가을 이사철이 본격화하지만 올해 가을 부동산 시장은 거래 침체와 집값 하락세가 이어질 것이라는 전망이 나오고 있다.
집값 하락이 본격화하면서 팔 사람은 많은데 매수자들은 실종된 까닭이다. 전문가들은 10년 전 경험한 주택시장 침체가 재현되는 게 아니냐는 관측까지 내놓고 있다.
10일 한국부동산원 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.15% 하락했다. 2013년 8월 5일(-0.15%) 조사 이후 9년 1개월 만에 최대 하락 폭이다. 지난주 수도권 아파트값 역시 0.21% 하락해 2012년 9월 10일(-0.22%) 조사 이후 10년 만에 최대 낙폭을 기록했다.
10년 전인 2012년은 2008년 글로벌 금융위기(리먼브러더스 사태)와 보금자리주택(반값 아파트) 공급 확산 등으로 2010년부터 이어진 집값 하락세가 정점에 달했던 시기다.
부동산 시장에서는 올해 가파른 금리 인상에 따른 극심한 거래 침체 여파로 10년마다 사이클처럼 집값이 오르고 내리는 ‘10년 주기설’이 재현되는 게 아니냐는 관측이 나온다.
올해 아파트 거래량은 직전 침체기인 10년 전 2012년을 넘어서 역대 최저다. 우리나라를 비롯한 글로벌 국가들의 금리 인상 러시로 매수심리가 급격히 위축된 탓이다.
서울부동산정보광장에 따르면 올해 1∼7월 서울 아파트 누적 거래량은 총 8557건으로, 2006년 실거래가 신고 도입 이후 연간 최저 거래량을 기록한 2012년의 1∼7월(2만2441건) 보다 162% 줄었다. 서울 아파트 매매수급지수는 80.9를 기록하며 18주 연속 매수 심리가 위축되고 있다.
전문가들은 추석 이후에도 최근 거래 침체와 가격 하락세가 지속될 것으로 예상을 내놓고 있다.
미국이 이달에 3연속 자이언트 스텝(한 번에 0.75%포인트 금리인상) 가능성을 시사하는 등 글로벌 국가들의 금리 인상이 지속되면서 한국은행도 당분간 금리 인상 기조가 불가피한 상황이기 때문이다.
정부가 최근 정상화 명목으로 과거 정부의 규제를 풀고 있지만 찔끔 해제에 그치는 것도 집값 하락을 점치는 이유다.
생애 최초 주택 구입자는 투기지역과·투기과열지구의 경우 종전 40%, 조정대상지역은 50%에서 80%로 LTV가 늘었지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로다. 7월부터는 총대출액 1억원 초과 차주도 소득에 따라 대출이 제한돼 사실상 완화 효과가 거의 없다는 분석이 나온다.
하반기에도 거래 침체가 지속되면서 집값 하락세가 이어질 것이라는 전망이 지배적이다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “우리도 올해 추가 금리 인상이 예고돼 있고 내년 상반기까지도 금리 인상 가능성이 있다”며 “금리 인상 기조가 멈추지 않는 이상 쉽게 주택 매수에 나서기 힘들 것”이라고 내다봤다.
가파른 금리 인상 기조로 시장 경착륙을 우려하는 목소리도 나온다. 특히 최근 1∼2년 동안 집값 급등기에 무리하게 대출을 받아 집을 산 2030 영끌족에 대한 걱정이 크다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 “디레버리징(차입 상환·축소) 정책과 저리의 대환대출을 통해 한계 차주 대책을 마련하고 종부세·양도세 등 세금 관련해서도 명확한 정책 방향성 수립이 필요하다”고 했다.
무엇보다 가을 성수기가 시작되지만 전세시장 약세가 지속될 것이라는 관측이 많다.
금리 인상 기조가 이어지면서 이주 수요 감소로 2년 전 계약갱신청구권 시행으로 갱신권을 소진한 전세 물건이 가격을 크게 올려 전셋값이 급등할 것이라는 8월 대란설은 유명무실해진 상태다.
오히려 계약갱신청구권·전월세 상한제 등 임대차 2법 시행 이후 재계약이 늘고, 대출 금리가 전월세전환율보다 높아지면서 전세의 월세화는 빠르게 진행되는 실정이다.
부동산R114 여경희 수석연구원은 “임대차 2법 시행 이후 전셋값이 급등하면서 월세 전환이 빠르게 늘고 있다"”며 “전세 수요는 감소하면서 전셋값은 안정세가 이어질 수 있으나 월세 이자율 상승으로 세입자의 주거비 부담은 커질 수 있다”고 지적했다.
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