우리만 일하지 말고 우리의 월급도 일하게 하자. 서울경제 유튜브 어썸머니에서 새롭게 선보이는 재테크 프로그램 <근면한 월급> 입니다.
오늘 재테크 주제는 바로 ‘건물주가 되는 법’입니다. ‘돈이 없는데 어떻게…’라고 생각하셨죠? 다 방법이 있습니다. 사실 저도 얼마 전에 월세를 꼬박꼬박 받는 건물주가 됐거든요. 제가 소유한 건물은 3호선 안국역 바로 앞에 있고요, 세입자는 MZ세대가 좋아하는 수제버거 맛집 다운타우너 건물입니다. 물론 제 건물 지분은 0.01886% 정도…. 그래도 엄연한 핫플 건물주에요. 제가 어떻게 반쪽짜리. 아니 0.01%짜리 건물주가 됐는지 오늘의 주제인 ‘부동산 조각투자’에 대해서 알아보겠습니다.
<건물 지분을 쪼개서 나눠 갖는다>
부동산 조각투자, 들어보신 분들도 꽤 있을텐데요. 일단 간단하게 말하자면 여러 투자자가 하나의 건물에 투자해서 지분을 나눠 갖고 그 지분만큼 월 임대료와 매매 수익 등을 받는 투자 방법입니다. 그동안 부동산 투자는 돈 좀 있는 큰 손들의 영역이라 우리 같은 소시민들은 쉽게 접근할 수 없었는데요. 이 투자는 지분을 잘게 조각 냈기 때문에 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점에서 주목을 받고 있어요. 제가 투자한 건물은 최소 투자 단위가 5000원. 5000원만 투자해서 1주만 받아도 해당 건물에 1주만큼 지분을 갖게 되는 거예요. 건물주에요.
<월세처럼 배당수익이 꼬박꼬박>
생소한 투자법이니까 기본 구조부터 보고 갈게요. 부동산 조각투자는 일단 건물의 소유주가 신탁사에 건물을 매각해 달라고 의뢰하면서 시작됩니다. 신탁사는 이 건물의 가치를 쪼개 수익증권을 발행하고 부동산 조각투자 플랫폼을 통해 투자자를 모집합니다. 이후 모집한 투자금은 건물 소유주에게 매각 대금으로 지급하고, 투자자들에게는 수익증권을 지급합니다. 수익증권을 받은 투자자들은 보유한 지분에 따라 해당 건물의 임대수익과 매각수익을 배당받게 됩니다. 사실상 건물의 소유권은 신탁사에 있고 투자자는 건물에서 발생하는 수익에 대한 권리를 보장한 증권을 갖게 되는 구조이죠.
<건물주인듯 건물주 아닌>
이쯤 되면 의구심이 드실 겁니다. 건물주가 맞는 건가? 사실 증권을 갖는 거니 건물 소유는 아니지만, 이 증권이 건물의 지분을 보장하니 또 막 아니라고 할 수도 없고.
그러면 여기서 가장 중요한 건 이 투자가 보장이 되는거냐. 투자금 보호가 되고, 배당이 제대로 나오고 뭐 그런 것들이죠. 이 증권은 일반 주식 증권과 동일한 자본시장법 규제를 받습니다. 플랫폼 업체들이 증권성을 인정받고 일찌감치 금융당국으로부터 혁심금융서비스 지정을 받았기 때문이죠. 이 말은 즉 계좌개설부터 수익증권 발행, 유통, 권리 행사 등의 모든 투자활동이 제도권 규제 아래서 진행되기 때문에 법적으로 투자자 보호를 받을 수 있다는 겁니다. 또 플랫폼이 건물을 소유하는게 아니라 신탁 계약에 의해 신탁사가 소유권을 가지고 있어서 플랫폼이 망해도 투자금을 날릴 위험은 없습니다.
<리츠랑 달리 하나의 건물에 투자>
부동산 조각투자는 부동산 투자를 통해 발생하는 수익을 배당 받는다는 점에서 기존에 있는 리츠와 매우 유사해요. 하지만 리츠는 여러 부동산과 부동산 관련 대출에 투자해 나오는 수익을 배당받는 반면, 부동산 조각투자는 하나의 건물에 투자해서 나오는 수익을 받는거기 때문에 투자자 입장에서 원하는 건물에 투자가 가능하고 수익을 예측하기 쉽다는 장점이 있습니다. 또 리츠나 부동산조각투자는 지분을 주식처럼 거래할 수 있어서 환금성이 좋은데 부동산펀드는 한번 설정되면 3~5년 정도 닫혀있어서 환금성이 어렵고 아무래도 큰돈을 든 투자자를 대상으로 하는 사모펀드가 많아서 일반 투자자들이 접근하기 어렵다는 차이점이 있습니다.
<공모주 청약처럼 투자, 단 선착순>
그럼 이제 청약방법이 궁금하실 텐데요. 에디터는 소유라는 부동산 조각투자 플랫폼을 통해 서울 종로구 북촌로에 위치한 안국다운타우너 건물에 투자를 했습니다. 투자 공모 내용을 보면 당시 발행증권 수는 106만주, 발행가액은 1주당 5000원으로 총 53억원을 모집했습니다. 즉 53억원 짜리 건물을 106만개로 잘게 쪼개 한 조각당 5000원에 팔았다는 말이죠. 그리고 이 지분을 가진 투자자에게는 매달 3% 수준으로 임대수익을 배당하는 조건이었습니다. 청약 방법은 공모주 청약이랑 비슷해요. 원하는 수량만큼의 금액을 넣고 신청. 다만 일반 공모주 청약과 달리 선착순으로 배정해서 빨리 신청하면 원하는 만큼 지분을 받을 수 있습니다. 단 투자한도는 있어요. 일반투자자는 연 2000만원, 소득적격 투자자는 연 4000만원으로 투자 자격은 요건을 갖추면 변경할 수 있습니다.
안국 다운타우너 건물 청약은 6월 9일부터 10일까지 이틀간 진행됐는데요 첫날 2시간 만에 조기 마감했습니다. 흥행에 성공했다고 볼 수 있죠? 에디터는 아주 소박하게 100만원 투자해서 200주 받았습니다.배정받은 증권은 플랫폼 자체 거래소에 상장돼 사고 팔수 있는데요. 상장 첫날 과연 시세는 얼마나 뛰었을지, 아니면 떡락? 제 건물의 시세 변화는 다음 시간에 공유하겠습니다.
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