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서울은 거래비중 고작 1%…지방만 때리는 법인 규제
부동산 분양 2020.06.23 17:17:22스물두 번째 부동산대책인 ‘6·17대책’에서 정부는 부동산 법인 규제라는 회심의 카드를 꺼냈다. 법인사업자에 대해 모든 지역에서 주택담보대출을 금지하고 종합부동산세와 양도소득세 등을 강화하는 게 골자다. 즉 법인이 시장에 급매물을 대거 내놓게 해 집값을 하락시키겠다는 의도다. 전문가들도 ‘법인발(發)’ 급매물 물량이 풀리면 집값이 조정될 것으로 보고 있지만 서울은 법인 규제의 여파가 거의 없는 것으로 나타났다. 대신 양극화 등으로 신음하고 있는 지방 부동산 시장에는 그 충격이 매우 클 것으로 전망된다. 동시에 법인 규제는 오히려 서울의 ‘똘똘한 한 채’로의 쏠림을 더욱 심화시키는 부작용을 불러올 것으로 보인다. ◇서울 아파트, 법인 거래 비중 고작 1%=서울경제가 한국감정원 통계를 활용해 올 1~5월 법인 아파트 매입현황을 분석한 결과 전체 거래에서 법인 매수 거래의 비중이 전국은 3%대를 기록했으나 서울은 가장 낮은 1%대를 보인 것으로 조사됐다. 연간 단위로 봐도 수치는 다소 차이가 있지만 서울의 법인 매입 비중이 가장 낮다. 세부적으로 보면 올 1~5월 전국의 아파트 법인 매입 비중은 3.35%다. 즉 100건 가운데 3.4건을 법인이 사들인 셈이다. 서울은 이 기간에 6만6,680건의 아파트 거래가 이뤄졌다. 이 가운데 법인이 개인으로부터 매입한 거래는 1,043건으로 그 비율은 1.56%에 불과하다. 법인 아파트 매입 비중이 미미한 것이다. 법인 비중이 가장 높은 지역은 충북으로 나타났다. 전체 2만4건 중 1,374건으로 그 비율이 무려 6.86%에 달했다. 법인 거래 비중이 높은 지역을 보면 충남 6.23%, 전북 4.12%, 인천 3.99%, 강원 3.95%, 경기 3.75% 등이다. 지방에서 아파트 법인 매입 비중이 높은 이유는 상대적으로 저렴한 가격 덕분에 여러 채의 갭투자가 용이해서다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “부동산 법인은 일종의 ‘아파트 쇼핑족’인데, 소량의 자금으로 저평가 혹은 장기소외 지역에 투자하는 것이 특징”이라며 “서울 아파트값은 너무 비싸고 양도세 부담도 높아 지방으로 눈을 돌린 것”이라고 설명했다. ◇법인 급매물, 지방 주택시장 때린다=최근 법인의 부동산 거래가 성행한 데는 종합부동산세와 양도세 등 세 부담을 줄일 수 있다는 점이 크게 작용했다. 하지만 이번 ‘6·17부동산대책’으로 법인 거래에 대한 세제혜택이 상당 부분 사라지면서 시장에서는 법인이 내놓는 물량이 대거 풀릴 수 있다는 예측이 나온다. 전문가들은 지방의 법인 거래 비중이 상대적으로 높은 만큼 이번 법인 부동산 거래 규제로 서울이 아닌 지방 주택시장이 큰 타격을 입을 수 있다고 내다봤다. 심교언 건국대 교수는 “서울이 너무 비싸다 보니 지방이나 수도권 일부 지역으로 법인의 수요가 쏠렸는데, 이 때문에 추후 지방시장이 더 큰 영향을 받을 가능성이 높다”며 “안 그래도 최근 지방의 부동산시장이 과열됐기 때문에 서울보다 지방의 조정폭이 더 클 것”이라고 예측했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “시장에 물량이 대량으로 풀린다고 해도 해당 지역의 수요가 탄탄히 뒷받침된다면 집값이 떨어지지 않는데 지방 부동산시장은 투자 목적이든 실수요 목적이든 서울보다는 그 수요가 제한적”이라며 “최근 외부수요가 몰려 아파트값이 급격히 오른 일부 지방에서 충격파가 클 것”이라고 말했다. 법인 아파트 쇼핑족들이 물건 정리에 나서는 움직임도 나오고 있다. 세 부담을 줄이기 위해 지방 아파트를 처분하고 대신 서울의 똘똘한 한 채에 집중하는 것이 그것이다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
“공무원은 한점 부끄럼없이 깨끗합니까”…더 세지는 ‘6·17 대책 靑 청원’
부동산 정책·제도 2020.06.23 10:38:54‘6·17 대책’을 성토하는 청와대 국민청원 내용이 갈수록 격해지고 있다. 규제지역 지정에 대한 형평성 및 불합리성을 지적하는 내용은 이미 넘쳐나고 있으며, 대책을 수립한 국토교통부 장관 및 관계부처 직원들의 부동산 거래 내역을 조사해야 한다는 청원도 잇따르고 있다. 23일 오전 청와대 국민청원 사이트에는 “국토부장관과 국토부 및 관계부처 직원은 6·17 대책에 대해 한점 부끄럼 없이 깨끗하십니까?”라는 제목의 청원에 2,119명이 참여했다. 청원자는 “스무 번이 넘는 부동산 대책으로 대한민국의 수많은 선량한 서민들은 투기꾼이라는 오명 아래 사유 재산을 무시당했다”며 “정부가 발표한 대책을 믿고 따랐더니 서민들은 나도 모르게 투기꾼이 되어버렸다”고 일갈했다. 청원자는 이어 “국토부 장관과 국토부 및 관계부처 직원을 포함한 가족들은 정부가 투기꾼으로 여기는 다주택 소유, 갭 투자, 집값 상승 기대를 단 한 번도 한 적이 없는가?”라며 “그렇게 자신 있다면 현 정부 집권 이후 공무원들의 부동산 거래 내역을 공개하라”고 요구했다. 청원자는 어떻게 규제 지역이 정해졌는지 이해가 안된다며 지정 근거를 제시할 것과 난수표 같은 6·17 대책에 대한 해설집을 만들어달라고도 했다. 이어 “대책이 나올 때마다 궁금증이 무수히 쏟아지고 유권해석이 뒤따른다”며 “국토부 담당자에게 전화해봐도 통화 한 번 하기가 힘들다. 어렵게 통화가 연결돼 물어봐도 항상 즉답을 못하고 확인하고 연락 준다고 한다”고 호소했다. 이 외에도 청와대 국민청원 게시판에는 6·17 부동산 대책 당일부터 현재까지 정부의 부동산 대책에 반발하는 국민청원은 끊이지 않고 있으며 많은 동의를 받고 있다. 또 다른 청원자는 “개인 주택 임대 사업자에 대한 비상식적인 행정폭력을 중단해 달라”며 “주택임대사업자에 대한 현 정부의 시각은 집값 상승의 주범, 투기세력, 탈세집단인 것 같다”며 허탈감을 드러냈다. 규제 지역 지정 철회에 대한 요구도 많았다. 한 청원자는 “안성의 조정지역 지정은 황당함을 넘어 코미디”라고 지적했으며 또 다른 청원자는 “소외된 경기 북부 의정부시 양주시 조정지역을 철회해 달라”고 요구했다. “서민실수요자인 10년공공임대 분양전환예정자에까지 6·17대책 LTV 적용하는 것은 부당하다”는 청원도 있었다. 이렇듯 논란이 커지자 정부는 부동산 대책 발표 나흘만인 지난 21일 보완 대책을 검토 중이라고 밝힌 바 있다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
[집슐랭] '6·17 대책'에도 신고가…현금부자 못 잡고 또 서민만 잡나
부동산 정책·제도 2020.06.23 06:10:50‘집슐랭’은 서울경제 부동산부의 온라인 전용 브랜드 입니다. ‘미슐랭 가이드’처럼 부동산 뉴스를 깊이 있게 분석해 독자 여러분들에게 전달 하겠습니다. 정부의 강력한 규제에도 불구하고 대책 발표 당일 수도권 곳곳에서 신고가 행진이 이어진 것으로 나타났다. 이번 대책에서 빗겨난 김포·파주는 물론 ‘투기과열지구·조정대상지역’으로 신규 편입된 수도권 지역에서도 전 고가를 뛰어넘는 실거래들이 나오면서 다양한 해석이 나오고 있다. 대출이 필요 없는 현금부자들이 대거 가세했다는 지적이다. 이런 가운데 규제 전 막차를 타려는 수요가 일시에 몰렸다고 보는 시각과 워낙 많은 규제로 시장에 내성이 더 강해졌다는 분석도 나오고 있다. 한 가지 확실한 것은 갭 투자를 막아도 대출을 받지 않는 현금부자들에게는 ‘6·17 대책’ 역시 큰 장애물이 되지 않는다는 점이다. <대책 발표 날 나온 신고가> 23일 국토부 실거래가 자료에 따르면 수원 영통구 ‘광교중흥S-클래스’ 전용 84.9㎡는 14억 7,000만원에 손바뀜되며 신고가를 갱신했다. 거래 일자는 6·17 대책이 발표됐던 지난 17일이었다. 이뿐만이 아니다. 같은 날 ‘광교호수마을참누리레이크’ 전용 111.6㎡ 또한 5월 전고가(9억9,200만원) 대비 1억 5,000만원 높은 값인 11억 4,800만원에 거래됐다. 광교신도시는 지난 6·17 대책에 따라 투기과열지구로 신규 지정됐다. 이에 해당 지역들은 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용받는 것은 물론 9억원 초과분에 대해서는 LTV 20%가 적용된다. 15억 초과 주택의 경우 주택담보대출이 불가능하다. 서울과 똑같은 규제 강도다. 조정대상지역으로 신규 지정된 지역들도 마찬가지다. 평택시 용이동 ‘용이2차푸르지오’ 전용 135㎡는 4억 4,800만원에 매매됐다. 전고가 대비 4,100만원 오른 값이다. 다시 조정대상지역으로 지정된 일산서구 주엽동 ‘문촌3단지우성’ 전용 163㎡ 또한 7억 8,000만원에 손바뀜됐다. 4월 거래와 비교하면 4,000만원 가량 오른 값이다. 김포·파주 등 이번 대책에서 빗겨난 지역들 또한 투자자들로 문전성시를 이뤘다. 김포시 걸포동 한강메트로자이1단지 전용 84㎡ 분양권은 지난 17일 전고가 대비 1,100만원 오른 5억 6,820만원에 거래됐다. 파주 야당동 ‘한빛마을5단지캐슬앤칸타빌’ 전용 59.4㎡ 또한 규제 발표 이후인 지난 18일 3억 6,000만원에 거래되며 신고가를 갱신했다. . <규제에 내성 커지는 시장> 이런 가운데 시장은 규제에 내성을 더 키우는 모양새다. 서울경제가 민간통계인 KB국민은행 자료를 분석한 결과 최근 2년간 가장 강력한 대책으로 꼽히는 9·13대책과 12·16대책 발표 이후 서울 아파트값 하락 기간이 갈수록 줄어드는 것으로 조사됐다. 세부적으로 보면 주간 단위로 9·13대책 이후 서울 아파트 값은 무려 22주간 추락했다. 당시 추풍낙엽처럼 가격이 떨어지면서 ‘강남불패’가 끝났다는 분석이 나왔을 정도다. 5개월간의 하락 이후 서울 집값은 원상회복되며 종전 최고가를 넘어섰다. 급기야 정부는 2019년 또 한 번의 초강력대책인 12·16대책을 내놓았다. KB 자료를 보면 이 대책 이후 서울 아파트 값은 3주간 보합세(0.00%)를 기록했을 뿐 단 한 번도 하락하지 않았다. 특히 이 기간은 코로나 쇼크까지 겹쳤다. 이 같은 흐름은 정부 공식통계인 한국감정원 자료에서도 그대로 나타난다. 하락기간의 차이는 있지만 단축된 것이다. 감정원 자료를 보면 9·13대책 이후 서울 아파트 값은 32주 연속 하락했다. 하지만 12·16대책 때는 9주간의 하락 이후 상승세로 돌아섰다. 정부가 이번에 ‘6·17대책’을 내놓은 것도 12·16대책의 충격파를 시장에서 빨리 극복해냈기 때문이다. 한편 이번 대책 역시 현금부자들에게는 별다른 여파를 미치지 않는다. 대다수 규제 내용은 주택담보대출을 받은 집주인들에 한정된다. 이에 현금부자들은 전세를 안고 집을 매입하는 ‘갭 투자’ 방식으로 싼값에 집을 여러 채 마련하는 상황이다. 전세금을 레버리지로 활용하는 것이다. 여기에 각종 규제로 법인, 갭 투자자들이 쏟아낸 급매물들 또한 이들이 저렴한 값에 소화하고 있다는 지적도 나온다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
6·17 전세대출 규제, ‘이런’ 경우는 해당 안된다
부동산 정책·제도 2020.06.22 15:23:156·17부동산대책으로 오는 7월 중순 이후 새롭게 전세대출을 받고 투기지역·투기과열지구에서 3억원을 초과하는 아파트(규제 대상 아파트)를 사면 일부 예외를 제외하고 전세대출이 즉시 회수된다. 또 규제 대상 아파트를 사면 신규 전세대출도 안 나온다. 정부가 22일 밝힌 주요 사례를 일문일답으로 정리했다. -전세대출을 받아 전세로 살고 있다. 규제 시행일 이후 규제지역에서 3억원 이하 아파트를 샀다. 앞으로 3억원을 넘어가면 전세대출 연장이 안 되나. △연장할 수 있다. 규제 시행 전에 전세대출을 받은 사람이 규제 대상 아파트를 사면 전세대출 연장이 안 된다. 그러나 이 사람은 3억원 초과 아파트를 산 게 아니므로 전세대출 연장이 가능하다. -전세대출 차주다. 규제 시행일 이후 규제 대상 아파트를 상속받았다. 전세대출 연장이 불가한가. △연장할 수 있다. 이번 규제는 ‘구입’한 것이 대상으로 상속은 제외된다. -규제 시행일 전에 이미 규제 대상 아파트를 구입했다. 앞으로 전세대출이 안 나오나. △나온다. 이번 대책은 규제 시행일 이후 ‘구입’ 행위부터 제한이 가해지기 때문이다. 규제 시행일 전에 분양권, 입주권, 아파트 구입 계약을 한 경우도 전세대출이 나온다. 단 가계약은 제외된다. -규제 시행일 이후 전세대출을 신규로 받은 사람이 규제 대상 아파트의 분양권·입주권을 구입하면 전세대출이 즉시 회수되나. △아니다. 이번 회수 규제의 ‘구입 시점’은 아파트 소유권 취득 시점(등기 이전 완료일)을 의미하기 때문이다. 전세대출 만기까지도 소유권 취득이 안 되면 만기 연장도 가능하다. 단 등기 시점에 전세대출이 회수된다. -전세대출 관련 추가 예외는 안 나올까. △정부는 전세대출 규제와 관련해서는 6·17대책 때 밝힌 것 외에 추가 예외를 밝힐 계획은 없다는 입장이다. 정부는 △직장 이동 등 실수요로 △구입 아파트 소재지를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 △구입한 아파트와 전세주택 모두에서 세대원이 실거주 시 전세대출을 허용하기로 했다. 세 가지를 모두 충족해야 한다. 또 전세대출을 받은 후 규제 대상 아파트를 구입하면 전세대출을 즉시 회수하기로 했는데 본인의 전세대출 만기와 구입 아파트의 기존 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지 회수를 유예해주기로 했다. /이태규기자 classic@@sedaily.com -
23일부터 잠실 일대서 전세 낀 매물 못산다
부동산 주택 2020.06.22 10:20:0323일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에서 토지거래허가제가 시행된다. 이는 ‘6·17 대책’에 따른 후속 조치다. 이에 따라 이곳에서는 아파트 등 주택 전세를 낀 거래도 일절 금지된다. 22일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 서울 잠실 일대 등에서 적용되는 토지거래허가제가 23일부터 발표된다. 세부적으로 보면 주거지역은 토지면적(공동주택은 대지지분)이 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과할 경우 계약하기에 앞서 구청에 허가를 받아야 한다. 평수로는 주거지역이 5.4평, 상업지역은 6.1평에 불과한 면적이니 사실상 대부분의 거래를 허가받아야 하는 셈이다. 만일 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해 질 수 있다. 구청이 허가를 내주는 기준은 단 하나, ‘실사용’ 여부다. 주택이라면 매수자가 잔금과 동시에 입주해야 하고, 상가라면 주인이 직접 들어가 장사를 해야 한다는 것이다. 토지거래허가구역에서 주택을 사들인 경우, 2년 간은 매매와 임대가 금지된다. 부동산 투자, 특히 갭투자를 원천 차단하겠다는 정부의 의지가 담긴 강력한 대책이 바로 토지거래허가구역 지정이다. 즉 전세나 월세가 있는 집은 구역에서 해제될 때까지 팔 수 없게 된다. 토지거래허가구역에서는 매수자가 바로 실거주를 해야 하는데, 세입자가 있는 상황에서는 매수자가 들어올 수 없기 때문이다. 수요자 입장에서도 현 시점 기준에서 전세 계약이 1년 정도 남은 집을 사서 1년 후에 들어가겠다고 해도 허가가 안된다. 미래의 입주 여부야 어떻든, 현재로서 전세를 끼고 사는 행위는 갭 투자이기 때문이다. 집값 상승을 잡기 위한 극단의 대책이라고는 하지만 소유주들은 “지나친 재산권 침해”라는 불만이 나오고 있다. 본인 소유의 집을 원하는 때에 팔 수도 없냐는 것이다. 이번에 토지거래허가구역으로 지정된 강남 4개 동 아파트 규모는 6만 가구에 달한다./박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
GTX만 믿었는데…"교통비 수십만원이면 차라리 서울서 반전세"
부동산 정책·제도 2020.06.22 10:00:00정부의 주택 공급 확대 핵심은 이른바 ‘3기 신도시’이다. 도심 주택공급이 부족하다는 전문가들의 지적에도 불구하고 3기 신도시면 공급은 충분하다는 입장이다. 신도시의 교통난을 해결해 줄 구세주는 바로 ‘GTX(수도권광역급행철도)’이다. 만약 GTX 요금이 고액으로 결정된다면 어떻게 될까. 3기 신도시 주민들의 상당수가 교통비 부담을 못 견뎌 서울로 다시 회귀할 가능성이 크다. 실제로 일본의 경우 신도시를 조성하면서 광역철도를 건설했다. 그런데 요금이 너무 오르면서 신도시가 유령의 도시로 변한 사례가 적지 않다. GTX 요금은 어떻게 보면 3기 신도시의 성패를 좌우하는 주요 요소다. 정부는 현재 GTX 요금은 확정되지 않았다는 입장이다. 일단 현 시점에서 서울경제가 확인한 결과 국토교통부가 2023년 말을 목표로 추진 중인 GTX-A의 경우 정기권 할인은 없는 것으로 확인됐다. 전문가들은 반면 정기권 할인이 필요하다는 입장이다. <국토부, ‘킨텍스~서울역 3,500원 수준’, “정기권 할인은 검토 안해”> 국토부 관계자는 현재 공개돼 있는 GTX-A의 운임에서 정기권 등을 통한 추가 할인이 있는 지를 묻는 서울경제신문의 질문에 “정기권을 도입할 경우 요금체계가 복잡해진다”며 “현재로서는 검토 대상이 아니다”라고 설명했다. 현재의 운임이 수요예측과 민자사업자 측의 수익률 등을 고려한 요금 수준인 만큼 정기권 도입은 이를 흔들 수 있다는 취지다. 현재 추진되는 총 4개 노선의 GTX 가운데 진도가 가장 앞선 노선은 파주-삼성~동탄을 잇는 GTX-A노선이다. 현재 운임 정보가 나와 있는 유일한 노선이기도 하다. 국토교통부는 지난해 3월 킨텍스에서 서울역(26.3㎞)까지 운임이 3,500원 수준이라고 공개했다. 이 운임은 사업제안서상 운임인 기본요금 2,419원(10km 이내)에 5km당 추가 요금 216원을 기준으로 산정한 것으로 풀이된다. 비슷한 노선의 M버스 운임(2,400원)과 비교하면 1,100원 가량 높다. 이를 기반으로 계산하면 파주~삼성역은 약 3,931원 수준이다. 운정신도시에서 삼성역까지 한달 22일 출퇴근할 경우 17만 3,000원이다. 이는 대화역에서 교대역까지 가는 3호선을 이용할 경우(8만 1,400원)보다 2배 이상 높다. 다만 소요 시간은 GTX-A가 20분, 지하철이 90분으로 1시간 10분 가량 줄어든다. 국토부는 “차별화된 고속의 서비스를 제공하고, 대체 노선도 존재한다는 점을 고려해 현재의 운임이 합리적인 수준”이라고 설명하고 있다. 이에 별도의 정기권 할인을 검토하지 않는 다는 것이다. 다만 국토부 관계자는 “우선 수도권 환승체계 편입은 당연히 고려하고 있다”며 “버스를 타고 GTX로 갈아탈 경우 환승할인을 적용받을 수 있을 것”이라고 말했다. <파주-삼성 6,000원 될 수 있다”…개통 직전 요금 인상 불가피> 교통 전문가들은 GTX-A가 수도권 정기통근 이용자들을 위한 별도의 할인체계를 구축해야 한다는 주문이 높다. 현재 기준으로는 파주-삼성이 3,900원 수준이지만 개통 시에는 그보다 더 오를 것이 확실시 되기 때문이다. 실제 매년 물가상승률을 2% 정도로 가정했을 때 실제 개통하는 5년여 뒤엔 이보다 7~8% 상승할 수 있다. 파주-삼성 기준 4,250원 수준이 되는 셈이다. 박경철 경기연구원 교통물류연구실 연구위원은 “지금까지 공개된 요금수준은 기존 광역철도나 버스에 비해 2배 이상 높은 수준이며 개통 시점에는 물가상승만큼 높아지기 때문에 높은 운임은 상당한 논란이 될 것”이라며 “국내 다른 교통수단이나 해외 사례를 고려해 통근 이용자들의 부담을 완화해줘야 한다”고 주장했다. 현재 일본 도쿄의 철도는 통근통학용 정기권에 36.7%의 할인율을 적용하는 등 각국은 최소 7%에서 최대 70.6%의 정기권 할인혜택을 제공한다. 서울 지하철 9호선도 26.7%의 정기권 할인을 제공한다. 전문가들은 특히 실제 개통시기가 임박하면 물가상승률 이상의 요금 인상 압력이 불가피할 것이라는 전망도 나온다. 박 연구위원은 “강남지역 주민들의 공사 민원에 따른 토지 보상 비용 증가, 공기 연장 등의 책임 소지에 따라 운임상승요인이 될 수 있다”고 봤다. 유승훈 아주대 교통시스템공학과 교수는 “과거 정부에서 프리미엄 버스를 M버스와 함께 광역 교통수단으로 검토하면서 요금을 고민한 적이 있다”며 “당시 검토 내용에 비춰보면 파주-삼성 구간 기준 M버스가 2,800원일 때 GTX는 현실적으로 6,000원 선 정도가 될 수 있다”고 전망했다. 유 교수는 “GTX가 갖는 차별적 교통 수단의 의미와 실제 민자사업의 안정적 재무구조를 고려할 때 이같은 요금이 추정된다”며 “6,000원을 기본 요금으로 하되 정기권을 발행해 통근이용자들의 비용을 낮추고, 낮 시간·할인 등을 적용하는 방식이 현실적”이라고 했다. <교통비 수십만원이면 서울 반전세가 낫다> 부동산 전문가들은 GTX의 운임 수준이 교통 뿐 아니라 수도권 인구 분산과 이에 따른 주택 시장에도 영향을 미칠 수 있다고 보고 있다. 권대중 명지대 부동산 학과 교수는 “민자방식은 시간이 지날 수록 운임 상승 압력이 높아지는데, 맞벌이 금액으로 100만원에 가까운 수준이 되면 서울에서 반전세로 사는 게 더 합리적인 선택이 된다”며 “서울 역귀성 수요는 서울 도심 전월세 상승을 부르고, 전월세가 집값을 밀어올리게 돼 서울 부동산 시장을 불안하게 만드는 요인이 되는 것”이라고 경고했다. 다만 국토부 측은 민자 사업이라 하더라도 시간이 흐를 수록 운임이 상승하는 구조는 아니라고 반박한다. 국토부 관계자는 “기본적으로 공공요금은 정부에서 여러가지 방안으로 인상을 자제 시키는 관리를 하고 있고 행여 손실이 나더라도 요금 인상 외에도 손실을 메울 수 있는 다양한 정책 수단이 있다”며 “실제 민자 고속도로의 경우 운영기관을 늘리는 식으로 오히려 요금을 인하하기도 한다”고 설명했다. 박경철 경기연구원 교통물류연구실 연구위원은 “GTX가 민자사업이긴 하지만 소비자 입장, 또는 국가 정책적 측면에서 볼 때 더 많은 주민이 이용 하는 게 성공일 수 있다”며 “수익성과 공익성을 놓고 기재부와 국토부의 이견도 예상되지만, 결국 공공 대중교통이라는 점을 고려해 요금 체계가 확정돼야 할 것”이라고 말했다./김흥록기자 rok@@sedaily.com -
7월 역대급 입주물량 쏟아지지만…"규제에 전세매물 적을 듯"
부동산 주택 2020.06.22 08:43:15역대급 물량이 입주 예정인 올해 중에서도 오는 7월 입주 물량이 제일 많은 것으로 나타났다. 하지만 각종 규제에 의해 세를 놓기보다는 직접 입주하는 집주인들이 많아지면서 전세 시장에 큰 영향을 미치지 않으리라는 것이 시장의 전망이다. 22일 직방에 따르면 오는 7월 아파트 입주물량은 총 3만 4,263가구로 올해 중 가장 많을 예정이다. 지난해 같은 기간(2만 4,496가구)보다는 40%, 지난달(1만 7,466가구)보다는 2배 가량 물량이 증가한 값이다. 또한 지난해 6월, 입주물량 3만 9,635가구를 기록한 이후 가장 많은 물량이다. 권역별로는 수도권이 1만 9,321가구, 지방이 1만 4,942가구가 입주한다. 수도권은 서울·경기·인천에서 새 아파트 입주가 늘며 전년대비 2배 가까운 89% 정도 물량이 증가한다. 지방은 예년과 비슷한 수준의 물량이 공급된다. 오는 7월은 전국에서는 총 47개 단지가 입주한다. 수도권에서 15개 단지, 지방에서 32개 단지다. 수도권은 서울 4개 단지, 경기 10개 단지, 인천 1개 단지가 입주한다. 하지만 대규모 공급에도 불구하고 전세 시장에 미칠 영향은 극히 적을 전망이다. 일반적으로 신축 아파트가 대거 공급되면 세입자를 구하려는 수요로 인해 해당 지역을 비롯해 인근의 전셋값이 내려가는 효과가 있다. 특히 이번 6· 17 주택시장 안정화 관리방안을 내놓았다. 해당 대책에는 3억원 초과 아파트 신규 구입 시 전세대출이 제한되도록 하고 규제지역 내 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 의무적으로 전입하도록 했다. 이에 세를 놓기보다는 직접 입주하는 집주인들이 상당수일 것으로 보인다. 여기에 소수 전세 매물이 나오더라도 신축 아파트를 선호하는 수요자들이 많아 신축 단지에서 전세매물 구하기도 쉽지 않을 것으로 보인다는 것이 직방의 설명이다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
'갭투자' 아파트만 갭투자 규제…다세대·빌라로 풍선효과?
부동산 주택 2020.06.21 17:25:58‘6·17 부동산 대책’의 전세대출 규제 대상에 투기과열지구의 3억원 초과 아파트가 들어갔지만 연립·다세대 주택, 빌라 등은 제외됐다. 21일 정부에 따르면 6·17 대책은 투기지역·투기과열지구에서 실거주하지 않는 3억원 초과 아파트를 전세대출을 활용해 사는 것을 제한하는 규제를 담았다. 이에 따라 아파트가 아닌 주택이나 빌라 등은 이번 전세대출 규제 대상이 아니다. 금융당국 관계자는 “갭투자를 주택으로 하는 사람이 많지 않아 이번 규제를 아파트로 한정했다”고 말했다. 다만 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세 대출 보증 제한과 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 사면 대출을 즉시 회수하는 현행 규제는 그대로 유지된다. 이번 규제 기준인 3억원은 전국 아파트 평균 가격이 3억원대라는 점을 고려해 정한 것으로 알려졌다. KB국민은행의 주택가격 동향(5월 11일 기준)에 따르면 전국 아파트 평균 매매 가격은 약 3억 9,000만원이다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
실수요자는 막막한데…부동산시장 또 위협하는 김상조
정치 대통령실 2020.06.21 17:16:31김상조 청와대 정책실장이 6.17 부동산 대책으로도 시장이 안정화되지 않을 경우, 더 강력한 대책을 내놓을 것이라고 21일 예고했다. 김 실장은 다만 부동산 실수요자들의 어려움에 대해서는 보완책을 마련하겠다고도 언급했다. 김 실장은 이날 취임1주년을 맞아 춘추관을 찾아 “문재인 정부는 부동산 시장 안정을 위해 모든 정책 수단을 동원할 것”이라며 “6·17 대책도 모든 정책수단을 소진한 것은 아니다”라고 말했다. 김 실장은 이번 6.17 부동산 대책이 무주택자들의 주택 구입 문턱을 더 높였다는 지적에 대해 “부동산 대책은 어떤 내용을 발표 하더라도 국민 모두를 만족시키기 어려운 분야”라면서도, 문재인 정부의 부동산 시장 안정 의지는 변함이 없다는 점을 강조했다. 김 실장은 그러면서 “이번 대책은 이른바 갭투자와 법인을 통한 투자가 부동산 시장의 안정성을 위협하는 부분 등 기존 정책의 사각지대를 촘촘히 메우는 쪽에 집중했다”고 언급했다. 김 실장은 다만 “(실수요자의) 어려움에 대해서는 현실성을 충분히 검토하고, 국토부가 필요하다면 보완 대책을 마련할 것이다”고 밝혔다. 실수요자에 대해서는 주택담보인정비율(LTV) 등 대출 규제와 공급측면에서도 상당한 배려를 하고 있다고도 설명했다. 김 실장은 이어 “전세자금을 기초로 하는 주택 마련은 부동산 시장에서는 사실은 굉장히 특이한 현상이고, 그로 인해서 부동산 시장의 안정성이 위협받는 요소가 되고 있다는 것을 국민들께서 이해를 해 주셨으면 좋겠다”고 당부했다. 한편 김 실장은 일본의 수출규제에 이어 미중 갈등으로 인해 전 세계 글로벌 가치사슬(GVC)이 재편되는 것과 관련, 우리 정부 차원의 소부장(소재 부품 장비) 대책을 준비하고 있다고 밝혔다. 김 실장은 “(일본 수출규제 당시보다도) 훨씬 더 많은 소재, 부품, 장비의 안정화를 위한 정책적 노력을 준비하고 있다”면서 “아마 7월 달이 되면 그 구체적인 내용을 발표드릴 기회가 있을 것이라고 생각한다”고 전했다. ‘한국형 뉴딜’에 대해서도 “정책의 큰 그림을 마련해서 7월 중에는 국민들께 발표드릴 생각이다”고 언급했다. /윤홍우기자 seoulbird@@sedaily.com -
21번의 대책 실패에도…김현미, 최장수 국토부 장관 되나
부동산 정책·제도 2020.06.21 11:22:45곧 취임 4년 차를 맞는 김현미 국토부 장관이 최장수 국토부 장관 기록을 갱신할 전망이다. 기존 기록은 이명박 정부 당시 2008년 2월부터 2011년 6월까지 3년 3개월여간 장관직을 역임한 정종환 전 국토해양부 장관이다. 하지만 그간 22번에 달하는 부동산 대책에도 서울 등 집값 잡기에도 실패했다는 비판도 나오고 있다. 21일 한국감정원 통계에 따르면 그간 국토부의 수많은 정책에도 불구하고 서울 아파트값은 문재인 정부 취임 이래 11.27% 폭등했다. 반면 8개 도 지방지역은 12.02% 하락하며 도농 간 양극화를 심화시켰다는 비판 또한 나온다. 또한 하루가 멀다 하고 나오는 대책에 시장은 내성이 생긴 모습이다. 지난해 ‘12·16 부동산 대책’에도 KB국민은행 통계 기준 서울 아파트값은 주간 단위로 단 한 번도 하락하지 않았다. 그저 짧은 보합세를 보일 뿐이었다. 지난 2018년 ‘역대급’인 ‘9·13대책’ 때만 해도 발표 이후 20주 이상 가격이 하락했다. 수요억제만으로는 근본적인 집값 안정이 쉽지 않다는 설명이다. 이번 6·17 대책을 놓고도 반발이 거세다. 이번 대책을 통해 국토부는 3억원 초과하는 아파트 보유자에 대한 전세자금대출을 옥죄고 수도권 대부분을 규제지역으로 편입시켰다. 이에 주택담보인정비율(LTV) 하락 등 실수요자들마저 피해를 입게 되면서 여기저기서 불만이 나오는 상황이다. 무주택자라고 밝힌 한 청원인은 “6·17 대책으로 받은 내 피해는 누가 던진 돌입니까?’라는 제목의 청원을 올렸다. 인천 서구 아파트를 분양받았는데 당시에는 비규제지역인데 갑자기 투기과열지구로 바뀌었다고 말했다. 이어 ”나도 서울 살고, 역세권 살고 싶고 서울 시내까지 30분 내에 가고 싶고, 그런데 돈이 없어 여기까지 밀려온 것 아닙니까”라며 하소연했다. 지난 10일 청와대 국민청원에는 “대통령님, 집값 안정화 의지가 있으신지요”라 묻는 글이 게시됐다. 해당 청원에서는 현 정권 이후 집값이 급등한 점을 지적하며 “국토부 장관 및 그 휘하 관료들의 집값 정책 실패 또는 방기에도 엄중한 책임을 묻고 경종을 울려야 하지 않겠습니까”라고 지적했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
공무원·서민 중 누가 투기꾼이냐…‘6·17 대책’ 靑청원 봇물
부동산 분양 2020.06.21 09:00:25“무주택 서민과 대책을 만든 공무원 중 누가 투기꾼인지 조사해야 한다” ‘6·17 대책’에 항의하기 위해 한 청원인이 18일 청와대 국민청원에 올린 내용이다. 청와대가 아직 공개하지 않았지만 이 청원은 부동산 카페에 회자되면서 현재 동의 인원이 1만 6,000여 명에 이르고 있다. 내용은 “이번 대책이 무주택 서민을 투기꾼과 같은 취급을 하고 있다. 국토부를 비롯해 대책을 만든 공무원과 가족들에 대한 부동산 거래내역부터 조사해야 한다”는 것이다. ‘6·17 대책 후폭풍’이 거세지고 있다. 청와대 국민청원에 대책에 대해 항의하는 민원이 갈수록 더 많아지고 있고, 국토부 홈페이지도 대책에 대한 문의와 항의가 늘고 있다. 이 가운데 ‘저는 부동산 투기꾼입니다’ 청원은 1만 6,000여 명의 동의를 얻고 있다. 인천 계양에 살고 있다는 이 청원인은 검단에 아파트를 분양받았는데 투기과열지구로 지정되면서 대출이 줄게 됐다”고 말했다. 그는 “2년 뒤 입주 때 LTV를 어떻게 적용받게 될지 모르겠다. 60%라면 입주는 할 수 있을 것 같은데, 40%를 적용받게 된다면 잔금마련을 불가능하다. 문제는 지금 살고 있는 집도 오래된 아파트다 보니 집값이 오를 이유가 없다”며 “내 집 값이 올라가는 걸 누가 바라지 않겠냐. 그런데 이제 저는 집값 상승 보다는 손실을 걱정해야 할 때가 될 것 같다”고 호소했다. 무주택자라고 밝힌 한 청원인은 “6·17 대책으로 받은 내 피해는 누가 던진 돌입니까?’라는 제목의 청원을 올렸다. 인천 서구 아파트를 분양받았는데 당시에는 비규제지역인데 갑자기 투기과열지구로 바뀌었다고 말했다. 이어 ”나도 서울 살고, 역세권 살고 싶고 서울 시내까지 30분 내에 가고 싶고, 그런데 돈이 없어 여기까지 밀려온 것 아닙니까”라며 하소연했다, 규제지역 지정의 비합리성을 지적하는 민원도 더 늘고 있다. 용인시 처인구에서 거주하는 한 청원인은 이렇게 하소연했다. “용인시 처인구 남사면 유일한 아파트에 사는 대한민국 국민 입니다. 처인구 중 유일하게 남사면만이 조정지역이 됐습니다. 단순하게 데이터만 갖고 판단하지 말고 즉각 수정해 달라”고 요구했다. 국토교통부 홈페이지도 때아닌 사랑(?)을 듬뿍 받고 있다. 이번 대책과 관련해 궁금하고 답답한 사항들이 넘쳐나고 있지만 제대로 물어볼 곳이 없자, 국민들이 보도자료 게시판으로 몰려가고 있는 것으로 보인다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
부동산 규제 '22번의 펀치'에도…서울 집값 '맷집'만 커졌다
부동산 정책·제도 2020.06.20 11:20:10지난해 ‘12·16 부동산 대책’에도 서울 아파트 값은 주간 단위로 단 한 번도 하락하지 않은 것으로 나타났다. 짧은 보합 이후 상승세로 돌아선 것이다. 지난 2018년 ‘역대급’인 ‘9·13대책’ 때만 해도 발표 이후 20주 이상 가격이 하락했다. 이에 대해 전문가들은 하루가 멀다 하고 나오는 규제가 시장의 내성을 더 키운 것으로 분석했다. 수요억제만으로는 근본적인 집값 안정이 쉽지 않다는 설명이다. 19일 서울경제가 민간통계인 KB국민은행 자료를 분석한 결과 최근 2년간 가장 강력한 대책으로 꼽히는 9·13대책과 12·16대책 발표 이후 서울 아파트 값 하락 기간이 갈수록 줄어드는 것으로 조사됐다. 세부적으로 보면 주간 단위로 9·13대책 이후 서울 아파트 값은 무려 22주간 추락했다. 당시 추풍낙엽처럼 가격이 떨어지면서 ‘강남불패’가 끝났다는 분석이 나왔을 정도다. 5개월간의 하락 이후 서울 집값은 원상회복되며 종전 최고가를 넘어섰다. 급기야 정부는 2019년 또 한 번의 초강력대책인 12·16대책을 내놓았다. KB 자료를 보면 이 대책 이후 서울 아파트 값은 3주간 보합세(0.00%)를 기록했을 뿐 단 한 번도 하락하지 않았다. 특히 이 기간은 코로나 쇼크까지 겹쳤다. 이 같은 흐름은 정부 공식통계인 한국감정원 자료에서도 그대로 나타난다. 하락기간의 차이는 있지만 단축된 것이다. 감정원 자료를 보면 9·13대책 이후 서울 아파트 값은 32주 연속 하락했다. 하지만 12·16대책 때는 9주간의 하락 이후 상승세로 돌아섰다. 정부가 이번에 ‘6·17대책’을 내놓은 것도 12·16대책의 충격파를 시장에서 빨리 극복해냈기 때문이다. 전문가들은 정부의 강력한 부동산 대책 발표에도 집값이 오르는 경험을 하며 학습효과가 생겼기 때문으로 분석하다. 규제가 내성을 더 키우는 역효과를 낸 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “시장이 규제에 내성이 생겼을 뿐만 아니라 유동성 등 시장 상황을 봤을 때 이번 6·17대책이 근본적으로 집값을 떨어뜨리기는 힘들 것”이라며 “낮은 정책수위가 아니어서 매수세 추가 유입 하락 및 오름폭 감소 등은 나타나겠지만 결국 부족한 공급 등 근본적인 해결방안 없이는 효과를 보기 힘들 듯하다”고 말했다. 부동산대책이 발표된 지난 17일. 투기과열지구로 격상(?)된 인천 연수·남동·서구 등에서는 “정부가 인정해준 인천의 강남 3구”라며 자축까지 하는 모습이 발견됐다. 이곳에서는 투기과열지구로 지정되기 전에 세금을 절약하려 서둘러 내놓은 급매물이 여러 건 거래됐다. 투기과열지구로 지정되면 다주택자의 경우 양도소득세가 중과되기 때문이다. 이틀 뒤인 19일. 서울 잠실 일대 중개업소는 때아닌 호황을 누렸다. 오는 23일부터 이 일대는 토지거래허가구역으로 지정된다. 그 전에 팔려는 사람과 사려는 사람이 여럿 모이면서 아파트 거래가 많이 이뤄졌다는 것이 중개업소의 설명이다. 가격도 전 고가와 비슷한 수준에서 다수 거래된 것으로 알려졌다. ‘6·17대책’을 포함해 현 정부 출범 이후 집값을 잡기 위해 내놓은 대책만도 무려 22회에 이른다. 서울경제가 파악한 결과 약 52일에 한 번꼴로 대책이 나온 셈이다. 시장은 이미 내성이 생길 대로 생겼다. 이번 대책 역시 발표되자마자 규제가 강화되기 전에 사놓으려는 사람과 팔려는 사람으로 16~17일 전국 주요 지역의 중개업소는 불야성 영업을 했다. 풍선효과 또한 예외 없이 나타나고 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “규제가 부작용을 낳고, 그 부작용이 또 다른 규제를 부르는 악순환의 굴레에 빠져 있다”고 진단했다. 이번 대책으로 ‘2년 거주 요건’과 ‘토지거래허가’까지 겹친 서울 강남 일대 재건축단지는 패닉 상태다. 이곳 외에 급작스레 규제의 직격탄을 맞게 된 예비청약자나 내 집 마련 수요자들도 청와대에 청원을 넣는 등 강력하게 반발하고 있다. 하지만 한편에서는 이미 예상됐던 풍선효과가 나타나고 있다. 김포와 파주가 대표적이다. 이곳은 이번 6·17대책에서 규제지역으로 지정되지 않았다. 김포에서는 17~18일 신고가 단지가 잇따라 나오고 호가가 수천만원 급등했다. 천안 일대도 마찬가지다. 오산·평택 등 경기 남부까지 규제지역으로 묶이면서 그보다 더 외곽인 천안에까지 풍선효과가 확산되는 양상이다. 일부 지역에서는 규제지역 추가 지정에 따른 여파가 그리 크지 않은 모습이다. 인천 서구 원당동 및 충북 청주 외곽 등 가격이 거의 오르지 않거나 조금 오른 지역들은 당혹스러워하는 분위기다. 하지만 풍선효과로 집값이 급등한 송도국제도시를 비롯해 안산·오산 등은 이미 예견했다는 입장이다. 대책에 대한 투자자들의 대응도 신속해졌다. 초창기 규제에는 매도 여부 등을 묻는 등 우왕좌왕하는 모습을 보였다면 지금은 임대사업자 등록부터 재빠른 ‘손절’까지 다양한 대응에 나섰다. 규제가 발표된 17일 인천 송도에서는 법인투자자들을 중심으로 가격을 기존 고가 대비 최대 5,000만여원 내린 급매물들이 나왔고, 이들 매물의 상당수가 소화됐다는 후문이다. 현지 중개업소 관계자는 “사려는 사람의 경우 어차피 갖고 있으면 오를 것으로 보고 있다”며 “대책을 하도 많이 겪은 집주인들도 예전처럼 바로 초급매를 내놓지는 않는다”고 말했다. 시장에서는 이번 대책의 여파로 강남 재건축 등 특정 시장이 타격을 받을 수 있겠지만 전반적으로는 잠시 주춤한 뒤 다시 회복할 가능성에 무게를 두고 있다. 오히려 풍선효과로 그간 소외됐던 지역이 집값 키 맞추기에 나설 수 있다고 보고 있다. 풍선효과 등이 바로 나오자 국토교통부는 19일 “이번 규제지역 지정 이후 비규제지역에서 주택시장 과열 우려가 발생하는 경우 규제지역 지정에 즉시 착수할 계획”이라는 내용의 보도자료를 배부했다. 22번째 대책이 나온 뒤 이틀 만에 정부 스스로 곧 23번째 대책을 내놓겠다고 다시 한번 강조한 것이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “이번 대책으로 당분간은 거래절벽 상태가 심화할 것”이라며 “이에 따라 일정 기간은 아파트 가격이 소폭 하락하는 등 안정세처럼 보이는 착시현상이 나타날 것”이라고 설명했다. 하지만 “시장에 워낙 내성이 커져 과거보다 대책 약발이 더 줄어들 수 있다”고 말했다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
[집슐랭] "잔금과 동시에 입주해야 합니다"...'토지거래허가' 범법자 양산하나
부동산 정책·제도 2020.06.20 09:00:03‘집슐랭’은 서울경제 부동산부의 온라인 전용 브랜드 입니다. ‘미슐랭 가이드’처럼 부동산 뉴스를 깊이 있게 분석해 독자 여러분들에게 전달하겠습니다. 정부의 6·17 부동산 대책 중에서도 ‘토지거래허가구역’ 지정이 예상보다 큰 파장을 불러일으키고 있다. 원래 신도시 지정 등 대규모 개발사업이 진행될 때 투기를 방지할 목적으로 나대지 등에 지정하는 게 통상적이지만, 이번에는 고층 아파트와 빌딩이 즐비한 강남구와 송파구 일대를 토지거래허가구역으로 묶어버린 탓이다. 복잡다단한 이해관계가 얽힌 도심 한복판의 부동산 시장에 비해 토지거래허가구역의 세부 규정도 미비해 혼란은 더욱 커지고 있다. ◇세입자 있으면 사실상 매매 불가…“재산권 침해” 논란 오는 23일부터 1년 간 서울 강남구 삼성동과 대치동 청담동, 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정된다. 주거지역은 토지면적(공동주택은 대지지분)이 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과할 경우 계약하기에 앞서 구청에 허가를 받아야 한다. 평수로는 주거지역이 5.4평, 상업지역은 6.1평에 불과한 면적이니 사실상 대부분의 거래를 허가받아야 하는 셈이다. 만일 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해 질 수 있다. 구청이 허가를 내주는 기준은 단 하나, ‘실사용’ 여부다. 주택이라면 매수자가 잔금과 동시에 입주해야 하고, 상가라면 주인이 직접 들어가 장사를 해야 한다는 것이다. 토지거래허가구역에서 주택을 사들인 경우, 2년 간은 매매와 임대가 금지된다. 부동산 투자, 특히 갭투자를 원천 차단하겠다는 정부의 의지가 담긴 강력한 대책이 바로 토지거래허가구역 지정이다. 즉 전세나 월세가 있는 집은 구역에서 해제될 때까지 팔 수 없게 된다. 토지거래허가구역에서는 매수자가 바로 실거주를 해야 하는데, 세입자가 있는 상황에서는 매수자가 들어올 수 없기 때문이다. 수요자 입장에서도 현 시점 기준에서 전세 계약이 1년 정도 남은 집을 사서 1년 후에 들어가겠다고 해도 허가가 안된다. 미래의 입주 여부야 어떻든, 현재로서 전세를 끼고 사는 행위는 갭 투자이기 때문이다. 집값 상승을 잡기 위한 극단의 대책이라고는 하지만 소유주들은 “지나친 재산권 침해”라는 불만이 나오고 있다. 본인 소유의 집을 원하는 때에 팔 수도 없냐는 것이다. 이번에 토지거래허가구역으로 지정된 강남 4개 동 아파트 규모는 6만 가구에 달한다. ◇꼬마 빌딩, 주인이 직접 다 경영해라? 상업용 빌딩은 실사용 기준이 불명확해 논란이 되고 있다. 원칙은 장사를 하든 거주를 하든, 해당 목적에 맞게 본인이 사용해야 한다는 것이다. 하지만 꼬마빌딩이라고 해도 주택보다 면적이 훨씬 넓은데, 이를 소유주가 모두 사용하기에는 한계가 있다. 관련한 규정도 없는 상황이어서 국토교통부는 긴급히 기준 마련에 나선 것으로 알려졌다. 전체 면적 중 일정 비율을 반드시 소유주가 실사용 하도록 규제할 전망이다. 한편 토지거래허가구역이 아직 지정되지도 않았지만 시장에서는 발 빠르게 ‘틈새 거래 방법’을 찾아내고 있다. 가장 손쉬운 방법은 소규모 매물을 찾는 것이다. 토지거래허가 규제 기준 면적인 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 이하의 물건을 거래하는 것이다. 아파트 등 공동주택의 경우 전용면적이 아닌 ‘대지지분’을 기준으로 규제 대상인지 아닌지를 판가름하기 때문에 초소형 아파트는 규제 대상이 아니다. 업계 및 대법원 인터넷 등기소에서 확인한 결과 송파구 잠실동에는 ‘리센츠’의 소형아파트 일부, 강남구 삼성동 힐스테이트 1단지에서도 일부가 대지지분 18㎡ 이하로 규제에서 자유로웠다. 리센츠 전용면적 27.68㎡는 대지지분이 13.06㎡로 18㎡에 못 미친다. 삼성 힐스테이트 1단지도 전용면적 31.402㎡가 대지지분 14.566㎡로 규제 기준 이하였다. 경매시장에서도 이번 토지거래허가구역 지정을 눈여겨보고 있다. 토지거래허가구역이라도 경매로 부동산을 취득할 경우는 규제에서 제외되기 때문이다. 실제로 앞서 토지거래허가구역으로 지정된 서울 용산구에서는 경매로 단독주택을 취득한 사례가 나왔다. 지난 2일 서울서부지법에서 진행된 대지면적 46㎡의 단독주택은 감정가 6억 688만 6,000원의 두 배에 가까운 12억 1,389만 2,000원에 주인을 찾았다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
[사설]부동산 풍선·우선주 폭등락…거품경제 놔둘 건가
오피니언 사설 2020.06.20 00:05:00부동산부터 증권에 이르기까지 자산시장의 거품이 경제 전반을 멍들게 하고 있다. 3,000조원을 넘는 광의통화량(M2)이 갈 곳을 찾지 못하며 나라 경제 곳곳에서 투기장세가 나타나는 것이다. 부동산 시장에서는 ‘6·17대책’ 발표 직후 규제를 피한 김포와 파주·천안 등의 호가가 수천만원씩 뛰는 상황이다. 사유재산권 침해 논란까지 빚고 있는 토지거래허가제의 경우 규제 대상인 서울 잠실과 대치·삼성·청담 등의 주변에서 또 다른 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다. 정부는 ‘투기와의 전쟁’을 외치지만 부동산에서 돈 냄새를 맡아본 투기자금은 보란 듯이 비규제지역에서 먹잇감을 찾는다. 주식시장에서는 투기자금이 우선주의 광풍과 폭락을 연출하며 시장을 혼탁하게 만들고 있다. 18일 주식시장에서는 상한가 31개 종목 중 21개가 우선주일 정도로 비정상적인 거래가 속출했다. 일부 종목은 10거래일 연속 상한가를 기록하기도 했다. 실적과 무관하게 투기자금의 폭탄 돌리기로 왜곡된 장세를 연출한 셈이다. 19일에는 폭등했던 우선주의 상당수가 폭락하면서 거품이 일단 꺼졌지만 투기자금은 다른 사냥감을 찾아 언제든 준동할 수 있다. 코로나19 경제쇼크를 수습하기 위해 수백조원이 풀리면서 일정 부분 거품이 생길 것으로는 예상됐다. 하지만 기초체력을 반영하지 않은 과도한 거품은 경제를 치유하기 힘든 구렁텅이로 몰고 갈 수 있다. 실제로 제조업 현장에서는 여전히 돈줄이 말라 아우성이다. 정부 지원의 사각지대에 있던 자동차 협력업체가 문을 닫는 일까지 발생했다. 돈 풍년 속에서 발생하는 유동성 함정의 전형적인 모습이다. 이 같은 부작용을 최소화할 방법은 돈이 생산적인 곳으로 흘러갈 통로를 만들어주는 것뿐이다. 일자리의 보고인 서비스 산업과 경제를 지속 가능하게 할 미래 신산업을 집중 발굴해 관련 규제의 굴레를 풀어주는 것이 자금의 선순환을 이루는 지름길이다. 서비스산업발전기본법이 21대 국회에서도 외면받고 원격의료가 이해집단과 이념의 굴레에 막혀 논의조차 실종되는 현실에서 돈은 계속 투기할 곳을 찾아다닐 수밖에 없다. -
"규제 전 사자" 초급매 사라지고 밤까지 이어진 매수행렬
부동산 정책·제도 2020.06.19 17:55:39# 부동산대책이 발표된 지난 17일. 투기과열지구로 격상(?)된 인천 연수·남동·서구 등에서는 “정부가 인정해준 인천의 강남 3구”라며 자축까지 하는 모습이 발견됐다. 이곳에서는 투기과열지구로 지정되기 전에 세금을 절약하려 서둘러 내놓은 급매물이 여러 건 거래됐다. 투기과열지구로 지정되면 다주택자의 경우 양도소득세가 중과되기 때문이다. 이틀 뒤인 19일. 서울 잠실 일대 중개업소는 때아닌 호황을 누렸다. 오는 23일부터 이 일대는 토지거래허가구역으로 지정된다. 그 전에 팔려는 사람과 사려는 사람이 여럿 모이면서 아파트 거래가 많이 이뤄졌다는 것이 중개업소의 설명이다. 가격도 전 고가와 비슷한 수준에서 다수 거래된 것으로 알려졌다. ‘6·17대책’을 포함해 현 정부 출범 이후 집값을 잡기 위해 내놓은 대책만도 무려 22회에 이른다. 서울경제가 파악한 결과 약 52일에 한 번꼴로 대책이 나온 셈이다. 시장은 이미 내성이 생길 대로 생겼다. 이번에도 규제가 강화되기 전에 사놓으려는 사람과 팔려는 사람으로 16~17일 전국 주요 지역의 중개업소는 불야성 영업을 했다. 풍선효과 또한 예외 없이 나타나고 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “규제가 부작용을 낳고, 그 부작용이 또 다른 규제를 부르는 악순환의 굴레에 빠져 있다”고 진단했다. ◇일부 시장은 패닉, 보유자는 지켜보자=이번 대책으로 ‘2년 거주 요건’과 ‘토지거래허가’까지 겹친 서울 강남 일대 재건축단지는 패닉 상태다. 이곳 외에 급작스레 규제의 직격탄을 맞게 된 예비청약자나 내 집 마련 수요자들도 청와대에 청원을 넣는 등 강력하게 반발하고 있다. 하지만 한편에서는 이미 예상됐던 풍선효과가 나타나고 있다. 김포와 파주가 대표적이다. 이곳은 이번 6·17대책에서 규제지역으로 지정되지 않았다. 김포에서는 17~18일 신고가 단지가 잇따라 나오고 호가가 수천만원 급등했다. 천안 일대도 마찬가지다. 오산·평택 등 경기 남부까지 규제지역으로 묶이면서 그보다 더 외곽인 천안에까지 풍선효과가 확산되는 양상이다. 일부 지역에서는 규제지역 추가 지정에 따른 여파가 그리 크지 않은 모습이다. 인천 서구 원당동 및 충북 청주 외곽 등 가격이 거의 오르지 않거나 조금 오른 지역들은 당혹스러워하는 분위기다. 하지만 풍선효과로 집값이 급등한 송도국제도시를 비롯해 안산·오산 등은 이미 예견했다는 입장이다. 대책에 대한 투자자들의 대응도 신속해졌다. 초창기 규제에는 매도 여부 등을 묻는 등 우왕좌왕하는 모습을 보였다면 지금은 임대사업자 등록부터 재빠른 ‘손절’까지 다양한 대응에 나섰다. 규제가 발표된 17일 인천 송도에서는 법인투자자들을 중심으로 가격을 기존 고가 대비 최대 5,000만여원 내린 급매물들이 나왔고, 이들 매물의 상당수가 소화됐다는 후문이다. 현지 중개업소 관계자는 “사려는 사람의 경우 어차피 갖고 있으면 오를 것으로 보고 있다”며 “대책을 하도 많이 겪은 집주인들도 예전처럼 바로 초급매를 내놓지는 않는다”고 말했다. ◇내성 커진 시장에, 23번째 기정사실화=시장에서는 이번 대책의 여파로 강남 재건축 등 특정 시장이 타격을 받을 수 있겠지만 전반적으로는 잠시 주춤한 뒤 다시 회복할 가능성에 무게를 두고 있다. 오히려 풍선효과로 그간 소외됐던 지역이 집값 키 맞추기에 나설 수 있다고 보고 있다. 풍선효과 등이 바로 나오자 국토교통부는 19일 “이번 규제지역 지정 이후 비규제지역에서 주택시장 과열 우려가 발생하는 경우 규제지역 지정에 즉시 착수할 계획”이라는 내용의 보도자료를 배부했다. 22번째 대책이 나온 뒤 이틀 만에 정부 스스로 곧 23번째 대책을 내놓겠다고 다시 한번 강조한 것이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “이번 대책으로 당분간은 거래절벽 상태가 심화할 것”이라며 “이에 따라 일정 기간은 아파트 가격이 소폭 하락하는 등 안정세처럼 보이는 착시현상이 나타날 것”이라고 설명했다. 하지만 “시장에 워낙 내성이 커져 과거보다 대책 약발이 더 줄어들 수 있다”고 말했다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com
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