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“강남은 1년 반 새 6억 뛰는데 비강남권은…” 속상한 김부장

부동산 분양 2024.07.09 07:00:00

서울 마포구에 거주하는 직장인 A 씨는 최근 아파트 거래 애플리케이션을 보고 깜짝 놀랐다. 지난해 1월 매수를 고민하던 강남구의 한 아파트 값이 16억 원에서 22억 원으로 1년 반 새 6억 원이나 뛰었기 때문이다. A 씨는 “강남권 아파트 값 오름폭이 비강남권보다 너무 커 앞으로 갈아타기가 더 어려워질 것 같다”며 한숨을 내쉬었다. 지난달 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 비(非)강남 3구의 아파트 값 격차가 역대 최대를 기록한 것으로 나타났다. 대출금리 하락과 종합부동산세 완화 기대감에 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 증가하며 지역별 양극화 현상이 심화하고 있다는 분석이 나온다. 8일 부동산R114에 따르면 지난달 강남 3구의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 6793만 원으로 집계됐다. 같은 기간 그 외 서울 아파트 매매가는 3236만 원을 기록했다. 격차는 3557만 원으로, 이는 집계가 시작된 2000년 1월 이후 가장 크다. 강남 3구의 3.3㎡당 평균 매매가는 2022년 6929만 원에서 거래 빙하기였던 지난해 6656만 원으로 하락한 뒤 올해 상반기 6781만 원으로 반등에 성공했다. 반면 비강남권 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 지난해 3254만 원에서 올해 3232만 원으로 오히려 떨어졌다. 지난해의 경우 9억 원 이하 주택을 매수할 때 저리에 대출을 받을 수 있는 특례보금자리론 일반형이 시행되면서 상대적으로 집값이 저렴한 비강남권으로 수요가 쏠렸다. 그러나 올해는 정책대출인 신생아특례대출이 출산 가구에 국한되는 데다 금리 인하와 종부세 폐지 등의 기대감에 향후 더 큰 시세차익이 기대되는 강남권으로 매수세가 집중되고 있는 것으로 풀이된다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 5분위 배율은 5.1로 2018년 4월(5.1) 이후 약 6년 만에 최고를 기록했다. 5분위 배율은 상위 20%의 평균 집값을 하위 20%의 평균 집값으로 나눈 수치로 집값 양극화 정도를 보여준다. 청약 시장에서도 분양가상한제가 적용되는 강남 3구와 비강남권은 다른 성적표를 받고 있다. 올해 상반기 강남 3구에서 분양한 단지는 ‘메이플자이’로 1순위 평균 경쟁률이 442.3대1을 나타냈다. 반면 비강남권에서 분양한 총 10개 단지는 68.7대1에 그쳤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지역별 아파트 값 양극화 현상은 집값 상승기에 두드러진다”며 “중금리 상황에서 수요자는 매수에 신중을 기할 수밖에 없기 때문에 강남권과 한강 변의 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상은 더 강해질 것”이라고 말했다. 송파 7300만원 오를때 강북구는 3600만원 떨어져…아파트값 '극과극' 서울을 중심으로 집값이 상승기에 접어든 가운데 지역별로 극명한 온도 차를 보이고 있다. 올 상반기 서울 아파트 값 평균 매매가격은 13억 227만 원으로 지난해 상반기(12억 9072만 원)보다 1154만 원 상승했다. 다만 지역별로는 희비가 엇갈렸다. 강남·서초·송파·광진구 등은 아파트 값이 오른 반면 강북·구로·관악·노원구 등은 하락했다. 송파구는 평균 매매가격이 지난해 상반기 17억 9103만 원에서 18억 6464만 원으로 7361만 원 올라 서울에서 상승 폭이 가장 컸다. 반면 강북구는 같은 기간 7억 3598만 원에서 7억 9만 원으로 3589만 원 아파트 값이 떨어졌다. 중위 매매가격으로 봐도 금천구는 지난해 5월 5억 5700만 원에서 올해 5월 5억 5500만 원으로 하락한 반면 강남구는 19억 9150만 원에서 20억 8800만 원으로 상승했다. 최근 강북 지역도 아파트 값이 상승 움직임을 보이고 있지만 강남 3구와 비교하면 상승 폭이 미미하다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주(1일 기준) 서울 동북권 아파트 매매가는 전주 대비 0.17% 상승했다. 반면 같은 기간 동남권은 0.23% 올랐다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “최근 강북권의 아파트 값이 회복세를 보이고 있지만 매수세가 주요 단지에 그치고 절대 매매가가 낮은 소형 평수 위주로 매물이 나오며 평균 매매가 하락에 영향을 미친 것으로 보인다”고 설명했다. 실제 부동산 프롭테크 기업 직방에 따르면 지난달 강북(39%)과 노원(38%), 도봉구(44%) 아파트 전체 거래 중 하락 거래 비중은 40%대로, 서울 평균(21%)을 크게 웃돌았다. 반면 강남 3구에서는 신고가를 경신했다는 소식이 이어지고 있다. 송파구 ‘잠실엘스’ 전용면적 84㎡는 지난해 말 24억 6000만 원에 최고가를 기록한 지 약 6개월 만인 지난달 20일 24억 9000만 원에 신고가를 썼다. 아파트 값 양극화 현상은 강북 지역 내에서도 심화하고 있다. 대표적인 곳이 ‘마용성(마포·용산·성동)’과 ‘노도강(노원·도봉·강북)’이다. 지난달 마용성 지역 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 4534만 원으로 1년 전보다 0.7% 올랐다. 반면 노도강 아파트는 2346만 원에서 2298만 원으로 약 2% 떨어졌다. 이에 두 지역 3.3㎡당 아파트 값 격차는 지난달 2236만 원으로 역대 최대를 기록했다. 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡는 지난해 5월 15억 원까지 매매가가 떨어진 뒤 지난달 18억 9000만 원에 팔리며 1년 새 약 20% 뛰었다. 같은 기간 도봉구 ‘도봉한신’ 전용 84㎡는 실거래 평균 가격이 5억 3000만 원에서 5억 4500만 원으로 약 3% 상승하는 데 그쳤다. 반면 ‘마용성’과 강남 3구 아파트 값 격차는 수년째 2200만 원 안팎의 비슷한 수준을 유지하고 있다. 한 부동산 전문가는 “2019~2021년 30대 수요자들이 노도강, 금관구(금천·관악·구로)를 택했다면 급락기를 거치며 ‘중급지’를 선택하고 있는 게 특징”이라며 “대표적인 곳이 성동구·광진구로 인근 지역의 아파트 값을 이끌고 있다”고 분석했다. 부동산 업계는 갈수록 서울의 아파트 값 양극화 현상이 심화될 것으로 보고 있다. 먼저 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 여파에 착공 실적이 줄면서 신축 공급이 많은 지역으로의 쏠림 현상이 나타날 것이라는 설명이다. 국토교통부 주택건설실적통계에 따르면 지난 1분기 전국 아파트 착공 실적은 총 3만 7793가구로 전년 동기(4만 6128가구)보다 18% 감소했다. 재건축 투자 수요도 조합원들이 공사비 상승에 따른 높은 분담금을 부담할 수 있는 강남 3구로 집중될 것이라는 예상이 나온다. 정비 업계는 앞으로 재건축 추진 단지 조합원들의 평균 분담금이 5억 원에 달할 것으로 내다보고 있다. 여기에 정부가 종합부동산세 완화 등을 추진하는 것도 강남 3구의 심리적 진입 문턱을 낮출 것이라는 전망도 나온다. 다만 양극화 현상이 ‘집값 거품’으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 윤 위원은 “반포가 평당 1억 원을 넘기면서 인근 잠원·방배 등도 이 수준을 따라가야 하는 것 아니냐는 심리가 생겨나는 것과 같은 구조”라며 “양극화가 극명해질수록 아파트 값에 거품이 낄 수 있다”고 지적했다.

巨野에 재정 부담까지…폭 좁아지는 세제 개편·소상공인 지원

경제·금융 경제·금융일반 2024.07.08 05:30:00

여야의 극한 대치로 정부가 이달 말 내놓을 세법개정안이 ‘용두사미’에 그칠 것으로 전망된다. 윤석열 대통령과 박찬대 더불어민주당 원내대표 등이 언급한 ‘1가구 1주택 종합부동산세 폐지’ 방안이 제외될 가능성이 크다. 상속세율 개편과 밸류업 세제 지원책도 상당 부분 약해질 가능성이 높을 것으로 보인다. 정치권이 채 상병 특검과 김건희 여사 특검 등 정치 이슈에 매몰돼 경제 활력을 높일 세제 개편이 실종될 것이라는 우려가 제기된다. 정부와 정치권 등에 따르면 올해 세법개정안에 상속세율과 과세표준 구간 조정이 담기기가 쉽지 않을 것으로 예상된다. 여야는 채 상병 특검과 김 여사 특검 등으로 격하게 대치한 뒤 국회 개원식마저 연기했다. 여야 교섭단체 연설이 무산되는 등 상임위원회 가동도 정상적으로 이뤄지지 않아 세제개편안에 대한 국회 보고 일정도 잡지 못하고 있다. 국회가 정상 가동을 못 하면서 정부와 여당이 언급했던 대대적인 세법 개정은 이번에 포함되지 못할 것으로 보인다. 대통령실과 기획재정부는 올해 초부터 금융투자소득세 폐지, 상속·증여·종부세 개편, 밸류업 관련 세제 지원에 나설 것이라고 공언해왔다. 성태윤 대통령실 정책실장은 지난달 “상속세 최고세율을 50%에서 30%로 낮춰야 한다”며 직접 구체적인 상속세율 수치를 거론하기도 했다. 정부의 당초 언급과 달리 세법개정안에 힘이 빠지게 된 것은 22대 국회가 개원하자마자 정치 이슈에 매몰됐기 때문이다. 야당은 180석이 넘는 압도적인 의석을 바탕으로 이른바 ‘쌍특검법’ 추진과 이재명 전 민주당 대표 수사에 나선 검사 탄핵에 총력을 기울이고 있다. 여당은 ‘리더십의 공백’ 속에 무기력한 모습을 보이며 민생법안을 주도적으로 내놓지도 못하고 있다. 이달 3일 정부가 ‘하반기 경제정책방향’에서 밸류업 공시 기업에 대한 배당소득 분리과세 혜택을 적용하겠다고 밝히자 금융투자 업계에서는 격앙된 반응이 나왔다. 분리과세 대상을 ‘밸류업 공시 기업’으로 한정하면서 전면 도입이 사실상 물 건너갔다는 것으로 받아들였기 때문이다. 정부가 각종 세제를 통해 밸류업을 뒷받침하겠다고 강조했던 것을 고려할 때 실망스럽다는 평가가 우세했다. 업계에서는 기획재정부가 정치권의 입법 환경 등을 의식한 것으로 보고 있다. 금융 업계의 한 고위 관계자는 “배당소득 분리과세를 전면 도입하면 대주주의 세금 부담이 줄어든다”며 “정부가 야당의 ‘부자 감세’ 프레임을 의식해 배당소득 분리과세를 과감히 제안하기에는 부담이 컸을 것”이라고 했다. 기획재정부가 이달 말 내놓을 세법개정안에도 이 같은 국회의 권력 구도가 반영될 것이라는 게 대체적 평가다. 상속세는 그동안 세율 인하에 대한 필요성이 지속해서 제기됐지만 이번에 반영되기는 어려울 것으로 전망된다. 하반기 경제정책방향에 △최대주주 할증평가 폐지 △밸류업·스케일업 기업 등에 대한 가업상속공제 한도 상향을 추진하겠다고 밝힌 것만으로도 개편 폭이 크기 때문이다. 여당 내부에서도 상속세율이나 과세표준 구간 조정을 추진하기에는 부담이 크다는 기류가 다소 형성돼 있는 것으로 알려졌다. 올해 유산취득세 전환을 본격 추진할지에 대해서도 당정 내 고심이 큰 것으로 전해졌다. 종부세 역시 마찬가지다. 재산세와 통합 작업은 내년 이후를 기약할 것으로 보인다. 재산세를 단일세율로 조정할지를 염두에 둬야 하는 것은 물론이고 부동산 거래세 폐지까지 검토해야 할 사안이 많기 때문이다. 지방재정 감소에 대한 우려도 고려해야 할 요인이다. 행정안전부에 따르면 올해 기준 전국 지방자치단체의 평균 재정자립도는 43.3%로 2014년 새 기준을 마련한 뒤로 역대 최저치를 보였다. 한 정치권 관계자는 “전부 지자체 재원으로 가는 종부세를 대폭 감면할 경우 지방재정 부담이 증폭될 우려가 있다”고 설명했다. 법인세율 인하도 추진이 쉽지 않다. 한국경영자총협회와 한국경제인협회는 법인세 최고세율을 현 24%에서 21~22%로 낮춰야 한다고 제안했다. 국민의힘 의원들도 이 같은 건의에 긍정적인 것으로 전해졌다. 그러나 당정 입장에서는 재작년 당시 법인세 인하로 야당의 반대에 부딪혔던 사례를 염두에 둘 수밖에 없다. 실제 정부는 2022년 법인세 최고세율을 25%에서 22%로 낮추려고 했지만 민주당이 ‘초부자 감세’라고 반대해 예산안이 법정 마감 시한을 3주 넘겨 국회에서 의결되기도 했다. 세무 업계의 한 관계자는 “야당의 반대가 거세지자 여야는 결국 법인세율을 1%포인트 내리기로 합의했다”며 “재계에서 강하게 요구했지만 법인세 인하는 기대에 못 미치는 수준에 그쳤다”고 했다. 문제는 입법 권력이 야당에 압도적으로 쏠려 있는 상황이라는 점이다. 상속·종부세와 밸류업 세제개편안이 기대에 못 미칠 공산이 크다. 더불어민주당이 동의하지 않는 한 세법개정안을 내놓아봐야 동력을 얻지 못하고 폐기될 가능성이 크기 때문이다. 세제실장 출신의 한 인사는 “정부가 세법개정안을 국회에 지르듯이 낼 수도 없는 노릇”이라며 “기재부 입장에서는 여러모로 세법개정에 대해 신중할 수밖에 없다”고 짚었다. 정부 입장에서 재정 부담도 대대적인 세제개편에 소극적으로 임하게 된 요인으로 평가된다. 올 들어 4월까지 누적 관리재정수지는 -64조 6000억 원으로 동기 기준 역대 최대 수준의 적자 폭을 나타냈다. 기재부는 올해 1~5월 국세 수입이 지난해 같은 기간보다 9조 1000억 원 덜 걷히자 세수 재추계를 공식화하기도 했다. 이 같은 상황에서 감세에 나설 경우 ‘세수 펑크’ 우려가 더욱 커질 수 있다. 야당의 발목 잡기와 정부의 눈치 보기로 세제개편안이 소폭 변화하는 데 그칠 것으로 예상되면서 경제 활력 제고에 대한 우려는 커질 것으로 전망된다. 경제계에서는 상속세 개편과 금융투자소득세 폐지 등이 저성장 위기를 돌파하기 위해 반드시 필요하다고 평가한다. 상속세 개편안은 기업 승계 부담 완화와 중산층 세 부담 경감 등이 포함돼 있기 때문이다. 종부세 폐지 역시 중산층 세금 부담을 덜어주는 측면이 강하다. 금투세 폐지는 개인투자자 부담 완화와 자본시장 활성화가 맞물려 있다. 오문성 한양여대 세무회계학과 교수는 “중산층의 부담을 덜어주기 위해 상속·종부세 개편안이 거론된 것”이라며 “감세가 아닌 조세제도 정상화로 봐야 한다”고 짚었다. 대통령실과 여당이 야당에 세법개정의 필요성을 강하게 피력할 필요가 있다는 지적도 나온다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “기재부 혼자 세법개정안을 들고 야당을 설득하기는 어려운 만큼 대통령이 세제개편에 리더십을 발휘하는 것이 중요하다”고 말했다. 착한임대제도·노란우산공제 등 '25조 소상공인 대책'도 난항 소상공인·자영업자의 숨통을 틔워주겠다는 정부 대책마저 ‘입법 허들’에 막힐 가능성이 커지고 있다. 정부가 하반기 경제정책 방향에서 소상공인·자영업자 등에게 25조 원가량을 투입하기로 했지만 법 개정이 필요한 만큼 야당의 동의가 필수적이다. 하지만 야당은 현금성 지원 방안을 찾으라며 정부를 압박하고 있어 정책 실행이 만만찮은 상황이다. 재정 당국에 따르면 정부의 소상공인 종합 대책 가운데 조세특례제한법과 대규모 유통업법, 지역중소기업법 등은 법 개정이 필요한 사안이다. 조세특례제한법 개정이 이뤄져야 하는 정부 대책은 올해 말 종료 예정인 ‘착한 임대인’ 공제이다. 정부는 공제 기간을 내년 말까지 1년 더 연장하기로 했다. 노란우산공제 납입 부금에 대한 소득공제 한도 역시 연 최대 500만 원에서 600만 원으로 높이기로 했는데 이 또한 조특법 개정이 필요한 사안이다. 대규모 유통업법 역시 소상공인 매출 채권 지원안과 연계돼 국회 논의가 필요하다. 정부는 대규모 유통 기업이 정산 대금을 법상 기한(60일)보다 단축해 지급할 수 있는 방안을 검토하고 있다. 지역중소기업법도 법 개정 사안이다. 특정 시도에 20년 이상 상시 근로자 20명 이상을 둔 기업을 향토 기업으로 지정했던 요건을 완화해 소상공인도 편입시키겠다고 했지만 역시 야당 설득이 관건인 셈이다. 정부의 한 관계자는 “야당이 주장하는 ‘부자 감세’와는 거리가 멀어 야당도 적극 검토할 것으로 기대한다”며 “다만 국회 상황이 만만찮다”고 우려했다. 야당은 이와 관련해 소상공인 등에 직접 자금을 지원하는 방안을 검토하라고 정부를 압박하고 있다. 재난지원금과 마찬가지로 현금을 지급하거나 현금성 지원이 이뤄져야 한다는 맥락이다. 정부 관계자는 “야당은 신규 프로그램 발굴 등에 무게 중심을 두고 있어 여러 가지 적용 방안을 살펴보고 있다”고 설명했다. 새출발기금의 재원 조달 방안이 구체화하지 않았다는 점도 문제로 지적된다. 정부는 기금을 10조 원 이상 확대해 소상공인 지원에 쓰겠다고 했지만 세부적인 방안은 제시하지 못하고 있다. 한국자산관리공사(캠코)가 공사채를 발행하거나 정부가 캠코에 추가 출자를 통해 재원 조달을 해야 하는데 적지 않은 시간이 걸린다는 점도 한계로 지적된다. 재정 분야의 한 전문가는 “새출발기금은 2022년 출범 당시 소상공인의 채무 조정 목표액인 30조 원의 10%도 못 채운 2조 9768억 원에 그치고 있다”며 “소상공인의 채무 조정을 지원하는 새출발기금 10조 원 확대가 실효성이 있을지 의문”이라고 지적했다.