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"더 센 카드 꺼낼수도" 입맞춘 당정
정치 국회·정당·정책 2018.09.14 17:34:52‘9·13 부동산종합대책’ 발표 다음날인 14일 정부 여당이 일제히 부동산시장 안정을 위해서라면 더욱 강력한 수단 동원도 불사하겠다며 추가 대책 가능성까지 예고하고 나섰다. 모든 가용 수단을 쏟아부어서라도 집값 상승을 막겠다는 경고 메시지를 시장에 보낸 것이다. 이해찬 더불어민주당 대표는 이날 국회에서 열린 최고위원회의에서 “만약 부동산 문제를 갖고 또다시 시장 교란이 생기면 그땐 정말 더 강한 조치가 필요하다”며 “어제 발표된 정부 대책으로도 안 되면 더 강화할 수밖에 없다. 그렇게까지 해서 국민과 정부가 서로 경쟁하는 상황은 이제 끝났으면 좋겠다”고 밝혔다. 정부의 부동산대책 발표에 따른 시장 추이를 지켜본 뒤 그래도 약발이 안 먹힌다고 판단될 경우 더욱 강력한 추가 대책을 내놓겠다는 의미다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 한 라디오 인터뷰에서 “일부 인터넷 카페 등을 통해 (일정 가격 이하의 매물을) 허위매물이라고 신고하거나 담합하는 것은 시장을 교란하는 행위”라며 “만약 현행법으로 규제가 안 된다면 새로운 조치나 입법을 해서라도 제재하겠다”고 경고했다. 이에 맞춰 정부는 우선 공인중개사법을 개정해 별도 제재 방안을 마련할 계획이다. 김 경제부총리는 “이번 대책으로 시장 안정화 효과가 있을 것으로 본다”면서도 “(그래도) 부족하거나 하면 다시 신속하고 단호하게 안정화 조치를 취하겠다”고 강조했다. 홍영표 민주당 원내대표도 “세금보다 집값이 더 많이 오를 것이라는 투기심리가 문제”라며 “이번 정부 대책으로도 투기심리가 진정이 안 된다면 가능한 모든 수단을 동원해서라도 추가 대책을 마련하겠다”고 강조했다. 여당 지도부의 투톱이 이구동성으로 추가 대책 발표 가능성을 시사한 셈이다. 국토교통위원회 여당 간사인 윤관석 의원은 “이번 대책은 부동산 투기세력과의 전쟁으로 보면 된다”며 ‘전쟁’이라는 표현까지 불사했다. /김현상·빈난새기자 kim0123@@sedaily.com -
"30년을 산 집인데…" 25억 '똘똘한 한 채' 주인의 '탄식'
경제 · 금융 정책 2018.09.14 17:33:24서울 도곡동 개포우성4차 아파트(전용면적 152㎡)에서 지난 1985년 입주 때부터 살아온 A씨는 정부가 발표한 ‘9·13 주택시장안정대책’이 영 내키지 않는다. A씨는 “은퇴 후 두 자녀 모두 독립시키고 오랜 기간 살아 편한 동네에 계속 머무는 것”이라면서 “살다 보니 집값이 올랐다고 해서 징벌적 종합부동산세율을 적용해 세금을 내라는 게 말이 되느냐”며 언성을 높였다. 올해 기준 시가가 25억원 정도인 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 A씨 아파트의 공시가격은 올해 14억8,800만원이다. 공시가격 상승률(23%)을 반영한 A씨 아파트의 내년 공시가격은 약 18억3,000만원으로 예상된다. 이 경우 과표구간은 6억원 이하에서 6억~12억원으로 올라가고 세율도 기존 0.5%에서 1%를 적용받게 된다. 종부세(농특세 포함)는 82만원에서 147만원가량으로 늘어날 것으로 보인다. 9·13 대책에서 정부가 세분화한 과세표준 6억원 이하 구간은 전체 종부세 납부 대상자 27만여명 가운데 가장 많은 대상자가 밀집한 구간이다. 정부는 이 구간을 3억원 이하(세율 0.5% 유지)와 3억~6억원(0.7%)으로 세분화했다. 정부가 제시한 시가로는 18억원에서 23억6,000만원 사이다. 정부 입장에서도 대상자가 가장 많은 구간을 세분화해 보다 조금이라도 더 고가주택을 보유한 대상자를 타격하겠다는 포석이 깔려 있다고 볼 수 있다. 하지만 정부안을 받아 논의해야 하는 국회 입장에서는 가장 민감한 부분이기도 하다. 특히 야당 입장에서는 과세표준 3억~6억원에 해당하는 아파트들이 표 텃밭인 강남 3구(강남·서초·송파)에 밀집해 있어 순순히 정부가 제시한 세율을 받기는 어렵다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 “강남권 30평형대 아파트들이 주로 과세표준 3억~6억원 구간에 들어간다”면서 “대형 평형대가 아니기 때문에 실거주 목적의 소유자들이 몰려 있는 것이 특징”이라고 말했다. 이 때문에 일각에서는 국회 논의 과정에서 구간별 세율이 일부 조정될 가능성도 제기된다. 분위기는 이미 감지되고 있다. 국회 기획재정위원회 소속 추경호 자유한국당 의원은 “정부 여당이 마치 화풀이하듯 부동산시장에 접근하는 방식은 완전히 잘못됐다”면서 “종부세 세율을 올려 세금을 더 걷겠다는 방식의 정부안을 호락호락 수용하지는 않을 것”이라고 예고했다. 반면 더불어민주당은 “종부세법 통과에 전력을 다하겠다”고 밝혔다. /세종=한재영기자 jyhan@@sedaily.com -
[9.13대책...1주택자 족쇄 논란]"아이 교육 때문에 이사 급한데"...전세대출 막힌 부모들 막막
부동산 분양 2018.09.14 17:32:16“다주택자는 원래 제약이 많았지만 이번 대책으로 1주택 수요자들이 피해를 보게 됐습니다. 대출규제도 사실상 부유층은 영향이 없고 대출이 필요한 사람에게만 영향을 주는 만큼 최소한 실수요자들이 선의의 피해를 보지 않도록 세심한 배려가 필요합니다.” 익명을 요구한 한 전문가는 이번 정부의 ‘9·13 주택시장안정대책’에 대해 이렇게 평가했다. 이번 대책은 다주택자 규제 외에 1주택자도 규제에 포함시킨 것이 가장 큰 특징이다. 집 한 채가 아닌 추가 주택을 사는 것을 불편하게 만들어 주택 수요를 억제하겠다는 의도다. 하지만 서울과 지방의 한 채를 동일시해 똑같은 대출규제를 적용한 것과 부부합산소득 1억원 이상 1주택자에 대해 전세대출 보증을 제외한 것 등은 논란이 되고 있다. 아울러 추첨제 아파트 분양 방식이 바뀌면서 신규 분양을 통해 1주택자의 교체 수요가 사실상 어렵게 된 것과 조정대상지역 종합부동산세 차등 적용 등도 전문가들 우려하는 1주택자 규제다. 우선 1주택자 대출규제를 서울과 지방을 동일시한 것이다. 지난해부터 충북에 위치한 중견 제조업체에 근무하고 있는 A씨는 서울 생활을 정리하고 내려오면서 회사 근처에 전용 84㎡ 아파트를 1억8,000만원에 매입했다. 실직 이후 새 직장을 구하는 사이 서울 전셋집의 계약기간이 만료된데다 아내도 임신해 전셋집을 전전하느니 집을 사는 게 낫겠다고 판단해서다. A 씨는 “인사에서 서울 본사로 발령이 날 수도 있고 아내도 출산 후 다시 일하기를 원해 서울은 어려워도 성남에서 집을 하나 얻어볼 계획이었는데 대출을 금지한다고 하니 막막하다”며 “지방 아파트를 서울 아파트와 같은 한 채로 볼 수 있는 것인지 모르겠다”고 말했다. 위 사례에서 보듯 비(非)조정대상지역인 수도권 외곽이나 지방권에 거주하는 실수요자들이 역차별을 받을 수 있는 것이다. 최근 폭등세를 보인 서울 집값과 달리 지방 집값은 약세를 벗어나지 못하고 있는데 지역이나 집값에 상관없이 집을 한 채라도 갖고 있으면 서울 등에서 사실상 주택담보대출을 받을 수 없어서다. 특히 지방에서 근무하며 수도권 진입을 노리는 직장인들이 타격을 받을 수 있다는 분석이 제기된다. 공시가격 9억원 이상 주택에 대해 대출을 제한한 것도 금융시장의 상식을 깨는 발상이라고 지적하는 목소리가 크다. 김소영 서울대 경제학과 교수는 “주택 가격 9억원으로 딱 잘라서 대출을 원천차단하는 것은 잘못된 정책”이라며 “예컨대 9억원이 넘는 주택이더라도 8억원짜리 주택이 대출을 받을 수 있는 수준까지는 대출을 내주도록 탄력적으로 정책을 만들었어야 한다”고 말했다. 1주택자 전세대출 보증 제한에 대한 논란도 여전히 크다. 정부는 당초 부부합산 연소득 7,000만원 이상 가구에 대해 전세 보증을 제한하는 방안을 발표했다가 시장의 반발이 커지자 이를 1억원 이상 가구로 올려 잡았다. 소득으로만 보면 이들 가구를 서민으로 보기 어렵지만 보유자산까지 포함해 생각하면 상황이 달라질 수 있다는 게 금융권의 지적이다. 자녀 교육 등을 위해 이사 수요가 발생한 이른바 ‘흙수저’ 출신의 40대 이상 고소득 가구가 이번 규제에 실질적으로 타격을 받을 수 있다는 전망이 나온다. 추첨제 아파트의 분양 방식 변경도 사정은 비슷하다. 2주택 이상 보유자들은 애초 청약 1순위 자격이 없어 별다른 영향이 없지만 분양을 통해 주택형 넓히기와 지역 갈아타기를 준비 중이던 1주택자는 충격에 빠졌다. 특히 청약을 통해 집을 갈아타려던 1주택 실수요자들의 반발이 크다. 현재 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제로 산정해 유주택자의 경우 1순위 기회가 없지만 투기과열지구 내 85㎡ 초과 주택의 50%, 조정대상지역(투기과열지구 제외)에서는 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과는 70%의 물량을 추첨제로 뽑아 1주택자도 당첨 기회가 있었다. 그러나 이번 조치로 추첨제 물량도 무주택자에게 우선 기회를 주면서 사실상 인기 지역에서의 당첨은 하늘의 별 따기가 될 것으로 보인다. 이와 별개로 조정대상지역의 2주택자에게 3주택 이상 보유자와 똑같이 종부세율을 0.1~1.2%포인트 추가 과세하는 방안도 쟁점이다. 주택 가격이 같아도 지역이 다르다는 이유만으로 더 많은 세금을 물리면 과세 형평성은 물론 헌법상 재산권 침해 논란까지 나올 수 있어서다. 정부는 이에 대해 위헌 시비까지는 가지 않을 것으로 보고 있다. 전문가들의 의견은 엇갈린다. 박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “세법상 지역 간 차별을 둔 사례가 전에도 있기는 했지만 (세금 차이가 크면) 과잉금지원칙에 위반될 수 있다”며 “특히 지금은 부동산 가격이 오르는 상황이지만 차후 가격이 떨어지면서 생각지 못한 차별적 결과가 나오면 토지초과이득세의 경우처럼 위헌 시비가 일 수 있다”고 말했다. 정부가 시행령으로 정하는 조정대상지역에 법 개정사항인 세율을 차등 적용하는 것 또한 논란거리다. 박 교수는 “법률상 위임을 통해 세율을 조정할 수 있는 여지는 있다”면서도 “기본적으로 납세자가 법령만 봐도 자신의 납부세액을 바로 알 수 있어야 좋은 세법인데 시행령으로까지 세율을 조정한다면 좋은 입법이 아니다”라고 지적했다. /서일범·박윤선기자 세종=빈난새기자 sepys@@sedaily.com -
"전세대출 못 받나요?" 9·13 대책 이후 은행에서는 지금
경제 · 금융 은행 2018.09.14 17:23:38“부동산 대책으로 1주택자도 전세자금 대출을 제한한다고 해서 더 이상 대출을 받을 수 없는지 걱정이 들어 출근을 조금 미루고 은행을 찾았습니다. 서울 근교에 아파트 한 채를 구입했지만 현재 직장 위치를 고려해 송파구에 전세 대출을 받아 당분간 살 계획이었는데 걱정이 큽니다. 저처럼 기존 집은 있더라도 자녀 교육이나 출퇴근 문제로 서울에서 전세를 구하는 동료들이 많습니다.”(30대 직장인 김모씨) 9·13 부동산대책에 따라 주택보유자와 임대사업자를 겨냥한 초강력 대출 규제안이 14일부터 시행되면서 최근 수요가 급증했던 서울 강남·서초·반포를 중심으로 새로 전세대출이나 주택담보대출을 받을 수 있는지 문의하는 질문이 은행 창구에 쇄도했다. 또 시중은행의 프라이빗뱅커(PB) 센터에서는 일반 창구와 달리 세금에 대한 상담이 많았다. 다방면으로 질문이 쏟아진데다 세부적인 규정에 대한 금융 당국의 지침이 영업점에 내려오지 않아 일선 지점에서는 은행 직원들도 쩔쩔매며 혼란이 빚어졌다. 이날 금융권에 따르면 다주택 보유 거주자가 많은 서울 강남구 반포의 A은행 지점에는 이른 아침부터 대출 관련 문의가 잇따랐다. 조정대상지역에 추가로 주택 구입을 진행 중인 한 고객은 이번 대책으로 어떻게 적용되는지 물었고, 다른 한 고객은 다세대주택을 매입하기 위해 받으려는 임대사업자 대출한도가 얼마나 줄어드는지 문의했다. 특히 서울보증보험을 통해 전세대출을 받을 수 있는지, 전세대출 연장이 가능한지 등 전세대출 관련 문의가 많았다. 실수요자뿐 아니라 전세대출을 활용해 주택구매에 나섰던 투자자들이 불안감을 보인 것으로 해석된다. 하지만 금융위원회가 은행 본점에 보낸 ‘주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준’ 행정지도 공문이 정작 일선 지점까지 내려오지 않아 전날 발표된 보도자료의 요약본을 보며 원론적인 답변을 되풀이하는 모습을 보였다. 서울 강동구나 마포구의 일선 영업점에서는 집단대출 관련 질문이 쇄도했다. 신규 입주 아파트 단지에 집단대출을 받을 수 있는지, 분양권을 보유하고 있는 경우 중도금·잔금대출이 가능한지 등의 질문이었다. 이번 대책에서 집단대출은 이날부터 입주자 모집 공고 또는 착공 신고된 사업장부터 강화된 대출규제가 적용된다. B은행의 한 관계자는 “집단대출은 한 번에 받는 사람이 워낙 많다 보니 이와 관련된 부동산 중개업소에서 은행으로 문의할 정도였다”고 전했다. 이 밖에 생활자금 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 집을 사지 않겠다는 약정을 체결해야 하는 내용에 대해서도 관심이 상당했다. C은행 관계자는 “생활안정자금 대출은 특약을 체결할 예정이고 고객이 직접 기재해야 한다고 설명하고 있다”고 말했다. 정부의 고강도 규제로 대출을 포기한 사례도 나왔다. 서울 강남구의 C은행 영업점에서는 일부 고객들은 임대사업자 대출로 받을 수 있는 한도가 크게 줄어 임대사업 계획을 접었다. 1주택 보유자인 한 고객은 대출을 받아 조정지역에 주택을 구입하려고 했지만 이번 대책으로 진행 중이던 계획을 철회하기도 했다. 시중은행의 PB 센터에서는 일반 창구와 달리 세제 강화에 대한 문의가 잇따랐다. 자산가들은 특히 종합부동산세와 보유세 증가에도 부동산 보유를 유지해도 손해가 없는지를 문의했다. 한 은행의 PB는 “종부세가 높아졌지만 양도세 중과 영향이 더 크다는 시각이 많다”면서 “아직까지 팔겠다는 고객은 거의 없다”고 귀띔했다. 임대사업자 대출은 수요가 위축된 분위기가 감지된다. 양용화 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “정부가 지난해에 이어 이번 대책에도 임대사업자 대출에 대한 감독을 강화하면서 당분간은 관망하려는 이들이 많은 것 같다”고 말했다. /김기혁·박진용기자 coldmetal@@sedaily.com -
[9·13 부동산 대책 이후] 건설주 '꿋꿋' 은행주 '흔들'
증권 국내증시 2018.09.14 17:22:57정부의 ‘9·13 부동산대책’과 관련해 건설주와 은행주에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 이번 대책이 다주택자의 세금·대출 규제 강화에 초점이 맞춰져 있다는 점에서 건설주가 영향을 덜 받을 것이라는 견해가 우세한 반면 은행주는 대출 감소에 따라 수익성이 악화할 수 있다는 우려가 나온다. 실제 대책 발표 후 첫날 주요 건설주 종목들의 주가는 소폭 오른 반면 은행주들은 내렸다. 14일 HDC현대산업개발(294870)의 주가는 3.49%(2,100원) 오른 6만2,300원에 마감했다. 현대건설(000720)(0.15%)·대우건설(047040)(1.61%)·GS건설(006360)(0.19%)도 올랐다. 증권가에서는 이번 대책의 상당 부분이 이미 건설업종의 주가에 반영됐고 대형 건설사들의 실적을 좌우하는 서울 등 수도권 주요 지역 아파트 분양 시장의 호황, 해외 수주 개선 및 남북경협 수혜 등에 대한 기대감이 크다며 흔들림 없는 건설주를 예상했다. 장문준 KB증권 연구원은 “이번 대책의 규제 강도는 강하지만 건설업종의 주가에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다. 오히려 이번 대책보다는 오는 21일 발표 예정인 주택 공급 확대 대책이 건설주에 더 큰 영향을 미칠 것이라는 분석이다. 김선미 KTB투자증권 연구원은 “정부의 주택 공급 대책에 포함될 택지지구 위치, 공급 규모 및 시기 등에 따라 건설사들의 수혜 여부가 결정될 것”이라고 설명했다. 반면 이날 코스피시장에서 KB금융(105560)(-2.11%)·신한지주(055550)(-1.04%)·우리은행(000030)(-1.21%)·하나금융지주(086790)(-1.60%) 등 주요 종목들은 줄줄이 하락했다. 은경완 메리츠종금증권 연구원은 “이번 대책이 대출 증가율의 둔화를 초래해 주요 은행들의 성장세가 느려질 가능성이 크다”며 은행업종에 대한 투자의견을 종전처럼 ‘중립’으로 제시했다. 전배승 케이프투자증권 연구원도 “주택 대출 수요가 왕성한 지역에 강도 높은 주택담보인정비율(LTV) 제한이 적용돼 대출 증가세의 억제 요인으로 작용할 것”이라며 “개인사업자대출도 임대사업자 대출 규제 강화로 성장 둔화가 불가피해 은행권의 중장기 성장 여력을 제한하는 결과가 예상된다”고 전했다. /박경훈기자 socool@@sedaily.com -
[9·13 주택시장 안정대책] 1주택자 집 한채 더 살때 대출 못해...전국 1,000만가구 사정권
경제 · 금융 금융정책 2018.09.13 17:57:16정부가 다주택자와 9억원 이상 고가주택에 대해 초고강도 대출제한 대책을 내놓으면서 앞으로 무주택자가 아닌 사람은 서울·수도권에서 사실상 은행의 문턱을 넘기 어렵게 됐다. 주택을 한 채만 갖고 있어도 현금 수억원을 쌓아두지 않은 이상 새집을 살 엄두를 내지 못하게 된 셈이다. 지난 2016년 기준 주택보유가구는 우리나라 전체 가구의 55.47%인 약 1,074만가구인데 이들이 모두 규제의 그물망에 걸려드는 것이다. 금융권에서는 집값을 잡으려다 자칫 정상적인 금융질서까지 깨뜨리는 것 아니냐는 우려가 나왔다. 13일 정부가 발표한 ‘9·13 주택시장안정대책’에는 당초 예상을 뛰어넘는 강력한 대출제한 대책이 대거 포함됐다. 시장에서는 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 등이 이미 엄격하게 적용되고 있어 추가적인 제한은 어려울 것이라는 전망이 많았는데 이런 예상을 뒤집은 것이다. 시중은행의 한 관계자는 “사상 유례없는 대출제한 정책이어서 ‘강펀치’를 한 대 맞은 기분”이라고 말했다. 정부는 먼저 2주택 이상 보유자에 대해 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 신규 주택담보대출을 원천 금지하기로 했다. 이에 따라 앞으로 2주택자는 서울 전역과 경기 일부 지역(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2) 및 부산(해운대·연제·동래·진구·남구·수영·기장군), 세종시 등에서 더 이상 돈을 빌려 주택을 구입할 수 없게 된다. 적용 시점은 14일 이후 주택매매계약 체결분부터다. 2주택자뿐 아니라 1주택자도 새집을 사기 어려워진다. 정부는 기존 주택을 2년 이내에 처분하겠다고 약정하는 경우에 한해서만 주담대를 내줄 수 있도록 할 방침이다. 다만 무주택자인 자녀가 분가하거나 타 지역에서 60세 이상의 부모가 별거하고 있는 경우에는 1주택자라도 대출을 받을 수 있도록 예외를 인정해주기로 했다. 이 같은 대출제한은 역사상 유례를 찾아보기 힘들 정도로 강한 규제다. 정부는 이에 앞서 지난해 ‘8·2부동산대책’을 통해 기존 주담대를 가진 사람이 투기지역(서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구 및 세종)에서 새로운 주담대를 내지 못하도록 제한했는데 이번 대책은 빚 없이 순수 자산으로 내 집을 가진 사람에게도 더 이상 대출을 내주지 않도록 강도를 한 층 더 끌어올렸다. 이인호 서울대 경제학과 교수는 “일단 집을 갖고 있으면 벌을 주겠다는 방향으로 정부가 정책을 설계했다”며 “금리가 낮은 상황에서 대출을 제한했는데 향후 집값이 떨어지면 매물을 어떻게 소화하라는 것인지 이해할 수 없다”고 지적했다. 정부는 다주택자 외에도 9억원 이상 고가주택에도 회초리를 들었다. 규제지역에서 9억원 이상 주택을 구입할 때는 실거주 목적이라는 사실을 입증해야 대출이 허용된다. 1주택자는 2년 내에 기존 주택을 처분한다고 약속해야 대출을 일으킬 수 있다. 생활비를 대기 위해 현재 사는 집을 담보로 빚을 내는 경우에도 2주택자부터는 대출조건이 까다로워진다. 1주택자는 지금과 동일한 DTI·LTV 규제를 적용받지만 2주택자부터는 DTI와 LTV를 각각 10%포인트씩 하향(강화)해 적용한다. 김태현 금융위 금융정책국장은 “생활안정자금을 대출받은 세대가 이 돈으로 주택을 구입했는지 석 달 단위로 확인하고 만약 발각될 경우 대출을 즉각 회수하고 주택 관련 신규 대출을 3년간 전면 금지하겠다”고 말했다. 그동안 주담대에 비해 자격요건이 느슨하고 금리도 낮아 집값을 밀어 올린다는 평가를 받아왔던 전세대출도 앞으로는 까다로워진다. 2주택 이상 가구는 서울은 물론 전국에서 전세자금대출 보증을 받을 수 없게 된다. 시중 은행들이 전세대출에 보증기관 보증을 요구하고 있기 때문에 사실상 대출이 불가능해지는 셈이다. 금융위는 주택금융공사 등 공공 보증기관은 물론 민간 보증기관인 SGI서울보증에도 보증요건을 제한해달라고 요청한 상태다. 또 1주택 이상 가구는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 제공하되 보금자리론 신청 소득기준을 초과한 세대에는 보증요금을 올려 받기로 했다. 정부는 당초 7,000만원 이상 가구에 대해 전세대출을 제한하는 방안을 추진했다 여론의 반대에 부딪혀 철회한 바 있다. 다만 무주택자는 소득과 관계없이 기존처럼 전세 보증을 받을 수 있다. 금융권의 한 고위관계자는 “상환능력이 없는 사람에게 대출을 제한하는 것은 이해할 여지가 있지만 능력이 있는 사람도 빚을 내주지 않겠다는 대책은 세계 어디에서도 들어본 적이 없다”며 “어떤 후폭풍이 일지 짐작하기가 어려운 상황”이라고 말했다. /서일범·손구민기자 squiz@@sedaily.com -
[9·13 주택시장 안정대책] 임대업 대출 165조, 내년부터 상환 압박 몰려
경제 · 금융 은행 2018.09.13 17:55:129·13 주택시장안정대책에 대출한도를 절반으로 줄이는 임대사업자대출 규제안이 담기면서 만기가 도래하는 차주의 상환 부담이 커짐에 따라 대출을 받은 임대사업자는 자금을 마련하거나 담보로 잡았던 아파트를 팔아야 할 처지에 놓였다. 은행들도 부동산임대업대출이 165조원에 달해 기존 차주의 자금난으로 부실이 생기지 않을까 촉각을 곤두세우고 있다. 13일 금융감독원 금융통계정보 시스템에 따르면 올해 3월 기준 KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협·IBK기업 등 국내 17개 은행의 부동산임대업대출은 165조4,209억원을 기록했다. 국민·신한·하나·우리은행의 대출잔액만 합쳐도 100조원을 웃돈다. 부동산임대업대출은 매년 증가하며 부동산 가격 상승의 한 원인으로 지목돼왔다. 지난 2015년 말 125조9,226억원, 2016년 말 144조9,636억원, 지난해 말 162조5,727억원으로 증가했으며 기업대출에서 차지하는 비중도 2015년 17.0%에서 올해 3월 기준 19.9%로 오르며 20%에 육박한다. 부동산임대업대출 중에는 상가와 같은 비주택 부동산 매매를 위해 빌린 비중이 높지만 최근 들어 주택을 담보로 잡은 경우가 늘고 있어 투기지역이나 투기과열지구 내 아파트 가격 상승을 부추겼다는 게 정부의 시각이다. 은행들은 통상 1년 만기의 일시상환 방식으로 임대사업자대출을 내준다. 담보로 잡은 부동산의 시세나 가치 등을 매년 판단해야 해서다. 이후 최장 10년까지 만기를 연장하거나 재대출하는 방식으로 빚을 갚는 기간을 늘릴 수 있다. 하지만 이번 대출 규제가 기존 차주의 만기 연장이나 재대출에도 적용될 경우 자금이 부족한 임대업자들은 대출한도가 절반으로 급감해 당장 내년부터 상환 압박을 받을 것으로 보인다. 시중은행의 한 고위관계자는 “대출한도가 수억원이 낮아질 수 있기 때문에 현금이 없는 임대사업자들은 집을 팔 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다. 예를 들어 시세가 15억원인 서울 강남의 한 아파트를 담보로 잡고 임대사업자대출을 받았던 차주는 대출한도가 기존에는 담보인정비율(LTV) 80% 기준 12억원이었지만 앞으로는 6억원으로 반토막 나게 된다. 지난해 9월에 빌렸다면 이달 중 만기 연장이나 재대출 시 6억원을 상환해야 하는 셈이다. 이 때문에 은행들은 차주들이 자금 유동성 문제로 상환이 어려워져 부실이 생기지 않을까 긴장하고 있다. 일반적으로 부동산임대업대출은 담보가 확실해 연체율이 다른 대출에 비해 낮은 편이다. 한편 은행들은 임대사업자대출에 대한 규제가 강화되면서 기업여신 포트폴리오를 중소기업대출 위주로 전환해야 할 필요성이 커졌다. 다만 금리 상승기인 만큼 부실 가능성이 비교적 높은 중소기업들에 무작정 여신을 늘리는 것은 어려워 고민이 커지고 있다. 금융권 관계자는 “가계대출은 물론 사업자대출도 규제가 강화되면서 중소기업대출 외에는 은행들이 여신을 늘릴 만한 영역이 없다”고 말했다./김기혁기자 coldmetal@@sedaily.com -
[9·13 주택시장 안정대책] 2년 미만 거주 고가 1주택자, 집 팔면 양도세 10배 '폭탄'
경제 · 금융 정책 2018.09.13 17:49:36# A씨는 지난달 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡를 19억원에 매각했다. 10년 전 14억원(취득·등록세 등 부가비용 포함)에 매입한 후 거주는 하지 않았던 곳이다. 1주택자의 경우 거주기간 요건 없이 10년 이상 보유자에게 80%의 장기보유특별공제를 적용하는 덕분에 양도세는 681만원만 냈다. # B씨는 지난 2009년 8월 A씨와 같은 잠실주공5단지 전용 82㎡를 15억원에 매입했다. 1주택자였던 B씨 역시 이곳에 살지는 않았다. 장기보유특별공제(80%)를 의식해 매각을 미뤘지만 9·13 주택시장안정대책이 발표되면서 B씨의 계획은 수정이 불가피해졌다. 만약 예정대로 오는 2020년 5월 이후 집을 매도한다면 2년 미만 거주한 고가 1주택자로 분류돼 일반 장기보유특별공제의 적용을 받게 되는 탓이다. A씨와 마찬가지로 5억원의 시세차익을 내고 집을 판다고 가정했을 때 10년 이상 주택을 보유한 B씨의 양도세는 7,693만원. A씨의 10배가 넘는 금액이다. 13일 정부가 발표한 ‘9·13 주택시장안정대책’에는 1주택자를 향한 양도세 규제안도 포함됐다. 1주택자에게 주던 혜택을 실수요자 중심으로 개편하겠다는 의지가 담겼다. 실제 서울경제신문이 이날 세무법인 서광의 양경섭 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과 ‘9·13 주택시장안정대책’에 따라 2년 미만 거주한 고가 1주택자의 양도세는 10배 이상 오르는 것으로 나타났다. 기존에는 실거래가가 9억원을 넘는 주택을 소유한 1주택자의 경우 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받았다. 2020년 이후 매도하는 사례부터는 해당 혜택이 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 적용된다. 2년 미만 거주자는 일반 장기보유특별공제가 적용돼 공제율이 최대 80%에서 30%로 줄어든다. 일시적 2주택자의 중복보유 허용기간도 단축된다. 지금까지 일시적 2주택자는 신규 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 매각하면 양도세 비과세 혜택을 받았다. 대책 발표 후부터 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택을 매입한 후 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 양도세가 면제된다. 양 세무사는 “1주택자 중 거주기간을 채우지 못한 사람들은 당황스러울 수 있다”면서도 “정책이 또 언제 바뀔지 모른다는 생각에 급하게 매물을 내놓는 사람들이 많지는 않을 것”이라고 설명했다./세종=정순구기자 soon9@@sedaily.com -
[9·13 주택시장 안정대책] 임대사업자 양도세 감면 폐지…LTV도 40%로 제한
경제 · 금융 정책 2018.09.13 17:47:2413일 발표된 주택시장안정대책에서 정부는 임대사업자에 대한 세제·대출 혜택을 축소했다. 임대사업자 정책은 현 정부가 역점을 두고 추진한 제도였던 만큼 번복으로 정부 스스로 정책의 일관성을 걷어찼다는 비판에서 벗어나기 힘들 것으로 전망된다. 대책을 보면 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 주택을 사서 임대 등록을 하면 양도소득세를 중과하고 종합부동산세 합산 과세를 하도록 했다. 현재는 조정대상지역에서 다주택자가 8년 장기 임대 등록한 주택을 양도할 때 양도세 중과에서 제외하고 8년 장기 임대 등록한 주택은 종부세 합산이 배제되고 있다. 또 등록 임대주택의 양도세 감면 요건에 주택가액 기준이 신설돼 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에만 적용된다. 투기지역과 투기과열지구 내 주택 담보 임대사업자 대출의 주택담보인정비율(LTV)은 40%로 강화했다. 이전까지는 임대주택의 80% 수준까지 대출이 가능했다. 투기지역과 투기과열지구에서 주택을 구입해 임대로 내놓는 매입임대에 대해서는 주택도시기금 융자가 전면 중단된다. 취지와 달리 기금 융자가 투기 목적의 주택 구입에 악용되고 있다는 판단에 따른 것이다. 정부는 임대주택 등록을 활성화하려고 각종 세제 및 대출 혜택을 줬는데 일각에서 제도의 취지와 달리 새집을 사면서 각종 규제를 피해 가는 수단으로 임대 등록을 하는 경우가 많아 부득이하게 혜택을 축소하게 됐다고 설명했다. 정부는 지난해 8·2 부동산대책 때 임대주택 등록 활성화 방안을 도입하겠다는 방침을 밝혔고 그해 12월 방안을 발표했다. 이번 대책으로 등록 임대에 대한 매력이 떨어질 수밖에 없어 등록 임대 활성화는 차질이 불가피해졌다. 정부에 등록된 임대주택은 4년이나 8년 등 임대 의무기간 내 임대인이 안정적으로 거주할 수 있고 임대료 인상폭이 연 5% 이내로 제한돼 세입자는 사실상 전월세 상한제 주택에서 사는 것과 같은 주거 안정을 누릴 수 있다. 그동안 정부가 임대 등록에 적극적으로 나선 것은 이런 이유에서였다. 김연화 IBK기업은행 부동산 팀장은 “임대사업자 등록을 유인했던 것은 순전히 세제 혜택 때문이었다”며 “그것을 축소하는 것은 주택임대사업 위축을 불러올 것으로 보인다”고 설명했다. /세종=정순구기자 soon9@@sedaily.com -
아크로리버·은마 2주택자 종부세 '912만원→2,367만원'
경제 · 금융 정책 2018.09.13 17:46:0013일 정부가 내놓은 9·13 주택시장안정대책의 타깃은 3주택 이상을 보유한 다주택자와 전국 43개 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 보유한 사람들이다. 이들에게 종합부동산세 최고세율을 노무현 정부 시절을 뛰어넘는 3.2%를 적용하고 세부담 상한을 150%에서 300%로 상향 조정하는 방식을 통해서다. 공시가격에서 얼마를 과세표준에 반영할지 결정하는 공정시장가액비율도 현재 80%에서 오는 2022년까지 매년 5%포인트씩 100%로 올리기로 해 종부세 부담은 지금보다 훨씬 커질 것으로 전망된다. 김태주 기획재정부 재산소비세정책관은 “3주택 이상자와 조정지역대상 내 2주택자의 부동산 보유 비용 증가가 시장 안정에 기여할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다. 서울경제신문이 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 9·13 주택시장안정대책을 반영하면 3주택자와 조정대상지역 2주택자, ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자들의 종부세 부담이 얼마나 늘어나는지 시뮬레이션해봤다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 내 2주택자인 A씨 사례다. A씨는 서울 서초구 아크로리버파크 109동(84.99㎡)과 강남구 은마아파트 9동(84.43㎡)에 총 2채의 아파트를 보유하고 있다. 올해 기준으로 아크로리버파크와 은마아파트의 공시가격은 각각 15억400만원과 10억1,600만원이다. A씨가 보유한 주택 공시가격의 총합은 25억2,000만원. 이 금액에서 6억원을 공제하고 공정시장가액비율 80%를 적용해 구한 과세표준은 15억3,600만원이다. 현행대로라면 1% 세율이 적용된다. 이렇게 산출된 A씨가 올해 내야 할 종부세(농어촌특별세)는 912만2,701원이다. 여기에 재산세(지방교육세 포함)까지 더한 전체 보유세 총합은 1,486만8,301원이다. 하지만 공시가격 상승률(전년 동일 가정)과 9·13 주택시장안정대책에 담긴 종부세 강화 방안을 반영한 내년 종부세는 2,367만9,952원이 된다. 과세표준이 18억3,143만원이 적용돼 현행 세율보다 0.8%포인트 높은 1.8%의 세율이 적용되기 때문이다. 공정시장가액비율도 85%가 적용된다. A씨의 경우 종부세만 놓고 보면 2배 넘게 뛰는 것이다. 재산세까지 합하면 A씨의 보유세 부담은 3,000만원을 넘게 된다. 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 107동(84.97㎡)을 ‘똘똘한 한 채’로 보유한 B씨는 어떨까. B씨 보유 아파트의 올해 공시가격은 12억3,200만원이다. 이를 반영해 B씨가 낸 종부세는 61만42원. 재산세까지 합한 B씨의 보유세 총합은 325만1,434원이다. 앞선 A씨와 마찬가지로 종부세 세율 인상과 공시가격 상승률이 반영된 내년도 B씨의 종부세는 144만3,341원에 재산세는 343만3,800원, 보유세 총합은 487만7,150원이 된다. 약 150만원가량의 추가 보유세 부담을 져야 하는 것이다. 서울 송파구 잠실엘스 104동(119.93㎡)에 사는 C씨의 경우에는 같은 기준을 적용하면 올해 325만6,454원이었던 보유세 총합이 451만5,306원으로 껑충 뛴다. 종부세 부담이 60만2,534원에서 126만6,004원으로 2배 넘게 올라간 탓이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “종부세와 같은 보유세를 올리면 시장이 한 차례 조정을 받을 수는 있겠지만 그 이후부터는 결국 수요 공급 원칙에 따라 움직이게 돼 있다”면서 정부 대책이 근본적인 부동산 시장 안정에 역할을 하지는 못할 것으로 진단했다./세종=한재영기자 jyhan@@sedaily.com -
[9·13 주택시장 안정대책 평가·전망]"공급문제 안풀면 효과 제한적...애꿎은 실수요자만 피해 우려"
부동산 정책·제도 2018.09.13 17:45:46전문가들은 이번 정부의 대책에 대해 세 부담 증가로 인해 일시적으로 시장을 안정화하는 효과는 있겠지만 집값을 잡는 데는 제한적일 것이라고 입을 모았다. 시장에 충격을 주려면 확실한 공급대책이 있어야 한다는 점이 전문가들의 공통적인 지적이었다. 서울경제신문이 전문가 및 서경 펠로 등을 대상으로 이번 대책에 대해 조사한 결과 이번 대책으로 당장 집값이 내려가지는 않을 것이라는 예측이 많았다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “종합부동산세를 강화하면서 조세 부담이 늘어나겠지만 세율은 국회 의결을 거쳐야 하는데 야당의 반발이 예상돼 실제 적용에 오랜 시간이 걸릴 것”이라며 “조세 부담감은 커져도 부동산 가격 상승 폭이 그보다 커 집을 내놓지는 않을 것 같다. 보유세를 높이면 거래세를 낮춰줘야 하는데 이번 대책에는 그런 부분이 없어 아쉽다”고 지적했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수 역시 “정부가 원하는 방향으로 안정세로 접어들기는 쉽지 않다. 사상 최강이라는데 시장에 충격을 줄 정도는 아닌 것 같다”며 “정부의 기본적인 시각은 다주택자가 대출을 받아 투기적 행태를 보이는 것으로 가격이 움직인다는 입장이지만 대세는 아니라고 본다”고 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “3주택자는 거의 종부세 3.2%를 넘길 가능성이 높기 때문에 주택 추가 구입을 막는 효과는 있다”면서 “다만 결과적으로 3주택자와 다주택자는 세금 부담이 커지니까 똘똘한 한 채를 선호하는 현상은 사라지지 않을 것”이라고 예측했다. 주택산업연구원의 김태섭 박사는 “다주택자들의 부담이 늘어나겠지만 이걸로 매도가 쏟아지지는 않을 것”이라며 “이를 감내할 수 있는 사람과 없는 사람으로 구분될 것이다. 고가주택 매입 수요는 줄어들고 상승률이 좀 떨어질 수는 있지만 효과는 부분적”이라고 평했다. 임대사업자에 대한 대출 규제는 대부분이 긍정적으로 평가했다.이들은 문제를 해결하기 위해 즉각적인 효과를 줄 수 있는 공급대책이 필요하다고 조언했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “지금까지 정책이 잘못돼서 지방은 떨어지고 서울만 오르는 것은 아니었다. 그렇다기보다는 수급의 문제”라며 “수급에 대한 얘기가 없기 때문에 시장은 올해 말까지 관망세로 갈 것”이라고 예측했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임대주택사업자대출을 규제하고 양도세를 강화한 것은 긍정적으로 평가한다”면서 “다만 정책 일관성 측면에서 아쉬움이 있고 무엇보다 공급에 대한 대책이 부족하다”고 지적했다. 부동산 현장에서도 공급을 요구하는 목소리가 높았다. 노원구에 위치한 한 공인중개소 대표는 “임대사업자로 등록하면 5년에서 10년간 못 판다. 지금 우리 동네 40%가 전세인데 그럼 열 집 중 네 집은 묶여 있는 것이다. 이게 안 풀리면 집이 나오겠나. 그러니까 가격이 오르는 것”이라고 말했다. 도곡동에 위치한 한 부동산중개사무소 대표도 “강남뿐 아니라 서울시 전역에 매물이 없고 개포동만 해도 5,000가구 가운데 매물이 하나도 없다”며 “매물들이 거래되도록 풀어줘야 한다”고 지적했다. 실수요자 피해에 대한 우려도 있다. 이남수 신한은행 PWM센터 팀장은 “4억원 이상 전세자금대출을 묶어버렸는데 요새는 전세자금대출 4억원이 넘는 물건이 정말 많다”며 “종부세 과세기준도 9억원에서 6억원으로 낮췄는데 서울시 아파트 평균가격이 7억원이 넘는 상황에서 애꿎은 1주택자들만 세금 부담이 늘어날 수 있다”고 지적했다. 이번 대책으로 샐러리맨 같은 실질적인 수요자들에게도 피해가 갈 것이라는 설명이다. 함 랩장 역시 “전세대출을 유용해 갭투자에 나서는 일부 투자수요를 진정시킬 수는 있겠지만 매매와 전세 모두 여신을 강화하고 있어 자가 이전이 안 되는 서민도 주거비 부담이 커질 것으로 전망된다”며 “특히 서울은 아파트 평균 전셋값이 약 4억3,000만원 정도라 서울 등 특정 지역은 전세자금대출이 상당히 어려워질 것”이라고 예상했다. 고 센터장 또한 “1주택자에 대한 규제 수위를 높인 이번 대책은 오히려 실수요자들의 내 집 마련 기회가 더 없어지는 효과가 날 것”이라고 우려했다. 서울 이외 지역에 대한 관심의 필요성도 제기됐다. 김 박사는 “지금 상황에서는 정책이 주택이 부족한 지역하고 서울에 너무 몰입돼 있다”며 “침체된 지역, 미분양 지역, 공급 과잉 지역 등 그런 지역에 대한 정부의 관심이 현격히 떨어지고 있다”고 지적했다. 김 박사는 “의도한 것은 아니지만 이런 정책 방향성 때문에 서울에 수요가 집중하는 측면도 있다. 정책은 이를 개선하기 위해서라도 지방에 대한 관심이 필요하다”고 조언했다. /박윤선·이주원·이재명기자 sepys@@sedaily.com -
[9·13 주택시장 안정대책]"추격 매수세는 줄겠지만...호가 꺾일지는 미지수"
부동산 주택 2018.09.13 17:32:25요즘 주택시장에서 회자 되는 말이 ‘규제의 역설’이다. 정부가 규제를 내놓을 때마다 집값이 잠시 주춤했다가 다시 상승하는 현상을 말한다. 실제로 문재인 정부 들어 크고 작은 부동산 대책을 내놓았지만 효과는 잠시뿐이었다. 강력한 규제 정책이 오히려 부작용을 가져왔다. 이뿐만이 아니다. 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀는 ‘풍선효과’도 반복되고 있는 것이 현실이다. 정부가 이번에 내놓은 ‘9·13 주택시장안정’의 핵심은 보유세 강화, 청약제도 개편, 1주택 대출 규제 등으로 통해 가수요를 차단하겠다는 것이 골자이다. 그렇다면 이번 대책은 과연 효과를 발휘할 수 있을까. 이에 대해 시장에서는 단기적 위축은 있겠지만 집값 안정화로 이어지기 위해서는 좀 더 지켜봐야 된다는 입장이다. 가장 중요한 공급 대책의 윤곽이 나오지 않은 데다 자칫 매물 잠김 현황을 더 초래할 수 있다는 분석도 나오고 있다. 우선 전문가 및 시장의 분위기는 이번 대책으로 추격 매수세는 감소할 것으로 보고 있다. 김은진 부동산 114 리서치팀장은 “대책이 이전에 나왔던 규제보다 수위가 높다”며 “절세혜택 등 다주택자들이 역이용 할 수 있는 여지가 줄어 추가 주택 구입 심리가 상당히 꺾일 것”이라고 전망했다. 다주택자를 대상으로 최고 3.2% 수준 이상의 보유세율이 적용되는 등 강력한 규제책이 나오면서 심리적으로 영향이 클 수 있다고 설명했다. 이런 가운데 가격조정까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보고 있다. 다른 관계자는 “규제 시점에서 공급확대 방안이 나오면 다주택자들이 대기수요로 들어갈 수 있는 데 아직 공급 확대책이 나오지 않은 상황”이라며 “수요 억제책이기 때문에 단기적으로 집값 상승 억제에 그칠 수 있다”고 말했다. 그는 “앞으로 어느 지역에 누구를 대상으로 공급하는 공급확대방안을 살펴야 가격이 움직일 수 있다”고 내다봤다. 집주인들이 전세를 월세로 전환해서 세입자에게 세금을 전가할 수도 있다는 분석도 나오고 있다. 익명을 요구한 한 관계자는 “일단 정부의 의지가 확고한 만큼 시장도 눈치를 보지 않겠느냐”며 “현재 매도자와 매수자 간 눈치작전이 펼쳐지고 있는데 이 같은 현상이 당분간 지속될 것 같다”고 말했다. 일부 지역의 신고가 행진도 주춤할 수 있다는 분석이다. 다른 관계자는 “결국 앞으로 나올 공급 시그널이 집값 향방에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다”고 말했다. 교보증권이 최근 발표한 ‘서울 공급 부족’에 관한 보고서를 보면 서울은 2011년 이후 8년간 누적으로 6만 9,398가구가 부족한 것으로 분석됐다. 국토교통부와 부동산114에서 집계된 통계를 활용한 것으로 서울 입주 물량만 놓고 보면 물량이 늘고 있지만 재건축·재개발에 따른 멸실 물량을 차감하면 이 같은 공급 부족이 생긴다는 설명이다. 이런 가운데 집값이 쉽게 잡히기 어렵다는 분석도 있다. 임대사업자 의무임대기간(4년 또는 8년)과 양도소득세 중과, 분양권 전매 제한 등으로 다 주택자라도 쉽사리 물건을 내놓지 못할 것이라고 내다봤다. 서울 강남구 도곡동의 정형연 렉슬황금공인 대표(서경 부동산 펠로)는 “지난해 주택 임대사업자 등록을 촉진 시켜놔서 최소 5~10년간 이도 저도 못하는 상황이 됐다”며 “지금 내놓을 수 있는 물건 자체가 없어서 대책이 나와봤자 큰 효과가 없을 것이다”고 말했다. 마포구 신공덕동의 최승우 공덕청암 공인중개사 대표는 “양도소득세가 중과되기 시작한 4~6월에는 거래가 거의 없었고, 7월 중순부터 거래가 좀 풀렸다고는 하지만 현재도 신공덕동 전체를 통틀어 한 달에 10건 정도 거래되는 수준”이라면서 “물건이 하나 나오면 20~30개 부동산이 달려드는 분위기일 정도로 물건 자체가 없어 가격이 떨어질 것 같지 않다”고 내다봤다. 일부에서는 다 주택자에 대한 강경 대책으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 심리 현상이 더 강해져 강남으로 수요가 몰릴 수 있단 예측도 나왔다. 서초구 반포동의 김시연 래미안114공인중개사 사무소 대표는 “수요자들이 강남으로 몰리고 또 반포 주민들도 옆 동네 조차로도 절대 이사 안 간다고 한다”면서 “금싸라기 땅으로 몰리는 것”이라고 내다봤다. 실제 똘똘한 한 채 선호 심리는 10여 년 전 노무현 정부 때도 나타났던 현상이다. 다 주택자들 간 양극화 현상도 나타날 수 있다는 분석이다. 여유가 없는 다 주택자들이 궁지에 몰릴 수 있다는 분석이 그것이다. 조정기를 거쳐 집값이 안정은 되겠지만 이는 부동산 대책보단 집값 과열에 따른 피로감에 인한 것일 가능성이 크다는 지적도 있다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “상승세에 따른 피로감, 경기 침체, 금리 상승 영향으로 좀 안정될 것 같다”면서도 “그러나 근본적으로 공급 문제가 해결되지 않으면 장기적으로 집값 상승은 계속될 수밖에 없을 것”이라고 설명했다. 한 전문가는 “현재 장세에서 집주인들이 호가를 낮추는 것이 집값 안정의 관건이 될 것”이라며 “잠시 위축되다가 다시 살아날 여지도 배제할 수 없는 것이 현실이다”고 말했다. /이주원·이재명기자 joowonmail@@sedaily.com -
[9·13 주택시장 안정대책]22만명에 추가 稅폭탄...퇴로 없어 시장 더 꼬일 수도
경제 · 금융 정책 2018.09.13 17:28:0613일 정부가 내놓은 ‘9·13 주택시장안정대책’은 △투기수요 근절 △맞춤형 대책 △실수요자 보호라는 3대 원칙을 내세웠다. 그러면서 다주택자를 1차 타깃으로 삼았다. 다주택자가 투기수요를 이끌고 있다고 본 것이다. 이날 정부 대책에는 이런 인식이 반영됐다. 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 종합부동산세가 0.1~1.2%포인트나 올라 최대 3.2%가 적용된다. 1주택자나 일반 2주택자(0.2~0.7%포인트)보다 세율이 크게 높다. 조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 세부담 상한선도 기존의 150%에서 300%로 조정된다. 지난해 보유세가 100만원이었다면 지금까지는 아무리 많이 내도 150만원이 전부였는데 앞으로는 300만원까지 치솟을 수 있다는 얘기다. 이 경우 서울 내 2주택자만 해도 세부담이 크게 늘어날 수밖에 없다. 2주택 이상 세대의 투기지역이나 투기과열지구, 조정지역 내 주택 구입 시 주택담보대출도 막혔다. 이 같은 방침이 단기적인 효과는 있을 수 있어도 중장기적으로 부동산 시장을 안정시킬지는 의문이라는 지적이 나온다. 당장 원정투자가 줄어들고 매수·매도자들의 관망세가 이어질 수는 있다. 하지만 문재인 정부 출범 후 8번째 대책인데다 참여정부 때의 학습효과로 ‘정부 규제→집값 상승’의 공식이 반복될 수 있다는 분석이 있다. 내성에 생겼다는 뜻이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “가격 자체는 일시적으로 조정받을 수 있을 것”이라면서도 “자꾸 세금으로 막으려고 하니까 시장이 불안정해져 중장기적으로는 시장을 더 꼬이게 할 가능성이 높다”고 강조했다. 부작용도 우려된다. 정부는 21만8,000명이 4,200억원의 종부세를 추가로 부담한다고 밝혔다. 이 경우 늘어난 세금은 부동산 가격에 전가될 수 있다. 다주택자 보유세를 높이면 이들이 지방이나 향후 가격상승 전망이 낮은 곳부터 집을 팔 가능성도 높다. 강남을 비롯한 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도는 더 높아지는 셈이다. 1주택자에 대한 부담도 크다. 정부는 대책을 내놓으면서 90%까지 올리려던 종부세 공정시장가액비율을 100%로 조정하기로 했다. 공시가격의 점진적 현실화도 추진한다. 1주택자라도 향후 종부세를 비롯한 보유세 부담이 수년간 계속될 수 있다. 정부의 한 관계자는 “이번 대책으로 실수요자들이 타격을 받을 수 있다”며 “집값 양극화를 부채질할 가능성도 없지 않다”고 전했다. 대출카드도 마찬가지다. 강남의 10억~20억원대 아파트도 대출을 받지 않고 집을 사는 사례가 많다는 게 업계 관계자들의 얘기다. 대출을 막으면 상대적으로 자금 여력이 부족한 실수요자들의 불만이 커질 수 있다. 이 경우 자금이 풍부한 이들만 서울을 비롯한 조정지역의 집을 추가로 사게 되는 결과가 나온다. 2주택 이상 세대에 생활안정자금의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 낮추는 것도 대출계약 갱신 시 자금상환 부담을 키울 확률이 높다. 대출을 막더라도 전세를 끼고 집을 사는 수요를 원천봉쇄할 길은 없는 상태다. 정부 대책이 불확실성만 더 키웠다는 비판도 있다. 주택임대사업만 해도 사업자 대출 LTV가 80%에서 40%로 반토막 나고 조정대상지역 내 주택취득과 임대등록 시 양도세가 중과되고 종부세도 과세된다. 김연화 기업은행 PB센터 부동산 팀장은 “주택임대사업의 경우 정책 일관성이 깨져 시장에 불확실성만 키웠다”고 지적했다. 풍선효과에 대한 우려도 있다. 아파트 투자가 막히면서 1,100조원에 달하는 유동자금이 상가나 꼬마빌딩, 오피스텔로 자금이 쏠릴 수 있다. 전문가들은 오는 21일 나올 공급대책에 확실한 대안이 들어가야 한다고 입을 모은다. 신규 택지 지정만으로는 서울 지역의 수요를 채우기 어렵기 때문이다. 재개발·재건축 규제를 풀어야 한다는 얘기다. 김연화 팀장은 “공급에 대한 확실한 대책이 나와야 한다”고 조언했다. 일각에서는 지역별로 종부세를 차등적용하는 것에 대한 위헌 가능성을 제기한다. 정부는 “국민이 납득할 만한 수준으로 위헌이 아니다”는 입장이지만 참여정부 때 종부세 합산과세가 위헌 결정을 받았던 것처럼 지역별 종부세 차등적용이 위헌 판정을 받을 수 있다는 말이 나온다. 이를 두고 정부가 시장에 강력한 신호를 주기 위해 차등적용을 강행하는 것 아니냐는 해석도 있다. /세종=김영필·빈난새기자 susopa@@sedaily.com -
[9.13 주택시장 안정대책] "시장불안 계속땐 신속히 추가대책"
경제 · 금융 정책 2018.09.13 17:25:48김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 13일 정부서울청사에서 주택시장안정대책을 발표한 후 “조세 저항은 없을 것”이라며 “이번 대책으로도 부동산시장 불안이 계속되면 신속히 추가 대책을 내놓고 반드시 집값을 잡겠다”고 강조했다. 그는 이어 이번 개편으로 현재보다 4,200억원가량 종부세수가 늘 것으로 예상하며 “재원은 서민 주거안정에 활용할 것”이라고 밝혔다. 대책의 궁금증을 일문일답으로 풀어봤다. -종부세를 올린 배경은 무엇이고 세수효과는 어떻게 되나. △지난 7월 종부세 개편안을 만들 때 공평과세를 위한 보유세 강화, 점진적 과세, 증세에 따른 재원은 지역 발전에 쓴다는 원칙을 세웠다. 최근 수도권을 중심으로 비정상적 투기가 나타나면서 두 번째 원칙이던 점진적 인상의 시기를 앞당겼다. 이번 개편으로 종부세 규모는 현재 3,000억원에서 7,200억원으로 늘어나는데 서민 주거안정을 위해 쓸 계획이다. 또 공정시장가액비율은 2년에 걸쳐 5%포인트씩 90%까지 올리고 이후에 시장 상황을 볼 계획이었지만 4년간 5%포인트씩 올려 100%까지 높이겠다. -조세 저항 가능성과 특정지역을 겨냥한 증세가 몰고 올 위헌 논란은 어떻게 생각하는가. △투기수요 억제를 위해 조정지역 내 2주택자와 전국 3주택자에 대한 세금을 강화한 만큼 일반 국민 정서와 부합해 저항은 없을 것이다. 위헌 시비 역시 없을 것으로 본다. -분양권 당첨 시 무주택자 기준은 어떻게 바뀌는가. △지금까지는 분양권에 당첨돼 입주 전에 전매하면 무주택자로 간주했다. 앞으로는 분양권에 당첨된 사실만 있더라도 무주택자가 아닌 주택 소유자로 간주한다. -2주택자는 주택담보대출을 더 받을 수 없나. △아니다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 가능하다. 다른 집을 사기 위한 대출을 막겠다는 것이다. 생활안정자금을 연간 1억원까지만 허용하므로 주택 구입으로 전용하기는 어려울 것이라고 본다. -종부세 인상 시 양도세 부담을 낮춰야 한다는 의견이 있는데 개편 계획이 있나. △이번에 양도세 중과는 손대지 않았다. 시장 상황을 보며 중장기적으로 검토하겠다. -이번 대책으로도 부동산 가격이 잡히지 않는다면 어떻게 할 것인가. △대책만 내놓고 끝내는 게 아니라 사후관리에 집중해 효과를 낼 것이다. 대책이 효과를 발휘하겠지만 그렇지 않다면 신속히 추가 대책을 내놓아 투기와 집값은 정부가 반드시 잡겠다. -오늘 대책이 실제 시장이 적용되는 시점은 언제인가. △임대주택에 대한 세제혜택을 축소·조정하는 사항은 내일부터 바로 시행한다. 종부세는 법 통과 시 내년 6월1일 기준 주택 보유자가 대상이다./임진혁기자 liberal@@sedaily.com -
[9·13 주택시장 안정대책] 공급방안 일주일 늦췄지만...지자체 반발 등 난관 여전
부동산 정책·제도 2018.09.13 17:23:32이번 ‘9·13 주택시장안정대책’은 구체적인 공급 방안이 빠진 채 발표됐다. 수도권 택지 후보지 중 일부가 사전유출되면서 해당 지역의 반발이 거센데다 서울시가 그린벨트 해제에 반대 입장을 고수하고 있기 때문이다. 정부는 지방자치단체와의 협의를 통해 최종 후보지를 선정해 오는 21일 1차로 후보지를 발표할 예정이다. 이외에도 상업지역 주거비율 및 준주거 용적률 상향과 역세권 용도지역 변경 등을 통해 도심 내 공급을 활성화할 계획이다. 전문가들은 효율적인 택지공급을 위해서는 도심 내 주택공급 활성화 방안을 적극 검토해야 한다고 주장한다. 서울 및 근교의 택지지구 조성 외에도 도심에서 개발 사업을 할 때 용적률을 상향하는 것이 필요하다고 강조했다. 아울러 재개발·재건축에 대해 “역기능이 있지만 주택공급 확대라는 순기능도 고려할 필요가 있다”고 말했다. 13일 김현미 국토교통부 장관은 “수도권 택지지정을 위해서는 법에 정해진 절차상 시간이 필요하다”며 “서울시의 그린벨트 해제 여부 등을 포함해 21일 일부 후보지를 밝히겠다”고 말했다. 당초 정부는 수요와 공급 두 가지 방안을 동시에 발표하는 방안을 추진했으나 택지 확보에 난항을 겪으며 결국 공급대책 발표는 21일로 미뤘다. 최근 입지가 유출돼 해당 지역 주민이 반발하는 곳을 포함해 수도권 택지 후보지를 검토하고 있다. 앞서 신창현 더불어 민주당 의원이 정부가 과천·의왕·안산 등 8곳에서 542만㎡(3만9,189가구)의 택지 조성을 검토하고 있다는 자료를 유출해 해당 지역 주민이 반발하고 있는 상태다. 다만 실수요자의 주택 수요나 지역 상황 등을 고려해 공공임대와 분양비율 등을 지자체와 협의해 탄력적으로 적용할 계획이다. 국토부 관계자는 “일부 주민이 반발한다고 사업에서 제외하면 조성할 수 있는 택지가 없다”며 “다만 해당 지역 주민들의 요구사항을 반영해 지구계획 및 교통 개선안을 마련할 것”이라고 말했다. 그린벨트 해제와 관련해서는 서울시를 지속적으로 설득한다는 입장이다. 서울시에서 후보지로 거론되고 있는 서초구·강남구·강서구 등의 그린벨트는 대부분 보존가치가 낮은 지역이라는 게 국토부의 입장이다. 국토부 관계자는 “보존가치가 높은 1~2등급의 그린벨트가 아닌 3~5등급의 그린벨트가 해제 검토 대상”이라며 “다만 후보지 내에 일부 1~2등급의 토지가 포함돼 있다면 이를 다른 방식으로 대체 보전하는 방안을 마련할 것”이라고 말했다. 하지만 이에 대해 서울시가 여전히 반대 입장을 고수하고 있다, 이외에도 도심 내 공급 활성화 방안도 21일 같이 발표될 예정이다. 상업 지역 내 들어서는 주상복합 아파트의 주거 비율을 높여주고 준주거지역의 용적률을 올려 주택을 더 지을 수 있도록 하는 방안을 고민하고 있다. 국토부 관계자는 “용적률 상향으로 늘어나는 개발이익과 임대주택 등을 통한 기부채납 등의 적정선을 고민하고 있다”고 설명했다. 또 역세권의 용도지역 변경을 통해 주택공급을 늘리는 방안도 추진한다. 다만 이 같은 도심 내 규제완화는 서울시 등 지자체가 조례 등을 통해 조정할 수 있는 사안들이다. 또 소규모 정비사업 활성화 방안도 마련된다. 정부는 ‘미니 재개발 사업’인 자율주택정비사업과 가로주택정비사업 활성화를 위한 법 개정을 추진하고 있다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “현재 수도권에 48만가구를 공급할 수 있는 가용토지를 확보하고 있으며 지난 7월 신혼희망타운을 발표하면서 6만2,000가구에 대한 추가 공급 용지를 밝혔다”면서 “오는 2022년까지 30만가구에 대한 추가 택지를 확보하면 중장기적으로 안정적인 주택공급 기반이 마련될 것”이라고 말했다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com
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