[주요 이슈 브리핑]
■ 고가 아파트 거래 폭증: 올해 상반기 서울 26억 원 이상 아파트 거래량이 3424건으로 지난해 1467건 대비 133.4% 폭증했다. 강남구가 1105건으로 가장 많았으며 지난해 같은 기간보다 106.5% 늘었다. 서초구는 862건으로 50.2%, 송파구는 561건으로 392.1% 급증하며 강남 3구의 26억 원 이상 거래 건수가 서울 전체의 73.8%를 차지했다.
■ 대형 건설사 재건축 수주 경쟁: GS건설이 잠실우성 1·2·3차 재건축 시공사로 선정돼 1조 6427억 원 규모 사업을 수주했다. 신당10구역 재개발사업도 HDC현대산업개발과 컨소시엄을 이뤄 총 공사비 6168억 원 중 3146억 원 지분으로 참여한다. 대우건설은 천호동 532-2번지 일대 재개발사업의 시공사로 선정돼 총 공사금액 2453억 원 규모 사업을 수주했다.
■ 지분적립형 주택 도입 검토: 정부가 한국토지주택공사(LH) 사업에 지분적립형 분양주택 도입을 검토 중이다. 지분적립형 주택은 수분양자가 분양가의 20-25%만 내고 20-30년간 거주한 뒤 점차 지분을 늘려나가는 방식이다. 지방세특례제한법에 따르면 지분적립형 주택 사업자는 납세 의무가 생기는 날부터 3년간 재산세를 25% 감면받는 데 그쳐 공공 사업자가 17-27년간 보유한 지분만큼 재산세를 부담해야 한다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울, ‘26억 이상’ 아파트 거래 가장 많이 늘어
- 핵심 요약: 부동산 전문업체 리얼투데이가 ‘서울 아파트 가격대별 거래량’을 분석한 결과 올해 상반기 26억 원 이상 아파트가 3424건 거래됐다. 지난해 1467건보다 133.4% 폭증한 규모다. 강남 3구가 서울 전체 고가 거래의 73.8%를 독차지했는데, 강남구 1105건, 서초구 862건, 송파구 561건 순이었다. 26억 원 이상 아파트 거래가 급증한 이유는 강남 3구 거래가 늘어났기 때문으로 풀이된다.
2. GS건설, 잠실우성 재건축 수주…대우건설은 천호 재개발 선정
- 핵심 요약: GS건설이 서울 송파구 잠실우성 1·2·3차 재건축과 중구 신당10구역 재개발을 동시에 따내며 하루 만에 2조 원 규모 물량을 확보했다. 잠실우성 재건축 공사비는 1조 6427억 원에 달한다. 신당10구역에서는 HDC현대산업개발과 컨소시엄을 이뤄 GS건설 지분 3146억 원을 챙겼다. 이로써 GS건설의 올해 도시정비사업 수주액은 4조 1522억 원까지 불어났다. 대우건설도 천호동 재개발에서 2453억 원을 수주하며 대형 건설사들이 재건축 시장에 본격 뛰어드는 모습이다.
3. “선호입지에 신속 공급”…서리풀 용적률 높일듯
- 핵심 요약: 김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 지명 소감에서 “서울 등 일부 지역 주택시장이 과열되고 있는 만큼 선호 입지에 양질의 주택을 신속히 공급하겠다”고 밝혔다. 부동산 시장에서는 서초구 서리풀 지구 용적률을 250% 이상 올리는 방안을 유력한 공급 대책으로 본다. 서리풀 지구는 그린벨트를 해제해 2만 가구를 공급할 예정이다. 용적률 상향 시 250~300%까지 올리면 1만 가구를 추가로 지을 수 있다고 알려졌다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 지분적립형 주택 늘린다지만…“稅 감면 없인 공염불”
- 핵심 요약: 정부가 한국토지주택공사(LH) 사업에 지분적립형 분양주택 도입을 검토하고 나섰다. 다만 재산세 감면 기간 부족 문제가 사업 확대의 걸림돌로 떠올랐다. 지분적립형 주택은 수분양자가 분양가의 20~25%만 내고 20~30년간 거주하며 점차 지분을 늘리는 ‘적금 주택’ 방식으로 초기 부담을 줄인다는 점에서 주목받는다. 다만 사업을 확대할수록 공공 사업자의 재산세 지급 부담이 늘어나 세제 문제 해결이 시급하다.
5. 60대에 묶인 자산 2882조…“상증세 재설계해야 소비·투자 활력”
- 핵심 요약: 우리나라 실버세대의 ‘자산 잠김’ 현상이 국가 경제를 억누를 수 있다는 경고음이 커지고 있다. 1차 베이비부머의 가구당 평균 자산은 6억 5136만 원으로 60대 가구 수를 감안한 전체 자산은 약 2882조 원으로 추정된다. 이 막대한 자산이 정작 세금 부담 때문에 자본시장으로 흘러 들어오지 못해 경제에 부담이 되고 있다는 게 전문가들의 지적이다. 실제로 한국의 상속세 최고세율 50%는 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 가장 높은 수준이다.
6. 공급 감소 우려에 전세 불안 확산
- 핵심 요약: 서울 강남 3구 등의 아파트 매매가격이 상승하면서 전셋값도 노원·도봉·강북구 등 다른 지역과 격차가 커지는 모양새다. KB부동산에 따르면 전국 아파트 전세시장에서 5분위 배율은 지난달 기준 7.7로 2022년 11월 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 전세 시장은 하반기 입주 물량 감소와 더불어 강력한 대출 규제 여파로 불안해질 가능성이 큰 것으로 평가된다.
[자주 묻는 질문]
Q. 서울 고가 아파트 상승세가 언제까지 이어질까요?
A. 강남권 중심 상승세는 당분간 지속되나 대규모 공급 시 조정 가능성이 있습니다. 리얼투데이 분석에 따르면 26억 원 이상 거래가 133% 폭증하며 자산가들의 안전자산 선호와 인플레이션 헤지 목적 투자가 집중되는 상황입니다. 강남 3구가 서울 전체 고가 거래의 73.8%를 차지하는 쏠림 현상이 뚜렷합니다. 다만 서리풀 지구 등 대규모 공급 계획이 구체화되면 상승세 조절 가능성이 있어, 지역별 공급 일정과 물량을 면밀히 모니터링하며 보유 자산 대비 15-20% 수익률 달성 시 단계적 매도를 검토하는 것이 바람직합니다.
Q. 재건축 투자 지금이 적기인가요?
A. 대형 건설사 참여로 사업 안정성이 높아진 지금이 선별적 투자 적기입니다. GS건설이 하루 만에 2조 원 규모 재건축 사업을 수주하는 등 침체됐던 도시정비사업이 본격 재개되는 모습입니다. 대형 건설사 참여 시 브랜드 프리미엄과 사업 추진력을 동시에 확보할 수 있어 투자 매력도가 높아집니다. 특히 조합 설립 후 시공사 선정 단계에 있는 사업비 1조 원 이상 대형 프로젝트를 중심으로 장기 투자 관점에서 접근하되, 조합 갈등이나 인허가 지연 등의 리스크 요소도 충분히 고려해야 합니다.
Q. 전세시장 변화가 임대사업에 어떤 영향을 주나요?
A. 공급 감소와 대출 규제로 전세 수요 급증이 예상되어 임대료 상승 기회입니다. 직방 자료에 따르면 하반기 입주 물량이 39% 급감하고 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 매수 수요 일부가 전세로 이동할 가능성이 높은 상황입니다. KB부동산 발표 전세 5분위 배율이 7.7로 2022년 11월 이후 최고치를 기록하며 지역 간 격차도 확대되는 양상입니다. 특히 강남권과 한강벨트 지역을 중심으로 전세 수요가 집중될 것으로 예상되어, 해당 지역 보유 임대주택의 임대료를 10~15% 상향 조정하고 신규 임대사업 기회를 적극 모색해야 합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 고가 아파트 투자 전략: 26억 원 이상 거래 133% 급증 지역인 강남 3구 중심으로 포트폴리오 재구성, 현재 보유 자산 대비 15~20% 수익률 달성 시 단계적 매도 검토
✓ 재건축 투자 타이밍: 대형 건설사 참여 확정 단지 우선 발굴, 조합 설립 후 시공사 선정 단계 단지 대상 사업비 1조 원 이상 프로젝트 중심 투자 검토
✓ 공급 정책 리스크 관리: 서리풀 지구 용적률 상향(1만 가구 추가) 등 대규모 공급 계획 지역 반경 3km 내 기존 보유 자산 가격 영향 분석
✓ 전세시장 기회 활용: 하반기 입주 물량 39% 감소와 대출 한도 6억 원 제한으로 전세 수요 급증 예상, 기존 임대주택 임대료 10~15% 상향 조정 가능성 검토
[키워드 TOP 5]
서울 고가 아파트 급증, 재건축 시장 재개, 지분적립형 주택, 상속세 개편, 전세시장 불안, AI PRISM, AI 프리즘
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