서울시의 ‘35층 룰’에 막혔던 강남구 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트가 최고 49층, 5893가구 규모의 신축 대단지로 탈바꿈한다. 2015년 은마 재건축추진위원회가 최고 50층 재건축 계획을 서울시에 제출한 지 10년 만이다. 2023년 서울시의 35층 룰 폐지와 정비계획 수립을 지원하는 신속통합기획을 통해 초고층 재건축의 길이 열리게 됐다. 1979년 4424가구 규모로 준공된 은마아파트는 향후 2026년 서울시 정비사업 통합 심의를 통해 건축계획이 확정될 경우 사업시행 인가, 관리처분 인가 등의 후속 절차를 거쳐 이르면 2030년 착공에 들어갈 것으로 전망된다.
2일 서울시에 따르면 1일 제9차 도시계획위원회 수권분과위원회에서 은마아파트 재건축 정비계획 결정 변경안이 수정 가결됐다. 2003년 12월 은마아파트 재건축 추진위원회가 승인을 받은 후 23년만이다. 변경된 정비계획에 따르면 은마아파트는 용적률 331%가 적용돼 최고 49층, 5893가구 규모로 조성된다. 이번 정비계획 변경은 2023년 서울시가 도입한 신속통합기획에 따라 올해 1월 자문 신청 후 8개월 만에 결정됐다.
서울시는 은마 재건축 사업에 역세권 특례 제도를 적용해 처음으로 정비사업을 통한 공공분양주택을 공급하기로 했다. 역세권 특례는 2024년 3월 시행된 서울시 조례에 따라 지하철역 반경 250m 이내에 정비구역 절반 이상이 포함된 정비사업장에 용적률을 높여주는 대신 높아진 용적률의 일부는 공공임대·분양주택으로 공급하는 제도다. 은마는 단지 동·서쪽 경계에 서울 지하철 3호선 대치역·학여울역이 있어 역세권 특례 적용 대상이 됐다.
재건축을 통해 조성될 5893가구 가운데 공공 주택은 1090가구로 이 중 임대가 908가구, 분양은 182가구 규모로 계획됐다. 공공분양주택은 향후 서울시 또는 서울주택도시개발공사가 입주자를 모집할 예정이다. 앞서 2022년 10월 도시계획위 심의에서 처음 결정된 은마 재건축 정비계획의 용적률은 300%, 최고 층수는 35층이다. 총 5778가구 중 공공임대주택은 678가구였다.
공공임대주택의 경우 서울시가 정비사업 시행자인 조합에서 토지는 기부채납(공공기여)으로 확보하고 건물(주택)은 건축비를 치르고 확보하는 방식인 반면 공공분양주택은 서울시가 건물과 토지를 함께 사들인다. 이같이 재정 부담이 늘어나지만 서울시는 공공 주택 공급 방식을 임대에서 분양으로 확대해 중산층이 안정적으로 거주할 수 있도록 지원할 방침이다. 은마에 이어 역세권 특례가 적용되는 정비사업장에서 추가로 공공분양주택 공급이 이어질 예정이다.
은마 재건축은 이번 정비계획 변경을 통해 공공 주택 외에도 공공기여가 확대됐다. 대치동 학원가와 학여울역 근처 2곳에 지역 주민을 위한 공원 조성이 계획됐다. 학원가 근처 공원 지하에는 심각한 불법 주정차 문제를 해결하기 위해 400대 규모의 공영주차장이 조성될 예정이다. 학원생들을 위한 개방형 도서관도 들어선다. 대치역 일대 침수 피해를 방지하기 위해 면적 4만 ㎥ 규모의 저류조가 설치된다. 서울시는 재건축 사업을 추진 중인 근처의 미도·선경아파트에도 저류조를 설치해 집중호우 피해를 막는 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다.
은마의 초고층 재건축이 가능해지면서 추가 시세 상승이 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 전용면적 84㎡의 경우 지난해 10월 말 매매 시세는 28억 원이었지만 6·27 대출 규제 시행 이후인 지난달 15일 42억 원에 거래되며 14억 원이나 뛰었다. 이날 정비계획 변경 소식에 대치동 은마아파트 집주인들은 매매로 내놓았던 물건을 거둬들이는 분위기였다. 단지 인근 부동산 중개업소 입구에는 전월세 매물이 대부분이고 매매 물건은 거의 없었다. 단지 주변에는 ‘재건축 사업의 이해’를 주제로 열리는 정비사업 아카데미 등의 현수막이 걸려 주민들의 재건축에 대한 뜨거운 관심과 열기를 나타냈다.
이날 기자가 찾은 단지 인근 A 중개업소 대표는 “시간이 흐를수록 자산가치가 늘어나고 있어 웬만하면 재건축까지 기다린다는 생각이 크다”며 “또 학군지다 보니 손주까지 이곳에서 키우고 자식들에게 물려주겠다는 경향이 강하다”고 말했다. 이번 발표로 6·27 대출 규제에 위축됐던 부동산 시장이 살아날 수 있다는 기대도 나왔다. 단지 상가의 B 중개업소 대표는 “6·27 대출 규제 이후 매수 문의가 줄었는데 정비계획안이 통과되면서 재건축 단지 매매 시장에 활기가 돌 수 있을지 기대감이 크다”며 “이르면 올해 말이나 내년 초 쯤 사업시행계획 인가가 나면 지금보다 더 매매가격이 오를 것”이라고 예상했다.
한편 이번 도시계획위에서는 노후 주택가인 용산구 효창동 5-307번지 일대에 재개발 사업을 통해 지상 40층 3014가구 규모의 아파트 단지를 조성하는 정비구역 지정·정비계획 결정안도 통과됐다. 총 3014가구 중 장기 전세 주택 706가구, 재개발 임대주택 453가구가 포함된다.
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