주택 공급 확대를 위해 국토교통부와 서울시가 여러 정비사업 확대에 속도를 내고 있다. 주력 공급 수단 중 하나로 서울시는 오세훈 시장표 정비사업 모델인 ‘신속통합기획’(신통기획) 재건축·재개발을, 국토부는 소규모 주택 정비 사업을 내세우고 있다. 특히 민간 주도 개발 사업인 신통기획은 여의도 시범, 대치 미도, 송파 장미 등 서울 주요 대단지 아파트까지 참여하며 흥행몰이를 하고 있다.
재개발 재건축에 대한 주택 수요자들의 관심이 높아지는 가운데 ‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’가 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)과 함께 신통기획 투자 관련 주의 사항· 소규모 주택 정비 사업의 장단점 등에 대한 이야기를 나눠봤다.
신통기획 투자 고려 시, 노후도 기준과 권리 산정 기준일 잘 따져봐야
이번 시간에 다룬 신통기획은 서울시가 민간 주도 개발에 정비 계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원해주는 제도다. 오 시장이 취임 이후 발표한 ‘주택 공급 정상화를 위한 정책’ 중 하나로 사업 주체는 주민으로 두고 시는 행정 지원을 통해 사업에 속도를 낼 수 있도록 돕는다. 통상 5년 정도 소요되는 정비 구역 지정, 건축·교통·환경영향평가 등의 절차를 2년으로 단축하고 각종 심의 절차를 간소화하는 등 빠른 사업 진행을 지원하는 대신 기부채납 등으로 공공성을 높인다는 개념이다.
현재까지 신통기획 재건축에 참여한다고 알려진 단지로는 여의도 시범 아파트·압구정 3구역 등이 있다. 서울 곳곳의 굵직한 재건축 단지들이 사업에 속도를 내기 위해 신통 기획 참여를 확정 짓자 인근 단지에서도 추진 열기가 뜨겁다. 여의도 한양, 대치 은마 등도 주민 동의에 나서고 있다.
김 소장은 신통기획에 대해 설명하면서 최근 주택 시장에서 뜨거운 관심을 받는 것은 신통기획 ‘재개발'이라고 강조했다. 수시로 신청을 받는 재건축 사업과 달리 재개발 사업은 매년 공모를 통해 25곳 내외를 뽑는다. 지난 10월 29일 공모를 마감한 신통기획 민간 재개발엔 서초구를 제외한 24개 자치구에서 102곳이 신청했다. 이는 지난해 9월 공모를 진행한 공공 재개발에 70곳이 신청한 것을 훌쩍 넘어선 수치다.
김 소장은 “최근 신통기획 재개발 사업지로 어디가 선정될 것 같냐는 문의가 많이 들어온다”며 이와 관련된 주의 사항을 언급했다. 그는 사업 시행지 예측보다 중요한 것은 사업지의 신통기획사업 재도전 가능성이라고 강조했다. 그는 “이번 사업에 신청한 후보지 중 노후도 기준을 아슬아슬하게 충족한 구역이 있는데 만약 해당 지역에 내년부터 신축 빌라가 지어진다면 노후도 기준을 충족하지 못해 탈락 대상지가 되어버리고 말 것”이라며 투자를 고려할 땐 해당 구역이 노후도 기준을 확실하게 충족하는지 따져봐야 한다고 설명했다.
김 변호사는 서울시가 재개발 후보지의 권리산정기준일을 공모 일자인 9월 23일로 고시한 것을 고려해 투자를 검토해야 한다고 설명했다. 권리산정기준일 이후 이뤄진 지분 쪼개기·건립된 신규 주택 등은 분양권을 받을 수 없기 때문이다.
소규모 주택 정비 사업, 빠른 사업 속도 강점이나 인프라 구축 한계 있어
다음으로 방송에서 다룬 소규모 주택 정비 사업은 대규모 개발이 힘든 소규모 지역의 낙후된 주택을 정비하는 사업이다. 기존의 재개발·재건축과 같은 정비 사업에 반드시 필요했던 정비 기본 계획 수립, 정비 구역 지정, 조합 추진 위원회 단계가 생략돼 빠른 사업 진행이 큰 장점이다. 해당 사업이 시행되기 위해선 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것·기존 주택의 세대수가 200세대 미만일 것 등의 요건들을 충족해야 한다.
지난 4월 29일 정부는 소규모 주택 정비 관리 지역의 첫 후보지로 20곳을 발표했으며 지난 11월 18일엔 9곳을 추가했다. 이로써 소규모 주택 정비로는 약 2만 6,300호의 신규 주택 공급이 가능한 후보지가 확보됐다.
김 변호사는 소규모 주택 정비 사업이 기존의 재개발 사업과 비교해 사업 속도가 빠른 것을 장점으로 꼽으면서도 인프라 구축엔 한계가 있다고 지적했다. 그는 “소규모로 정비가 이루어지다 보니 사업이 끝나면 한 동짜리 건물이 되는 경우가 많다”며 단지 규모가 작다 보니 대규모 단지와 비교해 단지 내 편의 시설·녹지 공간 등의 생활 인프라가 부족하다고 설명했다.
김 소장은 주거 기반 시설이 열악한 지역은 소규모 주택 정비 사업을 진행할 것이 아니라 대규모의 공공 재개발을 적용해야 한다고 지적했다. 그는 “주변이 대부분 아파트 단지이고 생활 인프라가 제대로 갖춰진 지역 내의 빌라촌은 소규모 개발이 적합하다”면서 "하지만 인근에 공공시설이 부족하거나 도로의 폭이 너무 좁은 지역은 소규모 개발로는 인프라 개선이 힘들기 때문에 공공 재개발로 크게 정비해야 한다”고 설명했다.
#오는 7일 저녁 6시 집슐랭 공식 유튜브 채널에서 두 전문가와 함께 사연을 실시간으로 듣고 해결해보는 라이브 방송이 진행된다.
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