오는 30일 황금지구의 더샵 광양 베이센트의 청약신청이 시작된다. 호남 지방의 최대 산업단지라 불리는 곳에 프리미엄 아파트가 들어선다는 소식으로 분양시장은 떠들썩하다.
하지만 미분양 관리지역으로 지정된 광양시에는 공실 아파트가 속출하고 있다. 광양시 전체를 먹여살리는 산업이라고 해도 과언이 아닌 제철 산업의 경기가 악화되면서 인구 감소의 직격탄을 맞았기 때문이다. 미분양 세대의 증가는 과잉 공급과도 연결되기 때문에 더샵 광양 베이센트의 분양이 제대로 될 수 있을지 의문이 드는 상황이다. 이에 ‘집슐랭 가이드’ 더샵 광양 베이센트 4편에서는 또 다른 미분양 관리지역과의 비교를 통해 단지에 대한 마지막 분석을 담아봤다.
거제시와 비교해 보니…더샵의 '큰 그림', '시세 대비 2.2배’?
인구가 급감하는 또 다른 지역인 거제시의 상황을 살펴봤다. 거제시 역시 주 산업인 조선 산업의 경기 둔화로 인해 빠른 속도로 인구가 줄어들고 있다. 통계청에 따르면 2019년 12월 대비 2021년 6월 말 거제시의 인구 증감률은 ?2.04%를 기록했다.
줄어드는 인구 수로 인해 우려가 계속됐지만 포스코는 지난 5월에 더샵 거제 디클리브를 분양을 강행했다. 그 결과 전체 1,288세대 중 40%에 가까운 497세대가 미계약됐다. 이에 대해 주 소장은 “다른 단지와 비교했을 때 비싼 가격 때문”이라고 분석했다. 더샵 거제 디클리브의 분양가격은 3억 9,070만원 수준이었다. 이 같은 분양 가격은 2018년도에 준공한 센트럴 푸르지오와 거제 2차 아이파크의 실거래가인 2억 6,450만원, 2억 6,250만원보다 높은 수준이었다. 더샵 거제 디클리브와 1억원 이상의 차이가 벌어지는 것이다.
㎡당 분양가도 마찬가지다. 거제시의 ㎡당 평균 단위 매매 가격이 210만원 정도인데 더샵 거제 디클리브의 ㎡당 분양가격은 무려 465만원이다. 거제시의 평균 매매가 대비 약 2.2배나 달하는 수준이다. 이에 주 소장은 "앞서 예상한 더샵 광양 베이센트 분양가와 비슷한 수준이다"이라며 “더샵이 분양가 책정을 할 때 지역 평균 매매가 대비 2.2배나 2.3배를 목표로 하는 것인가”라는 의문을 던졌다.
'감성'에 호소하는 연예인 등장 분양 광고..수요자들의 '합리적 판단' 중요해져
송 대표는 “이번에도 광고에 연예인이 등판할 것 같다”며 “분양가에 전가될 수밖에 없는 연예인 광고를 개선해야 하지 않나”라고 우려를 표했다. 주 소장은 “처음에는 더샵 거제 디클리브 연예인이 등장을 안 했는데 무순위 청약까지 늘어지고 하다 보니까 중간에 연예인이 등판했다”고 말했다. 덧붙여 그는 “좋은 입지에 좋은 단지라면 연예인이 등장할 필요조차 없다”며 “연예인이 등장한 단지는 건설사도 분양이 힘들다고 평가내린 곳”이라고 설명했다. 두 전문가의 말처럼 아파트 분양 광고에 연예인이 등장하는 순간 감성에 호소 당해 합리적인 판단보다 충동적인 결정을 하는 경우도 비일비재하다. 이에 두 전문가는 “광고를 볼 때 선별적으로, 객관적으로 보는 눈을 길러야 한다”고 강조했다.
인구 감소 지역…도시 확장보다 ‘구도심의 도시재생’ 우선시해야
아직 광양시는 인구 소멸 위험 지역으로 분류되지 않았지만 인구 수치는 점점 악화되고 있다. 2020년 5월 광양시의 인구 소멸 위험 지수는 0.895로 주의 단계에 진입했다. 그로부터 1년 후 지수는 0.811까지 떨어졌다. 특히 인구 소멸 위험 지수 계산에 활용되는 척도인 만 20세부터 39세까지의 여성 인구는 932명이 감소했다. 인구 소멸 위험 수치가 0.5 아래로 떨어지면 본격적인 인구 소멸 위험 지역이 된다.
적정인구가 있어야 경제가 활성화되고 주택공급도 순조롭게 진행될 수 있다. 인구 감소가 계속되면 생산과 공급의 위축으로 경제 악순환이 계속될 가능성이 있기 때문에 미리 대비해야 한다. 이에 주 소장은 “인구가 감소하는 지역은 대규모 도시 개발보다 구도심의 도시재생 사업이나 정비사업이 필요하다”고 강조했다.
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