[주요 이슈 브리핑]
■ 초고가 단속: 국세청이 부동산관계장관회의 후속조치로 강남4구와 마용성의 30억 원 이상 주택 거래 5000여 건을 전수 검증해 탈세 혐의자 104명을 세무조사 대상으로 선정했다. 외국인과 30대 이하 연소자의 자금 출처를 정밀 분석하고 1세대 1주택 비과세를 노린 가장매매와 고액 전·월세를 통한 편법 증여도 집중 단속에 나섰다.
■ 건축물 특례: 정부가 2014년 이후 11년 만에 위반 건축물 14만 8000 동을 대상으로 한시적 양성화에 나선다. 전용·일반주거지역의 일조 기준을 조정하고 보일러실과 비가림 시설을 층수나 면적 산정에서 제외하는 특례를 신설해 소규모 주거용 4만 6000 동의 무단 증축 위반을 해소하며, 임차인 보증금 반환 문제와 매수인 이행강제금 부담을 덜어준다.
■ 공급 차질: 서울 서초구 서리풀2 공공주택지구 전략환경영향평가 초안 설명회가 주민과 우면동 성당 신자 200여 명의 반대로 전격 취소됐다. 2029년 입주를 목표로 추진 중인 서리풀2지구는 19만 3000㎡ 규모의 소규모 지구이지만 집성촌과 신자 4000 명의 성당이 위치해 종교 자유와 주거권 침해 논란이 불거지면서 사업 지연이 불가피한 모양새다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 국세청, ‘한강벨트’ 초고가 주택 거래 정조준…104명 세무조사
- 핵심 요약: 국세청이 서울 강남4구와 마포·용산·성동(마용성) 등 한강변 초고가 주택 거래를 전수 조사해 탈세 혐의자 104명에 대한 세무조사에 착수했다. 지난해부터 올해 상반기까지 강남4구·마용성의 30억 원 이상 주택 거래 5000여 건을 전수 검증해 자금 출처가 불분명한 혐의자를 1차로 선별하고 소득·재산·직업 대비 자금 능력을 정밀 분석 중이다. 이번 조사는 지난달 7일 부동산관계장관회의 후속 조치의 일환으로, 최근 서울·수도권 부동산 시장이 급등세를 보이는 가운데 편법 증여와 양도세 회피 등 탈세 행위가 늘자 과세당국이 칼을 뺀 것이다. 고가 주택을 사들였지만 자금 출처가 의심되는 외국인과 ‘부모 찬스’를 이용해 고가 주택을 산 30대 이하 연소자, 1세대 1주택 비과세 특혜를 노린 가장매매와 고액 전·월세를 활용한 편법 증여도 조사 대상에 포함됐다. 임광현 국세청장은 “이번 세무조사 발표 이후에도 시장 질서를 훼손하는 불법·편법행위는 철저히 찾아내 강력하게 대응할 것”이라고 밝혔다.
2. 정부, 불법 건축물 일시적 양성화 추진한다
- 핵심 요약: 정부가 소규모 주거용 위반 건축물에 대한 한시적 양성화를 추진한다. 국토교통부는 1일 위반 건축물을 일시 해소하고 신규 불법 행위를 원천 차단하는 내용의 ‘위반 건축물 합리적 관리 방안’을 발표했다. 전국의 위반 건축물은 지난해 말 기준 약 14만 8000 동으로 2015년 8만 9000 동에서 매년 5000~6000 동씩 계속 증가해왔으며, 주거용 위반건축물 8만 3000 동 중 소규모 단독·다가구·다세대주택이 4만 6000 동으로 절반(54.7%)을 넘었다. 국토부가 불법 건축물 양성화를 추진하는 가장 큰 이유는 임차인이나 매수인 등 제3의 피해자가 발생하기 때문이다. 위반건축물로 등재될 경우 임대인의 주택담보대출이 제한돼 임차인에게 보증금이 반환되지 못하거나 위반건축물을 모르고 주택을 매입한 신규 매수인에게 이행강제금이 납부되는 사례가 빈번하게 발생해왔다. 이번 대책으로 전용·일반주거지역의 일조 기준이 조정되고 노후주택의 외부계단·옥상 등에 설치되는 비가림 시설과 다가구·다세대주택의 보일러실에 대해 층수나 면적 산정을 제외하는 특례가 신설된다.
3. 주민 반대에 ‘서리풀2’ 설명회 무산…지구 지정 첫발부터 난항
- 핵심 요약: 정부가 2029년 입주를 목표로 추진 중인 서울 서초구 서리풀2 공공주택지구 후보지의 전략환경영향평가 초안 설명회가 주민 반대로 전격 취소됐다. 한국토지주택공사(LH)는 1일 오후 2시 서울 서초구 서초종합체육관에서 개최하려던 서리풀2지구 설명회를 열지 못했는데, 이는 현장에 모인 주민과 지구 내 우면동 성당 신자 200여 명이 토지 수용을 반대하며 설명회 장소에 들어가지 않았기 때문이다. 서리풀2지구는 우면동 일대 19만 3000㎡ 규모로 정부가 지난해 11월 발표한 수도권 신규택지 후보지 중 한 곳이며, 서울 그린벨트를 12년 만에 해제해 만드는 지구라 많은 관심을 모았다. 2지구 수용이 종교의 자유와 주거권을 침해한다는 것이 주민들의 입장으로, 이곳 주민들은 2지구 부지에서 이씨와 송씨가 집성촌을 이뤄 6대째 살고 있어 기반을 유지하는 것이 중요하다고 주장하고 있다. 어렵사리 지구 지정이 이뤄지더라도 토지 보상은 가장 시간이 오래 걸리는 절차로 꼽혀 사업 지연은 불가피할 것으로 전망된다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 7년 미만 연체자도 최대 80% 빚 탕감
- 핵심 요약: 정부가 7년 이상 장기 소액연체자의 빚을 탕감해주는 ‘새도약기금’을 본격 가동한다. 금융위원회와 한국자산관리공사는 1일 서울 중구 프레스센터에서 새도약기금 출범식을 열고 이달부터 7년 이상 5000만 원 이하 연체채권을 일괄 매입해 채무를 조정해주기로 했다. 대상 인원은 113만 명으로 원금 기준 약 16조 4000억 원이며, 중위소득 60% 이하(1인 가구 기준 월소득 154만 원)거나 생계형 자산 이외에 회수 가능 재산이 없으면 전액 탕감해준다. 또한 기금 매입 대상에 포함되지 않은 5년 이상 7년 미만 연체자의 경우 기금과 동일한 원금 감면율(30~80%)을 적용하고 상환 기간도 10년으로 늘어난다. 7년 이상 연체 채권을 보유하고 있으면서 이미 채무조정이 진행 중인 이들은 5000억 원 규모의 특례 대출을 제공받는데, 연 34%대 금리로 최대 1500만 원까지 빌릴 수 있다. 업권별 분담금 규모는 당초 계획보다 10% 증액된 4400억 원으로 정해졌고 이중 3600억 원을 은행권이 부담한다.
5. ‘환율 조작’ 꼬리표는 뗐지만…시장 개입 매달 美에 보고해야
- 핵심 요약: 현재 분기별로 공개되고 있는 우리 정부의 외환시장 안정조치 내역이 앞으로는 매달 미국 재무부에 보고하는 방식으로 변경된다. 1일 기획재정부와 미국 재무부는 이같은 내용의 환율 정책 합의문을 발표했으며, 미국이 환율 합의를 완료한 나라는 일본과 스위스에 이어 우리나라가 세 번째다. 이번 합의는 양국 정부가 수출 경쟁에서 부당한 우위를 선점하기 위한 목적으로 자국의 통화가치를 조작하지 않는다는 기본 원칙을 재확인했다는 의미가 있다. 이에 따라 미국이 한국을 ‘환율조작국’으로 지정될 수 있는 불확실성이 해소된 것으로 평가되며, 미국은 지난 6월 환율 보고서를 통해 한국을 환율조작국보다 낮은 단계인 환율관찰대상국으로 지정했다. 환율정책 투명성을 높이기 위해 정부는 시장안정화를 위해 외환당국이 외환시장에서 실시한 외환 순거래액을 월 단위로 미국 재무부에 공유하기로 했으나 월별 내역은 대외 비공개를 전제로 한미 정부 간에만 공유하게 된다. 또한 국제통화기금(IMF)의 양식에 따라 월별 외환보유액과 분기별 선물환포지션을 공개하고 연도별 외환보유액 통화구성 정보도 대외 공개하기로 했다.
6. 국고채 금리 급등세에 채권 ETF 수익률 ‘울상’
- 핵심 요약: 고공 행진 중인 금 가격과 달리 채권에 투자하는 상장지수펀드(ETF) 주가는 바닥을 기고 있다. 1일 한국거래소에 따르면 이날 기준 최근 한 달 ‘TIGER 국고채30년스트립액티브’ ETF는 -1.86%의 수익률을 기록했으며, 이는 국내 채권형 ETF 중 수익률 최하위에 해당한다. 국고채 30년물을 편입하는 다른 ETF 수익률도 모두 부진했는데, ‘KIWOOM 국고채30년액티브’와 ‘PLUS 국고채 30년액티브’ ETF는 각 -1.29%와 -1.30%의 수익률을 기록했다. 이는 국고채 금리가 다시 뛴 영향으로, 금융투자협회에 따르면 이날 국고채 10년물 금리는 2.960%를 가리키며 올해 최고치를 다시 썼다. 국내 기준 금리 인하가 늦춰질 것이라는 우려가 투매를 부추겼으며, 현재 시장에서는 한미 양국의 기준금리 인하 기대가 후퇴 중이다. 좀체 꺾이지 않는 부동산 시장 과열 때문에 한국은행의 기준금리 인하 시점이 다음 달로 밀릴 것이라는 관측이 나오고 있으며, 이에 외국인은 지난달 19일부터 전날까지 국고채 선물 14조 7000억 원어치를 팔아 치웠다.
[자주 묻는 질문]
Q. 초고가 주택 세무조사 강화가 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. 자금 출처 입증이 어려운 고가 주택 거래는 당분간 위축될 전망입니다. 국세청이 강남4구·마용성의 30억 원 이상 주택 거래 5000여 건을 전수 검증하고 104명을 세무조사 대상으로 선정하며 편법 증여와 가장매매를 집중 단속하고 있습니다. 특히 외국인과 30대 이하 연소자의 자금 출처를 정밀 분석하고 고액 전·월세를 통한 편법 증여도 조사하고 있어, 초고가 주택 거래 시 증여세·양도세 신고 내역과 자금 흐름을 투명하게 관리하고 세무 전문가와 사전 검토를 거쳐 합법적인 절세 방안을 마련하시는 것이 필요합니다.
Q. 불법건축물 양성화가 투자 기회가 될 수 있나요?
A. 양성화 대상 건축물은 담보 가치 상승과 거래 활성화 효과를 기대할 수 있습니다. 정부가 11년 만에 위반 건축물 14만 8000 동을 대상으로 일조 기준 조정과 면적 산정 특례를 신설하며 소규모 주거용 4만 6000 동이 주요 혜택 대상입니다. 양성화 이후 주택담보대출 제한이 해제되고 임차인 보증금 반환 문제가 해소되며 이행강제금 부담도 사라집니다. 다만 정부가 건축물 사후 점검제와 성능 확인제를 신설하고 관리 감독을 강화할 예정이어서 양성화 이후에도 건축 규정 준수와 정기 점검 비용 발생 가능성을 함께 고려하여 투자 결정을 내리셔야 합니다.
Q. 금리 상승과 환율 변동성이 부동산 투자에 미치는 영향은 무엇인가요?
A. 금리 상승으로 대출 이자 부담이 커지고 투자 수익성이 악화될 전망입니다. 국고채 10년물 금리가 2.960%로 올해 최고치를 경신하고 한국은행 기준금리 인하가 다음 달로 밀리면서 부동산 담보대출 금리도 상승 압력을 받고 있습니다. 외국인이 9월 19일 이후 국채 선물 14조 7000억 원어치를 순매도하며 채권 ETF 수익률이 마이너스를 기록했고, 환율 시장 개입 내역 월별 보고 의무화로 환율 변동성도 확대될 수 있습니다. 변동금리 대출을 고정금리로 전환하시는 것을 검토하시고, 해외 부동산 투자 시 환헤지 전략을 수립하시며, 금리 상승 시나리오별로 현금흐름을 점검하시는 것이 필요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 초고가 주택 투자: 30억 원 이상 거래 시 자금 출처 소명 자료 철저히 준비, 편법 증여·가장매매 등 탈세 행위 원천 차단
✓ 불법건축물 기회: 양성화 대상 건축물의 담보 가치 상승 효과 검토, 향후 사후 점검제 시행에 따른 관리 비용 증가 고려
✓ 금리 리스크 대응: 변동금리 대출의 고정금리 전환 검토, 대출 비중 조정으로 이자 부담 증가 압력 완화
✓ 환율 변동성 관리: 해외 부동산 투자 시 환헤지 전략 수립, 외화 차입 시 환율 변동 시나리오별 손익 분석
✓ 공공택지 모니터링: 서리풀2지구 등 주민 반대 사업의 공급 일정 변동 추적, 서초구 일대 투자 시 공급 불확실성 고려
[키워드 TOP 5]
국세청 세무조사, 불법건축물 양성화, 국고채 금리 급등, 환율 시장 개입, 공공택지 지연, AI PRISM, AI 프리즘
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