올해 2분기 전국 물류센터 거래 규모가 전분기 대비 급감하며 위축된 양상을 보이는 가운데, 공급 부족 현상은 여전히 이어지고 있다.
10일 국내 상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트가 발간한 ‘2025년 2분기 전국 물류센터 시장 리포트’에 따르면, 전국 물류센터 신규 공급면적은 약 61만 500㎡(18만 5000평)로 집계됐다. 전 분기 대비 102% 늘었지만 상반기 공급은 91만 4100㎡(27만 7000평)로 최근 5년 반기 평균의 35% 수준에 그친다. 신규 인허가·착공이 급감해 공급 부족 현상은 지속될 것으로 예상된다.
2분기에 수도권에서 약 40만 9200㎡(12만 4000평), 경남권에서 17만 4900㎡(5만3000평)가 새로 공급되며 전체 신규 공급의 96%가 집중됐다. 수도권 내에서는 안성 방초2지구 물류센터, 청북읍 후사리 물류센터 등이 준공되며 남부권이 가장 많은 공급을 기록했다.
하반기 예정된 수도권 신규 공급은 약 약 136만 2900㎡(41만 3000평)로, 이 중 동남권·남부권·서부권이 90% 이상을 차지할 전망이다.
거래시장은 전반적으로 위축됐다. 2분기 전국 물류센터 거래규모는 약 4000억 원으로 전 분기 대비 약 67% 감소했다. 반면 거래 건수는 11건에서 13건으로 늘어나 대형 자산보다는 중소형 물류센터 거래가 활발했던 것으로 분석된다. 전체 거래 13건 중 8건이 수도권 이외 지역에서 발생했으며 경산 벨류 풀필먼트센터, 제주 장전리물류센터 등이 대표적인 사례다. 수도권의 경우 거래규모는 2026억 원(5건)으로 전 분기 대비 85.8% 줄었다. 수도권 전체 거래 중 남부권 비중이 61.5%(1246억 원)으로 가장 높은 비중을 차지했다.
주요 사례로는 크리에이트자산운용이 KKR 아시아 밸류애드 펀드를 통해 안성시 미양면 소재 물류센터 2개 소를 약 1210억 원에 인수한 건이 대표적이다. 이외에도 마스턴투자운용이 소유한 하우저 용인물류센터가 면적 3.3㎡ 당 약 573만 원 수준에 매각되는 등 수도권에서는 중소형 위주의 거래가 주를 이뤘다.
수도권 물류센터의 자본환원율(캡레이트·투자 대비 수익률)은 전 분기 대비 0.15%p 하락해 5.2%를 기록했다. 이는 2024년 말 이후 이어지고 있는 하락세가 지속되는 모습으로, 미 연준(Fed)의 금리 인하 기조와 국고채 금리 하락(3년물 2.39%)이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 매도자 측에서는 법인 매도 규모가 1596억 원(78.8%)으로 집계돼 전년 동기 대비 90% 가까이 감소했으며, 매수자 유형별로는 펀드가 59.7%, 법인이 40.3%를 차지했다.
젠스타메이트 리서치센터 관계자는 “2분기 신규 공급은 전 분기 대비 늘어났으나 여전히 지난해 평균을 크게 밑돌고 있으며, 거래시장 역시 대형 자산 중심에서 벗어나 중소형 위주로 재편되는 양상이 뚜렷하다”며 “향후 공급 감소세가 장기화될 경우 수급 불균형에 따른 시장 구조 변화가 불가피할 것”이라고 말했다.
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