부동산 보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)를 통칭한다. 정부는 ‘8·2 부동산대책’을 내놓으면서 보유세 인상안은 포함하지 않았다. 이달 초 추미애 더불어민주당 대표는 “필요하다면 초(超)과다 부동산 보유자에 대한 보유세 도입을 적극적으로 검토해야 한다”고 주장했다. 해묵은 보유세 문제가 수면 위로 떠오르자 지난 12일 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산 투기 억제 대책으로 보유세를 인상하는 방안은 검토하고 있지 않다고 밝혔다. 당장 보유세 증세는 없다고 선을 그었지만 투기 억제용이라는 단서를 달아 앞으로 상황에 따라 보유세 인상 카드가 나올 수도 있다는 여지를 남겼다. 보유세 인상 찬성 측은 투기적 행태의 변화를 유도하고 다주택자들을 물량을 시장에 내놓는 공급자로 만들어야 한다고 주장한다. 반대 측은 보유세가 올라가면 임대주택 소유자들이 인상분만큼 전월세 가격을 올려 결과적으로 주거 취약계층만 피해를 입을 수 있다고 반박한다. 양측의 견해를 싣는다.
보유 부동산의 공시가액 기준으로 지난해 우리나라의 상위 1%인 13만9,000명이 보유한 주택은 총 90만6,000채로 1명당 평균 6.5채를 보유하고 있다. 지난 2007년 상위 1%의 평균 보유주택 수가 3.2채였던 것에 비해 10년 새 두 배로 늘어난 것이다. 이를 상위 10%로 넓혀 보면 2007년 115만명이 평균 2.3채를 보유했으나 2016년에는 138만6,000명이 평균 3.2채를 갖고 있어 보유주택 수가 역시 큰 폭으로 증가했다. 박근혜 정부가 경기를 살리고자 이자를 낮추고 부동산 규제를 푼 것이 결과적으로는 대출 기회를 독점한 부유층이 부동산 투기에 나서도록 조장한 꼴이다.
부동산 정책의 성공 여부가 문재인 정부 향후 5년의 경제 정책에 대한 성공 여부를 가름할 것이다. 정책 실행에 국민의 호응이 얼마나 중요한가. 정권 초기 부동산 정책의 실패는 국민들의 신뢰를 크게 손상시킬 것이고 전반적인 개혁 성공 가능성은 크게 낮아질 것이다. 10년의 와신상담 끝에 노무현 정부를 계승한 문재인 정부가 바로 노무현 정부를 괴롭힌 그 부동산 정책에서 또 실패한다고 가정해보라.
부동산 세제의 기조는 부동산 보유와 양도소득에 대한 과세를 강화하고 대신 취득세율은 적절하게 낮추는 것이다. 이에 대한 학계와 정책당국의 컨센서스는 오래전부터 존재한 것이다. 현재 가장 큰 문제는 실수요자가 아닌 다주택자의 갭투자이다. 이들이 부동산가격 앙등의 주동자라는 것이다. 그렇다면 정책은 여기에 집중돼야 한다. 다주택자들이 저금리 기조에서 장기적인 주택 보유로 기대하는 수익률을 높게 보기 어렵게 만들어야 한다. 임대소득에 대한 조속한 과세 정상화를 명백하게 하고 다주택자들이 임대사업자로서 누리는 각종 보유세와 양도세의 혜택을 없애 정상화해야 한다. 이를 통해 다주택자들이 주택 수요자가 아니라 물량을 시장에 내놓는 공급자가 되도록 만들어야 한다. 아울러 임대주택 공급 확대의 구체적인 계획을 발표하고 분양가 심사제 혹은 상한가의 도입도 내용에 포함해 정부의 부동산 가격 통제 의지를 구체적인 내용으로 보여줘야 한다.
노무현 정부에서는 부동산 가격 안정에 세제를 통해서는 실패했고 오히려 나중에 금융, 즉 대출 통제로 어느 정도 효과를 봤다. 그러나 현재는 양상이 좀 다르다. 다주택자들이 이 정부를 바라보면서 과연 부동산 문제에 대해 어느 정도의 의지가 있는지 판단하는 기준으로는 오히려 부동산 세제가 더 큰 역할을 하는 것으로 보인다.
8·2 부동산대책에 보유세를 포함하지 않은 것은 노련한 결정으로 보인다. 소폭의 보유세 강화는 투기 세력에게 무시될 가능성이 존재했고 그보다는 어느 수준이 될지 가늠되지 않는 나중의 카드로 남겨두는 것이 훨씬 유효했다. 다른 한편 시장은 냉각됐으나 매물은 없는 상황이니 투기자들은 기다리며 몇 년이라도 버텨보자는 자세다. 혹은 몇 달 후 오름세가 다시 시작될지도 모른다. 보유세를 부동산대책에 포함하지 않은 것은 잘한 결정이지만 향후 세제 개편에 공평과세 차원에서 보유의 부담을 과표 현실화로 점진적으로 인상하는 것은 필요하다.
우리 조세 체계에서 부동산 보유세는 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세가 있다. 이렇게 보유세가 이원화된 것은 기존의 자산 보유에 대한 응능과세(부담능력에 따라 과세) 입장에서의 재산과세에 투기 억제라는 정책적 목적을 수행하는 종합부동산세를 통합하지 않고 별도의 세목으로 뒀기 때문이며 나름의 합리적인 이유가 존재한다. 투기 억제를 위해 부동산 소유를 전국적으로 인별로 합산해 세금을 부여할 필요가 있고 따라서 정책과세로의 종합부동산세는 국세로 만들어야 했으며 지방의 주요 재정 수입원인 재산세를 국세로 옮기기는 어려웠기 때문이다. 이렇게 이원적으로 존재하는 부동산 보유 세제가 현재 우리에게는 정책적으로 오히려 유리한 측면이 있다. 우선 재산세 부담 수준을 현실화하는 것이다. 이는 세율을 올리지 않고도 과세표준을 조정하면서 가능하다. 주택공시가격이나 공정시장가액 비율을 조정함으로써 납세자들의 세 부담을 소폭 상향 조정할 수 있다. 이에 따라 재산 보유는 어느 정도의 비용을 수반한다는 점이 느껴지도록 해주는 것이 필요하다. 다만 재산세는 광범위한 납세자층이 부담하는 세금이므로 그 부담 수준이 적절해야 한다. 이에 비해 종합부동산세는 대상이 일부 다주택자에게 국한되므로 그들의 투기적 행태의 변화를 유도하기 위해 다소 높은 세 부담을 부여하는 것이 필요하다.
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