▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 정책대출 축소: 6·27 대출규제로 신혼부부전용 전세자금 대출한도가 수도권 기준 3억 원에서 2억 5000만 원으로 급감했다. 서울시 미리내집 제5차 공급분 485가구 중 4억 원 이하 물량이 51가구(11%)에 불과해 정책대출 활용 가능 물건이 급격히 줄어들었으며, 실수요자들의 현금 부담 가중으로 주택시장 전반의 거래 위축 압력이 본격화되고 있다.
■ 재건축 간소화: 김윤덕 국토부 장관 후보자가 재건축 단계 간소화와 용적률 조정을 통한 공급 활성화 의지를 강력히 표명했다. 하지만 재건축초과이익 환수제는 유지하겠다는 입장을 고수하면서 완전한 규제 철폐보다는 절차적 개선에 중점을 둔 제한적 완화가 예상되며, 3기 신도시 공급 촉진과 도심 고밀 개발 방안을 조만간 발표할 예정이라고 밝혔다.
■ 보증료 대납 논란: 건설경기 침체로 서울 주요 재건축·재개발 수주전에서 HUG 보증수수료 대납 공약이 화두로 떠오르고 있다. 대우건설(047040)이 개포우성7차에서 연간 최소 17억 원 절약 효과를 제시했고 포스코이앤씨는 용산정비창에서 5년간 320억 원 절감을 약속했으나, 도정법상 시공 무관 금전 제공 금지 규정과 충돌 가능성이 제기되면서 위법성을 둘러싼 해석이 엇갈리고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 정책대출 축소에…신청 문턱 높아진 서울 ‘미리내집’
- 핵심 요약: 6·27 대출규제로 신혼부부전용 전세자금 대출한도가 수도권 기준 3억 원에서 2억 5000만 원으로 축소됐다. 서울시 제5차 미리내집 485가구 중 대출 가능 물량(4억 원 이하)이 51가구에 불과해 전체의 11% 수준에 그쳤다. 전세금은 동작구 힐스테이트 장승배기역 44㎡ 3억 3228만 원부터 강남구 청담르엘 49㎡ 7억 7298만 원까지 책정되어 신청자들의 현금 부담이 크게 늘어났다. 서울시는 국토부에 수도권 신혼부부전용 전세자금 대출 가능 대상 주택의 임차보증금 기준을 4억 원에서 6억 원으로 상향해 달라고 요청한 상태다.
2. 김윤덕 “재건축 간소화하고 용적률 조정…공급 대책 조만간 발표”
- 핵심 요약: 김윤덕 국토부 장관 후보자가 인사청문회에서 재건축 단계 간소화와 용적률 조정을 통한 공급 활성화 의지를 명확히 피력했다. 집값 불안 원인을 “금융권에서 대출이 많이 풀려 시중 유동성이 풍부해진 가운데 주택 공급량이 부족해 과열 형태가 나타났다”고 분석했다. 6·27 대출규제에 대해서는 “상당히 적절하게 처방이 됐다”고 평가했으며, 재건축초과이익 환수제는 “한 번도 제대로 시행된 적이 없어 일단 진행해보고 평가하겠다”며 폐지 의사가 없음을 강조했다. 지방 미분양 주택 양도세 감면에는 “특단의 결단이 필요하며 공감한다”고 긍정적 입장을 보였다.
3. 수주戰서 내거는 ‘보증료 대납’ 공약…애매한 규정에 논란
- 핵심 요약: 올해 들어 서울 주요 재건축·재개발 수주전에서 HUG 보증수수료 부담 공약이 화두로 떠오르고 있다. 개포우성7차에서 대우건설이 4000억 원 규모 필수사업비에 대한 HUG 보증 수수료를 대납하겠다고 제안했다. 이는 조합이 연간 최소 17억 원을 절약할 수 있는 규모다. 용산정비창 전면1구역에서는 포스코이앤씨가 5년간 총 320억 원 절감 효과를 약속했고 GS건설(006360)도 잠실우성 1·2·3차 수주전에서 수수료 대납 조건을 내걸었다. 다만 도시 및 주거환경정비법 제132조는 건설업자 등이 조합에 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익을 무상으로 제공해서는 안 된다고 규정하고 있어 위법 여부를 놓고 해석이 엇갈리고 있다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 정권 바뀔때마다 감세·증세 반복…“갈지자 정책에 시장신뢰 하락”
- 핵심 요약: 민주당 정부가 첫 세제개편안에서 법인세 최고세율을 25%로 1%포인트 인상하고 주식양도세 대주주 기준을 10억 원으로 다시 강화했다. 윤석열 정부에서 단행한 감세를 원상 복구시켜 약화된 세수 기반을 강화하겠다는 데 초점을 맞춘 것이다. 최고세율 25% 법인세와 10억 원 주식양도세 대주주 기준은 정확히 문재인 정부 당시로 되돌린 수치다. 여당 내부에서도 코스피 3000 안착 시점에서 주식시장에 찬물을 끼얹을 수 있다는 우려가 나왔다.
5. 생산적 금융 한다더니…금감원 “지분투자 위험가중치 축소 소명하라”
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- 핵심 요약: 금감원이 최근 A금융지주사에 지분 투자 위험노출액 관련 위험가중치 산정이 적합하게 이뤄졌는지 소명을 요청했다. 바젤3 경과 규정을 회사 측이 신규 지분 투자에 적용한 점을 문제 삼았으며, 2020년 이후 비상장기업 투자액에 대해서는 400%의 위험가중치를 부여해야 한다고 지적했다. 상장기업에 대해서는 위험가중치를 100%에서 250%로, 비상장기업은 150%를 400%로 확대하는 게 바젤3의 뼈대다. 이는 이재명 정부가 추진하는 '생산적 금융 활성화' 방안과 결이 맞지 않다는 지적이 나오고 있다. 위험가중치 상향은 금융사의 자본 적립 부담을 키워 기업 투자를 위축시킬 우려가 있다.
6. 외국인 200만 시대…노인은 1000만명 돌파
- 핵심 요약: 2024년 기준 총인구는 5180만 6000명으로 전년 대비 0.1% 증가했다. 외국인 인구는 204만 명으로 집계 이래 최초로 200만 명을 넘겼다. 65세 이상 고령인구는 1012만 명을 기록해 처음으로 1000만 명을 돌파했다. 고령인구 비중도 18.6%에서 19.5%로 높아져 대한민국 국민 5명 중 1명이 노인인 셈이다. 1인 가구는 804만 5000가구로 전체의 36.1%를 차지해 가장 비중이 높았다. 반지하가 있는 주택은 26만 1000호, 옥탑이 있는 주택은 3만 4000호로 파악됐으며, 반지하 거주 가구는 39만 8000가구, 옥탑 거주 가구는 3만 6000가구로 집계됐다. 반지하의 경우 97.3%, 옥탑은 90.6%가 수도권에 분포한 것으로 확인됐다.
[자주 묻는 질문 (FAQ)]
Q. 6·27 대출규제가 부동산 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. 실수요 위축으로 단기 거래량 감소와 중장기 가격 조정 압력이 예상됩니다. 신혼부부전용 전세자금 대출한도가 수도권 기준 5000만 원 축소되면서 정책대출 활용 가능 물량이 급감했습니다. 서울시 미리내집의 경우 대출 가능 물량이 전체의 11%에 불과해 공공주택 수요마저 위축되고 있습니다. 정책대출 의존도가 높은 실수요자들의 시장 진입이 어려워지면서 전체 거래량 감소와 함께 가격 상승 압력도 완화될 것으로 전망됩니다. 투자자들께서는 급격한 시장 변화보다는 점진적 조정 과정에서 우량 물건 중심의 선별적 매수 기회를 모색하시는 것이 바람직합니다.
Q. 재건축 규제완화 기대감이 실제 투자 기회로 이어질까요?
A. 절차 간소화 중심의 제한적 완화로 단기 급등보다는 점진적 개선 효과가 예상됩니다. 김윤덕 장관 후보자가 재건축 단계 간소화와 용적률 조정 의지를 표명했으나 재건축초과이익 환수제 유지 방침을 고수하고 있습니다. 완전한 규제 철폐보다는 인허가 절차 개선과 부분적 용적률 상향에 그칠 가능성이 높아 극적인 시장 변화는 제한적일 전망입니다. 3기 신도시와 도심 고밀 개발 구체적 방안이 조만간 발표될 예정이므로 해당 지역의 사업 진행 단계를 면밀히 분석한 후 중장기 관점에서 투자 포지션을 점진적으로 검토하시는 것이 필요합니다.
Q. 건설사들의 보증료 대납 공약이 투자에 어떤 의미가 있나요?
A. 조합원 부담 경감으로 재건축 사업성 개선 효과가 기대되지만 법적 리스크도 고려해야 합니다. 대우건설이 개포우성7차에서 연간 17억 원, 포스코이앤씨가 용산정비창에서 5년간 320억 원 절감 효과를 제시하는 등 조합원들의 사업비 부담이 크게 줄어들 전망입니다. 이는 분담금 부담 완화를 통해 재건축 추진 동력을 높이는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 다만 도정법상 시공 무관 금전 제공 금지 규정과 충돌 가능성이 제기되고 있어 향후 법적 분쟁 리스크도 함께 검토해야 합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 정책대출 축소 파급효과: 신혼부부 대상 공공주택 공급 차질과 실수요 위축이 전체 거래량 감소로 연결되는 신호 지속 모니터링
✓ 재건축 규제완화 타이밍: 김윤덕 장관 취임 후 구체적 공급 방안 발표 시기와 내용 파악, 해당 지역 사전 투자 기회 검토
✓ 건설사 수주경쟁 활용: HUG 보증수수료 대납 등 조합 부담 경감 공약 확산 추이, 재건축 사업비 절감으로 분담금 부담 완화 효과 분석
✓ 세제정책 변화 대비: 정권별 조세정책 극단적 변화 패턴 고려, 부동산 관련 보유세·양도세 변화 가능성 사전 대응 방안 수립
[키워드 TOP 5]
6·27 대출규제, 신혼부부 정책대출 축소, 재건축 규제완화 기대감, HUG 보증료 대납, 외국인 인구 200만 돌파, AI PRISM, AI 프리즘
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