[주요 이슈 브리핑]
■ 뉴타운 부활: 서울시가 2003년 도입 후 20년간 답보 상태였던 110개 재정비촉진지구에 파격적인 용적률 혜택을 단행했다. 기존 210%였던 제3종 일반주거지역 기준 용적률을 240%로 상향하고 법적 상한 용적률도 360%까지 확대하면서, 미아2구역의 경우 가구당 분담금이 약 1억 원씩 줄어드는 효과를 거두고 있어 지지부진했던 뉴타운 사업에 다시 활기가 돌 것으로 전망된다.
■ 청약 광풍: 서울 송파구 문정동 힐스테이트 e편한세상 문정 전용면적 49㎡ 무순위 일반분양 2가구 모집에 총 4만 4595명이 신청했다. 분양가 7억 8000만 원 대 대비 7월 실거래가 9억 4400만 원으로 당첨시 2억 원의 시세차익을 기대할 수 있어, 수억 원의 시세 차익 기대감에 서울 거주 무주택자들이 대거 접수한 것으로 풀이되며 서울 아파트 투자 열기가 여전히 뜨겁다는 것을 보여주고 있다.
■ 대책 무력화: 한국은행이 발표한 9월 소비자동향조사에서 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 112로 전월보다 1포인트 상승했다. 올해 6월 120까지 치솟았다가 정부의 6·27 대책 직후인 7월 109로 급락했으나 8월 반등에 이어 9월에도 재차 오름세를 보이며, 당국의 잇단 부동산 대책에도 집값 상승 기대가 꺾이지 않는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 20년만에 뉴타운 110개 사업장 용적률 수술…오세훈 “분담금 가구당 1억 줄어”
- 핵심 요약: 서울시가 110개 재정비촉진지구에 파격적인 용적률 혜택과 친환경 인센티브를 제공하면서 추가 주택 공급 물량이 1만 8000가구에 달할 것으로 전망된다고 발표했다. 오세훈 서울시장은 24일 미아2구역 현장을 찾아 “재정비촉진구역에 적용되는 용적률을 높이고 공공기여 비율도 기반시설이 충분한 경우에는 아예 없앴다”며 “주민들은 내야 할 분담금이 약 1억 원씩 낮아지고 서울시는 확보해야 할 주택 수가 늘어나게 됐다”고 강조했다. 미아2구역은 용적률이 261%에서 309.72%로 올라갔으며, 기존 210%였던 제3종 일반주거지역의 기준 용적률이 240%로 상향되고 법적 상한 용적률이 360%로 확대됐다. 강북구에서 진행 중인 주택정비형 사업장 가운데 규모가 가장 큰 미아2구역은 면적 18만 ㎡, 높이 45층, 4003가구 규모로 조합원 물량 약 1000가구를 제외하면 2300가구가 일반분양 물량으로 나온다. 서울시는 규제 철폐에 이어 인허가 지연을 원천 차단하기 위해 도시재정비위원회 심의부터 건축 심의, 착공에 이르기까지 모든 인허가를 직접 챙겨가며 재개발 주거 정비사업을 지원할 계획이다.
2. ‘힐스테이트 e편한세상 문정’ 무순위 청약 2가구 모집에 4만 5000명 접수
- 핵심 요약: 서울 송파구 문정동에서 무순위로 나온 아파트 청약에 4만 5000명에 가까운 수요자가 몰리며 수억 원의 시세 차익 기대감을 보여줬다. 23일 한국부동산원 청약홈에 따르면 문정동 힐스테이트 e편한세상 문정 전용면적 49㎡ 무순위 일반분양 2가구 모집에 총 4만 4595명이 신청했다. 타입별로 각각 49㎡A(1가구)에 2만 2106명, 49㎡B(1가구)에 2만 2489명이 몰렸다. 지난해 9월 입주한 이 단지는 지하 2층~지상 18층, 14개 동, 1265가구 규모로 이번 청약 물량은 부정 청약으로 계약이 취소된 물량이다. 분양가는 49㎡A 7억 9073만 원, 49㎡B 7억 8746만 원으로 종전 분양가와 같으며, 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 전용면적 49㎡는 7월 9억 4400만 원에 거래돼 당첨만 되면 2억 원을 버는 셈이다. 당첨자 발표는 26일이며 계약은 다음 달 13일부터 16일까지로, 계약금 20% 납부 후 60일 내 잔금 80%를 준비해야 한다.
3. 9·7 대책도 못 꺾었다…집값 상승 기대감 커져
- 핵심 요약: 당국의 잇단 부동산 대책에도 집값 상승 기대가 오름세를 이어가고 있는 것으로 나타났다. 한국은행이 24일 발표한 2025년 9월 소비자동향조사 결과에 따르면 이달 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 112로 전월보다 1포인트 상승했다. 주택가격전망 CSI는 현재와 비교한 1년 후 전망으로 100보다 크면 낙관적임을 의미한다. 주택가격전망 CSI는 올해 6월 120까지 치솟았다가 정부가 6·27 대책을 내놓은 직후인 7월 109로 급락했다. 하지만 8월 반등한 데 이어 9월에도 재차 오름세를 보이며 상승 기대가 꺾이지 않는 모습이다. 한국은행은 “주택가격전망 CSI는 장기평균 107을 여전히 웃돌고 있다”며 “9·7 부동산 대책 효과에 대해서는 지켜볼 필요가 있다”고 말했다. 경기 상황 전반에 대한 소비자들의 판단을 가늠할 수 있는 소비자심리지수(CCSI)는 110.1로 8월보다 1.3포인트 하락했다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 사업성 개선 기대감에…미아2구역 매물 벌써 자취 감춰
- 핵심 요약: 서울시의 용적률 파격 혜택으로 재정비촉진지구에 대한 투자자들의 관심이 높아지면서 미아2구역 매물이 급격히 줄어들고 있다. 24일 업계에 따르면 지난해 초까지만 해도 서울 강북구 미아동 미아2구역 내 연립·다세대주택은 대지 면적 3.3㎡당 평균 1800만~2000만 원대에 팔렸다. 하지만 올해 3월 이후 서울시에서 주거 정비사업 관련 규제 완화를 예고하고 7월부터 규제 철폐 36호를 적용하면서 매물이 줄고 매도 호가는 올랐다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 미아동 제3종 일반주거지역 대지 면적 128.7㎡의 단독 다가구는 지난달 30일 11억 원에 매매계약이 이뤄져 대지 면적 3.3㎡당 2754만 원에 팔린 셈이다. 미아동 중개업소 대표는 “미아2구역 전용 59㎡ 분양가가 9억 원, 84㎡ 조합원 분양가가 11억 1000만 원 정도로 예상되는 만큼 완공까지 시간은 걸리겠지만 최소 2억 원의 안전 마진은 확보된 상황”이라고 말했다. 공사비는 3.3㎡당 910만 원 수준으로 논의되고 있으며 도로 신설 및 초등학교 설립 등 기반시설 조성 비용이 더해지면 전체 공사비는 1000만 원을 웃돌 것으로 예상된다.
5. 사업성 악화에 멈춰선 부천 원미도 재추진…도심복합 잰걸음
- 핵심 요약: 사업성 악화로 멈춰선 부천 원미 도심공공주택복합사업이 분양가 재산정과 공공기여 완화 등 사업성 보정을 거쳐 재추진된다. 24일 부천 원미 도심복합사업 관계자에 따르면 한국토지주택공사(LH)가 사업을 포기했던 부천 원미 도심복합사업은 다시 본궤도에 오른다. 부천 원미 도심복합사업은 2023년 12월 전국 최초로 복합계획승인까지 받았지만 LH가 사업성 악화로 보상 계획 공고, 착공 등의 일정을 무기한 연기하며 멈춰 섰다. 국토교통부는 일반분양가가 조합원분양가보다 저렴하게 책정된 가격 역전 현상을 바로잡기 위해 분양가 산정부터 다시 추진한다. 기존에는 일반 분양가를 산정할 때 반경 1km 기준의 시세를 반영했으나 최근 국토부 등 정부로부터 반경 3km까지 비교 범위를 넓히겠다는 방침을 확인했다. 또한 임대아파트 비율과 노인복지시설 등 공공기여 완화도 추진되며, 기존 2곳으로 추진됐던 노인 시설 역시 1곳으로 줄여 사업성을 높이기로 했다. 정부는 9·7 대책에서 2030년까지 도심복합 사업을 통해 수도권에 5만 가구를 착공하겠다고 밝힌 바 있다.
6. 파월, ‘금리인하 속도 조절’ 시사…“너무 내리면 인플레, 현 주가도 고평가”
- 핵심 요약: 제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed) 의장이 도널드 트럼프 미국 대통령의 관세 정책에 따른 인플레이션 위험을 이유로 금리 인하 속도를 조절해야 한다는 견해를 내놓았다. 파월 의장은 23일 미국 로드아일랜드주에서 열린 상공회의소 오찬 행사에서 “예상보다 인플레이션 위험이 지속되는 힘든 상태”라며 “노동 수요와 공급도 이례적이고 도전적으로 감소하고 있다”고 진단했다. 그는 “공격적으로 통화 정책을 완화하면 인플레이션 억제 작업을 미완으로 남기게 되고, 2% 목표치를 회복하기 위해 완전히 방향을 바꿔야 할 수 있다”고 지적했다. 파월 의장은 인플레이션 위험을 촉발한 주요 원인으로 트럼프 대통령의 관세 정책을 지목하며 “올 들어 8월까지 개인소비지출(PCE) 상승률은 전년 대비 2.7% 상승했고 이는 상품 가격이 주도했다”며 “광범위한 물가 압력이 아니라 관세를 반영한 데 따른 것”이라고 강조했다. 이날 “여러 지표로 볼 때 주가도 상당히 고평가돼 있다”는 파월 의장의 언급까지 나오며 뉴욕 3대 증시는 일제히 급락했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 재촉지구 투자가 지금 적기인가요? 어떤 구역이 유망한가요?
A. 20년 만의 규제 철폐로 투자 기회가 확대되고 있습니다. 서울시가 110개 재정비촉진지구에 용적률을 최대 360%까지 확대하고 공공기여를 완전히 폐지하면서 가구당 분담금이 1억 원씩 절약되는 효과가 나타나고 있습니다. 미아2구역의 경우 추정 비례율이 115.44%로 서울 내 다른 사업장 대비 우수한 수준이며, 4003가구 중 2300가구가 일반분양 물량으로 공급될 예정입니다. 다만 공사비가 3.3㎡당 910만 원으로 높아 각 구역별 사업 진행 단계와 예상 수익률을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.
Q. 서울 아파트 무순위 청약 경쟁률이 너무 높은데 투자할 만한가요?
A. 극도로 높은 경쟁률에도 시세차익 매력은 여전히 크다고 봅니다. 문정동 힐스테이트 e편한세상 문정 49㎡ 2가구 모집에 4만 4595명이 몰려 2만 2000대 1 이상의 경쟁률을 보였지만, 분양가 7억 8000만 원 대비 시세 9억 4400만 원으로 당첨시 2억 원의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만 당첨 후 계약금 20% 납부와 60일 내 잔금 80% 준비가 필수이므로 미리 자금 조달 계획을 세우시고, 전매제한 3년과 거주의무 2년 등 규제 조건을 충분히 고려하여 참여하시기 바랍니다.
Q. 도심복합 사업이 재추진되는데 투자 기회로 볼 수 있나요?
A. 정부의 강한 추진 의지로 사업성이 개선되고 있어 투자 기회로 판단됩니다. 부천 원미 도심복합사업이 분양가 재산정과 공공기여 완화를 통해 재추진되고, 정부가 2030년까지 수도권에 5만 가구 공급 목표를 제시하며 용적률 인센티브를 최대 1.4배까지 확대하고 있습니다. 또한 삼성물산·DL이앤씨 등 대형 시공사들의 참여도 늘어나 사업 안정성이 높아지는 추세입니다. 다만 아직 입주 완료 사례가 없어 사업 진행 과정의 변수를 면밀히 모니터링하시면서 분산투자를 통한 리스크 관리를 권해드립니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 재촉지구 투자 타이밍: 110곳 용적률 최대 360% 확대로 가구당 분담금 1억 원 절약, 미아2구역 등 사업 진행 단계별 선별 투자 검토
✓ 서울 무순위 청약 자금 계획: 문정동 2만 2000대 1 경쟁률에도 2억 원 시세차익 매력, 계약금 20%와 60일 내 잔금 80% 조달 방안 사전 준비
✓ 도심복합 사업 모니터링: 부천 원미 재추진으로 정부 추진 의지 확인, 2030년 수도권 5만 가구 공급 대상지와 용적률 인센티브 혜택 지역 발굴
✓ 집값 심리 지수 추이: 9·7 대책에도 주택가격전망 CSI 112로 상승 지속, 정책 효과 한계 인식하고 시장 심리 변화 지속 모니터링
✓ 미국 금리 정책 영향: 파월 의장 금리 인하 속도 조절 시사, 국내 부동산 자금 조달 환경 변화와 레버리지 전략 조정 필요성 점검
[키워드 TOP 5]
재정비촉진지구 규제 철폐, 무순위 청약 시세차익, 도심복합 사업 재추진, 용적률 확대 혜택, 집값 상승 기대감, AI PRISM, AI 프리즘
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