 안성 성은지구 건설나서

국내 주요 증권사들이 물류센터 개발에 투자하고 있다. 코로나19로 온라인 쇼핑 시장이 폭발적으로 성장하고 물류센터 몸값이 크게 뛰면서 차라리 건설사와 손잡고 신규 물류센터를 개발해 수익 극대화에 나선 것이다.

19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 하나금융투자와 한국투자증권은 최근 공동으로 안성 가유지구 물류센터 개발에 1,200억 원을 투자했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 사업으로 선순위 970억 원, 후순위에 300억 원을 넣는다. 시공사는 현대산업개발이다. 가유지구 물류센터는 지하 2층~지상 4층, 연면적 약 8만 6,164㎡(2만 6,064평)의 대형 창고다. 상온 물류뿐 아니라 저온 물류 시설이 27%나 구성돼 축산물 보관 등 다양한 용도로 활용이 가능하다. 오는 2023년 공사가 완료되면 HDC자산운용이 조건부로 매입할 예정으로 임차인은 고삼물류다. 기대수익률인 캡레이트는 6% 이상이다.

메리츠증권과 신한은행·미래에셋캐피탈 등도 안성시 원곡면 성은지구 물류센터 건설에 나섰다. 현재 개발 사업을 위한 프로젝트금융투자회사(PFV)가 설립된 상황으로 PF 자금을 조달 중이다.



증권사들은 그동안 운용사의 물류센터 인수에 투자자로 참여했다. 하지만 최근 들어 물류센터 몸값이 급등하면서 기대수익률이 낮아지자 개발 사업으로 방향을 틀었다. 글로벌 부동산 서비스사인 체스톤코리아에 따르면 국내 수도권 물류센터 캡레이트는 지난 2019년 초 6%대에서 지난해 4분기 4.83% 수준까지 하락했다. 실제로 수도권과 가까워 고수익이 기대되는 화성(캡레이트 8.4%), 이천(7.8%), 고양(6.2%) 등은 이미 투자가 다수 진행됐고 인천이나 안성 등 5% 이상 기대수익률을 가지는 곳으로 투자금이 몰리고 있다.

물류센터 개발 사업이 늘면서 물류센터 시공은 건설사에도 새로운 먹거리로 떠올랐다. 호반건설은 782억 원 규모의 안성 이현리 저온물류단지 개발 사업을 수주한 바 있다. 포스코건설은 용인과 시흥에서, 우미건설은 여주에서 수백억 원 규모의 개발 사업을 진행 중이다.

통계청에 따르면 국내 온라인 쇼핑 거래액은 지난해 2분기 기준 37조 원으로 2년 만에 10조 원(27%) 증가했다. 이지스자산운용은 3월 ‘물류 부동산 시장 보고서’를 통해 “올해 수도권 및 천안 지역의 예정 신규 공급량인 약 94만 평을 제외해도 2025년까지 연평균 40만~50만 평의 e커머스 물류센터가 추가로 필요할 것”이라고 분석했다.

/강도원 기자 [e-mail]