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경기 이어 충청까지 규제 족쇄..."내집마련 꿈 사라졌습니다"
부동산 정책·제도 2020.06.17 17:45:53정부가 경기도 대다수 지역을 규제지역으로 묶은 것은 수도권 ‘풍선효과’를 원천 차단하겠다는 이유에서다. 또 ‘갭 투자’를 근절하기 위해 전입의무도 대폭 강화했다. 의도는 주택을 투자수단으로 삼지 못하게 하기 위해서다. 하지만 정작 정부의 이번 대책으로 선의의 무주택 서민이 피해를 입을 수 있다는 우려가 적지 않다. 자금여력이 있는 현금 부자는 대출 없이 전세도 마련하고, 갭 투자도 할 수 있지만 대다수 서민들은 은행의 도움을 받아야 하는 것이 현실이다. 전문가들은 정부의 대출규제가 극심한 매물 잠김을 초래했던 것처럼 전입기간 단축이 거래 위축으로 이어질 수 있다고 보고 있다. ◇풍선효과 확산에 규제지역 확대=정부는 부동산대책과 관련해 국지적 과열이 발생한 곳에 ‘핀셋 규제’를 하겠다는 방침을 지속적으로 밝혀왔다. 하지만 풍선효과가 수도권 외곽으로 계속 퍼져나가자 이번에 사실상 수도권 전역을 조정대상지역으로 묶었다. 핀셋 규제 원칙을 스스로 포기한 것이다. 세부적으로 보면 김포·파주·포천·가평 등 북한 접경지역과 자연보전권역이 빠졌지만 이들 지역은 국토교통부와 군 당국의 인허가 없이 독자 개발이 쉽지 않아 부동산시장이 들썩일 위험성이 낮다고 평가한 것이다. 대전 동·중·서·유성구과 인천 연수·남동·서구는 조정대상지역 지정을 거치지 않고 곧바로 규제 단계가 더 높은 투기과열지구에 포함됐다. 이로써 투기과열지구는 31곳에서 48곳, 조정대상지역은 44곳에서 69곳으로 늘어났다. 투기과열지구와 조정대상지역에 지정되면 주택담보대출 가능액이 대폭 줄게 된다. 투기과열지구에서는 주택담보인정비율(LTV)이 9억원 이하까지 40%, 9억원 초과 금액에는 20%가 적용된다. 조정대상지역은 9억원 이하 50%, 초과분은 30%다. 아울러 청약 등 여러 부문에서 강화된 규제가 적용된다. 국토부 관계자는 규제지역 확대와 관련해 “조정대상지역 등 규제지역에 지정되면 거래가 제한되는 등 주민들이 어려움을 겪게 돼 지정 여부를 신중히 결정해야 했다”며 “대전은 지난해에도 주택 매매가격 상승률이 높았는데 올해 2·20대책 이후에도 가격 상승세가 진정되지 않아 투기과열지구로 지정하게 됐다”고 설명했다. 국토부가 이날 경기도 대다수 지역을 규제 대상에 포함시키는 대책을 발표하자 인천 검단 등 일부 지역 주민들은 곧바로 반발했다. 한 주민은 청와대 국민청원에서 “검단신도시는 올해 2월에서야 미분양관리지역 지정에서 풀렸는데 4개월 만에 갑자기 투기과열지구로 지정됐다”며 “현재 입주자가 한 명도 없고 인근 아파트 가격이 급등한 것도 아닌데 투기과열지구로 묶는 것은 형평성에 어긋난다”고 문제를 제기했다. ◇전입의무 강화로 실수요자 피해 우려=정부는 이번 6·17대책을 통해 전입의무도 대폭 강화하기로 했다. 주택담보대출로 집을 사는 구매자는 새집에 6개월 이내에 입주하도록 했다. 기존에는 무주택자가 조정대상지역에서 시가 9억원을 넘는 주택을 매입하면 2년 내 이사하면 됐는데, 앞으로는 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입하도록 한 것이다. 이는 규제 강도가 더 높은 투기지역과 투기과열지구에도 동일하게 적용된다. 또 1주택자는 2년 내 기존 주택을 처분하면 됐었는데 이 역시 6개월 내 처분하도록 기간을 대폭 줄였다. 이를 위반하면 대출금이 회수되는 것은 물론 앞으로 3년간 주택 관련 대출도 제한받게 된다. 정부는 이 같은 규제를 당장 다음달부터 적용하겠다는 방침이다. 다음달부터 진행할 행정지도 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 미리 납부한 경우와 대출 신청접수를 끝낸 경우에 대해서만 예외로 인정해줄 계획이다. 전문가들은 이 같은 전입의무 강화가 이주시장의 경직성을 유발할 가능성이 크다고 보고 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “6개월 이내에 기존 집을 떠나 새집으로 이사한다는 게 상당한 제약요건이 될 수 있다”며 “대출 기반의 가구는 이 같은 제약 요건으로 주거이동이 현재보다 어려워질 수 있고, 이로 인해 주택시장의 주거이동 자체가 상당히 경직될 위험성이 있다”고 평가했다. 전입의무는 서민을 대상으로 한 보금자리론에도 적용하기로 했다. 보금자리론은 이전까지 전입의무가 없었지만 앞으로는 3개월 내 전입해야 하고 1년 이상 실거주하도록 규정을 바꿨다. 위반 시 대출금은 회수 조치된다. 전세자금대출보증도 기존보다 엄격해진다. 기존에는 시가 9억원을 넘는 주택 보유자에 대해 전세대출보증을 제한하고 9억원을 넘는 주택을 매입하면 대출을 즉시 회수하는 수준이었다. 하지만 앞으로는 투기지역과 투기과열지구 내 시가 3억원을 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출보증 제한 대상에 포함하기로 했다. 이 지역에서 3억원을 넘는 주택을 사면 전세대출은 즉시 회수된다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출보증한도도 수도권 기준 4억원에서 2억원으로 줄이기로 했다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “전세대출이 어려워지면 본인 소유의 주택으로 이사해야 하는데 그럴 경우 기존 세입자도 연쇄 이동할 수밖에 없다”며 “최근 전세수요가 늘고 전셋값이 오르고 있는 만큼 시장이 불안해질 가능성이 있다”고 지적했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
'최대 7억' … 재초환 폭탄 쏟아진다
부동산 정책·제도 2020.06.17 17:44:39올 하반기부터 재건축초과이익환수제가 본격 시행되면서 조합원들의 ‘부담금 폭탄’이 현실화할 것으로 전망된다. 국토교통부가 17일 공개한 자료를 보면 서울 강남에서는 최대 7억여원의 부담금을 내게 됐다. 이와 함께 투기과열지구 전체에 자금출처를 증빙하도록 하면서 사실상 ‘거래허가제’가 시작됐다는 비판도 나온다. 국토부는 서울 용산구 한남연립, 강남구 청담동 두산연립을 시작으로 올 하반기부터 본격적으로 재건축부담금을 징수할 계획이라고 밝혔다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 기대수익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 정부는 지난해 헌법재판소의 재건축초과이익환수제 합헌 결정 이후 지난달 재건축부담금 환수액에 대한 정부·지자체 배분 지표를 변경하는 등 제도 시행을 위한 준비를 해왔다. 정부는 이들 두 단지를 비롯해 전국 62개 조합에 총 2,533억원의 예정 부담금을 통지한 상태다. 이 중 강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지를 대상으로 조합원 1인당 재건축부담금 예상액 시뮬레이션을 진행한 결과 강남 5개 단지는 평균 4억4,000만~5억2,000만원의 부담금을 떠안을 것으로 예상됐다. A단지의 경우 최소 6억3,300만원에서 7억1,300만원으로 가장 많았다. 가장 적은 B단지도 2억1,400만~2억2,800만원 수준을 내야 할 것으로 전망됐다. 강북의 경우 시뮬레이션 대상 단지의 예상 부담금이 1,080만~1,290만원으로 비교적 적었다. 경기 지역 2개 단지는 각각 2,340만~4,350만원, 60만~210만원 수준으로 예측됐다. 이와 함께 정부는 투기과열지구에서 지금까지 9억원 초과 주택에만 적용되던 자금조달계획서 증빙자료 제출 의무를 거래 가액과 관계없이 모든 거래에 적용하도록 하는 방안을 추진하기로 했다. 앞으로 투기과열지구에서는 9억원 이하 주택을 구매했더라도 구매자가 예금과 주식, 증여, 부동산 처분 대금 등의 자금을 모아 주택자금을 댔다면 최대 15종의 서류를 직접 준비해 제출해야 한다. 계좌 입출금 내역만 내는 게 아니라 계좌에 찍힌 자금의 출처 또한 소명해야 한다. 이 같은 방안에 대해 시장에서는 정부가 주택 매수자의 자금흐름을 낱낱이 들여다보겠다는 것으로, 사실상 거래허가제를 도입하는 것이나 다를 바 없다고 비판하고 있다. 이와 관련해 하동수 국토부 주택정책관은 “본질적으로 완전히 다르다”며 “거래허가는 사전에 지자체가 허가를 해줘야 하는 사안이고, 자금계획서는 단순 제출만 하면 된다”고 반박했다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
2년 살아야 분양권...목동·은마 등 재건축 어쩌나
부동산 주택 2020.06.17 17:44:18앞으로 양천구 목동 등 서울을 비롯한 수도권 투기과열지구의 재건축단지 아파트 조합원이 분양권을 받으려면 해당 주택에서 총 2년 이상 거주해야 한다. 재건축아파트가 투기수단으로 변질되는 상황을 방지하기 위한 조치다. 오는 12월로 예정된 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합설립인가를 신청하는 단지부터 적용될 예정이다. 이에 따라 목동 등 초기 단지의 경우 이 규정을 적용받을 가능성이 크다. 정부가 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에는 수도권 투기과열지구 재건축단지에서 2년 이상 실거주한 조합원에게만 분양권을 주도록 허용하는 내용이 담겼다. 2년의 거주기간을 채우지 못할 경우 분양신청 자격을 박탈하겠다는 의미다. 현재 안전진단 등을 추진하고 있는 재건축 초기 아파트단지의 경우 해당 규제를 적용받을 가능성이 높다. 현행대로라면 재건축사업에서는 거주 여부와 상관없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격 요건이 부여된다. 주택을 소유하고 있으면 상대적으로 낮은 가격에 재건축아파트 분양을 받을 수 있는 것이다. 이처럼 재건축이 투기수단으로 활용되는 것을 막기 위해 정부는 주택 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 때까지 총 2년 이상 실거주한 조합원에 한해 분양신청을 허용하도록 했다. 연속 2년이 아니더라도 전체 거주기간을 합해 2년을 채우면 된다. 재건축아파트는 시설이 노후해 소유자가 직접 거주하지 않고 전월세를 놓는 경우가 많은 만큼 해당 요건을 충족하지 못하는 집주인이 적지 않을 것으로 예상된다. 이에 재건축 분양을 포기하고 아파트를 매도하는 소유자도 나올 것으로 전망된다. 이 제도는 이르면 내년부터 적용될 가능성이 높은 만큼 강남 일대 재건축단지들의 시간표는 촉박하다. 현재 조합설립인가 바로 전 단계인 추진위원회 승인 단계에 있는 강남구 은마아파트, 개포주공5·6·7단지, 서초구 방배삼호, 신반포아파트, 양천구 목동 등 재건축단지들이 해당 규제를 피하기 위해서는 재건축 추진에 속도를 내야 할 것으로 보인다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
3억 넘는 주택사면 전세대출 토해내야[6·17 부동산 대책]
부동산 정책·제도 2020.06.17 17:43:01정부가 대출 관련 등 각종 제한을 받는 규제지역을 수도권 전역은 물론 대전·청주 등으로 확대했다. 아울러 갭투자를 막기 위해 규제지역에서 가격에 상관없이 주택담보대출을 받으면 6개월 내 반드시 전입하도록 하고 전세대출을 받은 후 시세 3억원 초과 주택을 구입할 경우 전세대출을 바로 갚도록 했다. 또 법인의 부동산 매입을 막기 위해 종합부동산세 등 세 부담을 한층 강화했다. 돈 빌려 집 사는 것을 막겠다는 것이다. 이런 가운데 공급확대는 이번 대책에서 또 제외됐다. 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등은 17일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘6·17 주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 현 정부 들어 내놓은 22번째 부동산 대책이다. 세부적으로 보면 정부는 조정대상지역과 투기과열지구를 기존보다 대폭 확대했다. 수도권 풍선효과를 차단하기 위해 경기도 전역을 조정대상지역으로 묶기로 했다. 다만 김포·파주·포천·가평 등 북한접경지역과 자연보전권역은 제외됐다. 투기과열지구도 크게 늘렸다. 수원과 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 인천 연수·남동·서구 등 수도권을 물론 대전 동·중·서·유성구 등 충청권까지 확대했다. 이에 따라 투기과열은 48곳, 조정 대상은 69곳으로 늘어나게 됐다. 아울러 법인을 설립해 집을 매입하는 투자를 막기 위해 세제도 대폭 강화했다. 내년 6월부터 법인이 보유한 주택에 종합부동산세 최고세율 3~4%를 부과하기로 했다. 또 종부세 6억원 공제도 폐지하고 8년 장기임대등록주택에 대한 종부세 비과세 혜택도 거둬들이기로 했다. 또 주택매매·임대사업자는 규제지역 내에서 주택담보대출을 전혀 받을 수 없도록 할 계획이다. 갭투자를 막기 위해 전입 의무요건도 강화된다. 기존에는 조정대상지역에서 주택담보대출을 받고 집을 사면 2년 내 전입하면 됐지만 다음달부터는 모든 규제지역에서 주택을 구입하면 6개월 이내에 전입해야 한다. 또 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원을 초과하는 아파트를 신규 구입하면 전세대출을 즉시 회수하기로 했다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “지난 2·20대책과 마찬가지로 효과는 단기간에 그칠 가능성이 높다”며 “과잉 유동성 국면에 공급위축 우려가 커진 상황이라 경기도 전역을 묶으면 서울 부동산 시장이 다시 불안해질 위험성이 있다”고 지적했다. /강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
'로또' 고덕 강일에 1만2,000명 몰렸다...신혼 특공 82대1 '최고'
부동산 정책·제도 2020.06.17 17:40:07‘로또 분양’ 단지로 관심을 모은 서울 강동구 ‘고덕강일 8·14단지(조감도)’ 공공분양 특별공급에 1만2,234명이 몰렸다. 신혼부부 특별공급의 경우 최고 경쟁률이 82대1에 육박할 만큼 치열했다. 이 단지는 분양가가 3억~4억원대로 주변 시세의 73% 수준에 불과하다. 17일 서울주택도시공사(SH공사)에 따르면 지난 15일과 16일 이틀간 진행한 고덕강일 8·14단지 특별공급에 총 1만2,234명이 몰렸다. 329가구를 모집한 고덕강일 8단지에는 7,505가구가 신청해 평균 22.81대1의 경쟁률을 기록했으며, 14단지는 259가구 모집에 4,729가구가 신청해 18.26대1의 경쟁률을 나타냈다. 최고 경쟁률은 두 단지 모두 신혼부부 특별공급에서 등장했다. 8단지 신혼부부 특별공급 59㎡에는 47가구 모집에 3,865명이 몰려 평균 82.23대1의 경쟁률을 기록했다. 특히 당해 지역에 배당된 24가구에 2,715명이 몰려 113.13대1의 치열한 경쟁률을 나타냈다. 14단지 역시 신혼부부 특별공급 59㎡ 31가구 모집에 2,548명이 몰려 82.19대 1의 경쟁률을 기록했다. 마찬가지로 당해 지역에서 1,858명이 몰려 116.13대1의 높은 경쟁률을 보였다. 일반 분양분 135가구는 19~22일 청약을 받는다. 각 단지는 일반 분양과 임대 가구를 혼합한 ‘소셜 믹스’로 구성되며 임대 가구를 합하면 8단지 946가구, 14단지 943가구의 중대형 규모 단지다. 분양가격은 모두 5억원 이하로 8단지 49㎡ 3억8,518만5,000원, 59㎡ 4억6,601만4,000원, 14단지 49㎡ 4억669만5,000원, 59㎡ 4억9,458만9,000원이다. 지난해 분양한 4단지와 비슷한 가격대이며 인근 강일리버파크 대비 73% 수준이다. 한편 이 단지는 입주자 선정일로부터 10년간 전매가 금지되고 거주의무기간 5년 규정을 위반하면 SH공사가 주택을 매입한다. 청약은 한국감정원 청약 사이트에서 이뤄진다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
잠실·삼성·대치·청담동선 주택 '갭투자' 못한다
부동산 주택 2020.06.17 17:25:28잠실 마이스(MICE) 개발사업, 영동대로 복합개발사업 부지와 그 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 것은 고가 전세보증금을 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’를 막기 위해서다. 개발 호재로 꿈틀거리고 있는 강남권 주택시장을 겨냥한 조치다. 정부가 발표한 ‘6·17부동산대책’에 따르면 서울시는 17일 도시계획위원회 심의를 통해 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동 등을 토지거래허가구역으로 지정했다. 18일 공고되면 오는 23일부터 효력이 발생한다. 이번에 토지거래허가구역으로 지정된 면적은 총 14.4㎢로 개별 구역 가운데서는 송파구 잠실동이 5.2㎢로 가장 컸다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 매입할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받은 후에도 일정 기간은 허가받은 목적대로 사용해야 한다. 특히 주거용 토지의 경우 매매와 임대가 금지되고 2년간 실거주용으로만 이용해야 한다. 앞서 국토교통부가 용산 정비창 부지 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 때 허가 대상 기준을 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡로 책정한 만큼 송파·강남구 일대에도 비슷한 기준이 적용될 것으로 보인다. 공동주택은 대지면적이 18㎡를 초과하면 허가 대상이다. 웬만한 강남 아파트가 이 조건에 걸린다. 한편 국토부는 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산할 경우 지정구역 확대도 적극 검토할 방침이다. 향후에도 개발 호재 등에 따른 투기 우려가 관측되면 토지거래허가구역을 적극 지정하기로 했다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
'제2의 목동' 막자...서울시가 직접 재건축 안전진단 진행
부동산 주택 2020.06.17 17:23:09이번 ‘6·17부동산대책’에 재건축 안전진단 절차를 강화하는 내용이 포함되면서 아파트 재건축의 문턱이 더 높아진다. 최근 목동 6단지, 성산 시영 등의 재건축 추진 확정 소식이 잇달아 들리면서 수도권 재건축 시장이 활발해질 것으로 기대됐지만 이번 대책으로 시장이 다시 위축될 것으로 보인다. 국토교통부에 따르면 정부는 1차 안전진단 기관 선정·관리 주체를 현행 시·군·구에서 시·도로 변경한다. 또 2차 안전진단 의뢰 주체도 시·군·구에서 시·도로 격상된다. 지방자치단체가 선정한 안전진단 기관이 민원 등에 쉽게 노출돼 독립적인 업무 수행이 어려워지는 상황이 발생하는 만큼 보다 상위 기관에서 재건축 사업을 담당하도록 해 절차적 투명성을 높이겠다는 의미다. 부실 안전진단 기관에 대한 제재도 강화된다. 현재 안전진단 보고서를 허위로 작성하는 행위에 대한 처벌은 가능하지만 부실한 보고서 작성에 대한 처벌규정은 없어 사후관리가 제대로 이뤄지지 않는다는 지적이 제기돼왔다. 이에 안전진단 보고서를 부실하게 작성할 경우 2,000만원의 과태료를 부과할 수 있도록 하고 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰을 1년간 제한하는 규정이 신설된다. 2차 안전진단 시 현장조사를 의무화하는 방안도 시행된다. 현재 1차 안전진단 결과 적정성 검토가 필요하면 현장조사를 실시해야 하지만 주민들과의 충돌과 회유에 대한 우려 때문에 서류심사를 위주로 소극적으로 검토해왔다. 하지만 앞으로 철근 부식도, 외벽 마감 상태 등 정성적 지표 검증을 위한 2차 안전진단 기관의 현장조사가 의무화될 예정이다. 한편 이번 대책에 재건축 연한 기준을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 내용이 포함될 것이라는 전망이 나왔지만 정부는 이번에 검토하지 않았다고 밝혔다. /양지윤기자 yang@@sedaily.com -
법인 '6억 공제' 폐지...10억 주택 종부세 최대 4,000만원 낸다
부동산 정책·제도 2020.06.17 17:12:47정부가 ‘6·17부동산대책’을 통해 법인의 주택거래에 강도 높은 경고를 날렸다. 법인의 주택거래가 규제 우회 통로로 활용되고 있다는 지적에서다. 전문가들은 법인에 대한 규제가 필요한 점은 어느 정도 인정하고 있다. 일각에서는 규제를 버티지 못한 법인들이 매물을 쏟아내면서 시장불안을 초래할 수 있다는 우려도 나온다. 국토교통부에 따르면 부동산 매매법인은 지난 2017년 12월 2만3,000개에서 지난해 12월 3만3,000개로 1만여개가 늘었고 임대법인도 같은 기간 4만2,000개에서 4만9,000개로 7,000여개가 늘어났다. 법인의 아파트 매수 비중도 2017년 1%에서 지난해 3%로 증가했다. 특히 개발 호재 발표로 단기간 급등한 청주에서는 전체 아파트 매수의 12.5%를 법인이 차지하는 등 법인 거래가 가격 상승을 주도하는 주요 요인으로 꼽혀왔다. ◇법인 사업자 주담대 전면 금지=이번 대책을 통해 정부는 주택 매매·임대사업자에 대한 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다. 현재 기준에서는 규제지역 내에서 주택 매매·임대사업자의 주택담보인정비율(LTV)이 20~50% 적용되고 비규제지역에서는 LTV 규제가 없다. 하지만 앞으로는 비규제지역을 포함한 전국 모든 지역에서 사업자 대상 주담대가 전면 금지된다. 법인·개인 사업자 모두 포함이다. 국토부가 인정하는 예외사유에 해당할 경우 예외적으로 주담대가 허용된다. 정부는 전산개발 등 준비기간을 감안해 오는 7월 행정지도 시행 시기부터 적용할 방침이다. 다만 행정지도 시행 전 매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 대출 신청접수를 완료한 경우는 적용 대상에서 제외하기로 했다. ◇법인 종부세율 최고치 적용=내년 6월부터는 법인 보유 주택에 대한 종부세율이 최고세율(3~4%)로 적용된다. 주택 처분 시 추가 세율도 20%로 올라간다. 정부는 법인 소유 주택에 대한 종부세율을 2주택 이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상해 단일세율로 적용하기로 했다. 개인 종부세율 중 최고 세율이다. 기존에는 개인·법인 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과했지만 투기 수요가 몰린다는 판단에 따라 법인 종부세 부담을 큰 폭으로 끌어올리도록 했다. 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 혜택도 폐지하기로 했다. 이와 함께 조정대상지역 내 법인이 보유한 8년 장기임대등록주택에 대해서는 종부세 비과세 혜택을 거둬들이기로 했다. 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 적용하는 추가 세율은 내년 1월 양도분부터 기존 10%에서 20%로 인상한다. 기존 최대 35%에서 45%로 높아지는 것이다. 기존에는 추가 세율 적용이 배제됐던 8년 장기임대등록주택도 대상에 포함시켰다. 예컨대 법인이 10억원짜리 주택을 갖고 있으면 지금은 6억원 공제를 받은 뒤 나머지 4억원에 대해 종부세를 매겼지만 앞으로는 10억원 전체에 대해 3∼4%의 최고 세율로 종부세를 매기기 때문에 매년 3,000만∼4,000만원의 종부세를 내야 하는 것이다. ◇법정업종 관리대상 포함=정부는 이와 함께 ‘부동산매매업’을 부동산 중개업·분양업·개발업 등과 마찬가지로 법정 업종으로 묶어 별도 관리하기로 했다. 시장교란 가능성이 크다는 판단에서다. 관련법 개정을 통해 내년 말부터 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련해 체계적으로 관리할 방침이다. 기존에 실시하고 있는 법인 대상 실거래 특별조사와 법인거래 조사 강화 방안도 차질없이 추진해나가기로 했다. 시장에서는 이번 규제 강화로 우회 투자 수단으로 전락한 법인 거래가 어느 정도 진정될 것으로 예상하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “법인 부동산 거래는 부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많다”며 “부동산 매집과 세금 회피를 위한 법인 설립 움직임이 다소 진정될 것으로 전망된다”고 밝혔다. 일각에서는 세 부담이 대폭 늘어난 법인들이 보유하던 주택을 대거 정리하면서 시장에 급매물이 쏟아져 불안 요인으로 작용할 가능성도 있을 것으로 예상하고 있다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
'수요 억제' 참여정부 데자뷔…서울 쏠림 심해질 수도
부동산 정책·제도 2020.06.17 16:51:45“다급해 보인다” “과도한 수요 억제책이 가격 불안 양상을 부를 것 같다” “주택시장에서 주거 이동 자체가 어려울 수 있겠구나 싶다”. 정부가 내놓은 22번째 대책인 ‘6·17 대책’에 대해 전문가들은 참여정부의 데자뷔를 보는 것 같다는 반응이다. 공급 확대는 빠지고 각종 규제로 수요를 억제해 집값을 잡겠다는 것이 그것이다. 전문가들은 시장이 일시적으로 주춤할 수 있지만 이 같은 규제가 오히려 서울의 쏠림현상을 더 심화시킬 수 있다고 우려했다. 아울러 규제지역에서 빠진 파주와 김포 등으로의 풍선효과도 예상하고 있다. 서울경제가 전문가들을 대상으로 이번 대책 평가 및 시장 전망을 조사한 결과 △풍선효과 지속 △임대차 시장 불안 △서울 쏠림 심화 등에 대한 우려가 나왔다. 우선 임미화 전주대 부동산학과 교수는 “공급에 대해 언급은 없었고 거래 규제, 세금 규제를 통해 수요를 억제하는 기존 정부의 기조가 이어졌다”며 “유동성이 많은 상황인데다 GTX 등 수도권 인프라 투자가 예정돼 있기 때문에 이런 시장의 힘을 수요규제만으로 막기는 역부족으로 보인다”고 평가했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 “대출이 필요없는 현금 보유 가구와 그렇지 못한 가구 간의 자산 격차가 더 커지겠구나 하는 생각이 든다”며 “더욱이 6개월 내 전입해야 하는 조건 때문에 주택시장의 주요 작동 메커니즘인 ‘주거의 이동’ 자체가 경직될 것”이라고 봤다. 법인 규제는 가장 강력한 대책이라는 평가다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “법인으로 규제를 우회해 부동산을 거래하는 것은 일정 부문 줄어들 수 있다”고 분석했다. 안명숙 우리은행 투자지원센터 부장은 “법인의 경우 나올 수 있는 대책을 총망라한 규제”라며 “법인이 아파트 값에 큰 영향을 미쳤던 지방이나 외곽지역에서는 법인 수요 감소로 인한 영향이 어느 정도 있을 것”이라고 평가했다. 다만 시장 가격 안정에 미칠 영향은 일시적이거나 제한적일 것이라는 전망이 주를 이뤘다. 임 교수는 “재건축을 포함해 관망세가 나타나겠지만 이미 주택시장은 규제에 내성이 생겼다”며 “서울 몇몇 지역은 기본적인 거주 수요와 투자 수요가 맞물려 있기 때문에 조정이 길게 일어나지는 않을 것으로 본다”고 했다. 함영진 직방 빅테이터 랩장은 “단기 투기 수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과는 제한적”이라며 “미국의 저금리 현상, 30조원을 넘길 것으로 예상되는 3차 추가경정예산, 3기 신도시 토지보상금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 것으로 전망돼 집값의 조정까지 기대하기는 힘들다”고 평가했다. 김 실장은 “규제가 일정 수준을 넘어섰을 때는 불확실성에 빠진다”며 “지금은 한 치 앞을 내다볼 수 없다”고 했다. 규제가 부작용을 낳고, 그 부작용이 다시 또 다른 규제를 부르는 악순환의 굴레에 빠져 있기 때문이다. 풍선효과를 짚는 전문가들도 많았다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “규제 지역에서 틈새가 발견되는데 김포·파주·광주 등 이번 규제에서 제외된 지역 중 김포와 파주의 경우 거주환경이 좋고 규모가 큰 신도시라 시장이 이들 지역을 주목할 수 있다”고 봤다. 안 부장은 “GTX 수혜가 있는 송도, 재개발이 활발한 수도권 옛 도심은 덜하겠지만 그동안 뜬금없이 오른 곳들은 이번에 새로 규제 지역에 묶이면서 집값이 하락할 수 있다”며 “반면 김포나 파주는 풍선효과가 일어날 것으로 보인다”고 전망했다. 오히려 서울 진입 수요가 늘어날 것이라는 전망도 만만찮다. 우 팀장은 “청주까지 규제지역이 확장되면서 풍선효과를 차단할 수 있겠지만 세금 등 규제 측면에서 서울과 경기도가 큰 차별성이 없어진다”며 “규제지역 확장은 서울의 중저가 주택시장에 가격 불안 요인이 될 수 있다”고 짚었다./김흥록·박윤선·권혁준기자 rok@@sedaily.com -
“허허벌판 검단이 규제지역?” 6·17대책 청와대 국민청원 도마에
부동산 정책·제도 2020.06.17 16:08:276·17 부동산 대책으로 규제지역으로 묶이게 된 검단신도시 주민들이 청와대 국민청원에 해제를 호소하며 반발하고 나섰다. 정책 발표와 동시에 규제 지역 입주예정자들의 반대에 부딪힌 모양새다. 17일 청와대 국민청원 게시판에는 ‘6월17일 부동산 추가대책 규제 형평성 어긋나는 규제 다시 조정바랍니다’라는 제목의 청원이 올랐다. 자신을 검단신도시 분양자라고 소개한 작성자는 “검단신도시는 올해 2월에 미분양 관리지역에서 해제됐다는데 오늘 서구지역이라는 이유로 투기 과열지역이 됐다”며 “4개월만에 말이 된다 생각하시느냐, 아직 분양 일정도 많이 남았고 입주한 사람 한명도 없는 빈 땅”이라고 했다. 작성자는 “검단 주변 가격은 3억원도 되지 않는데 10억원 넘는 투기과열 지역과 동일선상이라니 규제라는 테두리에 너무 과한 처사”라며 “입주라도 하고 규제를 받는 것도 아니고 다른 지역에 비해 너무 소외받는다는 생각”이라고 호소했다. 그는 “어느지역은 접경지역 신도시라 규제를 피하고 어느지역은 지역내에 조정지역과 투기과열지구를 구분(해 지정)하면서 인천서구는 논의없이 전체를 투기과열지구 하는건 부당하다”며 “다시한범 검토해서 수정해주길 바란다”고 청원했다. 미분양의 무덤이라 불리던 검단신도시는 지난해 상반기만해도 2,000가구 이상의 미분양이 쌓였지만 하반기부터 미분양을 해소하기 시작하면서 지난 2월 미분양 관리지역에서 벗어났다. 분위기가 살아나면서 최근 청약은 잇달아 완판되는 분위기다. 지난 4월 우미건설의 ‘우미린 2차 에코뷰’, 대방건설의 ‘노블랜드 리버파크3차’는 각각 2.72대1, 13.5대1의 평균 경쟁률을 기록했다. 현재 검단 내 주요 단지의 분양권은 1억원 안팎의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 검단신도시가 포함된 인천 서구는 지난해 11월부터 지난달까지 7개월 연속 아파트 매매가격이 상승했다. 다만 청원 작성자의 설명대로 검단시도시의 경우 현재는 조성이 한창 진행될 뿐 입주한 단지가 없어 아파트 자체의 거래는 없다. 첫 입주는 내년 6월 시작한다. 해당 국민청원은 규제 발표 당일에 올라왔지만 빠르게 동의수가 늘고 있다. 이날 오후 4시 기준 해당 국민청원은 5,581명의 동의를 받아 청와대 국민청원 중 교통/건축/국토 부문에서 추천순 2위에 올랐다. /김흥록기자 rok@@sedaily.com -
잠실·삼성·청담·대치 아파트 허가없이 사면 징역형도 가능
부동산 정책·제도 2020.06.17 14:46:56서울시가 잠실~코엑스 일대에 조성 중인 ‘국제교류복합지구’ 인근인 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·청담동·대치동 총 14.4㎢를 ‘토지거래허가구역’으로 지정했다. 지정기간은 오는 23일부터 2021년 6월 22일까지 1년이다. 17일 서울시는 도시계획위원회를 열어 국제교류복합지구 인근을 토지거래허가구역으로 지정했다. 시는 이 일대가 국제교류복합지구, 영동대로 광역복합환승센터, 현대차GBC 등 대규모 개발사업을 앞두고 있어 주변지역의 매수심리를 자극하고 투기수요가 유입될 우려가 높다는 판단에 따라 선제적인 조치를 취하는 것이라고 지정 이유를 밝혔다. 국제교류복합지구는 코엑스~현대차 GBC(옛 한전부지)~잠실종합운동장으로 이어지는 166만㎡에 국제업무, 스포츠, 엔터테인먼트, 전시·컨벤션과 한강·탄천 수변공간을 연계한 마이스(MICE) 거점을 조성하는 사업이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히, 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용해야 한다. 서울시는 허가를 받아야 하는 토지면적을 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향해 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과로 운영한다는 계획이다. 권기욱 서울시 도시계획국장은 “부동산 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고 지정기간 만료시점에서 연장 여부를 검토하겠다”며 “향후 이번 지정에서 제외된 지역에서 투기수요가 포착되는 경우 지정구역 확대를 적극 검토할 계획이다. 다른 사업에 대해서도 부동산 시장 안정화를 위해 단호히 대응해 나가겠다”고 말했다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
또 유출된 부동산대책 자료…김현미 “엄정 처벌할 것”
부동산 분양 2020.06.17 12:22:39정부가 철통 보안을 지키며 만든 ‘6·17 부동산 대책’ 자료가 사전에 유출됐다. 전에도 정부 공식 발표 전에 자료가 유출된 바 있다. 김현미 장관은 이날 열린 브리핑에서 자료 사전 유출 질문을 받고 ““(유출 경위를)조사해보겠다”며 “엄정하게 처벌하는 게 맞다고 생각한다”고 말했다. 시장이 이미 정부 대책 발표 이전에 빠져나갈 방법을 갖고 있는 것이 아니냔 질문에 대해서는 “이번 대책에도 불구하고 과열이 된다면 정부는 아까 말한 대로 다양한 대책들과 즉각적으로 후속 조치로 대응하겠다”고 답했다. 앞서 오전 공식 자료 발표 20여분전부터 인터넷 커뮤니티와 SNS를 통해 ‘대외비’가 찍힌 자료가 사전 유출됐다. 현 정부 출범 후 22차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표했는데, 공식 발표 전에 관련 자료가 온라인 카페와 블로그, 메신저 단체 채팅방 등에 공유되는 사례가 빈번히 발생했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
[일문일답] 전세대출 후 3억 넘는 집 사면 즉시 대출회수
부동산 정책·제도 2020.06.17 11:51:21다음달 중하순 이후 투기지역·투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 사면 기존 전세대출 연장을 할 수 없다. 3억이 넘는 아파트를 사고 추가로 전세대출을 받을 수도 없다. 전세대출을 받고 3억 초과 아파트를 구입하면 전세대출은 즉시 회수된다. 6·17 부동산대책에서 전세대출 부문을 일문일답으로 정리했다. -현재 전세대출을 받아 살고 있는 무주택자다. 9월에 투기지역·투과지구 내에 있는 3억이 넘는 아파트를 사려고 한다. 기존 전세대출 연장이 가능한가. △즉시 회수대상은 아니지만 만기 연장은 불가능하다. -앞으로 투기지역·투과지구 내 3억 초과 아파트를 새롭게 구입하고 이후에 또 전세자금대출을 받고자 한다. 가능한가. △불가능하다. -전세대출을 새롭게 받고 투기지역·투과지구 안의 3억 초과 아파트를 구입하면 어떻게되나 △즉시 전세대출 회수 대상이다. 회수 대상이 되면 전세대출 원리금을 상환해야 한다. 또 기한이익 상실 시점부터 연체차주로 등록돼 신용등급 불이익, 대출한도 감소 등이 발생한다. 연체 3개월 등 경과 시 채무불이행자로 등록된다. 향후 3년간 주택관련 대출 이용도 제한된다. -현재 3억 초과 아파트를 보유하고 있다. 이 아파트를 전세주고 자녀 교육 등의 이유로 전세대출을 보태 다른 지역에 전세로 가려고 한다. 전세대출을 받을 수 있나 △받을 수 있다. 다만 12·16 대책에 따라 보유한 아파트가 9억을 초과한다면 전세대출을 받을 수 없다. -적용 시점은 언제인가 △보증기관 내규 개정 시행일 이후로 약 한 달 후인 다음달 중하순부터다. 다음달 중하순 이전에 전세계약을 이미 체결했다면 이전 규정을 적용받는다. -3억은 어떤 통계가 기준인가 △KB시세 등을 기준으로 한다. -전세대출 규제 예외 조항은 없나 △지난해 12·16대책과 같이 극히 예외적인 범위 내에서 예외를 인정해줄 계획이다. 12·16 때는 △직장이동, 자녀교육, 부모봉양 등 실수요로 △시군구간 이동할 경우 △전셋집과 구입주택 모두에서 실거주 시 대출보증을 허용했다. -주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증한도도 줄어든다는데 △현재 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있다. 주택금융공사, HUG 모두 2주택 이상자, 시가 9억 이상 고가1주택자는 전세대출 보증이 동일하게 제한된다. 그러나 최대 보증한도가 주금공은 2억원(임차보증금 80% 이내)이고 HUG는 수도권이 4억, 지방은 3억 2,000만원(임차보증금 80% 이내)이다. 이를 2억원으로 인하해 통일하기로 했다. -적용시기는 △HUG 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용한다. /이태규기자 classic@@sedaily.com -
앞으로 '2년' 살아야 재건축 분양권 받는다…혹시 나도 소급대상?
부동산 정책·제도 2020.06.17 10:53:58앞으로 투기과열지구 재건축사업에서 분양권을 받으려면 해당 주택에서 총 2년 이상 거주해야 한다. 재건축 사업의 초기 관문인 안전진단도 더욱 엄격해진다. 정부는 17일 발표한 6·17 부동산대책을 통해 거주요건 강화 등 정비사업 규제 방안을 공개했다. 이번 대책을 통해 수도권 투기과열지구의 재건축 사업에서는 분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양신청을 허용하도록 했다. 해당 주택에서 2년을 살아야 분양권을 받을 수 있다는 의미다. 기존에는 거주여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여됐다. 이같은 규제는 법 개정 사항이어서 당장 적용되지는 않을 전망이다. 정부는 12월까지 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정을 마친 뒤 이후 첫 조합설립인가 신청을 하는 정비사업부터 적용할 방침이다. 이미 조합원 자격을 얻은 경우는 소급 적용되지 않는다. 반드시 2년 이상을 연속해서 거주하지 않더라도 합산 기간이 2년 이상이면 분양 신청이 가능하다. 재건축 안전진단의 주체도 현재 관할 시·군·구에서 시·도로 변경된다. 1차 안전진단 기관 선정·관리주체 뿐 아니라 2차 안전진단 의뢰도 모두 시·도가 맡는다. 안전진단 보고서 부실작성이 적발되면 과태료(2,000만원)를 부과 및 안전진단 입찰 제한(1년) 등 제재를 내리기로 했다. 2차 안전진단의 현장조사도 강화된다. 현재는 서류심사 위주로 진행됐지만 앞으로는 철근부식도, 외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 현장조사를 의무화하도록 했다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
김현미 장관 "서민 내집마련 위해 더 강력한 대책 이어가겠다"
부동산 정책·제도 2020.06.17 10:22:53김현미 국토교통부 장관은 17일 6·17 대책 브리핑에서 “필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 말했다. 김 장관은 이날 정부서울청사에서 연 관계부처 합동브리핑을 통해 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표하면서 이같이 말했다. 그는 “최근 주택시장에 이상기류가 감지되고 있다”며 “이에 정부는 관계 부처 간 논의와 경제부총리 주재 관계장관회의를 거쳐 주택시장 안정을 위한 관리방안을 마련하게 됐다”고 설명했다. 김 장관은 최근 수도권의 주택거래량에서 법인들의 매수 비중이 큰폭으로 증가했다고 짚고 “대출·세제 등 규제를 우회할 수 있다는 점을 악용한 것으로 보인다”고 했다. 또한 “갭투자도 확대되고 있다. 서울 강남권의 경우 갭투자 비중이 약 72%까지 기록하고 있는데 이는 연초에 비해 15% 포인트 상승한 수치”라며 “서울의 고가 주택 및 재건축 주택의 상승압력도 여전히 크다”고 지적했다. 아울러 그는 “투기로 인한 가격상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결된다”며 “앞으로도 서민들의 내집 마련 기회를 확대하고 주택시장의 안정적인 관리를 위해 최선을 다하겠다”고 강조했다./진동영기자 jin@@sedaily.com
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