집값이 폭등하면서 부동산금융 시장에 자금이 몰리고 있다. 특히 넘치는 청약 열기에 힘입어 그간 리스크가 높다고 여겨지던 부동산 개발 프로젝트(PF)에 대한 투자 수요도 부쩍 늘어났다.
18일 예탁결제원과 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난 1월부터 이달 중순까지 PF대출채권을 기초자산으로 발행된 유동화증권(ABCP) 규모는 약 18조 원에 육박했다. 지난해 같은 기간 발행된 규모(12조 2,700억 원)를 넘어섰을 뿐만 아니라 분양가상한제 시행을 앞두고 주택시장이 급등했던 2019년의 18조 4,000억 원에 가까워지고 있다.
PF대출은 부지 매입이나 공사비 등 부동산 개발에 소요되는 비용을 조달하는 것을 가리킨다. 담보로 잡을 물건이 없기 때문에 대부분 시공사나 인수 금융을 제공하는 증권사가 자체 신용도로 지급보증을 선다. 인허가나 분양 실적 등 개발 과정에서의 변수가 많기 때문에 우발채무 리스크가 크다. 하지만 호황기를 이어가고 있는 부동산 시장과 시중에 넘치는 유동성으로 시장 규모가 계속 확대되는 것으로 풀이된다. 재건축 규제 강화와 입주 물량 감소로 신축 아파트에 대한 수요가 늘어나면서 미분양에 따른 리스크도 줄었다. 건설사들이 주택담보인정비율(LTV) 조건이 낮은 수도권과 광역시 지역을 중심으로 신규 분양을 늘리면서 개발 초기 단계부터 유동화를 통한 자금 조달이 지속적으로 이뤄지는 것이다.
하반기 금리 인상을 앞두고 장기물로 발행하는 사례도 늘었다. 일반적인 PF유동화증권(ABCP·ABSTB)의 만기는 3개월 미만이다. 조달 비용과 투자 위험을 낮추기 위해 수년간 필요한 장기 부동산 개발 자금을 단기 증권으로 끊어 차환 발행하는 구조다. 최근의 흐름은 다르다. 시중금리가 인상되면 조달 비용이 급증할 것을 우려해 건설사들이 자체적으로 신용보강을 제공하면서 유동화증권의 만기를 늘리고 있다. 이달 초 송정아이파크제일차의 유동화증권(447억 원)은 364일 만기로 발행됐다. 광주 송정 아이파크 개발 사업에 대한 PF대출로 HDC현대산업개발이 자금보충 의무를 섰다. 에스이디제일차의 유동화증권(1,000억 원)도 182일 만기다. 롯데건설이 시공하는 서울 도봉구 방학역세권 주상복합PF 자금이다.
개발 프로젝트가 증가하면서 건설사들의 자금 조달도 늘고 있다. 올해 건설사들이 발행한 회사채는 약 3조 원으로 지난해 2조 4,000억 원을 이미 넘어섰다. 다음 달에도 포스코건설(600억 원)과 DL건설(500억 원), 롯데건설(1,100억 원) 등이 발행을 준비하고 있다.
시장에서는 청약 열기에 힘입어 이 같은 호황기가 당분간 지속될 것으로 내다보고 있다. 다만 코로나19 여파에 따른 경기 침체와 금리 상승 등은 부담 요인이다.
IB 업계의 한 관계자는 “2000년대 초 무리하게 사업을 확장하던 중소형 건설사들이 부동산 경기가 꺾이면서 부도나 워크아웃에 들어간 바 있다”며 “경기 사이클이 있는 시장이기 때문에 추후 분양가가 하락하거나 분양 실적이 떨어질 경우 우발채무가 급증할 우려가 있다”고 말했다.
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