여당과 정부가 보유세 부담을 완화하는 방안 검토에 돌입한 가운데 세금 산정의 기본이 되는 표준단독주택과 표준지의 공시가격이 시세 상승률보다도 가파르게 오른 것으로 나타났다. 내년 3월 공개될 아파트 등 공동주택 공시가격도 역대급 상승이 예상되는 만큼 당정이 구체적인 보유세 인하 방안을 내놓지 못할 경우 세금 폭탄이 불가피할 것으로 전망된다.
◇표준주택 시세 상승률보다 2배 이상 올라=국토교통부에 따르면 내년 표준단독주택 공시가는 전국이 7.36% 오른다. 서울이 10.56%로 전국에서 가장 가파르게 상승했다. 17개 시도 가운데 △광주(8.38→7.24%) △세종(6.94→6.69%) △전남(6.0%→5.86%) 등 3곳 정도만 상승 폭이 줄었다. 서울에서는 △마포구 12.68% △서초구 12.33% △강남구 12.21% 순으로 올랐다. 25개 자치구 중 중구(11.23→10.42%)와 서대문구(10.91→10.6%)를 제외한 23개 자치구가 지난해보다 상승 폭이 더욱 커졌다.
이 같은 공시가격 상승폭은 시세 상승률의 두 배를 웃도는 수준이다. 한국부동산원 기준 올해 단독주택 가격은 2.9% 올랐지만 표준단독주택 공시가격은 7.36% 올라 2.5배 더 높은 상승률을 기록했다. 서울의 경우 시세는 4.36% 올랐지만 공시가는 10.56% 상승해 2.4배 차이가 난다.
내년 표준지 공시지가는 전국이 10.16% 오른다. 지난 2007년(12.4%) 이후 14년 만에 최고 상승률을 기록했던 지난해(10.35%)와 비슷한 수준이다. 주거용이 10.89%로 상승 폭이 가장 컸으며 이어 상업용 9.60%, 농경지 9.32%, 공업용 8.33%, 임야 7.99% 순이다.
◇현실화율 목표에 ‘공시가 끼워맞추기’=표준주택과 표준지 공시가격이 급등한 것은 ‘공시가격 현실화’ 정책 때문이다. 현실화율 목표에 맞추기 위해서는 공시가격을 시세 상승분보다 더 많이 올려야 하기 때문이다. 실제 내년 표준주택 공시가 현실화율은 57.9%로 올해(55.8%)보다 높아졌다.
가격 구간별로 보면 9억 원 미만 표준주택은 공시가가 5.36% 오른 반면 9억~15억 원은 10.34%, 15억 원 이상은 12.02% 올랐다. 정부는 공시가가 시세의 90%에 도달하는 시기를 △9억 원 미만 주택은 2035년까지 △9억~15억 원 주택은 2030년까지 △15억 원 이상 주택은 2027년까지로 잡고 있다. 고가 주택일수록 공시가를 더 가파르게 올려야 한다.
다만 실상을 뜯어보면 저가 주택도 예정보다 공시가를 더 올린 정황이 나타난다. 정부가 당초 설정한 9억 원 미만 단독주택의 2022년 공시가 현실화율은 54.1%지만 이날 발표한 현실화율은 54.8%로 목표를 0.7%포인트 초과 달성했다. 고가주택의 상승 폭이 더 컸지만 저가 주택도 당초 예정보다 더 올렸다는 의미다. 국토부 관계자는 “애초 9억 원 미만 주택에 현실화율이 55%를 넘는 경우가 많았고 표준주택 샘플 변경의 영향도 있다”고 설명했다.
◇주택 보유세 20% 이상 오를 듯=내년 공시가격이 크게 오르면서 부동산 소유자의 세금 부담은 더 늘어날 것으로 전망된다. 공시가격 상승은 보유세(재산세+종합부동산세)와 증여세 등 부동산 관련 세금과 건강보험료 등 국민 부담을 높이는 요인이다.
내년 표준주택 공시가격 상위 10곳에 대한 시뮬레이션 결과 내년 보유세 부담은 많게는 21% 가까이 느는 것으로 나타났다. 1주택자 가정 시 서울 서초구 방배동에 있는 한 표준주택의 내년 공시가격은 147억 3,000만 원으로 올해보다 8.63% 올랐지만 내년 보유세는 20.8% 증가한 3억 6,987만 원으로 추산된다. 강남구 삼성동의 표준주택의 내년 보유세는 7,190만 원으로 올해보다 20.6% 늘면서 공시가격 상승 폭(8.25%)을 크게 웃돈다.
표준지 공시지가도 마찬가지다. 특히 코로나19 직격탄을 맞은 상업용지의 경우 내년 공시지가 하락에도 불구하고 보유세 부담은 오히려 증가할 것으로 전망된다. 서울 중구 명동 우리은행 부지(392.4㎡)의 내년 ㎡당 공시가격은 올해보다 5.8% 내린 1억 8,750만 원인 반면 내년 보유세는 6.2% 늘어난 6억 6,138만 원으로 나타났다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “서울 강남권과 삼성·방배·한남·이태원동 등지의 고급 단독주택이나 경기도 판교·위례·광교·과천시 일대 단독주택지들도 조세 부담이 커질 수 있다”고 분석했다. 한편 정부는 내년 3월 1가구 1주택 실수요자의 보유세 부담을 줄이기 위한 방안을 발표할 예정이다.
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