정부가 다주택자 양도소득세 중과 카드를 꺼내면서 제도가 시행되는 내년 4월 이후 집을 파는 다주택자는 막대한 ‘양도세 폭탄’을 맞을 것으로 보인다.
2일 서울경제신문이 국세청, 일선 세무사 등의 도움을 받아 주요 아파트의 양도세 시뮬레이션을 해본 결과 양도세가 많게는 2억원 이상이나 늘어나는 것으로 분석됐다.
올 들어 전국에서 가격이 가장 많이 오른 신반포 한신 15차 아파트를 예로 들면 2007년 7월 45평형을 18억원에 투자목적으로 산 A씨(1가구 2주택)가 지난 7월 시세인 26억5,000만원에 팔았다면 양도세로 2억2,836만원을 내면 됐다. 양도차익이 8억5,000만원인데 여기에 오래 보유한 사람을 위한 특별공제(장기보유특별공제) 혜택이 주어졌다. 10년 이상 보유했으므로 30%를 차감해 과세표준금액이 약 5억9,500만원(지방소득세 포함)으로 줄었다. 세율 역시 5억원 이상은 40%만 적용됐다.
하지만 제도가 시행되는 내년 4월1일 이후 팔면 우선 장기보유특별공제가 ‘0원’이 된다. 8·2 부동산 대책에서 ‘조정대상지역’ 1가구 2주택자는 장기보유특별공제를 배제했기 때문. 과세표준은 그대로 8억5,000만원이며 세율도 52%로 올라간다. 세법개정으로 내년부터 5억원 이상 과표에 세율이 42%로 올라갈 예정인데(현재 40%) 부동산 대책에서 2주택자는 10%포인트를 추가로 올리기로 했기 때문이다. 이를 환산하면 양도세는 3억9,072만원으로 법 개정 이전보다 1억6,236만원이나 늘어난다.
사례를 바꿔 A씨가 1가구 3주택이라 가정하면 세금 부담은 더욱 커진다. 부동산 대책으로 1가구 3주택자는 기본세율에서 20%포인트가 더 올라간다. 적용 세율이 62%인데 이에 따른 양도세는 4억2,894만5,000원에 달한다. 올해 7월에 팔았을 때보다 2억58만5,000원이 늘어난다. 양도차익으로 얻은 소득 8억5,000만원의 절반이 넘는 돈을 세금으로 내야 한다는 의미다.
5년간 강남구 대치동 은마아파트를 보유한 B씨는 어떨까. 역시 1가구 2주택으로 가정하고 2012년 7월에 25평형을 8억8,000만원에 매수한 뒤 올해 7월 15억원에 팔았을 경우 양도세는 1억9,844만원이다. 양도차익은 6억2,000만원이며 5년간 장기보유특별공제로 15%를 차감해 과표는 5억2,700만원으로 줄어든다. 세율은 과표가 5억원 이상이므로 40%가 적용됐다. 하지만 내년 4월 이후에는 세금이 2억5,916만원으로 6,072만원 증가한다. 역시 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 52%나 되기 때문이다.
정부는 다주택에 대한 양도세 중과로 주택보유자의 부동산 투자의욕이 꺾일 것으로 보고 있다. 기획재정부의 한 관계자는 “양도차익을 얻어도 세금 부담이 워낙 크기 때문에 투자 목적의 부동산 수요가 줄고 가격도 안정될 것”이라고 기대했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “1세대 1주택자라도 2년 이상 거주하지 않으면 양도세를 매기기로 해 갭투자가 봉쇄될 것”이라고 평가했다. 지금까지는 1세대 1주택자라면 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 양도세를 내지 않아도 됐다. 정부는 그러나 이번 대책을 통해 3일 이후 취득하는 주택부터 2년 이상 거주하는 것을 비과세 요건에 추가했다. 거주하지 않고 전세를 끼고 집을 사는 갭투자자는 양도세를 물어야 한다.
기재부 관계자는 “부동산은 실거주 목적으로 사라는 메시지를 준 것”이라고 강조했다.
최근 단기급등세를 진정시키는 효과도 정부는 기대하고 있다. 내년 4월1일부터 시행한다고 했기 때문에 양도세 폭탄을 피하기 위한 매물이 쏟아지고 가격 급등세도 누그러질 것이라는 분석이다. 장기임대주택 등은 중과세 대상에서 제외됐기 때문에 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하려는 목적도 깔려 있다.
양도세 중과세 정책은 서울 전역, 세종, 부산 일부, 경기 과천, 광명 등 ‘청약조정대상지역’에 실시된다. 하지만 그 외 지역의 양도세 부담도 늘어난다. 기재부는 세법개정안에서 장기보유특별공제를 오는 2019년부터 조정하기로 했다. 3년 이상 보유하면 매년 3%가량씩 적용해 10년 이상 갖고 있으면 양도소득금액을 30% 깎아줬다. 하지만 2019년부터는 매년 2%가량씩을 적용해 10년을 보유해도 20%만 깎인다. 15년 이상 보유해야만 30% 감면 효과를 누릴 수 있으며 보유기간이 짧을수록 양도세 부담도 늘어난다. 소득세 명목세율 인상도 양도세 부담을 올린다.
다만 양도세 중과세, 세법개정안 등은 법 개정 사안으로 모두 국회를 통과해야 해 논의과정에서 조정될 수는 있다.
/세종=이태규기자 classic@sedaily.com
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