“이제는 더 이상 서울 근교의 택지 개발 방식으로 주택 공급을 해서는 안 됩니다. 확산형 도시 개발에서 콤팩트 시티로의 대전환이 필요합니다.”
문주현 MDM그룹 회장은 서울의 주택 공급 문제를 해결하기 위해 경기도와 인천 등에 신도시를 건설하는 방식에서 탈피해야 한다고 강조했다. 그는 “1980년대에는 인구가 급격히 늘어났기 때문에 신도시 건설이 필요했다”며 “인구가 감소하는 상황에서 일자리가 서울에 집중된 것을 감안하면 서울을 중심으로 주거 단지를 확장하는 방식의 공급을 고집하는 것은 비효율적인 방식”이라고 꼬집었다.
문 회장은 이에 대한 대안으로 콤팩트 시티로의 대전환이 필요하다고 주장했다. 콤팩트 시티는 한정된 공간에 주거와 업무·문화·공공서비스 등을 고밀도로 집약하는 개발 방식이다. 한정된 공간에 복합 건물을 건설하면 남은 곳은 녹지 공간 등으로 활용이 가능하다. 문 회장은 “이미 서울에는 교통과 생활 인프라 등이 다 구축돼 있다”며 “개발 방식만 바꾸면 랜드마크가 생기고 기업이 입주하고 일자리가 창출되고 도시에 더욱 활력이 생길 것”이라고 설명했다.
콤팩트 시티는 환경과 에너지 문제와도 직결된다. 신도시와 서울을 연결하기 위해 소요되는 도로와 에너지 사용량 등을 줄일 수 있기 때문이다. 문 회장은 “확장형 도시계획은 고도성장 시기를 겨냥해 설계된 것”이라며 “저성장, 인구 감소뿐 아니라 기후 환경 변화에도 대응할 수 있는 것이 콤팩트 시티”라고 설명했다.
콤팩트 시티 방식의 개발이 이뤄지면 견고하게 자리 잡은 서울 지역 내 집 마련 수요와 똘똘한 한 채 선호 현상을 억지로 외곽으로 돌릴 필요도 없다. 문 회장은 “서울의 주택 공급 문제를 외부에 공급하는 방식으로 해결하기 어렵다”며 “경기도에 공급할 땅도 많지 않기 때문에 콤팩트 시티 개발로 주택을 공급하고 도시를 재설계해야 한다”고 말했다.
콤팩트 시티 개발을 위해서는 용적률 완화가 필수적이다. 기존의 주거와 공공서비스, 상업 시설 등을 한곳으로 모으기 위해 고층 빌딩이 필수적이기 때문이다. 문 회장은 “최근 일부 층수나 용적률 규제 완화, 디자인에 따른 용적률 인센티브를 제공하고 있지만 좀 더 과감히 규제를 풀고 선 단위가 아닌 면 단위의 복합 단지 개발을 유도해야 한다”며 “여전히 우리나라에는 겹겹이 쌓인 다층적 규제와 과도한 인허가 기간, 복합 용도와 고밀도 개발 등에 대한 높은 규제 장벽이 문제다. 일본 도쿄는 용적률을 1500%, 홍콩은 2000%까지 풀고 있다”고 설명했다.
문 회장이 주장하는 콤팩트 시티 개발은 이미 전 세계 주요 도시에서 진행되고 있다. 대표적인 사례가 바로 일본 도쿄의 아자부다이힐스다. 롯폰기힐스를 개발한 일본의 대표 디벨로퍼 모리빌딩은 ‘버티컬가든시티(Vertical Garden City)’라는 콘셉트로 녹지 공간 속에서 주거와 일, 문화 생활, 쇼핑과 여가를 모두 해결할 수 있는 아자부다이힐스를 준공했다. 모리 히로 모리빌딩 부사장은 11월 한국부동산개발협회 20주년 행사를 찾아 “가령 3만 ㎡에 달하는 공간을 50층으로 압축하면 토지 면적의 70%를 다른 용도로 사용할 수 있다”며 콤팩트시티 개발을 제안했다.
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