정부가 임대사업자에 대해 주택담보인정비율(LTV) 적용을 검토하고 나선 배경에는 주택 시장으로 향하는 자금줄을 조여야 집값이 안정된다는 판단이 자리 잡고 있다. 실제로 지난 7월 은행권 개인사업자대출은 2조5,000억원 늘어 올해 3월 ‘자영업자대출 가이드라인’이 도입된 후 최대치를 나타냈다. 통상 개인사업자대출의 40%가량이 임대사업자대출인 점을 감안하면 이 자금 중 상당수가 부동산 시장으로 흘러 들어갔을 가능성이 있다는 게 금융당국의 판단이다. 일단 임대사업자로 등록하면 일반 주택담보대출에 적용되는 LTV 40%(서울 기준) 규제에서 벗어나 집값의 최대 80%까지 대출을 일으킬 수 있다. 금융당국의 한 관계자는 2일 “임대사업자에 LTV를 적용하는 방안을 관계부처와 협의해 조만간 발표할 것”이라고 밝혔다.
임대사업자대출에 적용되는 임대수익이자상환비율(RTI)도 더 강화될 것으로 전망된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배가 각각 적용된다. 주택 임대사업으로 벌어들이는 돈이 이자비용의 1.25배는 돼야 은행 대출이 가능하다는 뜻이다. 시중은행들은 올 3월 RTI를 도입했으며 저축은행권에는 오는 10월부터 적용된다. RTI의 경우 기준선에 미달하더라도 은행 판단에 따라 대출을 내주는 경우가 있었기 때문에 총부채상환비율(DTI) 규제처럼 기준에 미치지 못하면 아예 대출을 내줄 수 없도록 강제하는 방안도 금융당국은 검토하고 있다.
시중은행의 한 관계자는 “임대사업자대출에 2중 자물쇠를 채우는 전략으로 풀이된다”며 “이대로 시행된다면 자영업자대출을 상당히 억누르는 효과가 있을 것으로 보인다”고 설명했다. 다만 자영업자대출을 섣불리 건드릴 경우 영세 사업자까지 충격을 받을 수 있다는 게 당국의 고민이다.
가계대출 측면에서는 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화해 시행하는 방안이 유력하게 거론된다. DSR은 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 빚 부담을 연 소득으로 나눈 값이다. 주담대만 포함되는 DTI와 달리 신용대출·학자금대출·할부금까지 계산식에 모두 포함되는 게 특징이다.
시중은행들은 올 3월 DSR을 시범 도입해 운영해왔으며 10월부터 본격적으로 관리지표로 포함할 계획이다. 현재 대다수 시중은행들은 DSR 100%를 고(高)위험 대출의 기준으로 보고 있다. DSR 100%를 넘긴 대출은 무조건 본점 심사를 거치게 하는 한편 고위험 대출은 은행이 내주는 전체 대출에서 일정 수준 이하로 관리하는 게 핵심이다. 고객 입장에서 보면 DSR이 100%를 넘더라도 대출을 반드시 거절당하는 것은 아니기 때문에 상대적으로 느슨한 규제로 볼 수 있다.
이에 따라 금융당국은 DSR 관리선을 상향하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 100%에서 70~80%로 조정하는 방안이 거론된다. DSR이 강제 규제는 아니지만 기준선을 낮추는 것만으로 대출이 까다로워지는 효과를 낼 수 있기 때문이다. 금융당국의 한 관계자는 “시중은행들이 실제로 내주는 대출의 DSR을 검사한 결과 50% 선에도 미치지 못했다”며 “DSR을 강화해도 일반적인 실수요자들은 거의 영향을 받지 않을 것으로 판단하고 있다”고 강조했다.
한편 금융당국은 DSR 상향 여부는 이달 발표되는 집값 안정화 대책에 담지 않고 10월에 별도 발표할 예정인 것으로 알려졌다. 아울러 금융감독원은 이달 중 저축은행과 여신전문금융회사를 상대로 자영업자대출과 전세대출을 통한 주담대 규제 우회 실태를 점검할 계획이다. 금감원은 지난달 31일부터 은행권의 주담대와 전세대출, 그리고 자영업대출 중 임대사업자대출의 ‘용도외 유용’을 집중 점검하고 있다.
/서일범기자 squiz@sedaily.com
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