[주요 이슈 브리핑]
■ 기금 운용 왜곡: 주택 건립과 저소득층 주거 지원에 쓰여야 할 주택도시기금의 디딤돌·버팀목 대출이 3년 새 2배가량 폭증했다. 수요자에게 집행되는 기금이 한 달에 5조 원에 달할 정도로 급증하면서 주택 건설 등 공급 집행 여력이 약화되면서 기금 여유 자금은 2022년 말 43조 700억 원에서 올 1분기 기준 7조 9000억 원까지 급감했다.
■ 외국인 투자 확대: 외국인들이 지방 고가 아파트를 사들이는 큰손으로 떠올랐다. 부산 수영구 집합건물 소유권 이전 등기를 신청한 외국인 수는 지난해 63명으로, 전년(21명)대비 3배 증가했으며 해운대구는 67명으로 부산 내 최다를 기록했다. 대구 수성구도 전년(25명)대비 16명(64%) 늘어난 41명, 청주시 흥덕구는 전년(48명)대비 17명(35%) 늘어난 65명으로 집계되었다.
■ 서울역 재개발 추진: 서울역 서부역사 인근에서 6000가구 규모의 재개발 사업이 동시다발적으로 추진되고 있다. 청파1·2구역, 서계동 33번지, 청파동1가 46번지 등 낙후된 주거 환경이 서울 중심부 용산구라는 입지적 장점과 GTX-A, 철도 지하화 논의 등 교통 호재를 바탕으로 정비사업에 탄력을 받고 있으며, 모든 재개발이 완료되면 총 5963가구 규모의 아파트촌으로 탈바꿈할 전망이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 한 달 정책대출 집행액 5조…되레 수요만 부추겨 부동산시장 흔든다
- 핵심 요약: 주택도시기금의 주택 구매·전세 대출이 3년 새 2배가량 폭증하며 수요자 대출 잔액이 171조 3273억 원에 달한다. 이는 2022년(88조 3122억 원)보다 83조 원 늘어난 규모로, 지난해 말 전체 금융권 주택담보대출(1067조 원)의 16%에 해당한다. 디딤돌대출 실적은 2022년 8조 3698억 원에서 지난해 29조 175억 원까지 불어나 3배가 넘었으며, 버팀목대출도 2022년 12조 3289억 원에서 지난해 24조 7902억 원까지 급증했다. 이에 따라 주택도시기금의 여유 자금은 2022년 말 43조 700억 원에서 올 1분기 기준 7조 9000억 원까지 급감했으며, 가로주택정비사업의 주택도시기금 지원은 올해 3270억 원으로 지난해(3833억 원)보다 560억 원가량 줄어든 실정이다.
2. 외국인, 지방 고가 아파트 ‘큰 손’으로
- 핵심 요약: 외국인들이 지방 핵심지 아파트를 적극적으로 매입하면서 새로운 투자 트렌드가 형성되고 있다. 부산 수영구의 집합건물 소유 외국인은 전년 대비 3배 증가한 63명, 해운대구는 67명으로 부산 내 최다를 기록했다. 대구 수성구는 전년 대비 64% 증가한 41명, 청주 흥덕구는 35% 증가한 65명으로 이들 지역은 모두 아파트 가격 상승세를 보이고 있다. 특히 부산 부산진구 ‘서면 써밋 더뉴’는 3.3㎡당 평균 분양가가 3200만 원대로 높았음에도 1순위 청약 경쟁률 3.4대 1을 기록했으며, 부산 수영구 ‘써밋 남천 리미티드’는 3.3㎡당 분양가격이 5000만 원을 웃돌았지만 평균 경쟁률 22.6대 1을 기록하는 등 고가 물량에도 수요가 탄탄하다.
3. 대규모 재개발 앞둔 서울역 서부…6000가구 주거지로 변신한다
- 핵심 요약: 서울역 서부역사 인근에서 총 6000가구 규모의 재개발 사업이 동시다발적으로 추진되고 있다. 용산구는 최근 청파2구역의 조합직접설립계획을 공고하고 내년 6월 조합설립인가를 목표로 하고 있으며, 이 구역은 용적률 250%, 최고 25층, 1905가구 규모의 아파트 단지로 개발될 예정이다. 청파1구역은 대우건설(047040)이 단독 참여해 9월 조합 총회에서 시공사로 선정될 가능성이 높고, 최고 25층 아파트 626가구를 지을 계획이다. 서계동 33번지(서계통합구역)는 올해 4월 정비구역으로 지정됐으며, 복합용지 400%, 아파트 용지 298%의 용적률을 적용해 최고 39층 아파트 2961가구, 오피스텔 246실을 건립할 예정이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “가점제서 당첨 그림의 떡”…수도권 1·2인 가구는 ‘청포자’
- 핵심 요약: 주택도시기금의 재원이 되는 청약통장 가입자 수가 7월 말 기준 2636만 6301명으로, 전년 동월(2687만 1644명)보다 50만 5343명 감소했다. 청약통장 가입자는 2022년 6월 2859만 9279명으로 정점을 찍은 후 올해 2월까지 2년 8개월 연속 줄어들었다. 청약 유형 중 일반 공급의 가점제에서 만점(84점)을 채우려면 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 부양가족 6명 이상(35점)이어야 하므로, 1~2인 가구의 당첨은 사실상 불가능하다. 지난해 서울 아파트 청약 30개의 당첨 하한선 평균은 63점에 달했으며, 부양가족 위장 전입 방지를 위해 건강보험 요양 급여 내역까지 제출하도록 절차가 강화되었다.
5. 황상하 SH 사장 “한강 개발서 미리내집까지…공공 디벨로퍼 역할 강화할 것”
- 핵심 요약: 서울주택도시공사(SH)가 지난달 서울주택도시개발공사로 사명을 변경하며 공공 디벨로퍼 역할 강화에 나섰다. 황상하 사장은 복합 개발과 한강 개발을 골자로 한 4대 도시 개발 전략을 발표했으며, 다음 달 정식 운항하는 한강버스와 함께 대관람차 ‘서울트윈아이’, 케이블카 ‘한강곤돌라’ 사업에도 관여한다. 용산정비창 부지를 개발하는 용산국제업무지구 개발 사업(50조 원 규모)은 12월 착공을 목표로 하고 있으며, 창동역 복합환승센터 개발은 2026년 말 착공, 2030년 준공 예정이다. 주택 분야에서는 미리내집 3500가구를 포함해 올해 2만 4000가구 공급을 계획 중으로, 개포 구룡마을, 성뒤마을 공공주택지구 등에서 신규 공급을 준비하고 있다.
6. 석화·철강 위기에 흔들리는 지역 경제…산업위기지역법 개정 착수
- 핵심 요약: 정부가 산업위기지역 지원 제도를 전면 개편하기 위해 관련법 개정 작업에 착수했다. 석유화학·철강 등 국가 기간산업이 생존 위기에 처하면서 여수·울산·포항 등 지역 경제가 흔들리고 있어 지원 체계 강화가 필요한 상황이다. 정부는 각 지역의 중추 산업 및 위기 산업, 지역 경제 현황을 분석하고 산업위기지역 지정 요건과 해제 기준을 현 경제 상황에 맞게 개정할 방침이다. 올해 5월 여수시를 산업위기선제대응지역으로 지정한 데 이어 서산시도 추가로 지정할 계획이며, 광양시와 포항시도 산업위기선제대응지역 지정 신청을 검토 중이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 주택도시기금 위기가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
A. 공급 축소로 중장기적 가격 상승 요인이 될 수 있으나, 정비사업은 지연됩니다. 주택도시기금의 여유자금이 43조 원에서 8조 원으로 급감하면서 가로주택정비사업 지원금이 전년 대비 560억 원 감소했고, 공공지원 민간임대주택 등 공급 사업에도 차질이 빚어지고 있습니다. 이는 공급 부족으로 인한 중장기적 가격 상승 요인이 될 수 있으나, 투자자께서는 정비사업 참여 시 일정 지연 가능성을 고려하시고 기금 의존도가 낮은 사업을 우선 검토하시는 것이 바람직합니다.
Q. 외국인 투자가 늘어나는 지방 부동산, 어떤 지역에 관심을 가질까요?
A. 부산 수영·해운대구, 대구 수성구, 청주 흥덕구의 우량 입지 프리미엄 단지가 유망합니다.이들 지역은 외국인 소유 집합건물이 전년 대비 35~200% 증가했으며, 부산 수영구의 ‘써밋 남천 리미티드’는 3.3㎡당 5000만 원을 웃도는 분양가에도 22.6대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했습니다. 투자자께서는 이들 지역 내에서도 교통 접근성과 생활 인프라가 우수한 프리미엄 단지를 중심으로 검토하시되, 실거주 수요와 임대 수요가 함께 뒷받침되는 물건인지 면밀히 확인하시는 것이 중요합니다.
Q. 서울역 서부 재개발 투자, 어떤 점을 고려해야 할까요?
A. 10년 이상의 장기 관점으로 접근하시고, 분담금 변동 가능성을 충분히 검토하셔야 합니다. 서울역 서부 일대는 청파1·2구역, 서계동 33번지 등에서 6000가구 규모 재개발이 추진 중이며, GTX-A 노선과 철도 지하화 등 교통 호재가 있습니다. 현재 전용 59㎡ 분양권 프리미엄이 2~3억 원 수준이나, 최근 ‘쪼개기’와 빌라 신축으로 분담금이 당초 예상보다 커질 수 있습니다. 투자자께서는 사업 완료까지 최소 10년 이상 소요됨을 감안하시고, 각 구역별 사업 진행 상황과 시공사 선정 과정을 지속적으로 모니터링하시며 투자 여부를 결정하시는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 주택도시기금 운용 악화: 디딤돌·버팀목 대출 잔액 171조 원으로 급증, 여유자금 43조→8조 원으로 감소해 가로주택정비사업 등 공급 사업 지연 가능성 높음
✓ 외국인 투자 지역 주목: 부산 수영·해운대구, 대구 수성구, 청주 흥덕구 등 외국인 매입 증가 지역의 고급 아파트 프리미엄 상승세, 분양가 대비 입지가치 분석 필요
✓ 서울역 서부 재개발: 청파1·2구역, 서계동 33번지 등 6000가구 규모 개발 계획, GTX-A 등 교통 호재 있으나 ‘쪼개기’로 분담금 증가 위험성과 10년 이상 사업기간 고려
✓ 청약 전략 수정: 가점제 당첨 하한선 평균 63점, 실거주 확인 강화로 위장전입 리스크 커짐, 1~2인 가구는 대체 주택 취득 방식 검토
✓ 공공 개발 모니터링: SH공사의 용산국제업무지구(50조 원), 창동역 복합환승센터 등 대형 개발 사업 주시, 개포 구룡마을 등 신규 공급 지역 검토
[키워드 TOP 5]
주택도시기금 고갈, 외국인 지방 아파트 투자, 서울역 서부 재개발, 청약 가점제 불균형, 산업위기지역 지원, AI PRISM, AI 프리즘
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