[주요 이슈 브리핑]
■ 거래 절벽의 역설: 정부의 10·15 부동산 대책으로 서울 아파트 거래량이 전월 대비 60.2% 급감한 4395건에 그쳤다. 매수 수요가 전월세 시장으로 이동하며 서울 임대차 거래는 2.3% 증가했고, 준공 후 미분양은 2만 9166가구로 13년 8개월 만에 최고치를 기록해 시장 양극화가 심화되는 양상이다.
■ 대출 빗장 해제: KB국민·신한·하나·우리·IBK기업은행이 1월 2일부터 주담대와 전세자금대출을 일제히 재개한다. 우리은행은 영업점별 월 10억 원 한도 제한을 해제하고, 각 은행이 대환대출과 MCI 가입도 허용해 연초 자금조달 환경이 개선될 전망이다.
■ 뉴타운 틈새 기회: 서울시의 재정비촉진사업 규제 완화로 상계1구역이 용적률 215%에서 260%로 상향을 추진하며 비례율 113%를 달성할 전망이다. 전용 84㎡ 기준 약 1억 1500만 원 환급 가능성이 제기되며, 초기 투자금 3억 원 미만의 소액 투자처로 주목받고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 뉴타운 규제 완화에…상계1구역, 분담금 대신 환급금 받나
서울시의 재정비촉진사업 규제 완화로 상계1구역이 용적률을 215%에서 260%로 높이며 비례율 113%를 달성할 전망이다. 전용 84㎡ 분양 시 약 1억 1500만 원 환급 가능성이 제기됐으며, 건축 규모도 1388가구에서 1746가구로 358가구 증가한다. 2구역·5구역은 전용 84㎡ 매물 시세가 2억 원 후반~3억 원대로 초기 투자금 3억 원 미만의 소액 투자가 가능하다. 다만 10·15 규제로 관리처분인가 후 조합원 지위 양도가 제한되므로, 매도 어려움을 감안한 장기 투자 관점 접근이 필요하다.
2. ‘삼중 규제’에 11월 서울 아파트 거래량 60% 급감
10·15 부동산 대책으로 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 3중 규제가 적용되면서 11월 서울 아파트 거래량이 4395건으로 전월 대비 60.2% 급감했다. 수도권 전체 거래량도 30.1% 줄어든 반면, 지방은 12.1% 증가해 지역별 양극화가 심화됐다. 전국 준공 후 미분양은 2만 9166가구로 2012년 3월 이후 13년 8개월 만에 최대치를 기록했으며, 지방 악성 미분양이 2만 4815가구로 전체의 85%를 차지했다. 서울 매수 수요가 전월세로 이동하면서 임대차 거래는 6만 891건으로 2.3% 증가해, 규제 지역 투자자들은 단기 관망 후 임대차 시장 동향을 주시할 필요가 있다.
3. 은행 가계대출 재개…지점당 한도도 풀려
5대 시중은행이 1월 2일부터 가계대출 제한 조치를 일제히 완화한다. KB국민은행은 주담대·신용·전세자금대출 대환을 재개하고, 신한은행은 대출모집인 통한 주담대 접수를 5개월 만에 허용한다. 하나은행은 생활안정자금 주담대를, 우리은행은 영업점별 월 10억 원 한도 제한을 해제해 사실상 정상화된다. IBK기업은행도 보유주택 처분 조건부 전세대출을 전면 허용한다. 다만 금융당국이 연초 대출 영업 자제를 주문하고 있어 실제 대출 승인까지는 시간이 걸릴 전망이므로, 투자자들은 연초 자금조달 계획을 조기에 수립해야 한다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 준공 후 펜스 분쟁 격화하는데…‘개방형 커뮤니티’ 조성 실효성 논란
강남구 개포현대2차, 개포우성4차 등 양재천 인근 재건축 단지들이 용적률 인센티브를 위해 개방형 커뮤니티 시설을 계획하고 있으나 실효성 논란이 불거졌다. 고덕 아르테온은 공공보행로 외 전 구역 외부인 출입을 금지하고 위반 시 20만 원 부담금을 부과하고 있다. 서울시는 시설 미개방 시 건축이행강제금을 부과할 수 있지만, 2m 이내 담장 설치로 동선을 비효율화하면 사실상 입주민 전용 공간화가 가능하다. 전문가들은 기부채납을 통한 국공유지화를 대안으로 제시하며, 투자자들은 재건축 단지의 커뮤니티 개방 조건이 실제 자산 가치에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 한다.
5. 산은, 정책자금 공급 ‘탄력’…여신 한도 규제 안받는다
금융위원회가 한국산업은행의 정책자금에 대해 거액 여신 한도 규제를 적용하지 않기로 결정했다. 기존에는 특정 기업에 기본자본의 25% 초과 대출이 제한됐으나, 이번 조치로 반도체·AI 등 첨단전략산업기금 공급이 원활해졌다. 산은은 올해 78조 5000억 원을 시장에 공급하며, 시설자금 23조 원과 운영자금 41조 7000억 원을 대출로 집행한다. ‘AI 대전환 지원자금’과 ‘미래전략산업지원 프로그램’도 신규 출시되어, 첨단산업 연관 부동산(물류센터, 데이터센터 등) 투자자들에게 간접적 호재로 작용할 전망이다.
6. 독거노인 월소득 247만원 이하면 기초연금 받는다
2026년 기초연금 선정기준액이 단독가구 기준 247만 원으로 전년 대비 19만 원(8.3%) 인상됐다. 부부가구는 395만 2000원으로 30만 4000원 상향됐다. 고령층의 공적연금 소득(7.9%)과 사업소득(5.5%) 증가, 주택(6.0%)·토지(2.6%) 자산 가치 상승이 반영된 결과다. 선정기준액이 1인 가구 기준중위소득의 96.3% 수준까지 육박해 사실상 중위소득에 근접했다. 고령 투자자들은 부동산 자산이 소득인정액에 반영되므로 기초연금 수급 자격과 투자 포트폴리오 간 균형을 고려해야 한다.
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