처분계획 있다면 청약 비조정지역 집 먼저 팔아야

■ 8·2대책으로 사면초가 다주택자, 어떤 선택해야 하나

보유 주택수 줄여야 차후 집 팔때 세율 줄어 절세가능

양도차익 적은 주택부터 처분...차익 큰 집은 비과세로

임대사업자 등록 고려할만...세원 노출 되지만 세 혜택

8·2부동산대책으로 사면초가에 처한 다주택자들이 몇 안 되는 선택지를 놓고 깊은 고민에 빠졌다. 정부가 내년 4월 이후 조정대상지역 내 2주택 이상을 보유한 다주택자에게 양도소득세를 중과하는 한편 집을 계속 보유할 경우 임대사업자 등록을 유도하기로 했기 때문이다.

우선 부동산 전문가들이 다주택자에게 내년 4월 이전 조정대상지역 내 주택 처분을 권하는 이유는 세금 면에서 유리하기 때문이다. 현재 양도세율은 비과세 대상을 제외하고 주택 수와 관계없이 양도차익에 따라 6~40%(기본세율)가 부과되는데 내년 4월 이후 2주택자의 경우 기본세율에서 10%포인트가 추가돼 16~50%, 3주택자는 20%포인트가 늘어난 26~60%가 부과된다. 또 조정대상지역이라도 투기지역 내 주택을 처분한다면 지난 3일 이후 양도분부터 10%포인트 가산된 16~50%의 세율이 적용된다. 이 때문에 주택을 처분하려면 조정대상지역이지만 투기지역은 아닌 주택을 먼저 파는 것이 유리하다.

조정대상지역과 이외 지역의 주택을 혼합해서 보유한 경우 비조정대상지역의 주택을 먼저 팔아 주택 수를 우선 줄여야 한다. 2주택은 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트씩 중과되기 때문에 보유 주택 수를 줄여놓아야 다음 주택을 팔 때 세율이 줄기 때문이다.

만약 경기도 김포(비조정대상지역), 서울 성북(조정대상지역), 서울 서초(조정대상지역 및 투기지역)에 각각 1가구씩 총 3가구를 보유하고 있다고 가정할 경우, 김포의 집을 일반세율로 팔아 주택 수를 2주택으로 먼저 줄이라고 전문가들은 조언한다. 일단 3주택에서 2주택으로 보유 주택 수를 줄여 중과 세율을 낮춘 뒤 양도차익과 보유기간에 따라 다음 주택을 팔라는 것이다. 또 양도차익이 적은 집을 우선 팔아 세금을 낮추고 차익이 큰 집을 비과세 대상으로 돌리면 절세 효과가 크다.



일각에서는 주택 수를 줄이는 방법으로 증여를 거론하기도 하지만 증여할 때도 증여세 외에 양도세를 내야 하기 때문에 신중할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다. 다만 내년 세법개정안에서 3개월 내에 신고하면 감면해주는 신고세액공제율을 낮추기로 해 올해 안에 증여하는 방법도 고려할 만하다.

주택을 팔지 않고 장기보유할 계획이 있는 다주택자들은 임대사업자 등록을 고려하고 있다. 주택 임대사업자로 등록하는 경우 세원이 노출돼 임대소득세를 꼬박꼬박 내야 한다. 반면 임대주택에 대한 취득세·재산세 등 지방세 감면 혜택이 있고 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다. 정부는 이번 8·2대책에서 등록임대주택은 양도세 중과 대상에서 제외해주고 장기보유특별공제 혜택도 유지해주기로 해 양도세 부분에서도 임대사업자 등록이 유리하다. 또 종전에는 3가구 이상 임대해야 소득세와 법인세가 감면됐지만 이번 세제 개편으로 내년부터는 1채 이상 임대해도 감면 대상이 된다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “지금은 매수세가 끊긴 상황이어서 다주택자들이 주택을 팔고 싶어도 팔리지 않는 상황”이라면서 “어차피 연말 국회에서 소득세법이 개정돼야 하는 만큼 당분간은 관망세가 우세할 것으로 보인다”고 말했다. 고 센터장은 또 “요건이 맞는 일부 다주택자들은 임대주택 등록에 나설 것으로 보인다”고 말했다. /노희영기자 [e-mail]