문재인 정부의 첫 부동산대책은 시장의 예상을 크게 빗나가지 않았다. 19일 정부가 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안’에는 시장에 큰 충격을 줄 수 있는 강력한 규제인 투기과열지구 지정이 빠지고 기존 청약 조정대상 지역을 확대하고 규제를 보완하는 수준의 부동산대책이 담겼다. 다만 정부는 하반기 주택시장의 변동성이 그 어느 때보다 높아질 것으로 예상한다며 시장 상황에 따라 투기과열지구 지정을 포함해 추가 규제를 단계적으로 내놓겠다고 밝혔다.
이번에 정부가 일부 지역에 국한된 선별적 대응책을 내놓은 것은 현재 부동산시장의 과열이 국지적 현상이라고 판단하기 때문이다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 가진 기자간담회에서 최근의 주택시장 과열 현상에 대해 “지역별 차별화가 굉장히 뚜렷하게 나타나고 있다”며 “(특히) 서울 등 일부 지역은 신규 아파트 청약시장뿐만 아니라 다양한 주택 연령대에서 주택 가격 불안 현상이 나타나고 있다”고 진단했다. 정부가 지난해 11·3부동산대책 당시 처음 도입한 조정대상지역 확대 외에 기존 주택거래시장에도 영향을 미칠 수 있는 대출 규제와 재건축 조합원의 주택공급 수 제한 등을 내놓은 배경이다. 박 실장은 “주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 강화는 지역 주택시장 상황에 따라서 다르게 나타날 것”이라며 “서울 강남권의 경우 주택 매매가격과 전세가격의 차이가 굉장히 크기 때문에 LTV와 DTI 규제 강화 효과가 가장 클 것”이라고 설명했다.
비록 이번 대책에는 빠졌지만 투기과열지구 지정 가능성은 지난 11·3부동산대책 때보다 한층 높아졌다. 박 실장은 “올해 초부터 이어진 주택시장의 과열 추세가 일정 수준 이상으로 지속된다면 투기과열지구를 즉각적으로 지정할 계획”이라며 “11·3대책 때보다 전향적으로 (가능성을) 열어두고 시장을 모니터링하고 있으며 (당시에 비해) 한 단계 가능성을 더 높게 보고 있다”고 말했다. 실제 정부는 이날 대책 발표에서 하반기에 주택시장 불안이 심화될 가능성이 있다고 진단했다. 특히 도심 내 분양물량 증가에 따른 청약 과열 심화, 주변 집값 동반 상승 등으로 시장 불안이 심화, 확산될 가능성이 있다고 분석했다. 건설사들이 지난 5월 이른 대선을 앞두고 분양일정을 조정해 하반기에 분양물량이 몰리는 것도 주택시장의 불안 요인이다. 아울러 하반기에는 금리 인상 가능성이 높은데다 입주물량 증가로 지역별 차별화 양상이 더욱 뚜렷해질 가능성이 있다. 박 실장은 “(하반기에는) 우리나라 전체적으로 대내외적인 불확실성이 있어 주택시장의 변동성이 그 어느 때보다 높아질 것으로 예상된다”며 “투기과열지구를 포함해 시장 상황에 따라 단계적으로 처방을 하겠다”고 밝혔다.
최근 청약 열기가 뜨거운 부산 지역의 민간택지에 대한 전매제한 기간 강화는 주택법 개정안이 통과되는 대로 적용될 것으로 보인다. 현재는 주택법상 지방 민간택지에 대해서는 전매제한을 할 수 있는 법적 근거가 없다. 이에 올 3월31일 이원욱 의원이 지방 민간택지에 대해서도 전매제한이 가능하도록 한 내용을 담은 주택법 개정안을 발의한 상태다. 박 실장은 “부산은 지난해 조정대상지역을 5곳 선정한 데 이어 이번에 2곳을 추가로 지정했다”며 “아파트 청약시장에 투기적 수요가 지속적으로 유입되고 있다고 보고 주택법 개정안이 국회를 통과하면 시행령을 고쳐 부산 지역에 대한 전매제한을 시행할 예정”이라고 밝혔다.
향후 시장 흐름에 따라서는 과열 지역뿐만 아니라 위축될 우려가 높은 지역에 대한 부양책도 나올 것으로 예상된다. 실제 이 의원이 발의한 주택법 개정안에는 침체가 우려되는 지역에 대해 청약 규제 완화와 금융 지원을 즉시 시행할 수 있는 내용이 담겨 있으며 주택 수급 불균형으로 주택시장 위축이 우려되는 지역에 적용될 것으로 관측된다.
실수요자들에게 피해를 줄 수 있는 갭투자와 공급 위축에 대한 대응책은 공공임대주택 공급 등을 통해 해결할 것으로 보인다. 박 실장은 이날 전세를 끼고 투자하는 갭투자가 실수요자들의 주거 불안을 야기하고 있다는 지적에 대해 “일부 지역에서 갭투자가 성행하는 것은 집값 대비 전세가율이 높은 데서 기인한다”며 “근본적으로 전세가격을 안정시키기 위해서는 다양한 형태의 공공임대주택을 대폭 확충하는 게 중요하다”고 강조했다. 그는 조만간 공공임대주택 17만가구 공급과 관련한 세부 실행 계획을 발표하겠다고 밝혔다.
/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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