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공급부족 여전한데 매물 증가 등 하락신호···전문가도 "집값 예측 불가"

[혼돈의 부동산시장…주택가격 오를까 떨어질까]

실수요층 매수 행렬서 이탈 안해

전문가 9명 중 3명 "계속 오른다"

2명은 "살사람 다 샀다…하락할것"

내년 매수자 우위 시장 재편 예고

"대선 변수 등 당분간 보합" 관측도

전세시장은 상승추세 지속 무게





집값 단기 급등에 따른 피로감에 대출 규제, 금리 인상 가능성 등이 더해지면서 최근 아파트 거래가 크게 줄고 시장의 매수세가 주춤한 모습이 나타나고 있다. 부동산 경기가 드디어 고점에 도달하며 변곡점을 맞은 것 아니냐는 관측이 조심스럽게 제기되는 가운데 매수 심리 위축을 하락 전환 신호로 해석하기에는 시기상조라는 반론도 나온다. 부동산 전문가들은 아직 ‘상승’ 가능성을 조금 더 점치는 분위기였지만 하락에 대비해야 한다는 의견도 있었다.

24일 서울경제신문이 부동산 전문가들에게 시장 상황에 대한 진단을 의뢰한 결과 이들 사이에서도 의견이 상당히 엇갈리는 모습이 나타났다. 9명 중 3명은 상승 지속, 2명은 하락 반전 가능성을 각각 점쳤다. 하지만 나머지 4명은 현재 혼조세인 부동산 시장이 앞으로 어떻게 흐를지 예측하기 어렵다며 난색을 표했다.

◇“공급 부족 변함 없어”…9명 중 3명 “상승 계속”=3명의 전문가는 최근 나타나고 있는 거래량 감소, 매수 심리 위축 등의 현상에도 불구하고 부동산 시장이 상승 흐름을 이어갈 것으로 내다봤다. 집값 상승을 초래한 근본 원인인 ‘공급 부족’이 단기간에 해결되기 어려운 상태인 데다 실거주 1주택자들이 매도에 나서지 않는 한 적극적인 하락 반전 가능성은 높지 않다는 것이다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “‘공급 부진으로 인한 수급 불균형’이라는 상승 요인이 해소되지 않는 한 하락을 예측하기는 쉽지 않다”며 “서울의 공급 제한이 지속되면 가격 상승세가 이어질 가능성이 있고 수도권 집값도 ‘키 맞추기’로 따라 오르게 될 것”이라고 말했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “집값이 단기간에 많이 올라 일시적 조정 상황으로 볼 수는 있지만 여전히 수요가 빠진 상황이라고 보기는 어렵다”며 “최근 강남3구 등 한동안 덜 올랐던 ‘상급지’들이 오르고 있다. 게다가 직접 살고 있는 실거주 수요는 팔지 않고 계속 움켜쥐고 있지 않느냐”고 했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “실수요자들이 집을 사고 싶어도 너무 많이 오른 데다 규제 등으로 대출을 받지 못하니 사고 싶어도 못 사는 것”이라면서 “서울과 수도권은 우상향할 것으로 본다”고 했다. 기본적으로 실수요층이 매수 대기 행렬에서 이탈하지 않고 있는 만큼 가격을 아래에서 받쳐줄 수 있다는 것이다.



다만 ‘상승’을 예상한 전문가들도 지방의 경우 수도권만큼 상승세가 이어지기는 어려울 수 있다는 의견이었다. 김 소장은 “아무래도 수도권보다는 실수요가 적고 단기 투자로 들어온 사람들이 빠지면 조정이 나타날 수 있다"고 했다.

◇“당분간 숨 고르기…예측은 어렵다”=여러 전문가들은 현재 상황을 숨 고르기 내지 소강 국면으로 진단하면서 향후 시장이 어느 방향으로 이동할지 예측하기는 어렵다는 입장을 나타냈다. 그만큼 현재 시장이 분석하기 어려운 장세라는 의미이기도 하다.

윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 “대선 전까지 폭등이나 폭락 없이 현 상태가 이어질 것”이라며 “진보 진영과 보수 진영 중 어느 쪽이 정권을 잡느냐에 대한 심리적 요소가 있는 만큼 변곡점은 대선 이후가 될 것”이라고 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “하락장이라고 보기 어려운 소강 국면”이라며 “‘패닉바잉’이 진정되고 있지만 여전히 전세난이 있고 매물도 적어 하락이라고 보기는 어렵다”고 설명했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “여러 상황을 보면 폭등도, 뚝 떨어지지도 않을 것 같다”며 “다만 이미 많이 오른 상태에서 추가로 시장이 상승하려면 또 다른 상승 모멘텀이 있어야 한다”고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “지금은 고점 국면에서 사이클이 전환하는 전형적인 ‘과도기적 현상’”이라며 “지금 시장을 예단하기는 섣부르다. 최소한 연말까지는 지켜봐야 한다”고 했다.

전망이 엇갈리는 매매 시장과 달리 전세 시장에 대해서는 대부분의 전문가들이 상승 추세를 이어갈 것으로 내다봤다. 박 위원은 “전월세 시장의 경우 애초에 입주 가능한 물량이 없어서 하락하기 어렵다”고 했다. 윤 교수는 “(전세 가격 상승으로) 매매-전세 가격 차이는 더 좁혀질 것이고 이로 인해 오히려 갭 투자가 유리해질 수 있다”고 전망했다. 다만 김 대표는 “전세 가격 또한 본질적 가치에 비해 너무 많이 올랐다. 2~3년 뒤에는 ‘역전세’ 현상이 나타날 수도 있다”고 말했다.

◇“살 사람은 다 샀다” 하락 경고도=하지만 매물 증가나 상승폭 둔화 등을 적극적인 ‘하락 전환’ 신호로 해석하는 전문가들도 있었다. 김기원 데이터노우즈 대표는 장기간 시계열의 빅데이터를 분석한 결과 내년 중순 이후에는 ‘매수자 우위 시장’으로 재편할 것이라고 예상했다. 김 대표는 “최근 매물이 전국적으로 증가하고 있고 수도권의 경우 지난해 초중반 역사상 최고 거래량을 기록했다. 살 만한 사람들은 다 샀다는 의미”라며 “더 이상 받쳐줄 매수 세력이 없는 상태이고 내년 중순 이후에는 사려는 사람이 없고 팔려는 사람만 남게 될 것”이라고 했다.

경매시장 전문가인 강은현 EH경매연구소장은 선행 지표인 경매시장의 흐름이 이미 변곡점을 지났다고 해석했다. 강 소장은 “경매시장이 부동산 시장을 일정 부분 선행한다는 측면에서 보면 경매시장의 낙찰가율, 경쟁률 등 지표가 올해 3월에 최고점기에 달했다”며 “부동산 역사에서 7년간 거침없이 오른 것 자체가 전무후무하다. 내년 이후에는 급락은 아니어도 상승세는 멈출 것”이라고 말했다.
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