올 하반기부터 민관 도시개발사업에 참여한 민간 업자가 거둘 수 있는 최대 이익이 총사업비의 10%로 제한된다. 경기 성남시 ‘대장동 개발 사업’의 사례처럼 민간 업자가 민관 공동 사업에서 과도한 이익을 취하지 못하도록 하기 위해서다. 다만 업계에서는 리스크가 큰 개발 사업임에도 최대 이익률을 10%로 억누르면 민간의 사업 참여가 둔화할 것이라는 전망이 나온다.
22일 국토교통부에 따르면 국토부는 다음 달 초 이 같은 내용을 담은 ‘도시개발법 시행령·도시개발업무지침’ 개정안을 입법 예고한다. 이번 개정안은 지난해 12월 공포된 개정 도시개발법에서 위임한 사항을 규정하기 위해 마련됐다. 앞으로 의견 수렴과 법제처 심사, 국무회의 의결 등을 거쳐 오는 6월부터 발령·시행될 것으로 예상된다.
우선 민관 공동 사업에서 민간 참여자의 이윤율 상한을 총사업비의 10% 이내로 못 박는다. 최근 10년간 부동산업 평균 영업이익률(11%) 등을 고려했다는 게 국토부의 설명이다. 총사업비는 공공이 부담한 비용을 제외한 금액으로 용지비와 용지부담금·이주대책비·조성비 등으로 구성된다. 즉 민간과 공공이 각각 60억 원, 40억 원을 투입한 총 100억 원의 개발 사업이라면 민간이 기대할 수 있는 최대 이익은 6억 원이라는 의미다.
초과 이익이 발생하더라도 민간 참여자가 가져갈 수 없다. 초과 이익은 해당 지역 주민을 위한 공공·문화체육 시설, 주차장, 복합환승센터에 사용하도록 구체화했기 때문이다. 국토부 관계자는 “개발이익이 과도하게 민간에게 귀속되는 것을 막고 민관 도시개발사업의 공공성을 강화한 것”이라고 설명했다.
민관 도시개발사업에 대한 정부의 관리·감독도 강화했다. 지정권자인 지방자치단체가 도시개발구역 지정 시 국토부 장관과 협의해야 하는 구역 대상을 현행 100만㎡ 이상에서 50만㎡ 이상으로 확대한 것이다. 국토부에 따르면 전체 도시개발구역 면적(177.9㎢)에서 50만㎡ 이상인 개발구역 면적(110.6㎢)이 차지하는 비중은 약 62.2%에 달한다. 국토연구원과 한국부동산원·주택도시보증공사(HUG)는 국토부 장관의 의뢰로 민관 공동 사업의 사업자 선정, 운영 실태 등을 검사할 수 있도록 했다.
지자체의 재량권도 줄였다. 지자체가 조정할 수 있는 임대주택 의무 비율은 기존 10%포인트에서 5%포인트로 축소됐다. 또 임대주택 용지 면적 또는 임대주택 가구 수가 10% 이상 감소한 경우에는 중대한 변경으로 보고 도시계획위원회의 심의를 거치도록 했다.
시장에서는 일률적인 이윤율 상한 탓에 민관 사업에 대한 민간 참여가 저조해질 수 있다고 우려한다. 한 부동산 개발 업계 관계자는 “민간의 과도한 이익을 제한하겠다는 취지는 알지만 대장동처럼 특수한 사례를 일반화해서 접근하는 것은 바람직하지 않다”며 “민간은 약 10년의 사업 기간에 발생하는 각종 리스크를 떠안아야 하는 점을 고려하면 최대 10% 이윤을 보고 사업에 참여하기란 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
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