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예·적금담보대출도 부채...DSR 산정방식도 바꾼다
경제 · 금융 금융정책 2018.10.18 17:21:04금융당국은 은행권 총부채원리금상환비율(DSR)을 70%로 제한하면서 그동안 DSR 산정 때 부채로 잡지 않았던 전세보증금담보대출과 예·적금담보대출, 유가증권담보대출 등을 부채에 포함하기로 했다. 금융위원회는 지난해 DSR을 최초 도입하면서 예·적금담보대출처럼 담보가 확실한 대출은 매달 내는 이자만 빚으로 보기로 했었으나 차주(借主)의 실질적인 상환 부담이 있다는 점을 감안해 이달 말부터 산정 기준을 바꿀 계획이다. 이에 따라 전세보증금담보대출은 상환방식에 무관하게 대출총액을 4년 동안 나눠 상환하는 것으로 가정해 DSR에 반영된다. 전세보증금을 담보로 1억원을 빌렸다면 2,500만원이 DSR 계산에 빚으로 포함된다는 뜻이다. 예·적금담보대출과 유가증권담보대출은 원금을 8년간 나눠 갚는 것으로 가정해 DSR 산식에 반영된다. 다만 전세자금대출은 기존과 마찬가지로 이자만 DSR에 적용된다. 한편 임대사업자들에게 적용되는 이자상환비율(RTI) 규제는 기존과 마찬가지로 주택 1.25배, 비주택 1.5배가 각각 유지된다. 임대사업자가 주택담보대출을 받고 싶다면 임대주택 수익으로 이자 비용의 1.25배 이상을 벌어야 한다는 뜻이다. 만약 RTI 비율을 강화할 경우 임대사업자들이 월세를 올려 받는 방식으로 수익을 높여 대출 규제를 맞추려 들 수 있다는 우려가 반영된 조치다. 금융당국은 다만 금융회사가 자의적으로 설정했던 RTI 예외취급 한도를 폐지해 RTI 기준을 충족하지 못했는데도 은행이 대출을 내주던 관행을 막을 방침이다. RTI에 미달하는 사업자는 은행 여신심사위원회의 별도 승인을 얻어야 대출이 가능하다. /서일범기자 squiz@@sedaily.com -
연봉 5천만원 1주택자 대출가능액 3.3억→1.6억 '반토막'
경제 · 금융 금융정책 2018.10.18 17:20:19이달 말부터 은행권 총부채원리금상환비율(DSR)이 70%로 강화돼 적용된다. 지난해 ‘신(新)총부채상환비율(DTI)’ 도입 및 올해 ‘9·13부동산대책’ 발표에 이은 가계부채 억제 대책의 완결판이 나온 것이다. 이에 따라 상대적으로 소득 대비 대출 부담이 컸던 지방 거주자와 저소득자의 대출 여력이 크게 줄어들 것으로 전망된다. 금융위원회는 18일 가계부채관리점검회의를 열고 이 같은 내용의 ‘은행 DSR 도입방안 및 임대업이자상환비율(RTI) 개선방안’을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 그동안 100%선에서 은행들이 자율적으로 관리했던 DSR 규제비율을 70%로 확정한 것이다. DSR은 연간 소득에서 원리금 부담액이 차지하는 비중으로 가령 연소득이 1억원이라면 원리금 합계가 7,000만원을 넘지 않도록 관리하는 규제다. 금융당국은 당초 이 비율을 80%로 설정하는 방안을 검토했다가 막판 70%로 하향(강화)해 결정했다. 다만 DSR 70%를 넘기는 대출에 대해서는 은행별로 차등 취급 상한선을 두기로 했다. 시중은행은 신규대출 취급액 중 최대 15%선까지 DSR 70% 초과 대출을 취급할 수 있는 반면 지방은행과 특수은행은 각각 30%, 25%의 상한선이 적용된다. 또 DSR 90%를 넘기는 초(超)고위험 대출에 대해서는 시중은행 10%, 지방은행 25%, 특수은행 20%의 취급 상한선을 따로 적용하기로 했다. DSR을 통해 가계대출을 죄면 저소득층과 소규모 사업자, 지방 거주자 등 한계 계층이 ‘대출 절벽’의 충격을 더 크게 받을 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 서울경제신문이 우리은행에 의뢰해 시뮬레이션한 결과 주택담보대출 2억원(20년 만기, 금리 3.6%)과 카드론 1,000만원(1년 만기, 5.0%), 자동차할부 1,000만원(3년 만기, 4.5%)의 기존 대출을 진 연봉 5,000만원의 사람이 아파트 한 채를 더 구입하기 위해 대출을 일으킨다고 가정할 경우 현재(DSR 100%)는 최대 3억3,500만원을 빌릴 수 있지만 앞으로는 1억6,000만원으로 대출 가능금액이 반토막 이하로 떨어지게 된다. 같은 빚을 지고 있는 연봉 7,500만원의 직장인은 대출 가능금액이 6억2,700만원에서 3억6,400만원으로 줄고 연봉 1억원인 직장인은 9억1,800만원에서 5억6,800만원으로 대출 한도가 감소한다. 소득이 낮을수록 대출 감소폭도 큰 셈이다. 그동안 DTI 규제의 적용을 받지 않았던 지방 부동산 시장이 DSR 강화의 직격탄을 맞을 수 있다는 전망도 나온다. 서울 등 부동산 규제 지역은 그동안 40~60%의 DTI 규제를 받아 DSR도 상대적으로 낮은 수준에서 관리해온 반면 지방권은 DTI 규제에서 벗어나 DSR이 높았다. 한 지방은행의 관계자는 “농민들은 연간 소득을 산정할 때 객관적인 자료가 없어 불리한 판정을 받는 경우도 있다”며 “대출 한도가 줄면서 부동산 시장까지 동시에 타격을 받을 수 있다”고 말했다. 매달 단기 대출을 통해 자금난을 그때그때 해소하는 영세사업자들이 피해를 볼 수 있다는 분석도 제기됐다. 한 시중은행 관계자는 “자영업자 중에는 자재 구입 대금 기일과 수금 기일이 서로 달라 은행에서 그때그때 단기 대출을 받아 사업장을 운영하는 경우가 있는데 이런 차주들이 향후 자금 운용에 어려움을 겪을 수 있다”고 지적했다. 한편 임대사업자 대출을 내줄 때 임대소득을 따지도록 한 RTI 규제는 일단 기존 수위를 유지하기로 했다. 금융당국의 한 관계자는 “RTI를 강화할 경우 임대사업자들이 월세를 높여 받아 시장에 충격을 줄 수 있다는 점을 감안했다”고 설명했다. /서일범기자 squiz@@sedaily.com -
동산대출 또 시동거는 당국
경제 · 금융 금융정책 2018.10.17 17:12:47동산담보대출 신규 공급액이 지난 2·4분기부터 상승세를 이어가고 있다. 동산담보대출 공급액은 꾸준히 하락해왔지만 지난 5월부터 금융당국이 시중은행을 ‘압박’한 결과다. 하지만 국내 중소기업이 600조원에 달하는 동산담보를 보유하고 있지만 실제 대출로 활용되는 것은 2,000억원에 불과해 동산담보대출의 활성화가 시급하다는 지적이 나온다. 금융위원회는 17일 6개 시중은행장과 3개 지방은행장 등과 ‘동산금융 활성화 간담회’를 진행했다. 금융당국에 따르면 동산담보대출 신규 공급액은 올해 1·4분기 134억원으로 바닥을 찍었다가 2·4분기 285억원, 3·4분기 515억원으로 상승세를 이어갔다. 대출잔액은 3·4분기 2,345억원이다. 대출잔액이 증가한 것은 2014년 1·4분기 이후 약 4년 만에 처음이다. 금융위는 개별 은행의 동산담보대출 관련 내규 개정이 8월 말 완료돼 9월부터 대출이 본격적으로 실행된 점을 감안하면 취급액은 계속 늘 것으로 보고 있다. 실제로 8월 말 모든 은행은 동산담보대출을 받을 수 있는 업종·자산·대출과목·담보인정비율 등을 확대하는 내용으로 내규를 정비했다. 이어 KB국민은행·신한은행·우리은행·IBK기업은행은 동산담보대출 신상품을 출시했다. 동산담보대출은 부동산 담보가 부족하거나 신용대출 한도가 꽉 찬 중소기업을 위해 생산시설과 같은 유형자산, 원자재, 재고자산, 농·축·수산물 등을 담보로 대출을 받는 것이다. 하지만 시중은행은 동산을 평가하고 관리·회수하는 기반시설이 부족해 동산담보대출을 꺼려왔다. 최근 들어서야 은행들은 사물인터넷(IoT) 기술을 적용해 기업이 은행 모르게 담보 물건을 경매로 처분하거나 중복 담보로 설정하는 등의 사각지대를 해소해 동산담보대출 제약조건을 개선했다. 신한은행은 오는 20일 소상공인과 중소기업의 자금난을 해소하기 위해 ‘신한 성공 두드림 동산담보대출’을 출시한다. IBK 기업은행도 지난 5월 IoT를 기반으로 한 ‘스마트 동산담보대출’ 상품을 출시했다. 스마트 동산담보대출은 출시 3개월 만에 138억원의 대출을 제공하며 성과를 내고 있다. 최종구 금융위원장은 “동산자산이 새 신용보강수단으로 활용되면 창업·중소기업도 필요한 자금조달을 할 수 있을 것”이라고 말했다. 한편 최 위원장은 현대·기아차 실적 부진과 관련해 “완성차 업체들의 수출부진과 내수정체가 자동차 부품 업계의 실적악화로 이어지고 있다”며 “업체들의 경영상황을 고려하지 않는 여신 회수 등 은행권의 ‘비 오는데 우산 뺏는 행태’가 발생하지 않도록 해달라”고 말했다. 일부에서는 정부가 정책금융을 통한 차 부품업체 지원에 한계가 드러나자 시중은행을 동원하려는 게 아니냐는 관측이 나온다. /손구민기자 kmsohn@@sedaily.com -
['9·13' 불지른 마용성도 식어간다] 추격 매수 발길 끊겨...1,500만~3,500만원 낮춘 매물도
부동산 정책·제도 2018.10.15 17:38:04“매수문의가 한 달째 한 건도 없습니다. 매물도 없기는 마찬가지이고요. 옥수동 파크힐스는 올해 12월이 입주 2년 차 되니까 물건이 나올지 모르겠는데 현재로서는 통상적인 매물 물량의 반의반도 안됩니다.”(미래옥수파크힐스 공인중개사무소) 지난 8월까지만 해도 신고가를 줄줄이 경신하던 성동구 집값이 정부 부동산 대책의 영향으로 주춤거리고 있다. 급매물이 쏟아지거나 가격 하락세를 보이는 것은 아니지만 일부 단지에서 9·13대책 전보다 가격을 낮춘 물건들이 하나둘 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 현지 중개업소에 따르면 성동구 행당동에 위치한 한진타운아파트는 이달 들어 전용면적 84.71㎡가 8억6,500만원에 거래됐다. 불과 한 달 전만 해도 3,500만원 높은 9억원에 거래된 물건이다. 대림강변아파트 역시 전용면적 59.76㎡가 지난달보다 1,500만원 낮은 6억8,500만원에 팔렸다. 이는 과거와는 다른 분위기다. 불과 얼마 전까지만 해도 성동구 아파트 값은 신고가 경신이 이어졌다. 금호동 신금호파크자이는 전용 59㎡가 9억5,500만원에 팔려 종전 최고가인 9억2,900만원보다 2,600만원 올랐다. 올 초 5억원대에 거래됐던 행당동 대림아파트 역시 전용 59㎡가 7억원을 넘어서기도 했다. 하지만 9·13대책 이후 추격 매수 발길이 끊기면서 오름세가 확연히 잦아든 것이다. 이날 기자가 찾은 성동구 주요 아파트 단지 공인중개사무소들도 대부분이 개점휴업 상태였다. 매도자와 매수자 간 눈치 보기가 심화 되고 있어서다. 서울숲리버뷰자이 단지 내에 위치한 비전공인중개사 관계자는 “지금 나와 있는 물건이 이 동네 부동산 통틀어 단 한 건에 불과하다”며 “전에는 그래도 5~6건씩은 나왔는데 요새는 아예 없다. 그렇다고 호가를 낮추지는 않고 있다”고 전했다. 래미안하이리버 공인중개사 사무소의 한 관계자는 “문의도 절반 이하로 줄어 하루 한두 건 정도 밖에 없다”며 “그나마 당장 사려는 분들보다는 구조나 위치를 미리 봐두려는 분들이 많은 것 같다”고 전했다. 이어 “팔겠다는 분들도 관망하고 있다. 40평대 13억원, 30평대 11억원에서 11억5,000만원 정도로 호가는 떨어지지 않고 있다”며 “전세는 1,000만~2,000만원 정도 떨어졌지만 조정이라고 보기는 어려운 수준”이라고 전했다. 서울숲 더샵 공인중개사무소 관계자 역시 “추석 이후 거래가 아예 없었다. 가격은 보합이고 급매물도 없다. 전세는 물건이 귀해 5,000만원 정도 올랐다. 교통이 워낙 좋고 하니까 실수요자가 계속 있기는 하다”고 말했다. 일부 저평가된 단지에서는 가격이 상승하는 경우도 있었다. 금호벽산 공인중개사무소의 한 관계자는 “금호벽산은 인근 아파트에 비해 저평가된 곳이다 보니 최근 호가가 계속 올라가고 있다”고 말했다. 하지만 매수세가 꺾여 이달 들어 거래가 성사된 것은 없는 것으로 알려졌다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
['9·13' 불지른 마용성도 식어간다] 이촌 한가람 1.5억↓...매물도 매수도 없어
부동산 주택 2018.10.15 17:38:00박원순 시장의 급작스런 개발 보류 결정에도 끄떡없던 용산 부동산 시장이 흔들리고 있다. 집주인들은 적게는 5,000만원에서 최대 2억원까지도 호가를 낮췄지만 매수자들은 가격이 대폭 떨어지기를 기다리고 있다. 15일 용산구 일대 중개업소에 따르면 최근 들어 호가를 낮춘 매물이 속속 나오고 있는 반면 매수자들의 발길은 뚝 끊겼다. 2,000여가구 규모의 용산구 이촌동 한가람아파트 전용 84㎡의 호가가 17억원까지 올랐다가 최근 15억5,000만원까지 떨어졌다. 전용면적 114㎡의 호가는 18억원까지 내려왔다. 9·13대책 발표 직전 호가가 20억원까지 올랐지만 2억원가량 떨어졌다. 이 단지는 올 상반기만 해도 매달 약 1억원씩 오르며 신고가를 갱신했다. 국토교통부 실거래 통계에 따르면 전용 114㎡ 매물은 2월 14억5,000만원(21층), 3월 15억5,000만원(14층), 7월 16억2,000만원(20층)에 거래되는 등 무서운 속도로 가격이 치솟았다. 마지막 거래인 8월에는 18억원(13층)을 찍었다. 인근 공인중개사의 대표는 “9·13대책 직전에는 19억원에도 사겠다는 매수자가 나타났는데 집주인이 20억원이 아니면 안된다고 해 거래가 성사되지 않았다”면서 “지금은 가격이 떨어지면 연락을 달라던 손님들도 ‘2억원 내렸다’고 연락해 알려줘도 거들떠도 안 볼 정도”라고 밝혔다. 호가를 낮춰도 매수자들이 선뜻 나서지 않는 것은 ‘옛날 가격’을 생각해서다. 한가람아파트 전용면적 114㎡가 딱 1년 전인 지난해 8월 13억~13억8,000만원에 거래됐던 것과 비교해 보면 올해 8월까지 4억~5억원가량 실거래가가 올랐다. 집주인 입장에서는 호가를 2억원 낮춰 18억원이라는 저렴한 가격에 집을 내놓았다고 해도 매수자 입장에서는 적어도 올 초 가격인 14억~15억원 정도는 돼야 제 가격을 찾았다는 생각이 든다는 것이다. 1,000여가구 규모 또는 그보다 적은 중형급 단지에서는 한가람아파트에서만큼 큰 폭의 호가 변동은 없었지만 실수요자 위주로 저가 매물이 1~2건 거래가 되기도 했다. 물건은 평형별로 1~2개로 적었고 양도소득세 중과, 임대사업자 등록 등 요인 때문에 새로운 매물이 쉽게 나오지 않는 분위기였다. 인근 중개업소에 따르면 산천동의 리버힐삼성은 전용면적 59㎡가 이달 초 7억2,000만원에 거래됐다. 8월까지만 해도 7억4,700만~7억9,000만원에 실거래 등재됐던 단지다. 재건축을 앞둔 원효로 산호아파트 전용 113.76㎡는 대책 이후 13억5,000만원(4층)에 거래됐다. 국토부 실거래가에 따르면 이 전용면적은 2016년 1월에 7억3,000만원에 실거래됐지만 올 들어 호가가 14억~15억원까지도 올랐었다. 양현숙 청암양현숙공인중개사 대표는 “최근 호가로 보면 이 물건도 14억원 정도에는 거래됐어야 하는데 저렴하게 거래된 편”이라면서 “대책 전까지만 해도 전용 113.77㎡는 16억원에 사겠다는 사람이 나타나도 집주인이 안 파는 분위기였는데 매수세가 확실히 줄었다”고 설명했다. 고급주택인 한남더힐 등에도 매수 문의가 대폭 줄었다. 한남동의 박민영 리맥스 이사는 “호가는 나인원 한남이 인기가 치솟으면서 인근 단지인 한남더힐의 호가가 1억원가량 오르는 등 올랐다”면서도 “고급주택은 원래 거래가 드물기는 하지만 최근에는 집을 보러 오는 손님이 아예 사라졌다”고 말했다. 현장에서는 내년부터는 세금 인상을 체감한 집주인들이 속속 매물을 내놓고 실거래가 하락으로도 이어질 수 있을 것으로 내다봤다. /이주원기자 joowonmail@@sedaily.com -
['9·13' 불지른 마용성도 식어간다] 아현 마래푸 7,000만원↓...거품 빠지나
부동산 주택 2018.10.15 17:37:57“완전히 매수자 우위의 시장으로 돌아가는 중입니다. 매수자 문의는 없고 매도자만 ‘왜 안 팔리냐’ ‘얼마면 나갈 것 같냐’고 동요하고 있습니다.” (마포구 성산동 S 공인 대표) ‘직주근접’을 강점으로 연일 최고가를 경신하던 마포구 부동산 시장이 급격히 위축되고 있다. ‘9·13대책’ 이전 수억원씩 치고 올라가던 상승세는 둔화되고 있으며 호가 역시 콧대가 꺾이는 분위기다. 버티던 집주인들은 동요하기 시작했고 일부 단지에서는 시세보다 5,000만원 낮춘 매물에도 매수자는 여전히 관망세다. 서울경제신문이 15일 둘러본 마포구 부동산 시장은 우선 ‘거래절벽’이었다. 국토교통부 실거래가 정보시스템에 따르면 9·13대책 후 마포구의 아파트 거래 건수는 이전 한 달간 421건에서 32건으로 급감했다. 특히 단지가 크고 오름세가 가팔랐던 공덕동·아현동을 중심으로 호가 거품이 빠지고 있다. 일부 단지들은 기존 호가보다 떨어지거나 이전 최고가보다 낮은 가격에 한두 건씩 거래가 이뤄지는 모습이다. 공덕동의 공덕래미안 4차 전용 59㎡는 10월 초 9억1,000만원에 거래됐다. 원래 9억5,000만원을 호가하던 매물이었지만 9·13대책 이후 4,000만원을 조정해 거래가 성사됐다. 공덕동 H공인 대표는 “매도인과 매수인 간의 가격 조정을 통해 거래가 이뤄졌다”며 “요즘 분위기는 매수자들이 더 떨어질 것으로 기대하는 모습”이라고 말했다. 이 외에도 현석동의 강변힐스테이트의 경우 9월 초 11억8,000만원까지 거래됐던 전용 114㎡가 10월 초 11억원에 손바뀜됐다. 주요 단지들은 호가 조정이나 급매물에도 매수자의 관망세가 짙어지고 있다. 대장주 가운데 하나인 아현동 마포래미안푸르지오는 전용 84㎡가 9월13일 직전 15억원 최고가 매매 이후 개점휴업 상태다. 16억5,000만원까지 호가가 치솟은 매물도 있지만 14억3,000만원짜리 급매물이 2건 올라왔다. 최저가 매물이 최고가 호가 대비 1억원 이상 저렴한 것이다. 아현동의 C공인 관계자는 “급매도 아직 가격 자체가 높다 보니 거래는 이뤄지지 않고 있다”며 “전용 59㎡도 이전 최고가인 12억5,000만원에서 2,000만원 떨어진 12억3,000만원 정도에 매매가 진행 중인 것 말고는 거래가 없다”고 말했다. 이어 “현재는 매도인들이 이 가격이면 팔 수 있겠냐고 묻는 상담이 더 많아졌다”며 “매도인들이 동요하고 있어 한두 달 이상 거래절벽이 이어지면 호가 하락세가 더욱 두드러질 것으로 보인다”고 말했다. 도화동 도화우성도 전용 79㎡가 7월 7억5,000만원에 거래된 후 호가는 9억5,000만원으로 2억원이나 뛰었지만 이후 거래가 없다. 가장 가구 수가 많은 전용 141㎡도 8월 9억7,000만원에 거래된 이래 호가만 12억~13억원으로 유지 중이다. 인근 W공인 대표는 “호가와 갭이 엄청난 데도 아직 매도인들이 호가를 내리지 않고 있다”면서 “한 번 오른 호가에 주민들의 기대가 커 몰래 거래된 급매물 아니고는 호가 조정이 없다”고 말했다. 재건축 기대감으로 두 달 만에 2억원이 오른 성산동의 성산시영아파트도 9월 중순 이후 매수세가 뚝 끊겼다. 7월 전용 50㎡가 5억원에서 9월 7억원으로 올랐지만 이제 6억9,000만원 호가에도 매수 문의가 뜸하다. 인근 S공인 대표는 “7·8월에는 매물을 보지도 않고 투자자들이 휩쓸어갔지만 9월13일 이후 거래가 단 한 건도 없다”고 말했다. 대흥동의 신촌그랑자이와 염리동의 마포프레스티지자이 등 분양권도 상황은 마찬가지다. 신촌그랑자이 전용 84㎡는 9월 중순 13억6,000만원에 거래된 후 호가가 14억원으로 올라섰지만 한동안 거래가 없다. 대흥동의 E공인 대표는 “매물 자체가 없기도 하고 매수자가 더 떨어진 급매물만 기다리고 있다”고 분위기를 전했다./이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
9·13대책 얼마나 됐다고…'마·용·성' 아파트값 벌써부터
부동산 분양 2018.10.15 17:37:16올해 각종 호재로 뜨거웠던 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 주택시장이 예사롭지 않다. ‘9·13대책’ 이전보다 호가가 최대 2억원가량 하락한 단지가 등장했으며 거래절벽은 다른 지역보다 더 심화하고 있다. 이 일대 중개업소에 따르면 급매물 출현에도 매수자들이 거들떠보지 않으면서 연말까지 호가 조정이 이뤄질 가능성이 큰 것으로 전망된다. 15일 마용성 일대 중개업소에 따르면 지역별로 다소 차이는 있으나 일부 단지에서 호가가 크게 떨어진 매물이 나오고 있다. 서울 용산구 이촌동 한가람 전용 114㎡는 대책 이전 20억원에 매물로 나왔으나 현재는 18억원에 급매로 나와 있다. 하지만 매수자가 더 떨어지기를 기대해 거래는 이뤄지지 않고 있다. 마포구에서도 호가가 5,000만~1억원가량 하락한 매물이 등장했다. 마포구 대장주 가운데 하나인 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡의 경우 지난 9월 초 15억원에 실거래가 이뤄졌지만 현재는 5,000만원 하락한 값에 매물이 나오고 있다. 호가가 하락했지만 매수문의가 없어 입지가 좋지 않은 단지는 가격을 더 낮춰 내놓고 있다는 것이 현지 중개업소의 설명이다. 성동구도 사정은 크게 다르지 않다. 10월 들어 거래가 이뤄진 단지를 보면 일부에서 최고가보다 2,000만~3,000만원 낮은 값에 거래가 이뤄졌다. 매수 문의가 사라지다 보니 중개업소마다 ‘개점휴업’ 상태다. 거래절벽도 심화하고 있다. 국토교통부 계약 체결일 기준 현황을 보면 9·13대책 이전 한달간 거래건수는 1,054건이었다. 하지만 대책 이후 한달간 거래건수는 이 보다 93.4% 줄어든 70건에 불과했다. 10월 들어서는 거래가 이날 현재까지 20여건 이하를 기록하고 있다. 아파트 값 상승률도 대책 이후 한달간 0%대 수준으로 떨어졌다. 직전 한달간에 비해 상승폭이 70~80%가량 둔화된 것이다. /박윤선·이주원기자 sepys@@sedaily.com -
[9·13 대책 한 달] 서울 아파트값 상승폭 한달새 3분의 1로 '뚝'
부동산 분양 2018.10.12 17:26:41‘9·13부동산대책’이 발표 한 달을 맞은 가운데 서울 아파트 시장에 관망세가 확산되면서 대책 이후 한 달간 매매가 상승폭이 대책 발표 전 한 달과 비교해 3분의1 이하로 축소됐다. 12일 부동산114 조사에 따르면 9·13대책 발표 이후 한 달간 서울 아파트값은 0.86% 오른 것으로 나타났다. 이는 대책 발표 직전 한 달 2.82%에 비해 오름폭이 3분의1 이하로 둔화한 것이다. 지역별로 보면 대책 발표 전 한 달간 3.19% 올랐던 송파구는 대책 발표 이후 0.77%로 오름폭이 줄었고 강남구는 2.24%에서 0.90%, 서초구는 2.23%에서 0.95%로 각각 상승폭이 감소했다. 현지 중개업소에 따르면 강남권 재건축 아파트 단지에서는 호가가 1억∼2억원 이상 떨어진 매물이 나오고 있지만 매수자들이 관망하면서 거래가 잘 되지 않고 있다. 대책 발표 전 가파른 상승세를 보였던 강북 비투기지역 아파트값도 오름세가 주춤하다. 대책 발표 전 한 달간 4.41%의 가파른 상승세를 보였던 성북구는 발표 후 1.45%로 오름폭이 둔화했고 강북구는 4.23%에서 1.15%로, 노원구는 4.03%에서 2.23%로 오름폭이 각각 줄었다. 전문가들은 현재 일부 다주택자 또는 사정이 급한 집주인들이 호가보다 수천만원 낮춘 급매물을 내놓고 있지만 아직 전반적인 시세가 약세로 돌아섰다고 보기는 어렵다는 평가를 내놓고 있다. 당분간 이 같은 조정 국면이 지속될 것으로 보고 있다. 한편 이번주 서울 주간 아파트값은 0.16% 오르며 지난주(0.19%)보다 상승폭이 둔화했다. 지난 9월 말 0.57% 올랐던 서울 아파트값 상승폭은 9월 들어 부동산대책 발표의 여파로 5주 연속 오름폭이 줄었다. 신도시 아파트값은 지난주 0.18%에서 이번주 0.06%로 둔화했다. 전셋값은 서울이 지난주 대비 0.05% 올랐고 신도시와 경기·인천 지역은 각각 0.01% 오르며 안정세를 보였다. /이주원기자 joowonmail@@sedaily.com -
9·13대책에도…9월 은행권 주택담보대출 3조6,000억 증가
부동산 정책·제도 2018.10.11 15:03:05정부가 부동산 대출 규제 정책을 내놨지만 집단대출을 중심으로 한 은행권 주택담보대출 증가세는 증가했다. 11일 한국은행에 따르면 지난달 말 은행권 가계대출 잔액은 807조7,000억원으로 한 달 전보다 5조1,000억원 늘었다. 은행 가계대출 증가 폭은 전월 5조9,000억원 보다 줄었지만 지난해 같은 달 4조9,000억원 보다는 컸다. 은행 주택담보대출은 3조6,000억원 증가해 594조7,000억원이 됐다. 전달 증가액 3조4,000억원에서 확대된 값이자 작년 7월 이후 최대치다. 9·13 대책으로 대출이 더 어려워졌지만 이미 승인된 중도금 집단대출을 중심으로 증가세가 계속됐다. 집단대출 증가액은 8월 1조4,000억원에서 9월 2조1,000억원으로 늘었다. 9·13 대책 효과는 아직 드러나지 않았다. 한은 관계자는 “9·13 대책 영향을 찾아봤지만 숫자엔 나타나지 않았다”면서도 “모니터링해보면 (9·13 대책 후인) 9월 하순에는 대출이 많이 늘어나지는 않았다”고 밝혔다. 금융위원회에 따르면 은행권을 포함한 전 금융권의 가계대출 증가 규모는 4조4,000억원으로 전년 동월과 비교해 1조7,000억원 줄었다. 현재 시범운영 중인 총부채원리금상환비율(DSR)은 이달 은행권을 시작으로 내년 상반기까지 전 업권에 관리지표로 도입된다. /이다원인턴기자 dwlee618@@sedaily.com -
[9.13 부동산대책 한달]서울 아파트 호가·실거래 최고 1억 '뚝'..."거품 빠지는 단계"
부동산 주택 2018.10.10 17:54:27정부의 9·13대책 후 약 한 달이 지난 서울 등 수도권 부동산 시장은 8월까지 치솟았던 가격에서 호가와 실거래가격이 모두 슬금슬금 빠지는 분위기다. 보유세 부담에 따른 매물이 하나둘씩 나오는 가운데 집값이 떨어지기를 기다리겠다는 관망 심리가 짙어지고 있다. 매도자들은 일부 호가 조정도 가능하다는 입장이지만 매수자들은 ‘바겐 세일’ 정도가 아니라면 거들떠 보지도 않는 상황이어서 호가 거품이 더 빠질 것으로 예상된다. 10일 서울경제신문이 서울 주요 지역의 부동산을 취재한 결과 국내 부동산 시장 흐름의 지표라 불리는 강남 3구의 일부 단지에서 매물이 늘고 호가와 실거래가가 소폭 조정됐다. 서초구 반포동의 김시연 래미안114공인 대표(서경 펠로)는 “매물이 쏟아지는 수준은 아니지만 경제적으로 버티기 힘은 보유자들의 물건이 하나하나씩 매물로 나오고 있다”면서 “특히 재건축 아파트를 중심으로 호가 거품이 빠지는 중”이라고 설명했다. 단지별로 보면 대치동 은마아파트 전용 76㎡은 최근 17억~17억5,000만원에 호가가 형성됐다. 인근 중개업소에 따르면 이 단지는 지난달 말 17억5,000만원에 실거래됐다. 18억5,000만원까지 거래된 지난달에 비해서 호가·실거래가격이 모두 1억원 이상 빠졌다. 송파구 잠실동의 잠실주공5단지 전용 76㎡는 호가가 5,000만원 가량 빠진 18억 중반에 머물러 있다. 9월 초까지만 해도 19억원대 고가 매물이 나오기도 했던 단지다. 인근 A공인 대표는 “급급매로 18억원에 나온 물건이 이달초 계약됐다”면서도 “그러나 평균 호가는 별다르게 크게 내리거나 하진 않았다”고 말했다. 강남구 개포동의 개포주공 6단지 전용 83㎡는 호가가 2,000만~3,000만원 가량 빠진 19억5,000만원 선이다. 고재영 씨티21공인대표(서경 펠로)는 “이 단지는 최근 19억7,500만원에 계약되면서 최고가를 찍었고 지난달 중순에는 19억4,500만원에 마지막으로 거래됐다”고 말했다. 일부 단지의 호가 또는 실거래가가 소폭 조정되긴 했지만 집값 하락의 전초전으로 보긴 아직까진 이르다는 시각도 있다. 집주인들이 ‘지르고 보자’는 식으로 호가를 올리면서 과열됐던 부동산 시장에서 호가 거품이 걷히는 정도라는 게 현장의 시각이다. 김시연 대표는 “매도 시기를 저울질하는 매도자는 있지만 싸게 팔아야 하는지를 걱정하는 매도자는 없다”면서 “래미안퍼스티지 전용 59㎡가 20억원에 실거래된 후 21억원부터 호가 형성 중인 만큼 가격이 빠졌다고 보기 어렵다”고 말했다. 송파구 잠실동의 한 중개업소 대표도 “잠실 엘스아파트 전용 84㎡도 17억 초반 급매도 있지만 평균 호가는 17억8,000만~18억원선에 밀리진 않는 정도”라면서 “이런 상태가 지속될 듯하다”고 밝혔다. 강북권에서는 급매 물건이 속속 나오기도 했다. 마포구 대장주인 ‘마포래미안푸르지오’는 최근 평균 호가인 14억~15억 보다 저렴한 12억6,000만원(1층), 13억원(4~5층) 매물이 나왔다. 인근의 한 중개업소 대표는 “최근에 나온 1층 물건은 원래 13억에 나왔다가 낮춘 것”이라면서 “매수세가 워낙 없어 4, 5층의 13억짜리 매물 두 건은 급매로 나왔는데도 몇 주째 거래로 이어지지 않고 있다”고 말했다. 용산구 산천동의 리버힐삼성은 전용 84㎡가 10억7,000만원에 매물로 나왔다. 전용 84㎡를 통틀어 이 물건 하나밖에 없다. 호가가 10억~11억원 수준으로 급매 정도는 아니지만 물건이 남향에 고층인 점을 감안했을 때 싸게 나온 편이다. 서울 외곽 또는 수도권 지역에선 호가를 높여 나온 매물도 발견됐다. 노원구 상계동의 상계주공 10단지 전용 49㎡는 이달 초 거래 가격인 4억3,500만원에 비해 1,500만원 높은 4억5,000만원 매물이 나왔다. 정희순 부동산채널공인중개사 실장(서경 펠로)는 “9·13대책 이전에는 일주일에 두 개 정도 거래가 됐으나 대책 이후 한 달 간은 거래가 두 건에 불과했다”면서도 “상계 주공의 경우 대기 매수세는 있는데 물건이 없어서 거래를 못하는 분위기”라고 전했다. 광명시 철산동의 철산주공 12단지 전용 60㎡는 지난달 중순 5억원에 거래됐지만 최근에는 6억원 매물이 나왔다. 인근 중개업소 관계자는 “철산주공 12단지만 매물이 20개 넘게 쌓여가는데 호가는 아직 내릴 기미가 없다”면서 “조금 더 침체기가 길어져야 가격이 조정될 것 같다”고 말했다. 전세가는 소폭 올랐다. 송파구 잠실동의 김효미 토마토공인 대표(서경 펠로)는 “이사철을 맞아 전세값은 소폭 오르고 있다”고 말했다. 정희순 실장은 “상계주공 전용 58㎡은 2억2,000만원까지도 매물이 있다. 원래 올수리된 물건도 2억원선이었는데 최근 1,000만~2,000만원 올랐다”고 설명했다. 한편 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 9·13 대책 이후 서울 아파트의 하루평균 거래량은 급감했다. 지난달 1일부터 13일까지 13일간 거래량은 총 2,568건으로 일 평균 197.5건이 거래됐다. 지난달 14일부터 이달 10일까지 27일간 일 평균 거래량은 18.1건(총 489건)으로 10분의1 수준으로 줄어들었다. /이주원·이재명기자 joowonmail@@sedaily.com -
[9·13 부동산대책 한달]"연말까진 관망세 이어질듯...종부세 인상땐 경착륙 우려"
부동산 정책·제도 2018.10.10 17:50:34전문가들은 정부의 연이은 부동산 대책으로 연말까지 관망세가 이어질 것이라고 공통적으로 예측했다. 단 보유세 인상과 공급 대책의 추진 속도, 금리 인상 등 다양한 변수 탓에 내년 시장 상황에 대해서는 다소 시각이 엇갈렸다. 보유세가 정부 안대로 인상될 경우 내년 하반기 부동산 시장 경착륙 가능성이 거론된다. 9·13대책 한 달을 앞둔 10일 부동산 전문가들은 연말까지 관망세가 이어질 것으로 예상했다. 금리 인상과 종합부동산세 인상, 정부가 내놓은 30만호 공급대책 등 집값을 잡을 핵심 방안이 아직은 가시화하지 않았기 때문이다. 이런 변수들의 추진 방향과 시기에 따라 내년 초 이후에야 집값의 향방이 정해질 것으로 보인다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “연말까지는 관망세로 갈 것”이라며 “기다리는 게 손해인 사람들이 없기 때문”이라고 전했다. 이어 “종부세 인상안이 통과된다고 해도 내년 하반기에나 부과가 되기 때문에 관망세가 내년 상반기까지 이어질 수도 있다”며 “물론 이런 관망세가 길어진다면 팔아야 하는 사람들은 좀 일찍 물건을 내놓을 수도 있을 것”이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “연내에는 관망세를 유지할 것으로 보인다”며 “내년 경제 상황이 크게 악화하지 않는다면 지금의 정책하에서도 투매로 가진 않을 것”이라고 예측했다. 전문가들 모두 부동산 시장의 가장 큰 관전 포인트로 종부세 인상안의 국회 통과 결과를 꼽았다. 두성규 건설연구원 선임연구위원은 “9·13 대책 이후 한달이 지났지만 집값이 하락세라고 보기는 어렵다. 더욱 중요한 앞으로의 관전 포인트는 정부가 내놓은 정책이 속도감 있게 진행되는지 여부”라고 말했다. 두 연구위원은 “현재로서는 종부세를 야당이 호락호락하게 통과시켜줄 것 같지 않고 타협 가능성도 있다. 공급도 각종 반대에 부딪혀 쉽지 않은 상황”이라며 “만일 정책의 동력이 약해진다면 거래 단절로 인한 가격 인상 요인이 남아있다. 임대사업자 등록의 경우 보유 기간 규제로 매물을 내놓을 수 없고 2주택만 돼도 양도세 부담이 상당하기 때문에 쉽게 팔 수 없기 때문”이라고 조심스럽게 예상했다. 종부세가 정부안 대로 인상될 경우 내년 하반기부터 경착륙 가능성이 있다고 보는 전문가들도 많다. 이창무 한양대 교수는 “고가 주택 소유자와 다주택자들에게 종부세는 분명한 부담”이라며 “노무현 정부 때는 종부세 강화로 저가 주택 가격이 상승하는 풍선효과가 있었지만, 지금은 수요 여력이 그렇게 크지 않아 내년 하반기 집값의 경착륙 가능성도 있다”고 예측했다. 매매 시장 경색으로 전세가 오르는 것 아니냐는 예측도 있었지만, 현재로서는 전세 시장 역시 잠잠한 분위기다. 한국감정원에 따르면 지난 8월 말 0.09%를 기록한 서울 아파트 전셋값 상승률은 지난달 24일 조사에서는 0.05%로 감소했고, 이달 초엔 다시 0.03%로 상승폭이 둔화하고 있다. 함영진 랩장은 “입주 물량이 많아 전세 가격을 안정시키고 있다”며 “전세를 월세로 돌리는 게 최근의 경향이었지만 요즘 들어서는 월세를 전세로 되돌리는 경우도 나오고 있다”고 전했다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
[9·13대책 3주, 현장 혼란 가중]대출적용 기준 오락가락…은행 직원도 헷갈려
경제 · 금융 은행 2018.10.04 17:29:42서울 강북구에 보유한 집에 살고 있는 A씨는 내년에 자녀의 고등학교 진학을 위해 은행 대출을 받아 강남에 추가로 집을 살 계획이다. 하지만 정부의 9·13 부동산 대출규제에 따라 갑자기 대출이 불가능해져 고민이 이만저만이 아니다. 지난달 초 한 시중은행에서 주택보증 전세자금대출을 상담했던 B씨는 오는 12월 잠실에 전세를 들어갈 예정인데 대출이 가능하다는 답변을 받았다. 그러나 최근 다시 방문했을 때는 정반대로 거부됐다. B씨가 “몇 주 전에는 (대출이) 된다고 했는데 왜 이제 와 안 된다고 하느냐”며 항의해 창구 직원이 설득하느라 진땀을 뺐다는 후문이다. 4일 금융권에 따르면 정부가 9·13대책을 내놓은 지 3주가 지났지만 적용기준 등이 바뀌면서 대출현장의 혼선이 이어지고 있다. 특히 대출 여부를 확인해야 하는 사례들이 많다 보니 대출을 내주는 창구 직원들도 업무 가중을 호소하고 있다. 시중은행의 한 관계자는 “대출 창구에서 고객 응대시 다양한 사례들이 있는데 추가 대책이 지속적으로 나옴에 따라 대응하기가 어렵다”며 “계속 바뀌고 새로 내려오니 일단 지켜보자는 분위기도 강하다”고 전했다. 대출신청이 들어와도 시간을 끌거나 돌려보내는 식이다. 대표적으로 수도권 1주택자가 교육목적으로 수도권 규제지역에 주택을 구입할 때 주택담보대출이 허용되지 않는 점이다. 경기도 분당에 살면 교육 목적이어도 서울 강남구 대치동에 집을 살 때는 주담대가 불가능하다. 금융위원회는 지난 1일 이 같은 내용을 담은 은행업감독규정 일부 개정안을 예고했고 오는 14일까지 국민의 의견을 청취한 뒤 시행할 예정이다. 이는 ‘자녀가 교육환경이 좋은 곳에서 학교에 다니게 할 목적으로 주택을 추가 매수할 경우는 주담대도 받을 수 있고 기존 주택도 그대로 보유할 수 있다’고 은행연합회가 지난달 은행에 배포한 ‘주택시장 안정대책 관련 은행권 실무FAQ’와는 정반대여서 실수요자들의 불만이 폭증하고 있다. 창구를 방문한 한 고객은 “강남 지역의 교육 여건이 월등한데 교육 목적의 주택 구입까지 막는 것은 빈익빈 부익부를 조장하게 될 것”이라고 말했다. 이에 대해 교육·직장 같은 경우 사례가 너무 많아 예외로 두기 힘들다는 것이 금융위의 설명이다. 급하게 대책을 내놓고 혼선을 빚다 수정한 사례는 이뿐만이 아니다. 전세자금대출의 경우에도 정부는 당초 부부합산 소득 7,000만원의 기준을 세우려다가 실수요자들의 불만이 거세자 1억원으로 상향하기도 했다. 또 추첨제 물량 전체를 무주택자에게 우선 배정하고, 남는 물량에 대해 1주택자에게 당첨 기회를 준다고 발표했다가 1주택 실수요자의 피해가 우려된다는 지적에 함께 배정하는 것으로 한발 물러섰다. 아울러 9·13대책 발표 직후 주요 시중은행들은 세부 지침이 나오지 않아 생활안정자금 목적의 주담대와 무주택세대의 고가주택(공시가격 9억원 이상) 주담대 취급을 중단하기도 했다. 금융권 관계자는 “최초 대책이 발표되고 세부 안이 나오는 데까지 시간이 오래 소요돼 은행 내부적으로도 개별 지점에 적용하는데 어려움이 컸다”며 “생활안정자금의 경우 취급 후 은행은 주기적으로 확인해야 하는데 시일이 지남에 따라 그 양이 방대해져 업무적인 부담이 크다”고 말했다. 금융권에서는 또 어떤 예외로 발표대책이 누더기가 되고 기조가 변할지 우려하는 상황이다. 이 같은 혼선은 정부가 강력한 대출 규제책을 즉각 시행하려고 했지만 현장 적용까지 시차가 발생하기 때문으로 풀이된다. 급하게 대책을 내놓고 혼선이 발생하면 그때그때 수정하다 보니 은행 창구직원과 대출 수요자들 간 갈등만 커지고 있다는 불만도 나온다. 금융당국의 한 관계자는 “은행법 감독규정을 최종 손질하는 과정에서 1주택자의 주담대 허용 예외 사유를 명확히 하기 위해 수도권 1주택자의 규제지역 진입을 제한하는 내용을 담았다”며 “정비 작업이 마무리돼 앞으로 은행 창구에서 혼선을 빚을 일은 없을 것으로 보고 있다”고 설명했다. 하지만 제도 시행 이후 앞으로 더 큰 혼란이 빚어질 수 있다는 우려도 나온다. 과거 총부채상환비율(DTI) 등 규제를 도입할 때는 가계 부채 및 은행건전성을 감독한다는 명분이 있었지만 이번 대출 규제는 빚이 한 푼 없는 사람도 집이 있다면 대출을 더 이상 받을 수 없어 일종의 역(逆) 재산권 침해를 받을 소지가 있다는 것이다./황정원·서일범기자 garden@@sedaily.com -
9·13대책 영향에…서울 아파트값 4주 연속 오름폭 둔화
부동산 주택 2018.10.04 16:59:20정부의 9·13대책 등의 영향으로 서울 아파트값 상승폭이 4주 연속 둔화됐다. 4일 한국감정원 조사에 따르면 지난 1일 기준 전국의 아파트값은 지난주 대비 0.09% 올랐다. 지난달 초 0.47%까지 올랐던 상승폭이 4주 연속 둔화되는 모습이다. 정부의 9·13 수요대책과 9·21 공급대책이 연달아 발표된 데 영향을 받은 것으로 보인다. 강남4구(동남권)의 아파트값이 지난주 0.07%에서 금주 0.05%로 오름폭이 줄어든 가운데 강남(0.04%)·서초(0.01%)·송파구(0.07%) 등에서 지난주보다 오름폭이 줄었다. 지난주 0.10% 올랐던 용산구는 금주 0.03%로 상승폭이 내려갔고 8월 말 투기지역으로 지정된 동작구는 금주에 보합으로 전환했다. 최근 가파른 오름세를 보였던 과천시와 광명시도 나란히 0.13%로 지난주(0.17%)보다 오름폭이 줄었다. 고양 일산동구와 일산서구의 아파트는 각각 매매가격이 0.07%, 0.03% 떨어졌다. 새 아파트 공급물량이 많은 평택시는 아파트값이 0.38% 떨어져 지난주(-0.13%)보다 낙폭이 커졌다. 따라서 경기도 아파트값은 지난주 0.07%에서 금주 0.02%로 상승폭이 내려갔고, 전국 아파트값도 7주 만에 상승에서 보합으로 전환했다. 경남(-0.17%)·경북(-0.17%)·충남(-0.06%) 등지는 약세가 이어졌다. 반면 광주광역시(0.38%)·대구(0.14%)·대전(0.03%) 등지는 가격이 올랐다. 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.05%에서 0.03%로 줄어든 오름폭을 보였다. 가을 이사철 집구하기 수요가 감소하면서 계절적 상승세가 다소 주춤한 모습이다. 특히 신반포3·경남 아파트 등 재건축 단지의 이주 수요가 막바지 단계에 접어들며 이주 수요가 줄었다. 서초구의 경우 이번주 조사에서 전셋값이 0.09% 떨어졌고 도봉구와 서대문·강동·종로구의 전셋값은 보합을 기록했다. 이에 비해 마포(0.11%)와 금천구(0.13%)의 전셋값은 상대적으로 올라갔다. 전국 아파트 전셋값은 지난주와 동일하게 0.02% 내려갔다. /이다원인턴기자 dwlee618@@sedaily.com -
[9.13 부동산 대책 Q&A]분양권, 전세보증시 보유주택으로 안 본다
경제 · 금융 금융정책 2018.09.25 10:04:45정부가 9·13 대책에서 1주택 보유자가 주택담보대출이나 전세대출을 받을 때 예외 조항을 둬 실수요자의 궁금증이 커질 것으로 관측된다. 이에 따라 다양한 사례를 중심으로 9.13 부동산 대책 관련 대출 정책에 대해 은행권이 Q&A를 마련했다. 25일 금융당국과 은행연합회에 따르면 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용한다. 은행권은 전세보증 시 분양권·조합원 입주권을 주택보유 수에 포함하지 않기로 했다. 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도 주택은 보유주택으로 보지만 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 타 지역으로 이주 시 기존 주택이 규제 필요성이 낮으면 역시 보유주택 수에서 뺀다. 해당 사례는 △사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택(노후 단독주택) △85㎡ 이하의 단독주택(소형 단독주택) △소유자 본적지 소재 주택으로 직계 존속이나 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이다. 다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 여기서 부부합산 소득은 근로·사업·연금·기타소득을 합산한 금액이다. 민간 보증사인 서울보증보험도 다주택자에겐 보증을 공급하지 않지만 1주택자에게 적용되는 1억원 소득 기준은 탄력적으로 적용할 예정이다. 소득 기준을 1억원보다 높여 잡거나 기존처럼 소득 기준을 아예 설정하지 않는 방안을 검토 중이다. 1주택자라도 전세보증금 반환용도라면 기존 주택을 담보로 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출을 받을 수 있다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 일정한 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원) 요건을 두고 전세보증을 공급한다. 9·13 주택담보대출 규제가 지난 14일 전격 시행된 것과 달리 전세보증 규제는 10월 중 시행될 방침이다. 25일 현재 기준으로는 주택보유 수나 소득 요건 등 조건이 적용되지 않고 있다는 의미다. 은행권은 1주택자의 주택담보대출에 대한 규정도 담았다. 1주택자는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택을 사기 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 다만, 1주택자라도 실수요자임이 인정되면 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 예외적으로 허용된다. 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망이 대표적인 사례다. 비규제지역에 주택을 보유한 이가 그동안 모은 돈과 대출을 합쳐 소위 ‘강남지역’에서 집을 사는 경우를 막지 않겠다는 얘기다. 여기엔 기존 보유 주택을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다. 애초 취지대로 새로 산 주택에 들어가 살아야 한다. 1주택자가 결혼하거나 만 60세 이상 부모와 같이 살면서 봉양하거나 1년 이상 장기간 질병을 치료하기 위해 불가피하게 규제지역으로 이사할 수밖에 없는 경우에도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 허용된다. 이때 차주는 은행과 기존주택을 2년 이내 처분한다는 약정을 체결해야 한다. 이 약정을 위반하면 그 즉시 대출원금을 갚아야 한다. 또 신용정보원에 중대약정 위반자로 등록돼 향후 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게 된다. 대출을 조기에 갚았어도 중대 약정 위반 사실은 변함없어 3년간 주택 관련 대출 금지 제재는 적용된다. 1주택자가 기존주택을 팔지 않고서도 규제지역에서 주택담보대출을 받아 공시지가가 9억원 이하 주택을 살 수 있다. 맞벌이 부부 중 어느 한쪽이 근무지를 이전할 경우, 미취학 또는 초등학생 자녀를 맡아 키워 줄 조부모가 살 집을 마련할 경우, 자녀가 대학 진학으로 장기간 거주할 집이 필요한 경우, 정기적인 통원 치료가 필요해 병원 인근에서 거주할 필요가 있는 경우 등이다. 재직증명서·근무지 확인증명서·재학증명서·가족관계증명서·입학허가서 등 이런 불가피한 사유를 입증할 관련 서류를 은행에 제출해야 한다. 또 대출 취급 전후나 3개월 이내 전입증명 서류를 내 새로 산 주택에 본인 또는 가족이 들어가 살고 있다는 사실도 입증해야 한다. 실거주 목적으로 주택을 사겠다고 한 것이므로 어떤 경우든 기존주택이나 새로 산 주택을 임대할 수 없다. 1주택자가 기존 보유 주택을 담보로 대출을 받아 규제지역에서 주택을 구입할 수 있다. 이사, 직장근무, 부모봉양 등 주택을 추가로 사야 할 사유가 입증된 경우에 한해서다. 이 경우에도 2년 이내 기존주택을 처분해야 하고, 기존주택을 팔지 않겠다고 하면 규제지역에서 고가주택을 구입할 수 없는 등 1주택자의 제한사항이 동일하게 적용된다. 1주택자가 규제지역에서 재건축·재개발로 인한 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있다. /김기혁기자 coldmetal@@sedaily.com -
[9·21 수도권 주택공급대책] "공급 적어 집값영향 제한적... 재개발·재건축 규제 풀어야 "
부동산 정책·제도 2018.09.21 16:31:20전문가들은 이번 공급대책에 대해 정부의 의지를 보여줬다는 점에서는 긍정적인 평가를 내렸다. 하지만 서울 집값 안정화에 대해서는 비관적인 시각도 적지 않다. 정책추진 속도와 신도시를 비롯한 주요 택지의 위치 및 공급 방식에 따라 성패가 완전히 뒤집힐 수도 있다는 것이다. 아울러 공급대책이 현실화하기 위해서는 많은 시일이 소요된다는 점에서 집값에 당장 영향을 미치기 어렵다는 분석이다. 서울경제신문이 학계와 금융계·업계 전문가 10인에게 대책 평가를 조사한 결과 긍정적 평가가 5명, 미흡하다는 평가가 4명, 유보적인 평가가 1명으로 팽팽했다. 우선 긍정적인 평가를 내린 전문가들은 공급에 대한 의지를 보여준 면을 높이 샀다. 1기 신도시보다 서울과 가까운 곳에 만들겠다고 밝힌 신도시에 대한 기대감도 있었다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 ‘지금까지 집값이 오른 것은 세제나 규제의 문제가 아니라 공급 문제였다”며 “물량이 아쉽기는 하지만 공급대책을 내놓았기 때문에 긍정적으로 평가한다”고 말했다. 조주현 건국대 부동산학과 교수도 “도심 내 대규모 부지에 대한 관심이 증가한 것과 준주거·상업지역의 주거용적률을 높인 것은 긍정적”이라며 “단지 물량으로 승부를 건 측면이 있지만 수요자들이 원하는 집으로 정교하게 다듬을 필요가 있다”고 말했다. 반면 이번 정책에 부정적인 입장을 보인 전문가들은 경기도에 물량 공급을 집중하는 점과 재개발·재건축 활성화가 빠진 점을 강력하게 비판했다. 물량에 대한 아쉬움을 피력하는 전문가들도 많았다. 두성규 건설산업연구원 연구실장은 “시장의 기대에 미치지 못하는 수준”이라며 “30만가구를 공급한다고 해놓고 첫 발표가 10분의1에 불과하다. 이미 추진하기로 돼 있는 신혼희망타운을 끼워넣은 것도 이해할 수 없다”고 지적했다. 이어 “의정부나 일산에도 아직 물량이 넘치는데 또 경기도에 공급할 이유가 없다”며 “서울 도심의 경우에도 그린벨트 해제는 못 하고 공급은 해야 하니 용적률 완화와 같은 대책을 내놓았지만 이는 효과가 제한적”이라고 말했다. 김승배 피데스개발 대표도 “1만가구면 두세 달 치 수요에 불과하다. 본질은 재건축·재개발에서 공급을 늘려줘야 집값이 잡힌다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “당초 공언한 만큼의 임팩트가 없는 대책”이라며 “성동구치소와 강남 개포 재건마을 등 매력적인 입지가 있지만 총량이 적다”고 지적했다. 이어 “설익고 충분하지 않은 공급대책은 정책효과를 떨어뜨려 정책에 대한 내성을 만들고 시장의 공급 갈증을 부추겨 정부가 보완책을 다시 내놓아야 하는 악순환을 불러올 뿐”이라고 지적했다. 집값 전망에 대해서는 공급대책까지 나왔지만 추가로 호가 하락 폭을 키우는 것이 쉽지 않을 것으로 봤다. 집값에 대해서는 지금 추세로 보합세를 유지할 것이라는 의견이 많았다. 두 연구실장은 “지금까지는 올해 말까지 약보합을 예상했지만 이번 대책으로 강보합이나 상승을 예상한다”며 “종합부동산세는 국회도 통과해야 하고 실제 부과에 1년 이상 걸리는데다 공급도 시간이 많이 걸리기 때문”이라고 분석했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수도 “집값을 안정세로 돌릴 만큼 충분한 공급대책은 아니다”라며 “지난주 발표된 대책 효과도 감정원 가격지수를 보면 생각보다 파급력이 크지 않다”고 지적했다. 전세 불안에 대한 우려도 나왔다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “전세의 경우 대기수요가 늘면서 불안해질 수 있다. 정부가 집주인에게 계속 부담을 주고 있어 세입자에게 전가할 가능성도 있다”며 “가을 이사철부터 시작해 내년부터는 집값이 아닌 전세 가격을 관리해야 할 수도 있다”고 우려했다. /박윤선·이완기·이재명기자 sepys@@sedaily.com
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