“그동안 너도나도 상장했던 리츠들의 옥석이 가려지는 시기입니다. 찬바람 부는 리츠 시장에서 금리 급등과 인플레이션, 경기 침체에 대한 방어력을 갖춘 리츠만 살아남아 빛을 발할 것입니다.”
윤법렬(사진) KB증권 대체금융본부장은 4일 서울경제와의 인터뷰에서 이같이 말했다. 6일 상장을 앞둔 KB스타리츠는 KB금융그룹의 첫 공모 상장 리츠다. 벨기에 노스갤럭시타워와 영국 삼성 유럽본부가 리츠의 기초자산이다.
최근 금리 급등와 경기 침체에 따른 공실 우려로 리츠주들이 부진한 상황에서도 윤 본부장은 오히려 “KB스타리츠는 강점이 부각될 것”이라며 자신감을 내비쳤다.
현재 리츠 주가의 발목을 잡는 요인은 임대료 하락과 부동산 담보대출 금리 급등으로 인한 배당컷 우려다. KB스타리츠는 이 두 가지 우려에서 벗어나 있다는 게 윤 본부장의 설명이다. 벨기에 재무부가 입주한 노스갤럭시타워의 임대료는 벨기에 소비자물가지수에 따라 연간 임대료 인상 폭이 결정된다. 삼성전자 유럽본부 오피스의 임대료는 영국 소매물가지수에 연동돼 있다. 이 같은 계약 구조 덕분에 물가상승률의 94%가량 임대료에 전가할 수 있다. 윤 본부장은 “임대료 상승률을 고정해두는 리츠들과 다르다”며 “특히 10년 이상의 장기 계약을 맺은 우량 임차인을 확보해 해지에 대한 우려도 없다”고 말했다. 또 한 KB스타리츠는 자금의 90%가량을 3년 고정금리로 조달해 고금리 리스크로부터도 자유롭다. 윤 본부장은 “임대료 상승 덕에 당초 증권신고서에 제시된 연 7.76% 보다 높은 배당수익률이 기대된다”며 “공모에서 청약한 투자자들은 내년 1월 연 환산 9% 전후의 배당 수익을 받을 것으로 예상된다”고 말했다.
KB금융그룹이 지분 40% 이상을 보유한 앵커 투자자로 참여한 점도 차별점으로 꼽힌다. 윤 본부장은 “대주주가 없는 리츠의 경우 운용사가 무리한 확장을 할 때 적절하게 견제할 수 없다”면서 “한편으로는 사업 확장이 필요한 시점에 대주주로부터 자금 지원을 받을 수 있다는 장점도 있다”고 말했다. 이는 ‘스폰서형’ 리츠들인 SK리츠·ESR켄달 등이 약세장에서 다른 리츠보다 선전하는 이유기도 하다.
앞으로 우량 자산을 추가 편입할 가능성도 있다. 윤 본부장은“KB금융이 보유한 글로벌 네트워크를 활용해 국외 우량 자산을 지속적으로 편입할 계획”이라며 “올해 말이나 내년 초께 자산 가격이 바닥을 지날 것으로 보고 미국 쪽 자산을 눈여겨보고 있다”고 말했다.
윤 본부장은 리츠 업황이 둔화하기 시작한 현시점부터 상장 리츠들의 옥석 가리기가 시작될 것으로 내다봤다. 그는 “리츠의 배당 주기가 반 년인 걸 고려하면 주기가 2번 정도 돈 이후인 내년 여름께는 성장성과 안정성을 갖춘 리츠들만이 위기를 넘길 수 있을 것”이라며 “현시점은 분산투자의 일환으로 방어 효과가 높은 리츠들을 낮은 가격에 담을 기회”라고 했다.
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