경제학 교과서는 양도소득세와 달리 보유세는 자산 가격을 조정하는 효과가 있다고 설명한다. 이를 ‘조세의 자본화 효과’라고 부른다. 자본화는 미래 현금 흐름을 현재 가치로 환산한 개념이다. 가령 과세표준 10억 원인 주택에 1%의 보유세를 매긴다고 가정하자. 보유세율 1%인 연간 1,000만 원의 세 부담은 연 5%의 이자 비용으로 역산하면 2억 원에 해당한다. 이에 따라 주택의 시장가격은 자본화한 조세 비용을 뺀 8억 원에 이르게 된다는 것이다.
하지만 종합부동세 중과세율을 두 배 올려도 현실은 딴판이다. 김우철 서울시립대 교수는 “조세의 자본화 효과는 공급과 수요가 충분한 경쟁적 시장에서 나타난다”며 “서울 강남은 사실상 공급자(집주인) 독점 시장”이라고 설명했다. 새 아파트 공급은 규제로 막혀 있는 반면 수요는 넘쳐난다. 교육·의료·상업 시설 등이 강남에 집중되면서 독점적 지위가 자연스럽게 구축됐다는 게 김 교수의 설명이다. 그는 “당국이 보유세를 올리면 교과서대로 가격이 떨어질 것으로 생각했겠지만 부동산 시장의 특수성을 간과했다”고 지적했다. 이어 “보유세의 과도한 인상은 충분히 경쟁적인 지방에서는 집값 하락으로 이어져 양극화를 부추길 수 있다”고 분석했다.
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