윤석열 대통령 당선인이 정비 사업 활성화를 통한 민간 공급 확대를 강조해온 만큼 서울 및 1기 신도시 등 노후 아파트 단지가 밀접한 지역들의 수혜 기대감이 커지고 있다. 특히 재건축 연한 30년을 넘긴 노후 아파트의 정밀안전진단을 면제하는 윤 당선인의 공약과 관련해 서울 전체 아파트의 24%를 차지하는 ‘30세 이상’ 아파트의 재건축 사업이 탄력을 받을지 관심이 쏠린다.
10일 부동산R114 통계에 따르면 서울 내 준공 30년이 지난 아파트는 총 42만 8002가구에 이른다. 이는 전체 서울 아파트(178만 5074가구)의 24%에 달하는 수치로 아파트 4가구 중 1가구가량이 준공 후 30년이 지났다. 특히 서울 25개 자치구 중 노원구와 도봉구의 경우 노후 아파트 수와 비율이 압도적이다. 노원구 아파트 16만 1954가구 중 절반이 넘는 52%(8만 4279가구)가 준공 30년을 넘겼다. 인접한 도봉구도 51.2%(3만 2804가구)가 재건축 연한을 충족한 상태다. 가구 수로 보면 노원구에 이어 강남구(4만 7946가구), 송파구(4만 1457가구), 도봉구, 양천구(3만 2148가구) 순으로 노후 아파트가 몰려 있다.
노후 아파트는 갈수록 늘고 있지만 그동안 안전진단 기준 강화 등 각종 규제로 인해 재건축 사업은 속도를 내지 못했다. 문재인 정부가 재건축 기대감으로 부동산 가격이 상승하는 것을 억제하겠다며 지난 2018년 3월 안전진단 기준 가운데 ‘구조안전성’ 가중치를 20%에서 50%로 대폭 확대했기 때문이다. 이후 서울에서는 재건축 안전진단의 최종 단계인 ‘적정성 검토’에 11개 단지가 도전했지만 이를 통과한 곳은 4개 단지에 그쳤다. 윤 당선인의 공약대로 준공 30년 이상 아파트의 정밀안전진단이 면제될 경우 재건축 문턱은 대폭 낮아지게 된다. 여기에다 최근 오세훈 서울시장이 2040 서울도시기본계획을 통해 ‘35층 룰’을 폐지하겠다고 공언하면서 재건축 시장의 기대감이 커지는 분위기다.
조성 30년 차를 맞은 1기 신도시에서도 재건축 기대감이 확산하고 있다. 통계에 따르면 분당·산본·일산·중동·평촌신도시 내 아파트 27만 9314가구 중 5만 1616가구(18.5%)가 준공 후 30년이 지났다. 분당의 30년 이상 된 아파트가 2만 1707가구(23.5%)에 달하고, 평촌 1만 9123가구(45.7%), 산본 7022가구(16.6%), 일산 3764가구(6.2%) 등이다. 윤 당선인은 대선 과정에서 1기 신도시를 위한 특별법을 제정하고 용적률을 상향해 총 10만 가구를 공급하겠다고 공약한 만큼 1기 신도시 재건축도 탄력을 받을 것으로 전망된다.
다만 일각에서는 재건축초과이익환수제에 대한 전향적 검토 없이는 재건축 사업이 활성화되기 어렵다는 지적이 나온다. 안전진단은 재건축 사업을 결정한 후 초기 단계의 허들인 반면 재초환은 재건축 추진 여부를 판가름할 사업성에 큰 영향을 미치기 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “윤 당선인이 공약한 안전진단 규제 완화 등 재건축 활성화가 제대로 이뤄진다면 확실한 공급 효과가 있을 것”이라고 말했다.
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