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서울 아파트값 석달만에 올랐다
부동산 분양 2020.06.11 17:36:14정부의 부동산 대출규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 하락세를 보이던 서울 아파트 값이 3개월여 만에 상승세로 돌아섰다. 집값을 끌어내리던 강남권 절세 급매물이 모두 소진된데다 잠실·용산·목동 등에 개발 호재가 잇따르면서 매수세가 유입되는 분위기다. 이런 가운데 경기도 등의 풍선효과도 지속되고 있다. 11일 한국감정원에 따르면 이번주(8일 기준) 서울 아파트 값은 지난주 대비 0.02% 상승했다. 감정원 통계로 서울 아파트 값이 오른 것은 3월 둘째 주(0.02%) 이후 13주 만이다. 서울 아파트 값은 이미 지난주 감정원 조사에서 하락세를 끊고 보합으로 전환했고, 민간 시세조사 업체인 부동산114의 조사에서는 2주 연속 오르며 상승세를 타고 있다. 지역별로 보면 이번주 강남 4구는 급매물이 빠지면서 0.02% 올라 1월 둘째 주 이후 4개월 만에 상승 전환했다. 송파구는 지난주 -0.03%에서 이번주 0.05% 상승으로 분위기가 확 바뀌었다. 강남구도 인기 단지 위주로 매수세가 유입되며 지난주(-0.03%) 하락에서 0.02%로 상승 전환했다. 서초구와 강동구는 각각 지난주 -0.04%에서 보합으로 전환했다. 전국 아파트는 상승폭을 넓혀가며 그 기세를 이어갔다. 수도권은 0.14%, 경기도는 0.19%, 인천은 0.21% 상승을 기록했다. 특히 수도권에서는 안산시(0.51%)의 오름세가 눈에 띄었다. 안산 단원구는 정비사업에 대한 기대감이 있는 선부동 위주로 0.55% 올랐고, 상록구는 건건동을 중심으로 0.46% 상승했다. 하남시(0.39%)는 5호선 연장 등 교통 호재와 청약대기 수요의 영향으로, 평택시(0.37%)도 지제역 인근 단지를 위주로 오르며 상승폭이 확대됐다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
서민 위한다더니… 4억 아파트 65% 사라졌다
부동산 정책·제도 2020.06.11 17:30:03서울 금천구 시흥동의 입주 32년차 건영아파트 전용 61㎡는 서울에서 얼마 남지 않은 4억원 이하 매물이다. 해당 평형은 현 정부 출범 이후 실거래가가 1억원 이상 오르면서 현재 호가는 3억9,000만원이다. 조만간 이 단지 역시 4억원을 넘어설 것으로 보인다. 서울에서 무주택 서민들이 살 수 있는 저가아파트가 사라지고 있다. 현 정부 출범 이후 서민 주거를 안정시킨다며 무려 21번째 대책을 내놓았지만 풍선효과 등 규제의 부작용으로 고가는 물론 중저가도 계속 올랐기 때문이다. 집값이 상대적으로 저렴했던 서울 외곽지역의 4억원 미만 아파트는 10곳 중 1곳에 불과하다. 11일 서울경제가 부동산114에 의뢰해 분석한 결과 서울의 4억원 이하 아파트는 현 정부 출범 때인 지난 2017년 5월만 해도 39만5,324가구에 달했다. 하지만 올 들어 5월 현재 13만9,387가구로 줄어들었다. 감소가구는 25만5,937가구, 감소율은 64.74%에 이른다. 지역별로 보면 영등포구의 경우 2017년 5월 4억원 이하 아파트가 1만4,143가구였으나 올 5월에는 1,159가구만 남아 무려 91.81%가 줄었다. 동작구와 성동구 등 현 정부 들어 인기 주거지로 떠오른 지역은 4억원 이하 가구가 거의 없어졌다. 동작은 4,012가구에서 226가구, 성동은 3,490가구에서 158가구로 쪼그라들었다. 노원·도봉·강북과 구로·금천·관악구 등 외곽지역도 크게 다르지 않다. 4억원 이하가 구로는 3만2,000여가구에서 1만여가구로 줄었고 노원도 9만여가구에서 4만여가구로 절반 정도 사라졌다. 다른 외곽지역 모두 50%가량 줄었다. 이는 실거래가 자료에서도 나타난다. 본지가 3년 전과 올해 실거래가를 분석한 결과 저가아파트는 최소 1억원, 최대는 4억원가량 올랐다. 경기와 인천지역에서도 3년 전 3억~4억원 하던 아파트들이 현재 5억~7억원으로 상승했다. 수도권 전역에서 저가아파트가 자취를 감추고 있는 것이다. 서민들이 그나마 남은 서민용 아파트를 사기는 더 힘들어지고 있다. KB의 조사에 따르면 소득 하위 20%(1분위) 가구가 가격 하위 20%(1분위) 아파트를 사기 위해 드는 기간은 2017년 5월에 15.2년이었지만 지난해 12월에는 20년이 됐다. 이는 월급 등 소득을 한 푼도 쓰지 않았을 때 드는 기간이다. 임병철 부동산114센터장은 “규제의 부작용 외에 앞으로 1~2인 가구가 늘어나는 추세를 고려하면 저가아파트 가격은 떨어지지 않을 것으로 보인다”고 말했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “코로나와 경제상황을 고려하면 아파트 가격이 하락해야 할 때지만 규제 부작용으로 이 같은 현상이 나타나고 있다”고 진단했다. 한편 한국감정원에 따르면 이번주 서울 아파트 값은 0.02% 오르며 10주 만에 상승세로 돌아섰다. /김흥록·양지윤기자 rok@@sedaily.com -
[단독] 4억대 창동주공 8억대로 ...수도권 중저가 단지도 씨 말라
부동산 정책·제도 2020.06.11 17:29:49# 서울 도봉구 창동주공19단지 전용 90.9㎡는 현 정부가 출범한 지난 2017년 5월 4억6,500만원에 거래됐다. 하지만 같은 평형의 매물이 올 5월에는 8억2,200만원에 팔렸다. 3년 사이 3억5,000만원가량이 오른 것이다. 노원구 상계주공3단지 전용 84.2㎡도 이 기간 5억2,000만원에서 8억4,500만원으로 실거래가가 껑충 뛰었다. 노원과 도봉구는 비교적 저가 단지들이 몰려 있어 자산이 적은 무주택 서민들이 찾는 외곽지역인데 이제 이곳에서도 4억원대 매물은 찾아보기 어렵다. 이뿐만이 아니다. 서울경제가 서울은 물론 수도권 등 6억원 미만 중저가 아파트의 3년 전과 현재의 실거래가를 비교한 결과 적게는 1억원, 많게는 4억원가량 오른 것으로 나타났다. 현 정부는 출범 이후 서민 주거안정을 목적으로 무려 21번의 대책을 내놓았지만 강남 집값은 물론 무주택자들이 주로 찾는 서민 아파트 값마저 급등한 것으로 조사됐다. 3억~4억원 하던 아파트들이 이제는 5억~8억원으로 오른 것이다. 각종 규제에 따른 풍선효과 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “참여정부나 현 정부나 똑같이 소비자들이 원하는 지역에 공급을 옥죄고 수요를 억제하고 있다”며 “이렇게 하면 수요가 분산될 것으로 보는데, 이는 시장 논리에 맞지 않다”고 설명했다. 이어 “결과적으로 고가는 고가대로 중저가는 중저가대로 가격만 올릴 뿐”이라고 우려했다. ◇21번째 대책에 서울 외곽도 들썩=현 정부 출범 초기만 해도 서울 외곽지역 등은 서민들이 내 집 마련을 시도해볼 수 있는 곳이었다. 본지가 실거래가 자료를 분석한 결과 2017년 5월부터 올 5월까지 3년 동안 저가 아파트 값이 크게 상승했다. 단지별로 보면 상대적으로 가격이 낮은 중랑구 중앙하이츠 전용 84.9㎡는 3년 전만 해도 3억3,150만원에 거래됐지만 현재는 2억원가량 오른 5억4,000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 도심 내에서 주목받지 못했던 서대문구 구축도 사정은 마찬가지다. 홍은벽산 전용 84.7㎡의 경우 이 기간 3억8,000만원에서 6억5,000만원으로 실거래가가 뛰었다. 3억원이던 아파트가 이제는 5억~6억원대 단지에 이름을 올린 것이다. 다른 외곽지역도 상황은 비슷하다. 관악구 관악드림타운 전용 84.9㎡는 3년 전만 해도 4억9,500만원에 살 수 있었다. 하지만 현재는 7억8,000만원으로 8억원에 육박하고 있다. 강서구와 구로구 등의 5억원대 아파트 역시 이제는 7억원 이상을 줘야 장만할 수 있다. 저가 아파트 감소는 부동산114의 통계에서도 드러난다. 4억원 이하 아파트가 서울 전 지역에서 3년 전에 비해 65% 줄었다. 지역별로 보면 구로구는 4억원 이하 아파트가 3년 전 3만2,790가구에서 현재는 1만832가구로 67%가량 감소했다. 동대문구는 1만4,266가구에서 1,361가구로 90% 줄었다. 노원·강북·금천구 등 중저가 아파트가 몰려 있던 대다수 지역에서도 4억원 이하 아파트가 절반 이상 축소됐다. ◇풍선효과 수도권도 사정은 비슷=이 같은 현상은 경기·인천 등 수도권도 마찬가지다. 2017년 5월 5억4,500만원에 실거래됐던 구리 토평마을e편한세상 전용 84.6㎡는 올 5월 8억1,500만원에 거래됐다. 광명 철산한신 전용 89.5㎡ 또한 같은 기간 4억3,000만원에서 2억원 이상 오른 6억5,000만원에, 인천 부평구 삼산타운6단지 전용 84㎡ 역시 4억5,200만원에서 2억원 정도 뛴 6억4,500만원에 거래됐다. 12·16대책 이후 풍선효과가 나타난 수원·용인·성남 등에서도 대다수 중저가 단지가 1억5,000만~2억원 정도 올랐다. 수원 영통구 망포현대아이파크1차 전용 84.9㎡가 2017년 5월 3억4,800만원에서 5억2,500만원으로, 용인 수지구 벽산블루밍 전용 59.9㎡는 같은 기간 3억1,000만원에서 4억8,500만원으로 집값이 상승했다. 성남 수정구 은행현대 전용 84.6㎡ 또한 3년 만에 3억5,000만원에서 5억7,500만원으로 2억원 이상 뛰었다. 남양주 와부읍 덕소두산위브 전용 84.9㎡는 2017년 3억4,500만원에 거래된 뒤 큰 변동이 없었지만 최근 1억원 가까이 올라 올 5월 4억4,000만원에 실거래됐다. 서민 주거안정을 목적으로 21번째 대책까지 내놓았지만 결과적으로 보면 서울 등 수도권의 집값을 다 올려놓은 모양새다. 참여정부 때처럼 수요자가 원하는 원하는 곳에 공급은 억제하고, 수요만 억누르는 정책을 계속해서 사용하고 있기 때문이다. 규제 발표 이후 시장이 잠시 주춤하다가 반등하면 또다시 추가로 대책을 내놓는 모습도 동일하다. 저금리 기조에 의한 시중 유동성 또한 풍선효과에 한몫했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 급하게 규제에 나서면서 시장의 왜곡이 심해지고 있다”며 “단기적으로는 가격 안정이 나타나는 것처럼 보일지 몰라도 장기적으로 보면 공급 감소로 서민이 오히려 힘들어질 것”이라고 말했다. /권혁준·김흥록기자 awlkwon@@sedaily.com -
보합에서 상승으로...서울 아파트 10주만에 올라
부동산 주택 2020.06.11 14:00:00서울 아파트값이 다시 상승장에 진입했다. 지난 3월 말 이후 10주 만의 상승으로, 정부의 부동산 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기 위축으로 침체됐던 부동산 시장이 바닥을 딛고 고개를 드는 모양새다. 정부는 즉각 추가대책을 예고하고 나섰다. 11일 한국감정원이 발표한 6월 둘째주 주간아파트가격동향에 따르면 이번 주 서울 아파트값 변동률은 0.02%를 기록했다. 지난 주 9주 간의 하락에 마침표를 찍고 보합을 기록한 데 이어 일주일 만에 상승 전환된 것이다. 서울 아파트값 상승은 기준금리 인하와 더불어 강남권의 급매물이 소진된 영향이라는 분석이다. 특히 강남구의 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공과 송파구의 잠실 스포츠·마이스(MICE) 산업단지 조성 등 개발 호재로 강남 지역에 매수세가 유입되면서 서울 아파트값을 끌어올렸다는 것이다. 실제로 강남구와 송파구는 이번 주를 기점으로 20주 간의 하락세를 마무리하고 상승으로 돌아섰다. 지난주 -0.03%이었던 강남구는 인기 단지를 중심으로 가격이 올라 이번주 0.02%의 변동률을 기록했고, 송파구도 잠실 MICE 발표 후 잠실동을 위주로 0.05% 올랐다. 서초구는 지난주 -0.04%에서 보합으로 전환됐고, 강동구도 이번 주 0.00%을 기록하며 하락을 멈췄다. 구로구도 중저가 단지를 위주로 0.05%의 변동률을 보였고, 지난 5일 목동 5단지가 정밀안전진단을 통과한 후 매수세가 유입된 양천구도 0.02%를 기록하며 상승 전환됐다. 강북 주요 지역인 마포·용산구도 보합을 기록했고, ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’ 지역은 지난주 보합세를 보인 후 이번 주 모두 0.01%을 기록하며 매매가가 소폭 올랐다. 전국 아파트는 상승폭을 넓혀가며 그 기세를 이어갔다. 수도권은 0.14%, 경기도는 0.19%, 인천은 0.21% 상승을 기록했다. 특히 수도권에서는 안산시(0.51%)의 오름세가 눈에 띄었다. 안산 단원구는 정비사업에 대한 기대감이 있는 선부동 위주로 0.55% 올랐고, 상록구는 건건동을 중심으로 0.46% 올랐다. 하남시(0.39%)는 5호선 연장 등 교통 호재와 청약대기 수요의 영향으로, 평택시(0.37%)도 지제역 인근 단지를 위주로 오르며 상승폭이 확대됐다. 매매가 상승폭이 지난주 0.24%에서 이번주 0.17%로 소폭 줄었지만 수원시의 상승세도 여전했다. 교통 호재 및 화서역 푸르지오 등 신규 분양 호조의 영향으로 팔달(0.31%)·권선(0.16%)·영통(0.14%)구의 인기가 지속되고 있다는 분석이다. 지난 주 0.44%의 높은 상승률을 보인 세종시는 이번주에도 0.62%의 변동률을 기록했다. 감정원 관계자는 “행복도시 내 입지여건이 양호한 도담·새롬동과 BRT 보조노선 시범운행 등 교통여건 개선 기대감이 있는 고운·아름동과 조치원 일부 단지를 위주로 상승했다”고 설명했다. 방사광 가속기 호재로 최근 집값이 급등하고 있는 충북은 지난 주 0.44%에서 이번 주 0.63%을 기록해 그 상승폭이 더 커졌다. 특히 방사광 가속기가 들어설 예정인 청주시 청원구의 상승세가 두드러졌는데, 지난주 1.00%보다 0.21%p 오른 1.21%을 기록했다. 서울 아파트 전세가(0.06%)도 꾸준히 오르는 분위기다. 대출규제와 거주요건을 강화한 12·16 대책으로 매매수요가 위축되고 금리가 인하됨과 동시에 입주물량이 감소하면서 전세공급이 부족해진 탓이다. 특히 학군이나 교통여건이 양호하거나 이주수요의 영향이 있는 지역을 위주로 전세가가 오르며 지난 주(0.04%)보다 상승폭이 확대됐다. ‘강남 4구’ 지역은 전반적으로 전세 매물 부족 현상을 보이며 전세가가 꾸준한 오름세를 기록했다. 송파구(0.16%)는 잠실·신천동의 인기 대단지 위주로, 서초구(0.10%)는 신반포4지구 등 정비사업 이주수요가 있는 잠원·서초동 위주로, 강남구(0.10%)는 대치·개포동 위주로 상승폭이 확대됐다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
'전용 84㎡ 10억' 부산 아파트 청약에 1,000명 몰렸다
부동산 분양 2020.06.11 09:16:32서울의 웬만한 인기 단지보다도 높은 분양가로 분양된 부산 아파트 단지에도 1,000명에 가까운 사람들이 몰렸다. 11일 한국감정원에 따르면 전날 1순위 청약을 접수한 ‘쌍용더플래티넘사직아시아드’ 13가구 공급에 974명이 통장을 던져 74.9대1의 평균 경쟁률을 기록했다. 해당 단지는 지역주택조합사업으로 설립된 단지로 지난 2월 준공됐다. 이번에 분양된 13가구는 준공 후 부적격 세대에 대한 분양 물량이다. 단지의 3.3㎡ 당 평균 분양가는 2,815만원으로 책정됐다. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가가 9억9,848만원으로 10억원에 육박한다. 이는 서울 주요 인기 단지의 분양가와 맞먹거나 뛰어넘는 값이다. 최근 서울 동작구 흑석3구역을 재개발해 공급된 ‘흑석리버파크자이’의 분양가(3.3㎡당 2,813만원)와 비슷한 수준이다. 양천구 신정동 ‘호반써밋목동’의 3.3㎡당 분양가(2,488만원)보다도 상당히 높은 값이다. 심지어 해당 분양가는 주변 시세는 물론 같은 단지 매물보다도 비싼 값이다. 인근 ‘사직롯데캐슬’은 전용 84㎡ 기준 7억7,000만원 수준에 시세가 형성돼 있다. 값비싼 분양가에 조합원 분담금을 없애거나 미분양을 유도해 부적격 세대 조합원을 구제하려 한다는 소문도 돌고 있는 상황이다. 빠듯한 잔금일도 문제다. 해당 단지는 계약금 10%를 납부한 이후 입주일에 맞춰 잔금 90%를 모두 납부해야 한다. /권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
좁혀진 줄 알았더니 다시…대전과 집값 격차 벌리는 세종
부동산 주택 2020.06.10 10:50:34잠시 좁혀진 것 같았던 세종-대전 아파트 가격 격차가 다시 벌어지고 있다. 규제 풍선효과로 대전이 격차를 좁혔지만, 세종 아파트가 올해 상승폭을 높이면서 격차를 벌렸다. 부동산 정보업체 경제만랩이 KB부동산 리브온 주택가격동향을 분석한 결과, 지난해 12월 3.3㎡ 당 78만원까지 좁혀졌던 세종과 대전 아파트 매매 가격은 지난달 188만원까지 벌어졌다. 두 지역 아파트 가격은 지난해 5월 세종이 1,113만6,000원, 대전이 938만9,000원으로 174만7,000원의 격차를 보였다. 하지만 정부의 강화된 부동산 규제 속에 ‘비규제 지역’인 대전으로 투자수요가 몰리면서 지난해 12월에는 78만5,000원까지 차이가 좁혀졌다. 하지만 올해 1월부터 세종 아파트 가격이 지속 상승하면서 격차가 다시 벌어졌다. 지난달 기준 세종과 대전의 3.3㎡ 당 아파트 가격은 각각 1,325만3,000원, 1,137만원이다. 세종 아파트 가격은 올해 들어 4개월 만에 14.3%가 뛰었다. 부동산 규제 지역인 세종의 아파트 값이 오른 이유는 아파트 과잉공급 해소와 교통호재 등이 원인으로 꼽힌다. 지난 몇 년 간 세종은 아파트가 수요보다 과잉 공급돼 가격 상승 폭이 크지 않았다. 하지만 최근 세종시의 인구가 빠르게 증가하면서 과잉공급 문제가 대부분 해결됐다는 평가다. 통계청에 따르면 세종시 인구는 지난해 5월 32만5,000명이었지만 지난달에는 34만5,000명으로 1년 새 6% 상승했다. 또 세종시가 도시간 특급열차(ITX) 정보세종청사역을 추진하면서 서울 접근성에 대한 기대 심리도 집값에 작용한 것으로 분석됐다. ITX 개통 시 세종청사에서 서울까지 최소 80분대에 이동이 가능할 전망이다. 세종의 가격 상승은 실거래가에서도 확인할 수 있다. 세종시 한솔동 ‘첫마을1단지’ 전용 119㎡는 지난 1월 6억5,000만원(19층)에서 지난달 7억7,000만원(24층)으로 4개월 새 1억2,000만원 뛰었다. 보람동 ‘호려울마을 4단지 센트럴파크’ 전용 111㎡도 지난 1월 7억5,800만원(14층)에서 5월 8억5,000만원(5층)으로 9,200만원 상승했다. 세종 아파트 거래량도 올해 1~4월 5,950건으로 전년(2,943건) 동기 대비 2배 이상 높아졌다. 오대열 경제만랩 리서치팀장은 “그동안 세종은 아파트 과잉공급 문제로 가격이 오르지 못했지만 입주물량은 줄고 인구수가 늘어나면서 청약경쟁률이 치솟고 있고, 공급과잉 현상도 해소됐다”며 “서울 접근성까지 개선되면 대전과의 아파트 가격 격차는 더 커질 수 있다”고 말했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
인천 아파트 경매에 92명 몰려…수도권 경매시장 ‘활황’
부동산 정책·제도 2020.06.09 09:38:01신종코로나바이러스감염증(코로나19)으로 밀렸던 경매 물건들이 쏟아지면서 경매 시장이 활기를 띠고 있다. 특히 경기와 인천의 낙찰률이 전월 대비 5%포인트(p) 이상 오르며 인기를 입증했다. 인천의 한 아파트 경매에는 92명이 몰려 전국에서 가장 많은 응찰자를 기록하기도 했다. 9일 지지옥션이 발표한 ‘2020년 5월 경매동향보고서’에 따르면 5월 경매 진행건수는 1만3,094건으로 이중 4,669건이 낙찰돼 낙찰률은 35.7%, 낙찰가율은 77.1%를 기록했다. 평균응찰자 수도 4.5명으로 활황세를 이어갔다. 수도권의 경우 경기(44%)와 인천(43.5%)의 낙찰률이 전월 대비 5%p 이상 올라 수도권 낙찰률 상승세를 견인했다. 서울은 전월 대비 낙찰률은 소폭 하락(2.7%p)했지만, 낙찰가율은 3.6%p 오른 94.2%를 기록하며 전국 최상위권 기록을 유지했다. 전국 주거시설 경매 건수의 3분의 1을 차지하는 수도권의 경우 낙찰률 46.9%, 낙찰가율 90.8%를 기록하며 시장의 열기를 더해갔다. 특히 물건 수가 가장 많은 경기는 낙찰률 50.6%를 기록하면서 올들어 처음으로 낙찰률 50%를 넘어섰고, 인천도 전월 대비 낙찰률이 6.5%p 오른 45.2%를 기록했다. 5월 최다 응찰자 수 물건은 인천 연수구 연수동 소재 아파트(45㎡)로 무려 92명이 입찰에 참여해 감정가(1억4,500만원)의 98%인 1억4,167만원에 낙찰됐다. 응찰자 수 2위 역시 인천 연수구 옥련동 소재 아파트(60㎡)에 돌아갔다. 이 물건은 1회 유찰 후 2회차 입찰에서 68명이 입찰서를 제출해 감정가(2억600만원)의 109%인 2억2,400만원에 낙찰됐고, 경기 화성시 능동 소재 아파트(59㎡)는 62명이 입찰서를 제출해 감정가(2억3,800만원)의 126%인 3억원에 낙찰됐다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
단돈 5,500만원으로 분양받은 반포 새 아파트
부동산 정책·제도 2020.06.08 16:49:02# 최근 입주를 진행 중인 서울 서초구 잠원동 ‘신반포센트럴자이’의 전용 84㎡는 지난 5월22일 15억원에 전세계약이 체결됐다. 해당 평형의 분양가는 최고 15억5,560만원. 전세로 세입자를 들일 경우 현금 5,560만원만 있으면 분양대금을 모두 치를 수 있다는 계산이 나온다. 강북 지역도 마찬가지다. 은평구 응암동 ‘백련산해모로’의 전용 74㎡는 분양가가 4억7,990만원이었다. 하지만 올 3월 4억8,000만원에 전세 계약됐다. 일부 사례이기는 하지만 전세가가 분양가보다 더 높다. 신축 아파트 전세가가 급등하면서 계약금(20%)만 마련하면 나머지 중도금과 잔금을 전셋값으로 해결할 수 있는 것으로 나타났다. 서울 신축(입주 1년 미만) 아파트 전세가가 분양가의 80% 수준 이상이다. 현 정부 들어 상한제 확대 등 각종 규제로 전세 수요가 늘면서 전세가가 고공행진을 이어가고 있다. 상대적으로 새 아파트 전세가가 높게 형성되면서 이 같은 현상이 나타나고 있는 것이다. ◇전셋값이 분양가의 86% 차지=8일 직방에 따르면 입주 1년 미만 서울 아파트의 분양가격 대비 전세가율(6월3일 기준)은 86.3%에 달했다. 2018년 대비 1.7%포인트 상승한 수치다. 인천·경기는 2018년 70.6%에서 5.8%포인트 상승한 76.4%, 지방은 2018년 66.5%에서 6.8%포인트 상승한 73.3%로 조사됐다. 서울 신축 아파트의 분양가 대비 전세가율을 분양 가격대별로 분석한 결과 4억원 이하가 90.0%로 가장 높았고 4억~6억원 이하 또한 89.8%에 달했다. 분양가가 15억원을 넘기는 고가 아파트 역시 강남·서초구의 높은 전셋값에 힘입어 89.6%를 기록했다. 즉 서울은 기존 아파트보다 분양아파트에서 전세를 활용한 ‘레버리지 효과’가 더 크다. 서울의 경우 신축 아파트 분양가 대비 전세가율이 기존 아파트 매매 실거래가 대비 전세 실거래가보다 29.6%포인트 높게 형성되면서 다른 지역에 비해 큰 차이를 보였다. 서울 아파트 전세 값은 지난해 7월1일 이후 현재까지 48주째 상승세를 이어가고 있다. ◇분양가 전세로 해결 가능=이처럼 적은 투자금으로 큰돈을 번 ‘대박 사례’들이 청약 광풍을 조장하고 있다는 지적 또한 나온다. 3일 기준 올해 아파트 평균 청약경쟁률은 전국 30.7대1, 서울 105.9대1을 기록하며 지난해(전국 14.5대1·서울 32.3대1) 대비 큰 폭으로 증가했다. ‘줍줍’이라고 일컬어지는 무순위 청약 열기 또한 뜨겁다. 주택담보대출이 한 푼도 안 나오고 계약금만 1억7,410만원에 달했던 성동구 ‘아크로서울포레스트’의 전용 97㎡ 무순위 청약에는 21만5,085명에 달하는 인원이 청약을 접수했다. 최근 진행한 수원 영통구 ‘영통자이’ 또한 미계약분 3가구 청약에 10만1,590명이 신청했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기존 주택시장과 달리 청약시장은 수요가 집중되면서 과열 양상이 나타나고 있다”며 “청약시장의 호황은 분양 이후 발생하는 시세차익과 신축 아파트 선호뿐 아니라 전세를 활용한 자금 조달의 수월성도 주요 원인”이라 설명했다. 이어 “거주의무기간 등 규제를 확대하면 전세 레버리지 효과는 줄어들 가능성이 있다”면서도 “무순위 청약 등의 기회가 발생할 경우 청약수요가 집중되는 현상은 이어질 수 있다”고 덧붙였다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
강남서 또 나온 '10억 로또'…현금부자 총 집결하나
부동산 주택 2020.06.08 07:10:10‘집슐랭’은 서울경제 부동산부의 온라인 전용 브랜드 입니다. ‘미슐랭 가이드’처럼 알찬 부동산 뉴스를 독자 여러분들에게 전달하겠습니다. 8일 1순위 청약접수를 받는 서울 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’. 최대 10억 원 가량의 시세차익이 예상되면서 청약시장의 가장 뜨거운 관심을 받고 있다. 이 단지는 3.3㎡당 일반분양가가 4,849만 원으로 전용면적 84㎡의 분양가가 14억 8,000만~17억 2,100만 원이다. 단지 규모 등은 차이가 있지만 지난해 11월 분양한 잠원동 반포우성 재건축 아파트 ‘르엘 신반포 센트럴’의 3.3㎡당 분양가 4,891만원 보다 다소 저렴하다. 파크애비뉴의 경우 주변 시세와 비교하면 말 그대로 로또다. 신동중학교를 사이에 두고 마주한 입주 5년 차 아파트 ‘래미안신반포팰리스’ 동일 평형은 지난 4월 15일 27층이 22억 7,000만 원에 거래됐다. 최근에는 강남권 거래 증가와 급매물 소진 등으로 호가가 더욱 올라 25억 원 선을 유지하고 있다. 단순 비교하면 최소 5억 원, 많으면 10억 원 가까운 시세차익을 기대할 수 있는 셈이다. ◇ 아파트값보다 10%포인트 덜 오른 분양가=서울 아파트 공급이 새로 나올 때마다 ‘로또 분양’ 논란이 끊이지 않고 있다. 현 정부 들어 꾸준히 우상향한 서울 아파트값과 집값을 잡으려는 정부의 규제책이 맞물리면서 시세보다 분양가가 지나치게 저렴한 현상이 고착화 되고 있기 때문이다. 최근 분양한 서울 아파트는 거의 대부분 입지와 상관없이 주변 시세보다 크게 저렴한 ‘로또’화 되면서 높은 경쟁률과 청약 가점 기록을 보이고 있다. 정부 통계에 따르면 현 정부 들어 서울 아파트 분양가는 아파트값 상승률에 미치지 못하는 중이다. 주택도시보증공사(HUG)의 ‘㎡당 평균 분양가격’을 3.3㎡로 전환해 살펴보자. 서울 평균 분양가는 2016년 4월 2,059만 5,000원에서 올해 4월 2,636만 7,000원으로 28%(577만 2,000원) 올랐다. 반면 한국감정원의 아파트 매매 중위가격은 같은 기간 1,949만 9,000원에서 2,704만 원으로 38.7%(754만 1,000원) 상승했다. 분양가 상승 폭이 아파트값 상승 폭에 미치지 못하다 보니 해가 갈수록 분양가-아파트값 격차는 벌어지는 것이다. 청약 당첨을 받은 사람은 당장 아파트를 팔아도 주변 시세 대비 수 억 원대 차익을 얻게 되는 구조다. 반면 기존 조합원들은 상대적으로 손실을 입게 된다며 불만이 커지고 있다. 특히 서울 강남권의 경우 일부 단지가 3.3㎡당 매매가 1억 원에 육박하는 곳들이 속속 나오는 와중에 신규 분양 단지들은 ‘중심 입지·신축’이라는 장점에도 불구하고 5,000만 원 미만으로 분양가가 책정되면서 반값 수준에 그치고 있다. 강남 분양가 추이를 보면 수년 간 4,800~4,900만 원대로 굳혀지고 있다. ◇줄줄이 쏟아지는 ‘로또’ 단지=‘르엘 신반포 파크애비뉴’를 비롯해 올해 청약에 나선 서울 주요 단지들은 대부분 ‘로또’ 평가를 받으며 높은 경쟁률을 보였다. 인근에서 3월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포’는 평균 124.7대 1의 경쟁률로 1순위 완판에 성공했다. 3.3㎡당 분양가가 4,849만원 수준에 공급했다. 서울에서 1년 반 만에 ‘만점’ 청약통장이 등장한 서울 동작구 흑석동 ‘흑석리버파크자이’는 ‘5억 로또’로 불렸다. 전용 84㎡의 분양가가 9억 100만~10억 600만 원인데, 주변 신축인 ‘롯데캐슬에듀포레’의 같은 평형 실거래가가 15억8,000만원에 달한다. 거주요건 강화·청약 재당첨제한 기간 연장 등 강화된 규제에도 서울 강서구 화곡동 우장산숲 아이파크는 지난달 청약에서 평균 66.15대 1의 경쟁률로 마감했다. 10년 간 재당첨 금지 등 강화된 규제에도 불구하고 주변 신축 시세 대비 2억원 가량 저렴한 분양가 때문이다. 이밖에 양천구 신정동 ‘호반써밋목동’, 강서구 마곡동 ‘엠밸리 9단지’ 등 나오는 단지마다 호황을 누렸다. 상황이 이렇다보니 일반 소비자들은 기존 주택보다 아직 준공되지도 않은 ‘새 집’ 구하기에 혈안이 되고 있다. 전문가들은 이 같은 청약시장 과열이 당분간 계속 이어질 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “연초에 코로나19, 청약 이관, 총선 등의 이슈로 밀렸던 공급 물량이 상반기 중 쏟아지고 있다”며 “8월 민간 분양가 상한제, 전매제한 등 규제가 시작될 때까지 알짜 청약 물량이 러쉬를 이룰 것이고, 그때까지는 청약시장이 계속 뜨거울 것”이라고 말했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
결국 분양가 3.3㎡당 2,910만원 … 둔촌주공發 ‘로또' 논란
부동산 주택 2020.06.07 16:51:36올해 정비사업 최대어인 서울 강동구 둔촌주공아파트 3.3㎡당 일반 분양가가 2,910만원으로 결정된 것으로 알려졌다. 당초 주택도시보증공사(HUG)가 조합에 제안한 것으로 알려졌던 2,970만원보다 오히려 60만원이나 낮아진 가격이다. 조합은 8일 대의원회의, 7월 초 임시총회를 열어 향후 방안 등을 논의할 계획이다. 이 같은 소식이 알려지자 조합원들은 ‘분담금 폭탄’이 현실화되게 됐다며 강하게 반발하고 있다. 반면 청약자 입장에서는 막대한 시세차익을 거둘 수 있다. ‘로또 분양 논란’이 다시 불거질 전망이다. ◇ 분양가 ‘2,910만원’ 설에 ‘시끌’ = 7일 정비업계에 따르면, HUG가 최근 둔촌주공 조합에 3.3㎡당 2,910만원의 일반분양가 의견을 최종 전달했고 조합이 이를 받아들이기로 한 것으로 전해졌다. 이 같은 분양가는 8일 대의원 회의 안건에 수록됐다. 한 조합원은 “일부 조합원이 4일 오전 조합장과 통화를 했고, 조합장이 ‘최선을 다했다’며 2,910만원이 맞다고 확인했다”고 말했다. 조합은 7월 말로 예정된 민간택지 분양가상한제 회피를 위해 7월 초 임시총회를 열어 일반분양가 확정과 후분양 채택 여부 등을 결정할 방침이다. HUG와 조합은 이에 대해 “아직 결정되지 않았다”고 신중한 반응을 보이고 있다. 하지만 대의원 회의 안건 내용이나 주변 정황으로 보면 2,910만원이 기정사실화 되는 분위기이다. 조합은 4일 조합원들에게 보낸 이미지 형태의 문자 알림에서 “더 이상 협상을 진행할 경우 분양가상한제를 피할 시간이 모자랄 시점에 도달했다”며 “HUG의 고분양가 심사기준에 따라 일반 분양가를 산정해 사업 진행을 할 것인지 7월 초 임시총회를 개최하고 조합원들의 의견을 묻겠다”고 밝혔다. 조합은 오는 8일 긴급 대의원회의를 개최하기로 했다. 조합원들은 이에 대해 사실상 조합이 HUG로부터 최종 통보를 받았고, 이를 수용하려는 것으로 해석하고 있다. 한 조합원은 “조합원들 참관을 못하게 하고, 공사현장 사무실에서 몰래 진행하려는 자체가 수상하다”며 “2,910만원 분양가로 선분양을 진행하겠다는 의도로 읽힌다”고 주장했다. ◇조합원들 “수용 못해” 후분양 주장도=조합원들은 강하게 반발하고 있다. 당초 조합이 원했던 3,550만원은 고사하고 2,900만원대 분양가가 사실상 결정됐다면 조합원들의 추가 분담금의 대폭 상승은 불가피하기 때문이다. 특히 앞서 HUG가 통보한 것으로 알려진 2,970만원보다 분양가가 낮을 가능성이 높아졌다며 “조합장을 해임하고 후분양으로 가야 한다”는 목소리도 높아지고 있다. 조합원들은 현재 예상대로 2,900만원대 분양가가 나온다면 조합원 1가구당 1억 2,000만 원 가량의 추가 분담금이 불가피할 것으로 보고 있다. 반면 일반분양가는 전용면적 84㎡ 기준 9억원대로 예상돼 주변 시세 대비 수 억원대 차익을 보는 진정한 ‘로또’가 될 것이란 비판이다. 일부 조합원들은 분양가 협상 실패의 책임을 물어 조합장 해임을 추진한다는 입장이다. 또 이에 앞서 조합 총회를 막기 위해 가처분 소송 진행 등 가능한 법적 대응 방안도 논의하고 있는 것으로 알려졌다. 후분양 여부도 중요한 관심 사안이 됐다. 조합이 손해를 감수하며 선분양에 나서느니 자금조달 부담을 감수하더라도 후분양에 나서야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 업계 한 전문가는 “최근 시장 흐름을 볼 때 분양가가 정부 기준보다 다소 높아지더라도 미분양 가능성은 높지 않을 것”이라고 말했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
[분양캘린더] 이번주 '르엘 신반포…' 등 전국 33곳 청약
부동산 주택 2020.06.07 16:45:006월 둘째 주에는 전국 33개 단지에서 총 1만 2,000여 가구의 일반분양 물량이 쏟아진다. 주변 시세 대비 저렴해 ‘로또’로 불리는 서울 서초구 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’ 등 알짜 매물도 대거 포함됐다. 부동산114에 따르면 이번 주 청약접수를 진행하는 단지는 총 33곳이다. 가장 관심이 쏠리는 곳은 8일 1순위 접수를 받는 서울 서초구 잠원동의 르엘 신반포 파크애비뉴다. 신반포13차를 재건축한 이 단지는 당첨 시 최소 6~7억원의 시세차익을 거둘 것으로 기대되고 있다. 총 330가구로, 전용면적 66~141㎡ 98가구가 일반분양으로 나온다. DK도시개발·DK아시아는 인천 서구 백석동에서 대우건설이 시공을 맡은 ‘검암역 로열파크씨티푸르지오’ 분양을 9일 시작한다. 전용 59~241㎡ 4,805가구 규모의 대단지다. 백석중, 백석고 등이 가깝고 입주민들에게는 단지 내 교육 특화프로그램을 제공한다. 포스코건설은 11일 광주 북구에서 아파트 907가구 규모의 ‘더샵 광주포레스트’ 분양에 나선다. 광주 동구에서는 고려개발이 12일 ‘e편한세상무등산’ 104가구의 청약접수를 받는다. 이밖에 △전남 여수 ‘여수웅천캐슬스타(8일) △인천 부평 ’부평 SK뷰 해모로‘(9일), △경남 김해 ’이안센트럴포레장유‘(9일) △부산 동래 ’쌍용더플레티넘 사직아시아드‘(10일) 등이 공급된다. 한편 견본주택은 12일 전국 15곳에서 문을 연다. 삼성물산이 서울 동대문구에서 공급하는 ‘래미안 엘리니티’를 비롯해 ‘힐스테이트 청량리역’(오피스텔), ‘힐스테이트 여의도 파인루체’(오피스텔), 서광교파크스위첸 등이 개관을 앞두고 있다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
강남 구룡마을 '일반분양 없이 임대만 4,000가구 짓는다'
부동산 분양 2020.06.07 16:44:47서울 강남의 대표적 판자촌 마을인 개포 구룡마을에 4000가구에 달하는 공공임대주택 단지와 기반 시설을 짓는 도시개발사업이 본격화한다. 서울시는 오는 11일 개포 구룡마을 도시개발사업(강남구 개포동 567-1 일원)에 대한 실시계획을 고시한다고 7일 밝혔다. 이는 2016년 12월 구역지정 이후 4년 만이다. 시는 공공이 건립하는 주택 4,000가구는 전량 임대주택으로 공급해 로또 분양을 막을 계획이다. 일반 분양 물량을 ‘0가구’로 한다는 계획이다. 이밖에구룡마을에 초등학교 1개소와, 의료연구단지, 공공복합시설 및 근린생활시설 등 기반시설을 조성한다. 국제현상설계공모를 통해 세계적 명품단지를 조성하고 다양한 계층이 어울릴 수 있도록 ‘소셜믹스’ 방안도 검토한다. 시는 이러한 계획을 바탕으로 구룡마을 도시개발사업을 2022년 착공해 2025년 하반기까지 완료할 계획이다. 강맹훈 서울시 도시재생실장은 “열악한 환경에서 오래 생활한 거주민들에게 쾌적한 주거환경과 현지 재정착 기회를 제공하는 도시개발사업 모델이 되도록 하겠다”고 말했다./박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
서울 아파트 시장…'대장주 꿈틀....개발 호재' 타고 반등 시작?
부동산 주택 2020.06.07 11:27:51신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기 위축에 연이은 정부 규제 등으로 얼어붙었던 서울 부동산 시장이 각종 개발 호재를 발판삼아 다시 꿈틀대고 있다. 다주택자 보유세 부담에 따른 서울 강남권 급매물이 대부분 소진됐고, 잠실·용산·목동 등 개발 호재도 잇따라 들려오면서 가격 반등 조짐이 조심스럽게 나오는 상황이다. 7일 부동산114에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 지난주(0.01%)보다 0.02%포인트 상승한 0.03%를 기록했다. 2주 연속 상승이다. 특히 급매물 소진으로 전열을 다진 강남구가 상승 전환하면서 분위기 반전에 성공했다. 이 기간 개포동 주공6단지, 압구정동 신현대, 대치동 한보미도맨션2차 등이 500만~2,500만원 뛰었다. 한국감정원 조사에서도 서울 아파트는 9주 연속 하락을 멈추고 보합 전환에 성공하면서 반등 채비를 갖췄다는 평가다. 서울의 아파트값 상승은 각종 개발 소식이 전해지면서 기대감이 커진 탓이라는 해석이다. 서울시가 지난 5일 ‘잠실 스포츠·마이스(MICE) 민간투자사업’에 대한 적격성 조사 완료 소식을 발표하면서 서울 송파구 잠실 일대는 개발 기대감이 증폭됐다. 또 현대차그룹이 옛 한국전력 부지인 강남구 삼성동에서 추진 중인 ‘글로벌비즈니스센터(GBC)’가 착공 허가를 받는 등 속도를 내고 있다는 소식도 낭보로 작용하고 있. 이에 잠실 일대 아파트 집주인들은 매물을 대거 거둬들이는 등 기대감을 내비치고 있다. 강북과 양천구 일대에서도 시장 내 기대감이 확산하는 모습이다. 서울 용산구는 철도정비창 부지에 미니신도시급 아파트를 짓겠다는 정부 발표 후 매물이 씨가 마르는 등 수요가 몰리고 있다. 특히 정부가 시장 과열을 우려해 정비창 인근을 토지거래허가구역으로 묶으면서 허가구역에서 피한 주변 지역은 풍선효과로 몸값이 더욱 높아지는 상황이다. 양천구 목동 일대는 재건축 단지들이 사업 속도를 높이면서 주변 집값을 견인하고 있다. 목동신시가지 5단지는 지난 5일 양천구청으로부터 1차 정밀안전진단 결과 ‘D등급’을 통보받았다. 조건부 재건축이 가능한 수준이다. 가장 속도가 빠른 목동6단지는 이르면 내주 중 2차 안전진단 결과가 나올 예정이다. 9단지도 1차 안전진단을 통과한 상태다. 목동신시가지 내 다른 단지들도 대부분 안전진단을 진행 중이거나 신청을 해놓은 상황이다. 2만6,000여가구 규모인 목동신시가지 일대가 재건축 속도를 높이면서 일대 개발 기대감도 높아지고 있다. 목동5단지는 전용 95㎡가 지난달 17억3,000만원에 거래돼 지난해 10월 대비 3,000만원 뛰었다. 현재 호가는 20억까지 치솟았다. 6단지도 지난해에 비해 대부분 평형이 2억원 이상 높아졌다. 시장의 기대감은 커지고 있지만 정부의 추가 개입 우려 역시 높아지면서 시장의 전망은 엇갈리고 있다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “규제가 덜한 중저가 아파트 수요는 꾸준한 상태여서 서울 외곽, 수도권의 상승세는 이어질 전망”이라면서도 “강남권을 중심으로 ‘절세용 급매물’이 정리된 뒤 추격 매수세는 주춤해 상승 추세 전환이라고 보기는 이른 상황”이라고 밝혔다. 일각에서는 집값 상승 조짐이 보이면 거대 여당을 앞세운 정부가 강력한 추가 대책을 검토할 가능성이 있다고 보고 있다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
[영상] 비싼 아파트 기준이 9억? '나전세'씨는 서러워
경제 · 금융 경제동향 2020.06.06 11:00:00#. 서울에서 20여 년 간 전세를 전전해온 나전세(45)씨. 계속 오르는 집값을 보며 뒤늦게야 부동산에 관심을 쏟기 시작했다는데요. 하지만 알면 알수록 불만스러운 지점들이 많아졌다고 합니다. 특히 아파트값 9억 원을 전후로 세금이 훌쩍 뛰는 것은 물론 대출도 꽉 막혀 버리는 점에 화가 났다고 하네요. 강남권 30평대 아파트가 20억에 육박하고 다른 지역도 10억은 호가하는 마당에 9억 아파트를 가졌다고 내가 부자라니! 도무지 이해할 수가 없었다는 거죠. 이건 바로 우리 정부가 정한 고가주택의 가격 기준이 9억 원이기 때문인데요. 그런데 잠깐! 우리나라에서 고가주택, 즉 ‘비싼 집’을 규정하는 기준은 무엇일까요? 또 고가주택과 평범한(?) 주택의 차이는 뭔지, 앞으로도 9억 원 이상이 ‘비싼 집’일지도 함께 알아보시죠. 전국 수많은 주택 중 일부 ‘비싼 집’을 고가주택으로 분류하는 이유는 세금을 좀 더 물리기 위해서입니다. 돈이 많은 사람이 그렇지 않은 사람보다 세금을 더 내야 공평하다는 ‘공평 과세’ 원칙을 따르는 거죠. ‘비싼 집’을 골라내 중과세를 하는 이 제도는 역사가 꽤 깁니다. 우리나라 소득세법에 ‘고급주택’이라는 개념이 처음 등장한 것은 무려 43년 전인 1977년. 당시 정부는 규모나 시설 면에서 주택 연 면적이 100평(1평은 3.3㎡) 이상이고 집에 딸린 토지 면적이 200평 이상인 집을 고급주택으로 분류했습니다. 값으로는 얼마였냐구요? 바로 5,000만 원! 지금으로 치면 99%의 집 전부가 고급주택이 될 것 같지만 당시 5,000만 원은 아주 큰 돈 이었답니다. 1978년 서울 강남에서 분양한 은마아파트 34평형의 분양가가 약 2,300만 원(평당 68만 원)이었으니까요. 5,000만 원이 고급주택이던 시절은 무려 10년 가까이 이어집니다. 1989년 1월 1일에서야 가격 기준이 훌쩍 올라가는데요. 이제 양도가액 1억 8,000만 원 이상의 공동주택(아파트)이 고급주택으로 불리기 시작합니다. 주택 규모는 오히려 작아졌습니다. 단독주택의 경우 각각 100평, 200평 이상이던 건물·토지 면적 기준이 80평(약 264㎡), 150평(495㎡)으로 줄어든 거죠. 아파트도 50평대(165㎡)를 고급주택으로 보아 세금을 중과하기 시작했습니다. 단지 내 엘리베이터나 에스컬레이터, 66㎡(약 10평) 이상의 수영장이 있는 집 역시 고급주택으로 분류돼 무거운 세금을 내야 했죠. 1989년 정해진 고급주택의 시설 기준은 2002년까지 이어집니다. 2002년 이후부터는 수영장 등 시설 기준이 모두 사라지고 가격으로만 산정하게 됩니다. 법정용어도 고급주택이 아닌 고가주택으로 바뀌죠. 다만 가격 기준은 그 13년 동안에도 여러 번 바뀝니다. 1991년에는 5억, 1999년 6억 초과 아파트가 각각 중과세 대상의 비싼 집이 됐습니다. 지금처럼 9억 이상 아파트가 고가주택으로 분류된 것은 2008년부터 입니다. 그러니깐 12년 전 마련된 고가주택 가격 기준이 2020년 현재까지 이어져 오고 있는 셈이죠. 43년 만에 18배가 오른 셈인데, 그만큼 당시 집값 상승이 가팔랐나 봅니다. 그럼 고가주택은 일반 주택과 어떤 점에서 다를까요. 말했다시피 내야 할 세금이 다릅니다. 30평대 9억짜리 집을 살 경우 취득세만 약 3,000만 원을 내야 합니다(전용 85㎡ 기준). 반면 6억짜리 집은 취득세율이 1.1~1.3%로 660만 원만 내면 되죠. 또 양도소득세, 즉 주택을 다른 이에게 팔 때 내는 세금도 차등화됩니다. 원래 1가구 1주택자, 즉 실수요자에게는 양도차익에 대한 세금을 면제해주는 경우가 많았는데요. 지금도 9억 이하 주택은 2년만 살면 양도세를 내지 않아도 되지만 9억 초과 주택은 집이 딱 한 채밖에 없더라도 차익에 대한 세금을 내야 합니다. 대신 세대 주가 직접 오래 살면 세금을 좀 깎아주긴 합니다. 2년 이상 거주를 조건으로 매년 최대 8%씩 최대 80%까지 깎아주죠. 때문에 거주 이전의 자유를 침해하는 것 아니냐는 불만도 나오는데요. 예컨대 10억짜리 집을 사서 15억이 된 경우 이 집을 팔고 다른 15억짜리 집에 가려 해도 세금을 내고 나면 돈이 모자라게 된다는 겁니다. 9억 이상 아파트는 종합부동산세도 내야 하죠. 아 참! 부동산 중개보수도 9억 이하는 최대 0.5%, 9억 이상은 0.9%까지 책정됩니다. 예를 들어 8억 9,000만원 아파트의 중개보수는 최대 445만 원이지만 9억원을 넘어서는 순간 810만 원으로 상한선이 훌쩍 뜁니다. 대출에서도 차별(?)을 받습니다. 주택 담보 대출을 받을 때 9억 초과분에 대해서는 20%까지밖에 대출을 못 받습니다. 집값의 9억 이하는 40%까지 대출을 받을 수 있으니 절반 밖에 혜택을 못 받는 거죠. 또 보금자리론 등 저리 융자 상품 대부분은 6억 이하 주택에만 적용되게 돼 있어 금리에서도 손해를 봅니다. 특히 최근에는 9억 초과 주택에 대해 중도금 대출조차 금지시킨 규제가 등장, 주택 실수요자들을 충격에 빠뜨렸습니다. 신규 아파트를 분양받는 사람들은 통상 10%의 계약금을 제외한 나머지 중도금은 저리 혹은 무이자 대출을 받아 견디는 경우가 많았습니다. 새 아파트를 분양받는 무주택자들은 전세를 사는 경우가 많은데 아직 짓지도 않은 아파트를 위해 살고 있는 집의 전세금을 뺄 수가 없으니 대출만이 살 길이었죠. 하지만 이제 중도금 대출을 못 받게 되면서 거의 3~6개월 마다 수천~수억 원의 자금을 마련해야 하는 난감한 상황에 놓인 겁니다. 이렇다 보니 고가주택의 기준을 지금보다 더 올려야 하는 것 아니냐는 목소리가 나옵니다. 서울 집값이 나날이 오르고 있는 게 가장 큰 이유죠. KB국민은행의 월간 주택가격 동향에 따르면 서울의 아파트 중위 가격은 지난 1월 9억 1,216만 원으로 9억 원을 넘어섰습니다. 중위가격이란 주택을 매매 가격 순서대로 죽 나열했을 때 딱 중간에 있는 가격을 말하죠. 조금 단순하게 말해보자면 서울 아파트 절반 정도가 9억 원 이상이라는 말입니다. 서울 아파트 중위가격은 집계가 처음 시작된 시기이자 고가주택 기준 9억 원이 설정된 2008년 12월 4억 8,084만 원이었는데요. 중위 값은 지금 두 배가 되었는데 고가주택 기준만 그대로인 겁니다. 하지만 정부는 아직 기준을 높일 생각이 없어 보입니다. 서울만 그렇지 전국 아파트 중위 가격은 아직 4억 원에도 못 미치는 데다 연립·단독 등 다른 주택을 더해보면 서울 주택의 중위 값은 6억 원대까지 떨어진다는 게 표면적인 이유죠. 하지만 시민들의 불만에도 정부가 뒷짐 지고 있는 이유가 현 정부의 주택 정책 실패를 인정하기 싫어서라는 뒷말도 나옵니다. 문재인 정부는 지난 3년 여간 집값을 잡겠다며 크고 작은 부동산 대책은 총 18번이나 발표했는데요, 오히려 이 기간 동안 서울 아파트 중위 값이 무려 50.4%(3억 581만 원)이나 오른 것이거든요. 사실 9억 원이라는 돈은 결코 적은 돈이 아닙니다. 2019년 기준 근로자 1인당 평균 급여는 3,647만 원인데, 월급만 모아 사려면 한 푼 안 쓰고도 25년을 꼬박 모아야 하는 거죠. 하지만 이미 서울 아파트는 9억 원이 평균치로 수렴하고 있는 상황입니다. 세금이야 그렇다 치더라도 웬만한 고소득자도 대출 없이는 살 수 없는 게 서울 아파트인데 고가 주택이라는 이유로 중도금 대출까지 막아버리는 건 좀 과한 규제 아닐까요. /영상=변유림 인턴기자·이혜진 인턴기자, 글=김경미기자 kmkim@@sedaily.com -
[S머니]중대형 찔끔, 소형은 들썩…노·도·강에 무슨 일이
부동산 주택 2020.06.05 17:08:15서울 구로구 온수힐스테이트 전용 59.98㎡은 지난달 28일 6억800만원에 팔렸다. 올 1월에만 해도 5억3,000만원에 거래됐는데 불과 넉 달새 7,800만원이 오른 것이다. 금천구 가산동의 두산아파트도 지난 1월 5억500만원이던 전용 59.84㎡가 5월 들어 이보다 4,500만원 오른 5억5,000만원에 팔렸다. 노원구에서도 비슷한 사례가 여럿 포착됐다. 노원구 월계동에 위치한 미성아파트는 지난달 4일 전용 50.14㎡가 5억9,250만원에 거래됐는데 같은 평형이 1월 초에는 5억3,000만원에 팔린 바 있다. 넉 달 사이에 무려 6,000만원 이상 가격이 뛴 것이다. 올해 들어 서울에서 전용면적 60㎡ 이하의 소형 평수 아파트의 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 서울 아파트 가격이 전반적으로 상승하자 중대형 아파트보다 상대적으로 가격 부담이 덜한 소형 평형으로 투자가 몰렸다는 분석이다. 최근 1~2인 가구가 증가하면서 20평대 이하 소형 아파트에 대한 수요가 늘어난 것도 이 같은 인기의 원인이 됐다. 5일 서울경제가 부동산114에 의뢰해 면적별 아파트 매매가 변동률을 분석한 결과 지난해 대비 올해(1~5월) 전용 60㎡ 이하 소형 평형의 가격 상승률은 3.29%에 달했다. 전용 60~85㎡ 아파트가 1.86%, 전용 85㎡를 넘는 아파트가 1.25% 올랐다는 점을 고려하면 소형 아파트의 상승폭이 두 배가량 큰 셈이다. 월별로 보면 올해 초인 1월과 2월에 각각 1.39%와 1.27%의 변동률을 기록하며 상승세가 가장 가팔랐다. ◇9억원 이상 대출규제에…소형 아파트로 풍선효과=소형 아파트의 이 같은 상승세는 특히 ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’ 지역과 ‘금·관·구(금천·관악·구로구)’ 등 서울 외곽 지역에서 두드러졌다. 올해 들어 노원구 소형 아파트 가격은 6.82% 올랐다. 전용 60~85㎡(6.63%)와 전용 85㎡ 초과(6.02%) 아파트보다 더 큰 폭으로 가격이 오른 셈이다. 강북구의 경우 전용 60㎡ 이하가 8.32% 올랐는데 이는 전용 60~85㎡(5.38%)와 전용 85㎡ 초과(6.98%)보다 높은 수치다. 도봉구도 올 들어 소형 아파트 매매가가 4.82% 상승했고 구로구는 6.25%, 관악구는 6.33% 올랐다. 모두 소형 아파트의 상승률이 다른 평형보다 높았다. 전문가들은 소형 아파트의 가격 상승과 관련해 대출 규제로 인한 ‘풍선효과’ 때문으로 분석했다. 정부가 9억원을 초과하는 아파트에 대한 대출규제를 강화하면서 상대적으로 가격대가 낮은 소형 아파트에 대한 투자수요가 높아졌다는 것이다. 실제로 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 올해 1월부터 5월까지 거래된 전용 60㎡ 이하 아파트 중 9억원 이하 아파트 비율이 93%에 달했다. ◇1·2인 가구 증가로 소형 아파트의 인기가 높아져=최근 들어 1~2인 가구가 급격히 늘어난 것도 소형 아파트 인기에 한몫했다는 분석이다. 통계청에 따르면 서울 지역의 평균 가구원 수는 2.4명으로, 채 3명이 되지 않는다. 1~2인 가구가 증가하고 있는 만큼 20평형대 이하 소형 아파트의 수요도 늘어났다는 것이다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “소형 아파트에 대한 선호도 증가는 결국 1~2인 가구의 증가와 맞물린다”며 “가구 형태의 구조가 변하면서 소형 아파트에 대한 실수요가 늘어났을 분만 아니라 대출 규제가 상대적으로 덜한 9억원 이하 아파트에 대한 투자수요가 더해지면서 소형 아파트 가격이 오른 것”이라 분석했다. 재건축 아파트의 가격 상승분이 반영됐다는 해석도 나온다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “일부 재건축 단지 중에서는 전용 60㎡를 넘지 않는 작은 면적의 아파트들이 많다”며 “저렴한 매매가와 1인 가구 증가 등의 요인과 더불어 서울 재건축 아파트 단지의 가격 상승이 소형 아파트의 높은 상승률에 영향을 미쳤을 것”이라고 설명했다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com
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