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"소중한 내 전세보증금, 지키기 위한 관리도 중요하다"[도와줘요 자산관리]

■윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원





‘깡통전세’가 속출하면서 전세보증금을 떼이는 세입자들이 늘어나고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금반환보증보험 사고 건수와 금액은 지난달 421건, 872억 원으로 집계됐다. 건수와 금액 모두 월간 기준으로 역대 최다·최대 기록이다. 올 상반기 전세보증금반환보증보험 사고액은 3407억원으로 반기 기준 역대 최대치를 갱신하기도 했다. 윤석열 대통령이 지난달 20일 비상경제민생회의에서 전세사기 관련 범죄를 강력히 단속하라고 지시했고 이에 경찰청 국가수사본부는 같은 달 28일 ‘전세사기 전담수사본부’를 설치, 집중 단속에 나섰다. 소증한 내 전세보증금을 지키기 위한 ‘알아두면 쓸데있는’ 꿀팁을 정리했다.

Q. 요즘 전국적으로 집값이 하락하는 지역이 증가하면서 전세사기에 대한 이야기도 계속 늘어나고 있는데요, 왜 집값이 하락할 때 전세사기에 대한 이야기가 많이 나오는 것일까요?

A. ‘사기’는 통상적으로 말하면 남을 속여서 경제적인 이득을 얻는 행위를 의미합니다. 이런 의미에서 전세사기는 전세라는 제도를 이용한 주택 계약에서 사기를 친 사람이 경제적인 이득을 얻거나 피해자가 손실을 입는 상황을 포괄적으로 의미합니다. 아무래도 주택가격이 상승하는 시기에는 매매와 전세가격이 동반 상승하는 경우가 많다 보니 어떤 방식으로든 금전적인 손실이 발생할 가능성이 낮습니다, 하지만 집값이 하락하는 시기에는 전세 보증금보다 주택의 가치가 더 낮아질 수도 있고 전세값도 떨어질 가능성이 커집니다. 이렇게 가격 하락의 피해가 세입자에게 미치는 영향이 누적되면 전세사기가 발생할 가능성도 점점 더 커집니다.

Q. 대표적인 전세사기 형태로 ‘깡통전세’를 많이 이야기 하는데요, 깡통전세의 정확한 의미는 무엇이고 주로 어떤 형태로 진행되나요?

A. 깡통전세는 전세가격과 주택 매매가격에 큰 차이가 없어 주택이 경매에 넘어가더라도 전세보증금을 돌려받기 어려운 집을 의미합니다. 전세 계약을 체결할 당시 주택가격이 2억 원이었고, 이 주택에서 1억 6000만 원을 보증금으로 하는 전세계약을 맺었습니다. 그런데 전세 만기 시점에 집값이 5000만 원 하락해 보증금보다 낮은 1억 5000만 원까지 하락하게 되면 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려주기 힘들어집니다. 이렇게 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 깡통전세라고 말하는데, 주로 내 자본금은 최소한으로 투입된 ‘갭투자’ 상황에서 ‘깡통전세’가 발생할 가능성이 높습니다.



Q. 이런 깡통전세는 주로 신축빌라에서 많이 일어난다고 알고 있는데 대표적인 사례가 어떤 것이 있을까요? 그러면 아파트에서는 깡통전세가 발생할 가능성이 없는 건가요?

A. 주로 깡통전세가 신축빌라에서 일어나는 이유는 주로 신축 빌라를 분양할 때 ‘신축’이라는 이유로 전세가격을 높게 받고 분양업자는 전세금보다 조금 더 높은 가격으로 갭투자자에게 집을 팔아버리기 때문입니다. 결국 갭투자자인 주택 소유자는 세입자의 보증금을 대부분으로 집을 구입했기 때문에 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 깡통전세가 돼버립니다. 꼭 신축빌라가 아니라 아파트에서도 얼마든지 깡통전세가 발생할 수 있습니다. 일부 지방 아파트에서는 전세가격이 매매가격의 85%를 넘는 지역들도 있는데요, 이론적으로 이 지역의 주택가격이 15% 하락하면 바로 깡통전세가 됩니다.



Q. 정부에서 깡통전세 관리지역을 지정해서 이를 방지하기 위한 노력을 하겠다고 발표했는데요, 주로 어떤 지역에서 깡통전세가 많이 발생하고 있을까요?

A. 깡통전세는 전세가격 대비 매매가격이 높은 지역에서 발생할 가능성이 크다보니, 전세가율(전세가격 대비 매매가격)이 낮은 수도권보다 지방에서 발생 가능성이 매우 높습니다. 특히 포항, 광양, 당진, 군산, 창원 등 일자리가 많은 지역은 아무래도 수요가 많다보니 집값에 비에 전세가격도 높습니다. 이로 인해 갭투자자에게 매력적인 투자 대상으로 보일 수 있고 주택가격 하락기에는 깡통전세 발생 가능성도 높다고 볼 수 있습니다. ‘전남 광양’이나 ‘경북 포항’의 경우 2019년 외지인 주택 구입 비중이 60%에 달할 정도로 갭투자의 성지로 불리웠는데, 2~3년이 지난 지금은 깡통전세의 최대 위험 지역으로 분류되고 있습니다.



Q. 깡통전세 말고도 정말 다양한 전세사기 수법들이 있다고 하는데요, 또 조심해야 할 전세사기는 어떤 유형이 있을까요?

A. 오래전부터 실소유자가 아닌데도 이를 속이고 계약을 체결한 후 보증금을 가로채는 사례가 많이 있었고, 해당 주택에 저당권이 설정돼 있거나 압류가 진행되고 있다는 사실을 숨긴 채 전세계약을 체결하는 경우도 많았습니다. 최근에는 각종 정보를 빠르게 확인할 수 있게 되면서 이런 형태의 사기는 많이 줄어들었습니다. 반면, 보증보험만 가입할 수 있으면 내 보증금은 안전하다는 생각의 빈틈을 노려 보증보험 가입이 불가능한 건물인데도 이를 속이고 임대차 계약을 체결하는 경우가 증가하고 있습니다. 특히 위반건축물은 전세보증보험 가입이 불가능하다는 사실을 잘 모르는 경우가 많아 이런 허점을 노리는 전세사기도 있습니다.

Q. 그렇다면 깡통전세에서 내 자산을 지키기 위한 방법으로 어떤 것들이 있을까요? 깡통전세 피해 예방 방법을 알려주세요.

A. 깡통전세는 첫째도 둘째도 예방이 가장 중요합니다. 예방의 첫 번째는 시세 확인이 어려운 주택은 전세 입주를 최대한 피하는 것입니다. 너무 신축이라는 프리미엄에 이끌려 계약하기보다 안정성을 위해 최소한 한 두 차례 임차인이 바뀐 집을 선택한다면 깡통전세 가능성이 크게 줄어들 수 있습니다. 그리고 전세(임대)보증 보험은 반드시 가입하는 것도 중요합니다. 최근에는 포털 사이트를 통해서도 전세보증보험 가입이 가능하고 다양한 할인도 제공되는 만큼 반드시 가입하는 것이 필요합니다. 마지막은 가장 기본이 되는 서류들은 반드시 한 번 더 확인하는 것입니다. 건축물대장으로 위반건축물 여부를 확인하고, 등기부 등본에서 소유자 및 근저당권 설정 여부들을 정확히 확인합니다. 필요에 따라 국세나 지방세 체납여부 등도 확인할 필요가 있고요, 반드시 계약당일 날짜에 맞춰 발급된 서류로 확인해야 합니다.

/윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원

※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.
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