"한국 데이터센터 시장은 글로벌 투자자들에게 '기회의 땅'입니다. IT 인프라가 잘 구축돼 있고 이를 기반으로 다양한 4차산업 기업들이 늘고 있어 지속적으로 수요가 발생하고 있습니다. 수익율 측면에서도 아시아 지역에서도 산업용 전기세가 OECD 평균 대비 88% 가량 낮고 인허가 설립 비용도 타 국가 대비 저렴한 편입니다."
8일 서울경제신문 시그널과 만난 정유선 컬리어스 코리아 데이터센터 서비스팀 이사(사진)는 최근 국내 데이터센터 시장 동향에 대해 이같이 밝혔다. 과거 국내 데이터센터 시장은, KT(030200), LG유플러스, SK텔레콤(017670) 등 통신사들의 주도로 형성됐지만 데이터 사용량이 늘고 수요가 확장되면서 글로벌 투자자들이 눈독을 들이는 시장으로 성장했다. 2021년 싱가포르 IT기업 디지털엣지가 세종텔레콤을 인수하면서 테헤란로에 위치한 데이터센터를 확보해 한국에 진출한 것이 대표적이다. 또 싱가포르투자청(GIC) 등 대형 국부펀드들도 잇따라 글로벌 펀드를 결성해 국내 데이터센터 시장에 뛰어들고 있다.
컬리어스는 부동산 전문 서비스 및 투자 관리 회사로 전세계 63개국에 1만 8000여 명의 직원을 두고 있다. 연간 관리 자산만 810억 달러(약 102조 원) 이상이다. 데이터센터 투자와 관련한 자문 요청이 늘어나면서 컬리어스의 아시아태평양(APAC)에서 2021년 데이터 점담 팀을 신설했으며 국내 지사에서도 지난해 상반기부터 관련 분야 서비스를 시작했다. 정 이사는 "컬리어스의 주요 고객인 해외 오퍼레이터나 투자자들이 한국 데이터센터 투자처 발굴을 의뢰하는 일도 많이 늘었다"며 "많은 자산운용사가 블라인드펀드를 활용해 투자하고 데이터센터의 설계, 구축, 운영을 위해 국내 통신사업자와 협업을 확대하는 추세"라고 말했다.
금리인상으로 오피스와 리테일(상업 시설) 등 상업용 부동산 시장이 급격하게 위축됐지만 데이터센터 시장은 여전히 주목받는 투자처다. 정 이사는 이에 대해 "일반 오피스와 달리 관련 설비들의 고용량, 고전력 및 네트워크 지연과 같은 통신 안정성 등의 이유로 이전이 쉽지 않아 평균 임차 기간이 10~20년으로 길다"며 "여기에 장비 투자가 이어지면서 임차인들의 재계약률도 높다"고 말했다. 이어 "금리 상승과 원자재·공사비 이슈는 피해 갈 수 없는 시장 여건이지만 공급 대비 수요가 급격하게 늘어나 오히려 자산 가격에 프리미엄이 붙고 있다"며 "기대수익률은 2025년까지 10% 중후반대"라고 덧붙였다.
특히 한국의 데이터센터 시장은 지난해 카카오의 판교 데이터센터 화재 이후 글로벌 투자가들의 관심이 더 높아졌다. 아직 초기 단계인 국내 데이터센터 시장의 '민낯'이 드러나면서 인프라 구축에 투자하겠다는 자금이 쏟아지고 있는 추세다.
다만 데이터센터의 경우 부동산보다는 인프라의 성격이 강해 투자 난이도가 높아 진입장벽이 있다고 설명했다. 정 이사는 "산업단지마다 층고와 구조고도화를 요구하는 곳도 있고 집단시설을 회피해야 하는 등 입지적으로 충족해야 하는 조건이 많다"며 "특히 데이터센터 주변에는 전자파 관련 민원이 많아 지역사회와 해결해야 하는 과제도 종종 발생한다"고 말했다. 실제로 경기 용인시에 건설하려던 데이터센터가 시민들의 반대로 충남 세종시로 이전한 사례도 있다. 정 이사는 "데이터센터는 통신장비 관련 업체뿐 아니라 클라우드서비스 공급사와 고객사 등이 임차하므로 일부 공간은 직원 상주를 위한 오피스 공간을 필요로 한다"며 "특히 수도권 외곽지역의 경우 사무공간을 함께 제공하는 하이브리드 데이터센터에 관심이 높다"라고 설명했다.
데이터센터의 입지로는 서울의 경우 강서와 상암, 경기 남서부권을 추천했다. 기존 데이터센터들이 몰려 있어 이미 검증이 된 지역이고 기존에 입주한 임차인들과 시너지 효과도 있기 때문이다. 정 이사는 "용도 전환 허가를 받으려면 5년 이상의 시간이 걸리기 때문에 투자 기간이 너무 길어진다"며 "부지에 대한 선택지가 좁은 만큼 지역에 상관없이 인허가 문제가 해결돼 있고, 수전이 확보된 부지 위주로 해외 고객사들에 제안하고 있다"고 말했다.
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