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[9·21 수도권 주택공급대책] '3기 신도시' 광명·하남·고양·김포 거론
부동산 정책·제도 2018.09.21 16:29:10정부가 서울 집값 안정을 위해 결국 ‘신도시’ 카드를 꺼내 들었다. 대규모 신도시는 더 이상 조성하지 않겠다는 기존의 기조를 바꾼 것이다. 약 100만평(약 330만㎡)에 달하는 대규모 택지 4~5곳을 조성하기로 하면서 사실상 ‘3기 신도시’가 탄생할 것으로 전망된다. 3기 신도시는 분당·일산 등 수백만평에 달하는 초대형 신도시에는 못 미치지만 서울 인근에 지구당 4만∼5만가구로 조성될 예정이다. 한 전문가는 “8·2대책부터 9·13대책까지 지난 1년여간 규제 일변도의 수요 억제 주택정책을 펴다 집값 잡기에 실패한 정부가 ‘공급 확대’로 선회하면서 ‘신도시 카드’로 승부수를 띄운 것 같다”고 해석했다. 3기 신도시 후보지로는 과거 보금자리주택지구로 지정됐다 해제된 광명 시흥지구와 하남 감북지구, 가용부지가 많은 김포 고촌, 고양 덕은·장항 등이 거론되고 있다. ◇3기 신도시 연내 1~2개 발표=국토교통부가 21일 발표한 ‘수도권 주택공급 확대방안’에 따르면 추가로 공급하는 30만가구 가운데 67%인 20만가구는 신도시 형태로 공급할 계획이다. 세부적으로 보면 서울과 분당·일산 등 1기 신도시 사이에 330㎡(100만평) 이상 대규모 택지 4∼5개소를 조성하기로 했다. 330㎡는 주택 4만∼5만가구가량이 공급될 수 있는 규모다. 평촌 신도시(511만㎡)에 조금 못 미치고 위례신도시(677만㎡)의 절반 정도 크기다. 국토부의 이번 발표로 사실상 ‘3기 신도시’가 조성되는 셈이다. 3기 신도시는 상당수가 그린벨트 해제지에 공급될 것으로 보인다. 이달 초만 하더라도 국토부는 향후 연간 수도권 주택 물량의 경우 서울에서 7만2,000가구, 경기 과밀억제권역에서 7만4,000가구 등이 나올 예정이어서 주택공급은 충분하다고 밝혔다. 하지만 수요 억제 정책에 한계를 느낀 정부가 공급 확대에 관심을 갖게 됐고 신도시까지 나오게 된 것이다. 정부는 연내 1~2개 지역의 입지 선정을 마무리해 발표할 계획이다. 노태우 정권 때 200만가구의 1기 신도시, 노무현 정권 때 판교·동탄 등 2기 신도시에 이어 ‘3기 신도시’를 짓기로 한 것이다. 참여정부 때인 지난 2003년 판교와 화성 동탄2, 파주 운정, 평택 고덕, 인천 청라 등 2기 신도시를 지정한 후 15년 만이다. ◇광명·하남·안양·김포 등 유력 후보=신도시 카드가 공론화되면서 후보지도 관심이다. 업계는 과거 보금자리주택지구로 지정됐다 해제된 광명 시흥지구와 하남 감북지구, 가용부지가 많은 김포 고촌, 고양 덕은·장항 등을 신도시의 유력 후보지로 꼽고 있다. 또 안양시가 추진하고 있는 박달테크노밸리 조성사업 등도 유력 후보지로 꼽히고 있다. 전문가들이 3기 신도시로 가장 유력하게 꼽고 있는 곳은 보금자리지구로 지정됐다 해제된 광명 시흥지구와 하남 감북지구다. 이미 그린벨트에서 풀린 상태이고 입지도 뛰어나 신도시급으로 개발될 가능성이 높은 것으로 부동산 업계는 보고 있다. 광명 시흥지구는 경기 광명시 광명동, 시흥시 과정동 일대에 약 1,736만㎡ 규모로 조성된 부지다. 면적은 1기 신도시인 분당(1,964만㎡)과 일산(1,574만㎡)의 중간 규모다. 당초 보금자리주택 2만2,000가구를 포함해 9만5,000가구가 들어설 예정이었지만 주민들의 반대로 2015년 보금자리지구에서 해제된 뒤 ‘특별관리구역’으로 지정됐다. 하남 감북지구는 경기 하남시 감북동·감일동·광암동·초이동 일대에 조성된 267만㎡ 규모의 택지개발지구다. 역시 2015년 주민과 토지주들의 반대로 보금자리지구에서 해제됐다. 서울 송파구와 바짝 붙어 있고 신도시에 육박하는 주택을 공급할 수 있는 곳이어서 유력한 대안으로 늘 거론된다. 당초 이곳에서는 보금자리주택 1만4,000가구를 포함해 2만가구의 주택이 공급될 예정이었다. 고양 덕은·장항, 김포 고촌 등도 후보 리스트에 이름을 올리고 있다. 한 부동산개발업자 대표는 “서울과 일산 사이에 있는 고양 덕은이나 장항, 또 구리 토평 쪽에 신도시급으로 개발한 만한 땅이 있는 것으로 안다”며 “주요 2기 신도시보다 서울과 가깝기 때문에 서울로 쏠리는 현상을 막는 데도 어느 정도 효과를 거둘 것”이라고 분석했다. 한 부동산 업계 관계자는 “눈에 보이는 규모의 신도시급 택지지구를 지정해 시장에서 일고 있는 공급 부족 심리를 완화하고자 한 것으로 보인다”며 “다만 과거 분당·일산 등 초대형 신도시에 비해 규모가 크지 않은 것이 단점”이라고 말했다. /한동훈·이완기기자 hooni@@sedaily.com -
[9·21 수도권 주택공급 대책] 신도시 4~5곳에 20만가구... 그린벨트 직권 풀수도
부동산 정책·제도 2018.09.21 16:14:15정부가 총 20만가구를 공급할 수 있는 대규모 택지지구 4~5곳을 서울과 가까운 거리에 지정한다. 서울 등 수도권 집값을 잡기 위한 공급대책으로 결국 ‘3기 신도시’ 건설 카드를 꺼낸 것이다. 또 서울 성동구치소, 광명 하안지구 등 수도권에서 1차로 3만5,000가구를 공급할 수 있는 공공택지도 공개했다. 관심을 모은 서울 그린벨트 해제는 이번 대책에 포함되지 않았다. 하지만 정부는 서울시와 협의가 이뤄지지 않을 경우 직권으로 그린벨트를 해제한다는 방침을 밝혔다. 김현미 국토교통부 장관은 21일 정부서울청사에서 이 같은 내용의 ‘수도권 주택공급 확대방안’을 발표했다. 국토부는 앞서 지난 8·27대책 때 수도권에서 총 30만가구를 공급할 수 있는 30곳의 공공택지를 신규 지정하겠다고 예고했으며 이번에 보다 구체적인 방안을 발표했다. 우선 서울과 일산·분당 등 1기 신도시 사이의 위치에서 330만㎡(100만평) 이상의 대규모 공공택지 4∼5곳을 조성해 20만가구를 공급할 계획이다. 이 가운데 1∼2곳의 입지는 연내 발표하고 나머지는 내년 상반기까지 관계기관 협의 등을 거쳐 발표한다. 국토부는 또 이날 1차로 서울 등 수도권에 3만5,000가구를 공급할 수 있는 소규모 택지 17곳도 공개했다. 서울은 옛 성동구치소, 개포동 재건마을 등 11곳이며 경기는 광명 하안2, 의왕 청계2, 성남 신촌, 시흥 하중, 의정부 우정 등 5곳, 인천은 검암 역세권이다. 서울 그린벨트 해제를 통한 택지 확보는 서울시가 끝까지 반대하면서 이번 공급 안에 포함되지 않았다. 그러나 국토부는 앞으로 서울시와의 협의가 여의치 않을 경우 직권으로 서울 강남권 등의 그린벨트를 해제하겠다는 입장을 밝혔다. 이와 함께 정부는 나머지 택지를 중소 규모로 개발해 약 6만5,000가구를 공급할 방침이다. 이로써 내년 상반기까지 신도시 물량 20만가구를 포함해 총 26만5,000가구를 공급하는 방안을 최종 확정할 계획이다. 이와 별개로 국토부는 서울 도심에 대한 주택 공급을 확대하기 위해 상업지역 주거 부문 용적률을 600%까지 올리고 준주거지역은 기존 역세권뿐 아니라 모든 지역에서 용적률을 500%까지 상향하기로 했다. 또 신혼희망타운 10만가구 공급에 속도를 내기 위해 올해 말까지 택지 확보를 완료하기로 했다. 올해 위례, 평택 고덕 신도시를 시작으로 내년 서울 양원, 수서역세권, 하남 감일 등 오는 2022년까지 매년 1만~2만5,000가구씩 공급하겠다는 구체적인 계획도 내놓았다. 김현미 국토부 장관은 “시간 제약으로 이번에 많은 택지를 공개하지 못했다”며 “연말 2차 발표 등을 포함해 내년 상반기까지 30만가구 공급을 위한 신규 택지를 모두 발표하겠다”고 말했다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com -
[9·21 수도권 주택공급 대책] 옛 성동구치소 부지 1,300가구·개포 재건마을에 340가구
부동산 정책·제도 2018.09.21 16:13:39국토교통부는 지난 ‘8·27대책’에서 수도권 부동산 시장 안정을 위해 총 30만가구를 공급할 수 있는 택지 30곳을 신규 지정하겠다는 공급 카드를 내놓은 바 있다. 21일 1차로 수도권에서 총 3만5,000가구 규모의 소규모 택지 17곳을 공개하는 등 좀 더 구체적인 공급방안을 제시했다. 이날 공개된 물량 외 나머지 26만5,000가구 중 20만가구는 330만㎡ 이상 규모의 신도시 4∼5곳을 추가 조성해 확보한다. 국토부는 이외에도 소규모 택지, 유휴지 등을 활용해 6만5,000가구의 택지를 확보한 뒤 내년 상반기까지 총 30만가구를 공급할 수 있는 신규 택지를 모두 공개할 방침이다. ◇옛 성동구치소 등 알짜 소규모 택지 공개=이날 공개된 공공택지는 서울 11곳(1만282가구), 경기도 5곳(1만7,160가구), 인천 1곳 (7,800가구) 등이다. 서울에서는 옛 성동구치소 자리와 개포동 재건마을 등이 포함됐다. 성동구치소 부지는 송파구 가락동 162번지 일대(5만8,000㎡)로 1,300가구가 들어설 예정이다. 오금역 초역세권으로 오금공원과 가락근린공원과도 가까워 알짜 부지로 꼽힌다. 다만 이곳은 복합문화시설이 예정됐던 터라 주민들이 강력히 반발하고 있어 추진에 난항이 예상된다. 개포동 재건마을은 강남구 개포동 1,266번지 일대(1만3,000㎡)로 340가구 규모의 초미니 택지다. 매봉역·양재천이 가깝다. 나머지 9곳(34만8,000㎡·8,642가구)은 사업구역 지정, 사전협의 등이 마무리되는 대로 서울시가 추후 공개할 예정이다. 이와 함께 경기도에서는 광명 하안2 등 신규 택지 5곳이 지정됐다. 광명 하안2는 광명시 하안동 일대(59만3,000㎡)로 5,400가구가 나온다. 제2경인고속도로와 서해안고속도로 등이 가깝고 한국수출산업단지 등 주변 대규모 산단의 배후 주거단지로 개발될 수 있다. 의왕 청계2는 의왕시 포일동 602번지 일원(26만5,000㎡)으로 2,560가구의 주택이 공급된다. 지하철 4호선 인덕원역과 멀지 않고 국지도 57호선과 연접해 대중교통을 이용하기 좋다. 성남 신촌은 성남시 수정구 신촌동 일원(6만8,000㎡·1,100가구)으로 복정역과 수서역이 가깝다. 시흥 하중은 시흥시 하중동 일대(46만2,000㎡)로 3,500가구가 공급되며 의정부 우정은 의정부시 녹양동 58 일대(51만8,000㎡)로 4,600가구가 예정돼 있다. 인천에서 공급되는 검암 역세권은 계양구 동양동 일대(79만3,000㎡) 7,800가구로 검암역 등 대중교통 이용이 편리하다. ◇서울 총 3만가구 목표…그린벨트 풀리나=이날 공개된 택지 중 그동안 관심을 모았던 그린벨트 해제를 통한 서울 강남권 등의 택지는 빠졌다. 국토부는 보존가치가 낮은 그린벨트를 해제해 서울에서도 공급을 늘려야 한다는 입장이었지만 서울시가 반대했기 때문이다. 서울시는 대신 자투리 택지에서 짜낸 1만가구 공급안을 내놓았다. 당초 서울시는 1만5,000가구를 제시한 것으로 알려졌으나 이중 상당수는 기존에 밝힌 택지여서 최종 숫자에서 빠졌다. 국토부는 신규 택지를 통한 총 30만가구 중 10%에 해당하는 3만여가구는 서울 안에서 공급한다는 목표를 세웠다. 이에 따라 추가 발표할 26만5,000가구 중 경기도 18만가구, 인천 2만5,000가구, 서울 2만가구 등을 지역별로 확보할 계획이다. 내년 상반기까지 서울에서 추가로 2만가구를 뽑아내야 하지만 택지로 활용 가능한 유휴부지 등은 이번에 대부분 동원됐다. 국토부 관계자는 “서울시가 추가로 제시하는 택지 후보지를 검토해봐야겠지만 자투리땅을 아무리 모아도 공급량에는 한계가 있다”고 말했다. 이에 따라 그린벨트를 풀어 강남권 등에서 택지를 확보하는 게 불가피한 것으로 판단된다. 이날 국토부는 앞으로는 서울시가 반대하더라도 강행하겠다는 의지를 분명히 했다. 이문기 국토부 주택정책실장은 “도심 내 정비사업 등으로 공급하는 주택은 아무래도 가격이 비쌀 수밖에 없다”며 “저렴한 가격에 양질의 주택을 대규모로 공급하기 위해서는 그린벨트 해제가 일정 부분 필요하다”고 말했다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com -
[9·21 수도권 주택공급 대책] 서울 도심 규제도 완화...상업지역 주거용 용적률 600%로 상향
부동산 정책·제도 2018.09.21 16:11:10이번 대책에서 주택공급 확대 방안으로 서울 도심지역 용적률 상향도 포함됐다. 서울의 상업지역에서 주거용 용적률이 600%까지 높아지는 등 도심지역의 규제가 완화된다. 건물을 더 높게 지을 수 있는 대신 주택 비중을 늘려 공급량을 증가시키겠다는 의도로 풀이된다. 하지만 정부의 기대만큼 공급량이 크게 늘지 않을 것으로 예상되는 등 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 관측이 많다. 세부적으로 보면 우선 서울 상업지역의 주거용 비율과 용적률이 상향된다. 현재 서울은 상업지역 내 주거복합건물의 경우 주거 외 용도비율 20∼30% 이상, 주거용 사용 부분의 용적률을 400% 이하로 맞춰야 한다. 하지만 앞으로 주거 외 용도비율을 20% 이상으로 낮추는 대신 주거용 사용 부분의 용적률을 600%까지 올릴 수 있게 할 계획이다. 단 높아진 용적률의 절반은 임대주택으로 공급해야 한다. 준주거지역의 용적률도 높아진다. 현재 서울시는 준주거지역의 용적률을 400% 이하로 제한하고 도심 내 역세권의 경우 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 지으면 용적률을 500%까지 부여한다. 앞으로는 역세권뿐만 아니라 서울의 모든 준주거지역에서 용적률 초과 부분의 50% 이상 임대주택을 지을 경우 용적률 500%를 허용한다. 다만 이 두 가지 내용은 서울시가 올 하반기 내 관련 조례를 개정해 시행하게 되는데 3년간 한시적으로 적용될 예정이다. 국토부는 또 개발사업 기부채납 대상에 임대주택을 포함하도록 국토계획법 시행령을 개정하기로 했다. 도시지역 내 지구단위계획 구역에서 건폐율 등을 완화할 때 기부채납하는 대상이 현재는 ‘기반시설’로 한정돼 있지만 향후 기반시설이 충분하다고 판단되면 공공임대주택도 기부채납할 수 있도록 한다는 것이다. 대규모 민간부지 개발을 통해서도 공공주택 등의 공급확대가 가능할 것이라는 게 국토부의 기대다. 역세권 주택공급을 확대하기 위해 역세권 용도 지역을 높여 분양과 임대주택 공급을 늘린다는 방안도 내놨다. 이 경우 역시 증가한 용적률의 50%는 임대주택 등 공공기여가 의무화된다. 이 밖에 역세권 소형 임대주택에 대해서는 지자체 조례로 완화할 수 있는 가구당 주차대수 위임 범위(현행 50%)를 확대하는 방안 등도 검토할 방침이다. 아울러 정부는 수도권 주택공급 확대를 위해 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업을 활성화하기로 했다. 소규모 정비사업에서 공적임대를 공급할 경우 인센티브를 확대하는 것이 골자다. 지금은 용적률 인센티브를 받아도 일반분양 증가가 없어 효과가 반감됐다. 앞으로는 연면적 또는 가구 수의 20% 이상을 공적임대로 공급할 경우 용적률 혜택을 부여한다. 이를 위해 올 하반기 관련 법을 개정하기로 했다. 정부는 자율주택 정비사업 대상을 확대할 방침이다. 20가구 미만 연립도 인근 단독주택 또는 다세대주택과 함께 정비할 수 있도록 대상에 추가한다는 것이다. 가로주택정비사업도 요건을 완화한다. 기존에는 가로구역이 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸여 있어야 사업 추진이 가능했다. 다만 노후 주거지는 도로 폭이 좁아 가로구역 요건을 충족하지 못해 활성화에 어려움이 발생했다. 앞으로는 폭 6m 이상 도로가 설치될 예정인 경우에도 가로구역 요건을 충족하는 것으로 간주한다. 추가로 가로주택정비사업에 따른 미분양이 발생하면 일반분양주택을 전량 매입하는 ‘소규모 정비 임대리츠’가 추진된다./이완기기자 kingear@@sedaily.com -
접경지 다시 꿈틀? "발길 잦지만 거래는 아직..."
부동산 주택 2018.09.20 17:25:55“엊그제까지만 해도 전화로만 문의만 오고 실제 방문하는 사람이 없었는데 오늘은 갑자기 4팀이 사무실에 직접 와서 지금 대화를 나누고 있습니다. 하루 이틀 사이에 분위기가 달라졌습니다.”(파주 브레인랜드 관계자) 지난 4월 판문점 선언을 계기로 들썩였던 접경지 부동산 시장이 다시 꿈틀 거리고 있다. 파주, 고성 등 접경지 땅은 3~5월까지만 해도 활발하게 거래됐지만 두 차례 남북회담과 북미회담에도 별다른 진척이 없자 잠시 소강 상태에 접어들었다가 다시 매수 문의가 느는 분위기다. 20일 경기도 파주시 일대 중개업소에 따르면 최근 토지를 사려는 투자자들의 문의와 발길이 이어지고 있다. 다만 아직까지 실거래로 이어지진 않고 있다. 경기도 파주시 문산읍의 한진공인중개사 관계자는 “민간인출입통제선 인근 지역에 대해 아직까진 문의전화만 오는 정도”라면서 “호가도 4월 급등했던 평당 20~30만 원 수준에서 멈춰있다”고 설명했다. 이어 “3~5월 달에 팔 사람들은 이미 다 팔아서 지금은 매물 자체가 없다”고 말했다. 아파트 보다는 남북관계 진전 시 개발 호재가 있어 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 토지 소액투자 문의가 주를 이루고 있다는 설명이다. 강원도 고성군도 매수 문의가 늘긴 마찬가지였다. 이대복 대복부동산 공인중개사사무소 대표는 “문의가 1~2달 전에 비해 30% 가량 늘었다”면서 “호가는 판문점 선언 전후 가격에서 지금 멈춰 있는 상태인데 특히 고성 쪽은 해안가를 따라 펜션을 지으려는 수요도 있어 관심이 많다”고 전했다. 접경지 땅값은 올 들어 한 번 뛴 상태다. 국토교통부 자료에 따르면 올 상반기 전국 땅값은 평균 2.05% 상승했는데 반해 파주는 5.60%로 전국 최고치를 찍었다. 남북 정상회담이 열렸던 지난 4월 파주지역 토지 거래량은 4,852건으로 지난 10년 월평균 거래량인 1,610건 대비 3배로 늘어나기도 했다. 강원 고성군은 4.21% 올라 전국에서 두 번째로 땅값이 많이 올랐다. 다만 전문가들은 ‘묻지마 투자’를 하기보다 꼼꼼히 잘 따져봐야 한다고 조언했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “접경지역은 대부분 군사시설 또는 개발제한구역으로 실제 대규모 개발로 이어질 가능성은 적다”면서 “특정 이슈가 생긴다고 하더라도 해당 지역 인근이 개발되어야 실제 땅값 상승으로 연결될 수 있다”고 말했다./이주원기자 joowonmail@@sedaily.com -
"1억 낮춘 급매 나오긴했는데…" 압구정 중개소 꺼낸 말
부동산 주택 2018.09.20 17:24:31“매도자·매수자 모두 정지 상태입니다. ‘9·13 대책’ 발표 이후 1억 원 가까이 호가를 내려서 집을 팔겠다는 사례가 있습니다. 하지만 이 같은 급매물은 아직 소수에 그칩니다. 매수자는 가격이 하락할 거라는 기대에 조금 더 지켜보자는 모습입니다. 당분간 정부 행보를 조금 더 살피면서 가격은 약보합세가 되지 않을까 싶습니다.” (서울 압구정동 신만호 중앙공인중개 대표) 정부가 ‘9·13 대책’을 발표한 지 1주일이 흐르면서 서울 주택시장이 거래가 뚝 끊기면서 짙은 관망세에 진입했다. 대책 이전보다 많게는 호가를 1억 원 가량 내려 집을 팔겠다는 매도자도 나오지만 대다수 매도자들은 집값을 크게 내리지 않고 버티고 있다. 대신 매수자도 시장을 좀 더 지켜보겠다는 움직임이 많다. 이에 거래절벽 우려도 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 통계시스템을 분석한 결과 계약일 기준으로 일 평균 거래 건수가 지난 9월 1~13일 89.2건에서 14~19일 8.5건으로 10배 이상 감소했다. 20일 한국감정원에 따르면 9월 3주(9월 17일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.26% 올랐다. 지난주 상승률(0.45%) 보다 오름폭이 절반 가량 줄어든 것이다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 상승률도 지난주 0.57%에서 이번 주 0.29%로 오름폭이 크게 줄었다. 감정원 관계자는 “시장이 안정세로 접어들었다기 보다는 그간의 급등세는 어느 정도 차단한 수준”이라고 설명했다. 서울경제신문이 주요 지역을 살펴본 결과 서울 강남권에서는 예전 보다 1억 원 가량 낮춘 매물이 출현하고 있다. 이달 초 18억 3,000만 원까지 거래됐던 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 이번 대책 이후 17억 6,000만~17억 8,000만 원의 급매물이 나왔다. 대치동 D공인 관계자는 “9·13 대책 이전에는 볼 수 없었던 가격대의 매물이 나왔지만 사겠다는 연락이 좀처럼 오지 않는다”고 했다. 압구정동 신현대 전용 109㎡도 이달 초보다 약 1억 원 싼 25억 5,000만 원에 팔겠다는 매도자가 나타났다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76㎡도 이달 초 호가가 최고 19억 2,000만 원까지 올랐지만 최근에는 18억 9,000만 원으로 가격을 낮춘 물건도 있다. 이 같은 호가 하락은 아직까지는 일부 사례다. 송파구 잠실동의 한 중개사는 “엘스 전용 84㎡의 매도호가는 이전과 같은 18억 원, 전용 59㎡는 15억 원대”라며 “집주인들이 가격을 낮추지 않아 지금 거래되면 모두 최고가를 갈아치우게 된다”고 말했다. 반포동의 김시연(서경 부동산펠로) 래미안114공인 대표는 “가격이 많이 떨어졌다는 정보를 접하고 매수인들이 찾아오지만 막상 가격 조정폭이 크지 않아 실망하는 매수자들이 많다”고 전했다. 강북권도 호가 급등세는 멈춘 분위기다. 하지만 급매물 출현은 강남권보다 다소 덜하다는 평가다. 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 “이곳은 다주택자보다는 1주택 실거주자가 많은 편”이라면서 “집주인들은 9·13 대책에 크게 영향을 받지 않는 것 같고 관련된 문의도 거의 없다”고 말했다. 전농동의 이성호(서경 부동산펠로) 크레시티행복공인 대표는 “매물이 이전보다 다소 늘어난 것은 맞다”면서도 “그렇다고 해서 급격하게 가격을 내리지는 않고 이전 최고 수준의 호가의 물건만 있다”고 했다. 매도·매수자 간 눈치 보기가 치열해 지면서 거래는 뚝 끊겼다. 한 공인중개사는 “최근 걸려오는 전화 문의의 대부분은 시장 동향 파악 위주”라면서 “가격이 떨어진 매물을 추천해줘도 적극적으로 매입 의사를 내비치지는 않는다”고 했다. 실제 국토교통부에 등록된 실거래 내역(계약 체결일 기준)을 9월 1~13일 하루 평균 89.2건(총 1,160건) 진행됐던 서울 매매거래는 14~19일 일 평균 8.5건으로 줄었다. 감정원 관계자는 “이번 주간동향 조사에서 서울 주요 단지에서 거래는 사실상 없다고 봐도 무방할 정도”라고 말했다. 전문가들은 당분간 관망세가 계속되면서 시장 분위기는 다소 주춤할 것이라고 내다본다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “9·13 대책이 예상보다 고강도인데다 가뜩이나 단기간에 가격이 급격하게 올랐던 탓에 당분간 상승세는 둔화할 가능성이 높다”면서도 “장기적인 안정세로 접어들지는 조금 더 지켜볼 필요가 있다”고 말했다. /이완기·이재명기자 kingear@@sedaily.com -
강남4구 아파트값 상승폭 ‘반토막’…9·13대책 약발 받나
부동산 주택 2018.09.20 14:51:13강남4구 아파트값 상승폭이 반토막 났다. 9·13부동산대책으로 대출·세제 규제가 대폭 강화되고 정부의 집값 담합 조사도 시작되자 매수자들이 관망세로 돌아선 것으로 보인다. 서울 전체 아파트값 상승폭도 2주 연속 줄었다. 한국감정원은 주간 서울 아파트값(17일 조사 기준)이 지난주 대비 0.26% 올랐다고 20일 밝혔다. 상승폭이 지난주 0.45%보다 0.19%포인트 줄어들면서 2주 연속 둔화한 모습이다. 9·13대책 이후 강남 재건축 등 일부 단지는 수천만원에서 1억원 이상까지 가격을 낮춘 급매물이 나오기 시작했다. 그러나 대기 매수자들이 일제히 관망세를 보이면서 거래는 이뤄지지 않고 있다. 구별로 보면 강남권의 상승폭이 절반으로 감소했다. 강남 4구(동남권)의 아파트값 상승폭은 지난주 0.57%에서 이번주 0.29%로 하락했다. 또 강동구의 아파트값 상승폭도 지난주 0.80%에서 이번주 0.31%로 크게 줄었고, 지난주 0.5% 이상 뛰었던 강남구와 송파구의 아파트값은 나란히 0.27%로 감소했다. 또 성동구는 아파트값 상승폭이 0.46%에서 0.15%로, 노원구는 0.56%에서 0.24%로, 동작구는 0.41%에서 0.18%로 각각 줄어들었다. 경기도의 아파트값도 지난주 0.21%에서 이번주에는 0.18%로 상승세가 한풀 꺾였다. 최근까지도 1% 넘는 급등세를 보였던 과천시가 지난주 1.22%에서 이번주엔 0.56%로 오름폭이 절반 이상 줄었고, 광명시도 지난주 0.89%에서 금주 0.56%로 축소됐다. 남북정상회담 호재에도 불구하고 파주시의 아파트값은 -0.10% 떨어져 하락세를 유지했다. 지난 3주 연속 하락세(-0.07%)를 보인 지방 아파트값의 낙폭은 금주 -0.05%로 다소 줄었다. 경남(-0.35%), 울산(-0.29%), 경북(-0.14%) 등의 하락세가 이어지고 있는 가운데 광주광역시는 0.43%로 지난주(0.24%)보다 상승폭이 커졌고, 대구광역시도 지난주 0.12%에서 금주 0.19%로 확대됐다. 같은 지방 내에서도 여건에 따라 가격 차별화가 나타나고 있다. 광주광역시는 최근 재개발 등 정비사업 영향으로 수요가 몰리면서 남구와 광산구가 이번주에만 0.78%, 0.76% 각각 올랐다. 대구도 ‘대구의 강남’으로 불리는 수성구를 중심으로 꾸준히 가격 강세가 이어지는 모습이다. 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.07%에서 0.09%로 상승폭이 다소 커졌다. 가을 이사철이 시작되면서 학군이 양호한 강남4구 전셋값이 0.11%(지난주 0.05%) 올랐다. 양천구도 지난주 0.09%에서 금주 0.14%로 상승폭이 확대됐다. 반면 용산구의 전셋값은 지난주 대비 0.04% 하락했고 동대문과 종로구는 보합세다. 지난주 0.02% 하락했던 경기도와 0.03% 상승했던 인천은 각각 보합세를 보였다. /이다원인턴기자 dwlee618@@sedaily.com -
9·13대책에 강남 급매물 등장, 강북은 관망세
부동산 주택 2018.09.20 10:27:46“일단 2,000만원 내려서 팔아주세요.” 20일 중개업소 등에 따르면 최근 서울 강남구 대치동 은마아파트에 급매물이 나왔다. 9·13 대책으로 종합부동산세 부담이 커진 다주택자가 20억원에 내놓았던 집(전용 84㎡)을 19억8,000만원으로 2,000만원 낮춘 것이다. 은마아파트의 전용 84㎡는 한때 호가가 20억원을 넘어섰다. 여전히 대부분 매물의 호가는 20억원이다. 인근 중개업소 대표는 “원래 매물로 나왔던 집인데 세금 문제 때문에 가격을 조금 깎아서라도 빨리 팔려고 하는 것 같다”고 말했다. 서초구 잠원동에서도 9·13 대책 이후 다주택자의 매물이 나왔다. 중개업소 대표는 “집주인이 일단 주변과 비슷한 가격에 내놨지만, 사겠다는 사람이 없으면 몇천만원 정도 내릴 생각이 있다고 하더라”라고 전했다. ◇ 강남권서 호가 낮춘 매물 등장…전반적으론 ‘보합세’ 정부의 9·13부동산 대책이 발표된 이후 강남권 재건축을 앞둔 아파트를 중심으로 시세보다 낮은 호가의 매물이 조금씩 나오고 있다. 대부분은 9·13 대책으로 세금을 많이 물게 된 다주택자의 매물인 것으로 확인됐다. 그러나 일부 급매를 제외하고는 여전히 높은 호가를 유지하고 있다. 은마아파트 단지 내 한 중개업소 대표는 “급매 하나가 나왔을 뿐 전체적으로는 관망세”라면서 “매도자도 매수자도 없어 중개업소들은 개점휴업 상태”라고 말했다. 지역 ‘대장주’로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크, 강남구 도곡동 도곡삼성래미안 등에서도 호가가 1억원가량 떨어진 매물이 나온 것으로 전해졌다. 그러나 전반적인 분위기로 보긴 어렵다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 오히려 호가를 올리는 경우도 있기 때문이다. 일부 다주택자는 세금 부담을 줄이기 위해 집을 팔기보다는 8년 이상 가지고 가는 방안을 선택하기도 한다. 지난 17일까지 강남구청에서 집계한 9월 신규 임대사업자 등록 건수는 1,050건에 달했다. 이는 지난 7월 한 달 등록 건수인 245건의 4.3배, 8월 345건의 3배에 달하는 수치다. 정부는 9·13 대책에서 신규 취득하는 주택에 대해서는 임대등록을 해도 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 세제 혜택을 주지 않지만, 기존 주택에 대해서는 종전과 동일 혜택을 계속 유지하기로 했다. ‘마·용·성’이라고 불리며 한강 이북지역 집값을 주도했던 마포, 용산, 성동구는 거래가 뚝 끊겼다. 집주인은 지역 내 개발 호재가 충분한 점을 이유로 세 부담이 늘더라도 최소한 현재 호가 밑으로는 집을 팔 수 없다는 입장인 반면, 매수자들은 지금이 ‘꼭대기’라는 인식이 강하기 때문이다. 용산구 한강로의 한 중개업소 대표는 “용산·여의도 통합개발 이야기가 나올 때 무섭게 오르던 집값이 계획이 무산된 이후 상승세를 멈췄다”며 “여기에 9·13 대책까지 나오면서 매수자들의 발길이 거의 끊긴 상황”이라고 말했다. 이 대표는 “집주인은 세 부담이 늘었다곤 하지만 어차피 언젠간 개발될 곳이라 싸게 팔 이유는 없다는 생각을 하고 있다”며 “당분간은 거래가 없는 상태가 유지될 것으로 본다”고 말했다. 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 “이곳은 다주택자보다는 1주택 실거주자가 많은 편”이라면서 “집주인들은 9·13 대책에 크게 영향을 받지 않는 것 같고 관련된 문의도 거의 없다”고 말했다. 그는 9·13 대책 이후에도 실수요 매수자들이 중개업소를 찾거나 전화로 문의하는 일이 꾸준히 있지만, 대부분 동향 파악을 할 뿐 실제로 거래에 나서려고 하지는 않는다고 전했다. ◇ 전셋값 동향 ‘촉각’…대출 조이자 급해진 ‘갭 투자자’ 일각에서는 9·13 대책의 부작용으로 전셋값 상승이 나타날 수 있다고 분석했다. 집값이 방향을 못 잡음에 따라 매수자가 매수를 보류하고 전세로 돌아서면서 전세 수요가 늘면 전세시장의 수급이 깨질 수 있다는 이유에서다. 여기에 집주인이 높아진 세 부담을 임차인에게 전가할 가능성도 제기됐다. 서초구 반포 인근 한 중개업소는 “집을 사려던 손님이 9·13 대책이 나온 이후 상황을 두고 보겠다며 대신 전세를 알아봐 달라고 했다”고 말했다. 하지만 대출이 막힌 탓에 전세를 끼고 집을 산 갭 투자자의 경우 신규 세입자를 구하는 것이 중요해지면서 임대인 우위의 시장으로 가긴 어렵다는 목소리도 있다. 용산구의 한 중개업소는 “올해 말과 내년 수도권 입주물량이 적지 않아 전세는 공급이 부족하지 않은 편”이라며 “집주인이 전세금을 올리기는 어려워 보인다”고 말했다. 특히 올해 연말 송파구 가락동에서 9,510가구에 달하는 ‘헬리오시티’ 아파트의 입주가 시작될 예정이어서 벌써부터 이 일대 전셋값이 동반 하락할 수 있다는 목소리도 나오고 있다. 송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 “1주택 이상자의 신규 대출이 막힌 상태에서 잔금을 마련하지 못한 분양권 소유자들이 대거 전세로 돌릴 가능성이 있다”며 “9,000여가구의 대단지에서 전세가 한꺼번에 쏟아지면 인근 지역 전셋값까지 출렁할 수 밖에 없다”고 전망했다. 갭투자가 많았던 지역에서는 집주인과 세입자 간 갈등도 심심치 않게 벌어지고 있다. 노원구 상계동의 한 중개업소는 “임차인이 만기보다 조금 일찍 이사하길 원했는데 집주인이 만기를 채울 것은 물론 새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다는 일이 있었다”고 말했다. 은행연합회는 최근 배포한 가계대출 규제 강화 관련 Q&A 세부지침에서 1주택자는 임대를 주던 주택에 본인이 들어가거나 새로운 전입자와 계약하면서 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 목적이라면 1억원을 넘어도 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출받을 수 있다고 설명했다. 전세계약을 이미 했는데 전세대출이 나오지 않아 임차인이 계약 해지와 계약금 반환을 요구하는 상황도 왕왕 일어나고 있는 것으로 전해졌다. 전문가들은 추석 연휴 이후 9·13대책 이후 관망하고 있는 주택시장의 움직임이 좀 더 뚜렷해질 것으로 보고 있다. 한 시중은행 관계자는 “자기자본은 적은데 대출에 의존해 ‘똘똘한 한 채’를 무리해서 사들였다가 이자 부담이 커진 차주, 살던 집값이 올라 종부세 부담이 커진 차주 등이 먼저 매도를 타진할 것으로 본다”고 말했다. 반면, 부동산인포 권일 리서치팀장은 “완전한 매도자 우위의 시장에서 다소 매수자가 유리한 방향으로 전환될 순 있지만, 대세적으로 하락장이 올 가능성은 작다”며 “보유세도 과표에 따라 격차가 크기 때문에 집주인들이 약간의 세 부담을 감수하더라도 쉽사리 집을 팔려고 하진 않을 것으로 본다”고 말했다. /이성문인턴기자 smlee91@@sedaily.com -
[9·13 부동산 대책 이후] DSR 80%로...신용대출까지 막힌다
경제 · 금융 은행 2018.09.16 17:56:009·13 부동산대책으로 다주택자의 대출이 막힌 데 이어 다음달 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 전 금융권으로 시행되면 주택 구입자금 부족분을 신용대출로 메우려던 계획이 어렵게 된다. DSR은 개인이 연간 갚아야 하는 모든 금융기관의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 것인데, 금융당국이 다음달부터 DSR 80% 기준을 적용하기 때문이다. 신용대출까지 옥죄는 DSR까지 강화되면 1주택·다주택 보유와 상관없이 마이너스통장으로 생활자금을 써온 서민층은 주택 구입이 더 어려워 불만이 커질 수밖에 없다. 특히 1주택과 다주택 구분 없이 동일하게 적용되는 생활안정자금대출의 경우 동일물건별로 1억원까지 한도가 제한돼 있는 점도 논란이 될 것으로 전망된다. 16일 금융권과 금융당국에 따르면 정부는 이번 부동산대책과 별도로 다음달 추가 대출규제인 DSR 강화를 시행할 계획이다. 시행 시기는 수차례 예고됐지만 현재 은행권이 자율적으로 정한 고DSR 기준인 100%를 80%로 강화할 경우 시장에 미치는 추가적인 파장이 불가피할 것으로 보인다. 시중은행의 한 고위관계자는 “이번에 전방위적인 대출규제에다 신용대출 등 거의 모든 대출의 원리금까지 고려해야 하는 DSR을 통해 (규제를) 더 조인다면 가계대출을 막는 데 있어 ‘화룡점정’의 역할을 하게 될 것”이라고 말했다. DSR 규제는 3월26일부터 은행들이 적용해 여신심사를 강화했는데 다음달부터는 관리지표로 활용됨에 따라 금융당국이 정해주는 기준에 맞춰 가계대출을 관리해야 한다. 예를 들어 신규 가계대출 취급액 중 고DSR 비중을 일정 비율 이내로 관리하는 식이다. 일각에서는 대다수 은행들이 고DSR 기준으로 설정한 100%가 너무 느슨해 한도축소나 대출거절이 거의 없을 정도로 실효성이 없다는 지적이 많다. 한 은행의 경우 신규 대출자 중 DSR 때문에 거절당한 사례가 3%에 불과하다. DSR이 본격 도입되면 주택담보대출이 막혀 다른 대출 통로를 찾으려는, 이른바 ‘풍선효과’를 찾아 나서는 수요도 축소될 것으로 예상된다. 그러나 DSR은 다음달부터 은행뿐 아니라 보험사를 시작으로 제2금융권에도 시범 운영되기 때문에 신용대출을 받으려는 실수요자들의 혼란과 불만 등이 강해질 수 있다. 더구나 마이너스통장을 개설한 뒤 실제 사용을 하지 않더라도 DSR에 반영되기 때문에 마이너스통장을 갖고 있는 차주들도 비상이 걸렸다. /황정원기자 garden@@sedaily.com -
"갈아타기 봉쇄" 분노에 무릎...1주택자 당첨 길 다시 연 정부
부동산 정책·제도 2018.09.16 17:23:101주택 청약 규제 비판 쏟아지자 규제지역 1주택자 당첨 기회 만드는 정부 정부가 청약조정지역과 투기과열지구 등 규제지역에서 분양되는 새 아파트 추첨제 물량의 일부를 1주택자와 무주택자에게 함께 배정해 1주택자에게도 당첨 기회를 열어줄 방침이다. 지난 ‘9·13 부동산대책’에서 추첨제 물량 전체를 무주택자에게 우선 배정하고 남는 물량에 대해 1주택자에게 당첨 기회를 주기로 한 바 있다. 대책이 발표되자 실수요자인 1주택자가 피해를 볼 수밖에 없다는 비판이 거세게 제기됐다. 16일 국토교통부는 청약조정지역과 투기과열지구 등 규제지역에서 공급하는 추첨제 물량의 일부를 무주택자에게 우선 배정하고 일부 물량은 무주택 우선 배정에서 떨어진 무주택자와 유주택자가 함께 경쟁해 추첨으로 당첨자를 가리도록 할 계획이라고 밝혔다. 현재 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 초과 새 아파트 물량의 50%, 청약조정지역은 85㎡ 이하 25%와 85㎡ 초과의 70%가 추첨제로 공급되고 나머지는 가점제로 분양하고 있다. 정부는 ‘9·13대책’에서 추첨제마저 100%의 물량을 무주택자에게 우선 배정하겠다고 밝혔다. 이 같은 정부 조치에 대해 청약통장을 장기 보유한 1주택자들 사이에는 청약을 통해 주택형을 넓혀가거나 지역을 옮겨가는 것이 불가능해졌다며 과도한 제약이라는 불만이 쏟아지고 있다. 2주택 이상 보유자들은 애초 청약 1순위 자격이 없어 별다른 영향이 없지만 분양을 통해 주택형 넓히기와 지역 갈아타기를 준비 중이던 1주택자는 충격에 빠졌다. 이에 국토부가 대책을 일부 수정하겠다고 나선 것이다. 국토부에 따르면 아직 추첨제 물량 배분 계획은 확정되지 않았으나 현재 추첨제 물량을 ‘50대50’으로 나누는 방안이 유력하다. 한편 국토부는 이르면 이번주 중 주택공급규칙 개정안을 입법예고할 계획이다. 이르면 내년 1월 중 입주자 모집공고를 하는 단지부터 바뀐 청약기준이 적용될 것으로 보고 있다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com -
[9·13 대책후 첫 주말.. 부동산 시장은] "갭투자 발길 끊겨...매물 쌓인 건 두 달 만에 처음"
부동산 주택 2018.09.16 17:22:22“전에도 매물은 별로 없었지만 정부의 대책 발표 이후 더 귀해진 것 같습니다. 집주인들이야 임대사업자 같은 것은 미리 다 준비해서 그런 문의도 이제 없습니다.” (서울 서초구 반포동 A공인중개사) “최고점에서 1,000만~2,000만원 정도 내린 가격에 물건이 하나둘씩 나오고 있기는 해요. 지난달까지만 해도 갭투자자들이 엄청 몰려들어서 바로 소진됐지만 지금은 아무도 달려들지 않습니다. 매물이 쌓인 것은 두 달 만에 처음입니다.” (서울 관악구 봉천동 B공인중개사) 정부의 9·13대책 이후 첫 주말 부동산 시장은 관망세가 더 짙어지는 분위기이다. 일부 지역에서 보유세 부담으로 소득이 낮은 집주인들이 매물을 내놓고 있지만 호가는 강세를 띠고 있다. 매수문의는 뚝 끊긴 상태다. 이런 가운데 전월세 시장에서 월세가 늘어나는 등 불안한 양상도 나타나고 있다. 16일 서울경제신문이 서울 주요 지역의 부동산을 취재한 결과 강남 3구의 경우 호가는 떨어지지 않았지만 매수문의는 끊겼다. 송파구 잠실동의 한 공인중개사는 “큰 움직임은 없다”며 “어제 잠실 주공 5단지에서 매물이 하나 나오기는 했는데 가격을 내리지는 않았다”고 말했다. 강남구 대치동의 또 다른 공인중개사 역시 “대책 발표 이후 매도자는 물론 매수자의 방문상담이나 전화문의도 없다”고 말했다. 마포·노원구 등 강북지역의 경우 강남과 달리 대책 이후에도 매수문의가 간혹 있지만 실거래는 거의 이뤄지지 않고 있는 상황이다. 마포구 아현동의 H공인중개사 대표는 “지난주 평일 내내 한 팀이 보러왔는데 주말에 갑자기 네 팀이 와서 깜짝 놀랐다”며 “거래는 이뤄지지 않았지만 대책에도 영향을 받지 않은 매수자들도 있는 것 같다”고 말했다. 용산구에서 중개업소를 운영하는 김모 사장도 “실제 거래로 이뤄지지는 않겠지만 일단 호가는 당분간 떨어지지 않을 것 같다”고 분위기를 전했다. 서울 외곽에서는 갭투자 매물이 나오고 있다. 관악구 봉천동 모 중개업소에 따르면 관악푸르지오 전용 59㎡가 최고가보다 내린 가격에 7~8개의 매물 나왔다. 이 일대의 한 중개업소에 따르면 매물이 쌓인 것은 두 달 만에 처음이다. 매물이 나왔지만 매수세는 없다. 전월세 시장은 불안정성이 높아지고 있다. 집주인의 경우 보유세 등이 높아질 것을 대비해 전세를 월세로 돌리려는 수요가 생긴데다 정부가 1주택자에 대한 전세자금대출을 조였기 때문이다. 자녀 교육이나 직장 문제 등으로 전세를 구해서라도 이사를 하려 했던 사람들 사이에서는 전셋집 대신 월세를 구해야 하는 것 아니냐는 불안감이 고조되고 있다. 송파구 신천동의 한 공인중개사는 “잠실은 학군과 교통이 좋아 전세 수요가 꾸준하다. 보통 1억~2억원씩 부족한 사람들은 대출을 받아서 왔는데 이제는 그게 막히니까 다들 월세로 해야 하는 것 아니냐며 시세를 맞춰보고 있다”고 말했다. 서초구 반포동에서 공인중개사무소를 운영하는 김시연 래미안114 대표는 “학군 때문이든, 직장 때문이든 이 동네에 전세라도 살고 싶은 사람들이 힘들어졌다”고 전했다. /이주원·이재명기자 joowonmail@@sedaily.com -
'안전제일' 부동산펀드에 돈 몰린다
증권 재테크 2018.09.16 17:15:22부동산펀드에 자금이 몰리고 있다. 16일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 올 초 이후 국내 부동산펀드에 2,157억원, 해외 부동산펀드에 2,462억원 등 부동산펀드에 총 4,619억원이 몰렸다. 같은기간 주식액티브 펀드에서 5,600억원이 빠진 것과 대조적이다. 경기하강에 대한 불안감이 커지면서 투자자들이 부동산 등 안전자산을 선호하고 있다는 분석이다. 1·4분기만 하더라도 시중 자금은 주식형펀드로 몰렸고, 부동산펀드는 미국 금리인상 등의 여파로 수익률이 추락하며 자금이 빠져나가는 상황이었다. 통상 부동산펀드가 투자하는 대형 부동산은 실물이 담보된 안정성이 높은 자산으로, 가격 상승을 통한 높을 수익을 꾀하기보다는 위험회피 전략에 가깝다. 운용업계 관계자는 “상업용 부동산의 가격상승 폭이 크지 않는데도 상업용 부동산에 투자하는 부동산펀드로 자금이 몰리는 것은 고수익보다는 경기침체기 안전자산이란 인식이 반영된 측면이 강하다”고 말했다. 이어 “고용지표가 악화되는 등 경기침체 시그널이 나오면서 탄탄한 입지의 상업용 부동산은 그나마 실물이 담보돼 안전자산으로 분류되는 점도 자금이 몰리는 요인”이라고 덧붙였다. 수익률도 주식형펀드보다 양호한 편이다. 6개월 기준 국내 부동산펀드가 1.69%, 해외 부동산펀드 2.88%였다. 같은 기간 국내 주식형펀드(-9.38%), 해외 주식형펀드 (-11.03%) 등 대다수 주식형펀드 수익률이 마이너스인 점과 비교하면 꽤 선방했다는 평가다. 특히 국내 임대형 부동산투자 펀드인 하나대체투자티마크그랜드종류형부동산펀드, 유경공모부동산펀드 연초 이후 수익률은 각각 11.74%, 8.05%에 달한다. 다만 부동산펀드는 수익률이 천차만별인 만큼 신중한 접근이 필요하다는 지적이다. 파인아시아의 부동산대출채권에 투자하는 PAM부동산3이 대표적인 투자 실패 사례로, 시행사 워크아웃 여파로 수익률은 -69.74%다. /김보리기자 boris@@sedaily.com -
[9·13 부동산 대책 이후] RHMS로 손금 보듯 임대 확인…다주택자 압박 전방위로 확산
경제 · 금융 정책 2018.09.16 17:11:04정부의 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 합동브리핑에는 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관, 최종구 금융위원장 외에 한승희 국세청장이 참석했다. 한 청장은 지난해 ‘8·2대책’ 때는 나오지 않았다. 한 청장의 브리핑 참석 이유는 3일 만에 밝혀졌다. 국세청이 주택임대소득 탈루혐의자 1,500명에 대한 세무검증에 들어가기로 한 것이다. 이는 주택임대차정보시스템(RHMS) 덕이다. 국토부가 구축한 RHMS가 이달부터 본격 가동되면서 임대차 신고가 되지 않았던 505만가구가 새로 드러났다. 지금까지 공식적으로 임대차 정보를 파악할 수 있었던 주택은 187만채였다. 이는 확정일자 신고와 월세세액공제 신고, 민간임대사업자 등록 등을 통해 파악한 주택이다. 자가거주나 공실 여부 파악은 쉽지 않았다. 지역별로 보면 서울 거주자가 임대를 준 주택 127만8,659가구 중 임대료 파악이 안 된 가구는 71만4,077가구로 55.8%였다. 지방 거주자가 보유한 주택 403만2,543가구 가운데 임대료 정보가 없는 가구 수는 81.5%에 달한다. 국토부는 “임대료 정보가 없는 곳은 한국감정원의 전국 임대료 시세자료로 소득 추정이 가능하다”고 설명했다. RHMS는 임대차시장의 사각지대를 없앴다. 과세당국은 RHMS의 건축물 에너지정보를 활용해 공실 여부까지 파악할 수 있게 됐다. 임대사업자가 세를 주지 않았다고 주장할 수 있는 여지가 사라진 것이다. 국세청의 한 관계자는 “전기료나 수도료 등으로 세를 실제로 줬는지 알 수 있게 됐다”며 “이를 통해 과세 사각지대를 없앨 수 있게 됐다”고 전했다. 이를 바탕으로 국세청은 주택임대소득 탈루 사례를 다수 찾아냈다. A씨는 전국에서 아파트 60채를 취득해 친인척 명의로 보유·임대하면서 사업자 등록을 하지 않고 월세 수입 7억원을 누락했다. B씨는 서울 이태원에 고급빌라 17채를 갖고 있으면서 고액의 월세를 선불로 받은 뒤 이를 신고하지 않았다. 외국인이 월세 세액공제를 받지 않는다는 점을 이용한 것이다. C씨는 법인 돈을 빼돌려 강남에 주택 6채를 사들인 뒤 월세를 친인척 명의의 계좌로 받다가 덜미를 잡혔다. 국세청은 C씨에 대해 6억원을 추징했다. 상가 세 수입은 신고하면서 주택분은 누락한 경우도 있었다. D씨는 서울 강남에 고급 아파트 2채와 4층짜리 상가겸용주택을 갖고 있으면서 상가 임대 부분만 신고하고 주택 부분은 빠뜨렸다. 세무업계에서는 정부의 임대소득 검증이 더 세질 것으로 보고 있다. 내년부터 그동안 비과세였던 연 2,000만원 이하의 임대소득에도 과세가 되고 3채 이상 전세보증금에 대해서도 간주임대료가 적용되기 때문이다. 국세청도 고가·다주택자들을 대상으로 세금 납부 여부를 주기적으로 검증할 계획이다. 부동산 관련 증여세와 상속세 세무조사도 추가로 벌인다. 문재인 정부 출범 후 총 6차례에 걸쳐 부동산 증여세와 상속세 탈루혐의자 2,003명이 세무조사를 받았다. 신방수 세무사는 “임대사업자로 등록하면 필요경비율 인정 및 건강보험료 등에서 혜택이 있다”며 “지금이라도 임대 등록을 통해 절세 방안을 찾는 것이 낮다”고 설명했다. /이혜진기자 세종=김영필기자 susopa@@sedaily.com -
[9·13 부동산 대책 이후] 건설주 '꿋꿋' 은행주 '흔들'
증권 국내증시 2018.09.15 07:20:25정부의 ‘9·13 부동산대책’과 관련해 건설주와 은행주에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 이번 대책이 다주택자의 세금·대출 규제 강화에 초점이 맞춰져 있다는 점에서 건설주가 영향을 덜 받을 것이라는 견해가 우세한 반면 은행주는 대출 감소에 따라 수익성이 악화할 수 있다는 우려가 나온다. 실제 대책 발표 후 첫날 주요 건설주 종목들의 주가는 소폭 오른 반면 은행주들은 내렸다. 14일 HDC현대산업개발(294870)의 주가는 3.49%(2,100원) 오른 6만2,300원에 마감했다. 현대건설(000720)(0.15%)·대우건설(047040)(1.61%)·GS건설(006360)(0.19%)도 올랐다. 증권가에서는 이번 대책의 상당 부분이 이미 건설업종의 주가에 반영됐고 대형 건설사들의 실적을 좌우하는 서울 등 수도권 주요 지역 아파트 분양 시장의 호황, 해외 수주 개선 및 남북경협 수혜 등에 대한 기대감이 크다며 흔들림 없는 건설주를 예상했다. 장문준 KB증권 연구원은 “이번 대책의 규제 강도는 강하지만 건설업종의 주가에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다. 오히려 이번 대책보다는 오는 21일 발표 예정인 주택 공급 확대 대책이 건설주에 더 큰 영향을 미칠 것이라는 분석이다. 김선미 KTB투자증권 연구원은 “정부의 주택 공급 대책에 포함될 택지지구 위치, 공급 규모 및 시기 등에 따라 건설사들의 수혜 여부가 결정될 것”이라고 설명했다. 반면 이날 코스피시장에서 KB금융(105560)(-2.11%)·신한지주(055550)(-1.04%)·우리은행(000030)(-1.21%)·하나금융지주(086790)(-1.60%) 등 주요 종목들은 줄줄이 하락했다. 은경완 메리츠종금증권 연구원은 “이번 대책이 대출 증가율의 둔화를 초래해 주요 은행들의 성장세가 느려질 가능성이 크다”며 은행업종에 대한 투자의견을 종전처럼 ‘중립’으로 제시했다. 전배승 케이프투자증권 연구원도 “주택 대출 수요가 왕성한 지역에 강도 높은 주택담보인정비율(LTV) 제한이 적용돼 대출 증가세의 억제 요인으로 작용할 것”이라며 “개인사업자대출도 임대사업자 대출 규제 강화로 성장 둔화가 불가피해 은행권의 중장기 성장 여력을 제한하는 결과가 예상된다”고 전했다. /박경훈기자 socool@@sedaily.com -
[9·13 부동산 대책 이후] 대출·청약·세금...1주택자까지 족쇄 논란
경제 · 금융 금융정책 2018.09.14 17:46:52정부가 내놓은 ‘9·13 주택시장안정대책’이 다주택자뿐 아니라 1주택 보유자까지 대상으로 하면서 논란이 커지고 있다. 대출·청약·세제까지 강도 높은 조치를 내놓음에 따라 실수요 위주의 시장 환경을 조성하는 데 도움을 줄 수는 있더라도 자칫 선량한 피해자를 양산시킬 수 있다는 지적이 제기되고 있어서다. 기존에 오래 살던 집에서 더 넓은 집, 신축 아파트로 갈아타려는 계획이 사실상 봉쇄됐다는 점에서 1주택자들의 불만이 들끓고 있다. 14일 관련 업계에 따르면 1주택자 대출규제 등 9·13 대책이 이날부터 시행되면서 일선 대출 현장과 중개업소에서는 1주택자들의 문의가 쏟아지고 있다. 우선 일선 대출 현장은 혼란스러운 분위기다. 정부는 1주택자가 서울·세종시 등 규제지역에서 주택을 신규 매입할 경우 원칙적으로 대출을 내주지 않기로 했다. 주택담보대출을 받으려면 기존 주택을 2년 내 처분해야 한다. 문제는 1주택자 기준이 지역과 집값에 관계없이 적용된다는 점이다. 예를 들어 서울 강남에서 15억원짜리 집 한 채를 갖고 있는 사람이나 조정대상지역이 아닌 지방에서 1억원짜리 주택을 보유한 사람이나 동일하게 1주택자로 간주되는 셈이다. 성태윤 연세대 경제학과 교수는 “정부가 주택을 한 채라도 가진 사람은 벌을 받게 하는 징벌적 대책을 내놓았다”며 “서울의 집 한 채와 지방의 집 한 채는 완전히 다른 자산이므로 가격에 맞게 1주택 기준을 차등 적용하는 게 필요하다”고 지적했다. 추첨제 아파트의 분양방식 변경도 1주택자들의 불만을 사고 있다. 현재 청약과열지역에서 공급되는 추첨제 아파트는 주택소유 여부와 상관없이 추첨방식으로 당첨자를 선정한다. 하지만 개정안이 시행되면 우선 무주택자에게 공급하고 남은 물량을 1주택자 등 유주택자에게 배정한다. 분양을 통해 주택형 넓히기와 지역 갈아타기를 준비하던 1주택자 입장에서는 충격이다. 1주택자를 겨냥한 대책에 강남권에 소위 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 은퇴 세대의 반발도 크다. 이번 대책으로 보유세 부담이 껑충 뛰었기 때문이다. 위헌 소지 논란도 있다. 특정 지역에 부동산을 보유했다는 이유만으로 보유세 부담이 과도하게 가해져 헌법상 재산권을 침해했다고 판단할 여지가 있기 때문이다. 더불어 1주택 고소득자에게 전세대출보증을 해주지 않기로 한 것도 논란이 되고 있다. 공시가 9억원 이상의 고가주택에 대한 대출을 제한한 것도 금융시장 원칙에 어긋나는 조치라는 지적이 나온다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “담보가 튼튼하면 은행 심사 기준에 따라 대출을 내주는 게 정상적인 금융질서인데 대출을 아예 금지한 것은 과도하다”며 “레버리지를 제한하는 정도로 방향을 설계했어야 한다”고 말했다. /서일범·박윤선기자 squiz@@sedaily.com 세종=한재영기자 jyhan@@sedaily.com
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