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[시그널] 몸값 높아지는 중소형 부동산신탁사
부동산 간접투자 2018.11.05 17:00:00중견 부동산신탁사인 국제자산신탁이 매각을 검토 중인 것으로 알려졌다. 국제자산신탁이 차입형 토지신탁 인가권을 갖고 있는 만큼 대규모 자본 동원이 가능한 은행이 인수하면 시너지를 낼 것이라는 분석이다. 국내 은행권에서는 부동산신탁사가 없는 우리은행이 잠재적인 인수 후보로 거론된다. 5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국제자산신탁은 대주주 지분 89.86%에 대한 매각 가능성을 타진하고 있다. 금융당국이 연내 3곳의 부동산신탁사를 인가하겠다고 밝힌 가운데 경쟁에서 탈락한 업체들이 중소형사 인수에 나설 것이라는 점에서 잠재적인 인수 후보군도 여럿이다. 안정적인 이익을 내는 부동산신탁사는 ‘황금알을 낳는 거위’로 불리고 있다. 부동산신탁사 대형화 경쟁이 치열해지면서 인가권을 갖고 있는 중소형사의 몸값이 덩달아 높아지고 있는 것이다. IB 업계의 한 관계자는 “대주주가 지분 매각을 위해 잠재적인 인수 후보를 파악 중”이라며 “연내 부동산신탁사의 추가 인가로 경쟁이 치열해지는 반면 인가를 받지 못한 후보는 기존 중견 신탁사 인수에 적극적일 가능성이 높기 때문”이라고 설명했다. 국제자산신탁은 창업주인 유재은 대표를 비롯해 자사주, 2세 유재영 상무 지분 등이 전체의 90%를 차지한다. 나머지는 우리은행(6.54%)과 소액주주(3.60%)가 들고 있다. 지난 2000년 설립된 국제자산신탁은 지난 5년 평균 시장점유율이 6.1%로 국내 11개 신탁사 중 8위다. 부동산신탁 업계는 한국토지신탁·한국자산신탁·코람코자산신탁·KB부동산신탁 등 대형 4개사와 대한토지신탁·하나자산신탁 등 중견사가 있다. 최근 신한금융그룹이 지분 60%를 1,930억원에 인수한 아시아신탁, 진원이앤씨가 1,100억원에 지분 절반을 인수한 생보부동산신탁을 비롯해 국제자산신탁· 코리아신탁·무궁화신탁은 비교적 작은 자본 규모로 개인이 최대주주다. 부동산신탁 업계에서는 이들 개인 소유 부동산신탁사는 앞으로 대형 금융기관이나 부동산개발회사에 인수합병(M&A)될 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 금융당국이 연말 부동산신탁사 최대 3곳에 신규 인가를 내주면서 그렇지 않아도 자본 경쟁이 치열했던 부동산신탁사는 대형화 바람이 더욱 거세게 불고 중소형 신탁사의 설 자리가 없어지기 때문이다. 국제자산신탁은 부동산 취득과 처분 과정을 대신하는 대리사무와 부동산 개발 전 과정을 위탁하되 사업비는 조달하지 않는 관리형 토지신탁이 주요 사업이다. 최근 부동산신탁 업계에 신규 먹거리로 주목받는 차입형 토지신탁 사업은 미비한 편이다. 차입형 토지신탁은 위탁자 대신 신탁사가 부동산 개발에 필요한 자금까지 주선해야 하기 때문에 자본력이 탄탄한 대형사가 주로 한다. 은행이 인수한다면 은행의 높은 신용도를 바탕으로 중견 건설사의 책임준공을 보증하는 책임준공신탁 사업도 가능하다. 업계 관계자는 “국제자산신탁은 차입형 토지신탁에 대한 인가권을 보유하고 있으면서도 관련 사업을 키우지는 않았다”면서 “대형 은행이 국제자산신탁을 인수한다면 대규모 자본과 높은 신용도를 바탕으로 그동안 미진했던 차입형 토지신탁 사업이 활발해질 것”이라고 내다봤다. /임세원기자 why@@sedaily.com -
부동산 가격하락 우려에…보유건물 내다파는 은행
경제 · 금융 은행 2018.11.04 17:22:03시중은행들이 점포로 사용하던 건물 등 유휴 부동산 매각에 잇따라 나서고 있다. 최근 몇 년간 지점 통폐합이 활발하게 진행되면서 유휴건물이 늘어난데다 부동산 가격 하락 우려가 커진 데 따른 선제 대응으로 풀이된다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등 가계대출 규제 강화로 내년 2조원에 가까운 순이익이 감소할 것이라는 전망이 나오는 데 따른 비상조치라는 분석도 나온다 . 4일 금융권에 따르면 KEB하나은행은 지난달부터 구 외환은행 또는 하나은행 지점이 들어섰던 유휴 부동산 20여곳에 대한 매각작업을 진행하고 있다. 서울 강남구 논현동에 있는 한 상가의 경우 최저 입찰가가 165억여원으로, 20여곳의 부동산 매각가격은 1,000억원에 달할 것으로 추산된다. 하나은행뿐만 아니라 KB국민은행도 유휴 부동산의 대량 매각에 나섰다. 국민은행은 대전·창원 등 지방에 위치한 유휴 부동산 7곳에 대한 매각을 추진 중이다. 은행들은 일반적으로 상가건물 일부를 임대해 지점을 운영하지만 자산 포트폴리오 다양화를 위해 상가 전체를 매입한 후 지점을 내는 경우도 많다. 이렇다 보니 지점을 폐쇄하면 사실상 건물 전체가 용도가 떨어지는 유휴 부동산으로 남게 돼 매각을 추진하는 것이다. 금융감독원 금융통계정보시스템에 따르면 국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 지점 수는 지난 2015년 3,510개에서 올해 6월 말 기준 3,097개로 400개 넘게 감소했다. 이 가운데 상가 전체를 매입해 지점을 낸 곳은 우선 매각 대상이 되는 것이다. 특히 부동산 경기가 좋으면 유휴 부동산을 장기 보유하는 전략을 선택하겠지만 정부의 고강도 부동산 규제대책으로 부동산 경기가 얼어붙을 조짐을 보이자 서둘러 무더기 매각에 나선 것으로 풀이된다. 김연화 IBK기업은행 부동산팀장은 “임대사업자에 대한 대출 규제가 강화된데다 향후 국내 기준금리 인상 등으로 내수경기가 더욱 위축될 수 있어 상가에 대한 관심이 떨어지고 있다”고 설명했다. 정부 부동산 대책에 따라 상가 등 수익형 부동산 매매가 끊길 경우 매각 타이밍을 놓칠 수 있다고 판단해 불필요한 유휴 부동산 매각을 잇따라 추진하고 있다는 것이다. 일부에서는 DSR 시행 등 가계대출 규제가 강화되면서 예상되는 실적 감소를 만회하기 위해 부동산 매각을 추진하고 있다는 관측도 나온다. 최근 DSR 규제가 본격 시행된데다 금융당국도 내년 전 금융권의 가계대출 증가율을 6.5%로 하향 조정한 만큼 이자이익이 위축될 수밖에 없다는 것이다. 금융연구원도 최근 가계대출 총량 규제로 내년 국내 은행의 당기순이익이 올해 전망치인 11조8,000억원보다 2조원 줄은 9조8,000억원에 그칠 것이라는 전망을 내놓았다. 은행권 관계자는 “유휴 부동산 매각으로 얻은 이익은 재무제표상 단기 영업외이익으로 잡혀 당기순이익을 늘리는 효과를 기대할 수 있고 불필요한 부동산 매각을 통해 관리 비용도 절감할 수 있다”고 말했다. /김기혁기자 coldmetal@@sedaily.com -
부동산서비스 산업 새 육성분야 찾는다
부동산 분양 2018.11.04 17:12:08제3회 부동산산업의 날 행사가 서울 삼성동 코엑스에서 5일 열린다. 부동산산업의 날은 부동산산업의 중요성과 가치를 정립하고 국민의 신뢰를 높이고자 2016년 산·학·연이 협력해 매년 11월 11일로 지정했다. 이번 기념식은 한국공인중개사협회를 비롯해 한국감정평가사협회, 한국부동산개발협회, 대한주택관리사협회, 한국리츠협회, 한국빌딩협회, 한국주택관리협회, 한국주택임대관리협회 등 8개 협회로 구성된 한국부동산경제단체연합회가 주최한다. 이번 행사는 우수 부동산서비스사업자 인증서를 처음으로 수여한다. 이외에도 학술콘퍼런스, 부동산 잡페어 등 다양한 행사가 함께 열린다. 콘퍼런스에서는 부동산 유통의 현상과 미래, 공시지가 제도와 부동산산업, 소상공인과 상가임대인의 상생 전략, 부동산 서비스 산업의 현재와 미래, 부동산산업의 새로운 육성 분야 발굴을 주제로 토론이 이뤄진다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
[머니+ 부동산 Q&A] 임대사업자별 세제 혜택은
부동산 부동산일반 2018.11.04 11:06:27Q. 단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 장기임대주택 등 주택 임대사업자에 대한 용어가 혼동됩니다. 어떠한 차이가 있고 임대사업자 등록에 따른 양도소득세 혜택은 무엇이 있나요. A. 정부의 ‘9·13 부동산 안정대책’ 발표 이후 주택 매매거래가 부쩍 줄어들었다고 합니다. 따라서 보유 중인 주택의 임대사업자 등록 여부를 고민하고 있는 분들이 많은데요. 내가 포기해야 하는 단점에 비해 얻을 수 있는 장점이 크다면 당연히 임대사업자 등록을 해야 하나 세제혜택의 요건이 복잡하고 특히 단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 장기임대주택의 차이를 구분하지 못해 어려워하는 분들을 자주 만나게 됩니다. 임대기간 10년 넘으면 일반민간주택 양도세 ‘0’ 장기임대주택 5년 임대자 거주주택 2년 보유·거주땐 주택수 미합산 특례 적용 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따르면 단기민간임대주택이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택을 말하고, 장기일반민간임대주택이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다. 장기임대주택이란 소득세법상 용어로서 시·군·구청에 주택 임대사업자 등록을 하고 관할 세무서에 사업자등록을 한 임대주택으로 기준시가 6억원(수도권 외 3억원) 이하인 1호 이상의 주택을 말합니다. 임대사업자에 대한 세제혜택 중 주로 관심을 가지는 내용은 양도소득세와 관련된 것인데요. 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 혜택은 다음의 2가지가 있습니다. 첫 번째는 장기보유특별공제 과세특례입니다. 거주자가 장기일반민간임대주택을 등록하고, 임대보증금 또는 임대료 증액(연 5% 이하) 제한 요건을 준수해 8년 이상 임대 후 양도하는 경우 양도차익의 50%(10년 이상 임대시 70%)를 공제 받을 수 있습니다. 이 때, 임대주택으로 등록하기 전의 임대기간은 8년 계산시 포함되지 않음을 유의해야 합니다. 두 번째는 양도소득세 감면 과세특례입니다. 주택 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 임대보증금 또는 임대료 증액(연 5% 이하) 제한 요건을 준수하여 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득의 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있습니다. 다만, 2018년 12월 31일까지 장기일반민간임대주택으로 등록한 것에 한합니다. 장기임대주택에 대한 양도소득세 혜택은 다음의 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 장기보유특별공제 추가공제율 과세특례입니다. 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 기존의 장기보유특별공제율에 보유기간별 추가공제율(2%~10%)을 합해 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다. 두 번째는 양도소득세 주택 수 미합산 과세특례 입니다. 2년 이상 보유 및 거주하고 있는 거주주택과 5년 이상 임대하고 있는 장기임대주택을 보유한 자가 거주주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택수에 포함되지 않아 1세대 1주택 요건 충족시 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 이와 같이 임대주택에 대한 개념의 차이와 요건을 이해하여 주택 임대사업자 등록 여부를 신중히 결정해야 할 것입니다. -
[머니+] 펀드 무덤 뚫을 '틈새 상품'으로 부동산 리츠·특별자산 담은 대안투자형 펀드 눈길
증권 증권일반 2018.11.04 06:06:02올해 그야말로 ‘펀드 무덤’ 수익률이다. 지난달 코스피지수가 22개월 만에 최저수준을 보이며 1,980선을 터치하는 등 급락 장세를 보이자 지수나 종목에 투자하는 기존 펀드투자 방식으로는 도저히 수익을 낼 수 없는 장이 됐다. 하락장을 이길 수 있는 대안투자형 ‘틈새 펀드’로 투자자들의 관심이 어느 때보다 쏠리고 있다. 떨어지는 칼날 장세에서 전통적인 종목·지수형은 수익률 유탄을 맞고 있지만 국내외 특별자산, 부동산 리츠 등 대안투자형 펀드는 저력을 발휘하고 있다. 종목·지수형 펀드는 하락장의 직격탄을 맞았지만 국내외 부동산이나 뱅크론 펀드에 투자하는 대안투자나 진입 장벽을 낮춘 헤지펀드 등 틈새 펀드는 하락장에서도 수익을 올리고 있다. 다만 대안투자형펀드의 경우 국내외 부동산이나 신용등급이 낮은 기업에 투자하는 등 다른 여타 펀드 대비 예측이 쉽지 않아 전문성이 요구된다. 수익률이 좋다고 무턱대고 가입하기 보다는 상품을 꼼꼼히 살펴야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 먼저 국내 부동산펀드는 연초 이후 1.89% 이 중에도 부동산임대 펀드는 6.05%를 기록했다. 국내 임대형 부동산투자 펀드인 ‘하나대체투자티마크그랜드종류형부동산펀드’, ‘유경공모부동산펀드’의 연초 이후 수익률은 각각 9.94%, 6.13%에 달한다. 부동산펀드가 투자하는 대형 부동산은 실물이 담보된 안정성이 높은 자산으로, 가격 상승을 통한 높을 수익을 꾀하기보다는 위험회피 전략에 가깝다는 분석이다. 해외부동산 펀드 중에는 일본 리츠(REITs·부동산투자회사)에 투자하는 펀드 수익률이 승승장구하고 있다. 일본의 경기 회복으로 기업의 사무실 수요가 늘고, 2020년 도쿄 올림픽 기대감까지 더해지면서 호텔·리조트도 호황인 덕분이다. 에프앤가이드에 따르면 일본 리츠 펀드의 최근 1년간 수익률이 평균 10.0%로 집계됐다. 펀드별로는 삼성자산운용의 ‘삼성재팬프로퍼티(Japan Property)부동산투자신탁’이 최근 1년간 11.06%, 한화자산운용의 ‘한화재팬리츠부동산투자신탁1(C-f)’이 10.08%로 10% 넘는 수익률을 냈다. 일본 리츠펀드 수익률이 고공 행진하는 것은 최근 일본 부동산 시장이 역대 최대 호황을 누리고 있기 때문이다. 일본의 저금리 정책 또한 리츠 수익률을 끌어올리고 있다. 해외특별자산펀드로로 눈을 돌린 투자자들도 많다. 주가지수 붕괴와 함께 경기침체 신호가 함께 맞물리면서 해외 펀드 중 에서도 신용도가 낮은 기업의 채권 등에 투자하는 펀드 수익률도 호조를 보이고 있다. 최근 미국의 금리 인상 기조와 맞물려 인기몰이를 하고 있는 뱅크론펀드는 금융기관이 신용등급 ‘BBB-’이하 기업으로부터 담보를 제공받고 자금을 빌려주는 변동금리부 선순위 담보대출 채권에 투자하는 펀드다. 여기에 3개월 변동금리 상품으로 금리가 수 개월에 한 번씩 조정되기 때문에 금리 상승시 수혜를 볼 수 있는 투자수단으로 부각되고 있다. 국내 대표 뱅크론펀드인 ‘이스트스프링미국뱅크론특별자산자투자신탁’의 연초 이후 수익률은 8.42%에 달한다. 투자 시계가 깜깜해지면서 ‘문턱을 낮춘 헤지펀드’인 사모재간접 공모펀드도 수익을 내고 있다. 불확실한 증시 상황에도 증시 하락 영향을 상대적으로 덜 받는 사모재간접 펀드의 매력이 부각되면서 설정액도 늘어나는 추세다. 헤지펀드는 롱숏 전략, 이벤트 드리븐 전략, 매크로 투자 전략 등 다양한 투자 전략으로 저위험·고수익을 추구한다. 특히 롱숏 전략을 통해 지금과 같은 하락장에서는 주가가 떨어질 가능성이 있는 지수나 종목을 공매도해 수익을 낼 수 있다. 헤지펀드의 전략 비중 중 절반이 롱숏 전략과 같은 주식 헤지다. 헤지펀드는 1억원 이상 투자자만 가입할 수 있는 사모방식으로 개미 투자자들이 접근하기에는 어려웠지만, 사모재간접 펀드의 경우 최소 가입액이 500만원으로 일반 투자자들에게도 투자 문턱을 낮춰 인기를 끌고 있다. 사모재간접 펀드의 설정액은 1,924억원으로 한 달 동안 300억원, 6개월 동안 1,500억원이 들어오는 등 자금몰이를 하고 있다. 1호 사모재간접 펀드인 ‘미래에셋스마트헤지펀드셀렉션펀드’는 올해 수익률 0.99%, 1년 수익률 4.73%를 냈다. 롤러코스터 장세 속에서 올해 플러스 수익률 펀드를 찾기 힘든 것을 고려하면 선방한 수준이다. 이 펀드는 출시 1여년만에 설정액 1,500억원을 돌파했다. 지난달 3일 출시된 ‘신한BNPP베스트헤지펀드혼합자산투자신탁펀드’ 역시 1주일 동안 0.34% 수익을 냈다. 1개월 수익률로 봐도 미래에셋스마트헤지펀드는 -0.96%, ‘삼성솔루션글로벌알파증권투자신탁펀드’는 -0.53%여서 코스피가 5% 가까이 빠진 하락장에서도 낙폭을 최소화했다는 평가다. 자산운용업계에서는 사모 재간접펀드가 공모펀드 시장에 메기가 될지 주목하고 있다. 운용업계 관계자는 “박스권 장세가 이어지면서 글로벌 증시가 불안한 흐름을 이어가자 시장 흐름에 상관없이 수익을 내는 것을 목표로 하는 사모 재간접펀드가 공모펀드 시장에 활기를 줄 수 있을 것”이라고 말했다./김보리기자 boris@@sedaily.com -
부동산 규제로 중견·중소업체 분양 직격탄
부동산 분양 2018.10.30 15:32:18부동산 규제 강화의 영향으로 중견·중소업체의 분양 물량이 대폭 줄어든 것으로 나타났다. 30일 대한주택건설협회에 따르면 7,712개 회원사 기준 오는 11월 분양 계획 물량은 2,757가구인 것으로 집계됐다. 이는 전년 11월(15,360가구) 대비 거의 5분의 1 수준이다. 특히 수도권에서는 단 1건의 분양도 없었다. 그나마 지방에서는 8개 사가 8개 사업장에서 2,757가구를 공급한다. 이는 10월의 1,653가구보다 66.8% 늘어난 수치지만, 지난해 같은 달의 10만390가구에는 크게 못 미친다. 대한주택건설협회는 수도권을 중심으로 분양물량이 대폭 줄어든 주된 이유로 최근 정부가 잇달아 내놓은 부동산 규제를 꼽았다. 지난 5월 정부는 전국 지방자치단체에 ‘무등록 분양대행업체의 분양대행 업무 금지’ 공문을 보내 건설업 등록사업자가 분양대행 업무를 위탁받아 수행하도록 한 ‘주택공급에 관한 규칙’을 준수해달라고 주문했다. 이로 인해 그동안 건설업 등록을 하지 않고 영업해온 중소 규모의 분양 대행사의 역할을 두고 혼란이 빚어지면서 예정된 분양물량의 상당수가 연기됐다. 이에 더해 지난 9월에는 9·13 대책과 추석 연휴가 끼면서 분양 예정물량이 대거 미뤄진 것으로 보인다. 최근에는 주택도시보증공사(HUG)가 9·13 대책 후속조치 적용을 위해 하반기 분양 예정이던 경기 하남 위례신도시, 성남 판교 대장지구, 과천 내 건설사들에 분양보증 연기를 통보했다. 대한주택건설협회 관계자는 “수도권에서 분양이 1건도 안 이뤄지는 것은 수년 만에 처음”이라며 “분양시장이 침체기로 들어서면 중견·중소업체들이 상대적으로 더 큰 타격을 입을 수밖에 없다”고 우려했다./이주원기자 joowonmail@@sedaily.com -
블록체인 기술로 '종이 없는' 부동산 거래 가능해진다
부동산 정책·제도 2018.10.30 12:27:25부동산 거래에 블록체인 기술을 적용해 종이 증명서 없이 부동산 거래가 가능해진다. 블록에 새겨진 공부 시스템을 이용해 종이 증명서 없이 정보를 확인할 수 있게 돼 위변조 가능성이 원천 차단되고, 관련 비용도 절감할 수 있게 된다. 우선 정부는 내년 시범사업으로 제주도 토지장부 시스템을 구축·활용하고, 향후 총 18종의 부동산 공부로 대상을 확대할 방침이다. 30일 국토교통부와 과학기술정보통신부는 블록체인 기반의 부동산종합공부시스템 시범사업을 위한 시스템을 오는 12월까지 완료하고 내년 1월부터 제주도에서 시범 실시할 예정이라고 밝혔다. 지금까지는 부동산 매매·대출시 등기소나, 국세청, 은행 등에 종이로 된 부동산 증명서를 사용하고 있다. 종이 증명서는 위변조가 가능해 각종 부동산 범죄에 악용되기도 했다. 또 관공서에서 일일이 당사자가 증명서를 발급받아야 했다. 지난해에만 약 190백만 건의 증명서 발급에 약1,292억이 소요되기도 했다. 블록체인 기술을 기반으로 새롭게 구축되는 부동산종합공부시스템은 종이 증명서가 아닌 데이터 형식의 부동산정보를 관련 기관에 제공할 수 있어 실시간으로 부동산정보를 공유할 수 있게 된다. 예컨대, 부동산 담보 대출을 받을 경우 필요한 각종 부동산 증명서를 은행에 제출해야 하지만, 앞으로는 은행의 대출담당자가 해당 시스템에 접속해 토지대장 등 부동산 정보를 확인할 수 있게 된다. 국토부 관계자는 “지금도 부동산 관련 정보는 웹상에서 열람은 할 수 있지만, 이는 법적인 효력이 없다. 그러나 앞으로는 블록체인 기반 공부 시스템 열람하는 것만으로도 법적 효력을 갖게된다”고 설명했다. 정부는 우선 시범사업으로 제주도 소재 토지에 대한 토지대상 공부시스템을 구축하고, 내년 1월부터 제주도 내 농협, 신한, 산업, 국민, KEB 하나, 씨티, 수협, 광주, 제주, 경남, SC은행 등 11개 은행과 연계해 대출서비스를 제공한다. 앞으로는 법원, 공인중개사협회 등과 협의해 금융대출뿐만 아니라 계약에서 등기까지 한 번에 할 수 있는 ‘부동산 거래 통합 서비스(one-stop 서비스)’ 로 확대 개편할 계획이다. 김정원 과학기술정보통신부 인터넷융합정책관은 “이번 시범사업은 블록체인이 국민 생활과 밀접한 공공분야에서 불필요한 절차로 발생하는 시간과 비용을 절약해주는 좋은 사례”라고 말했다. 손우준 국토부 국토정보정책관은 “내년에는 보다 적극적인 민관 협력을 통해 블록체인을 기반으로 한 스마트 거래 플랫폼 구축 사업을 확대 추진해 나가겠다”고 말했다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com -
'똘똘한 한채' 무조건 번다? 샀다가 낭패 본 아찔한 사연
부동산 주택 2018.10.30 10:44:21‘똘똘한 한 채’가 부동산 침체기에는 오히려 가격이 더 많이 떨어질 위험이 있다는 분석이 나왔다. 30일 부동산114에 따르면 앞서 부동산 침체기였던 2008∼2013년 수도권의 아파트 매매가격은 서울 -10.0%, 경기 -14.0%, 인천 -3.1% 등 평균 11.1% 하락했다. 서울의 경우 ‘똘똘한 지역’으로 분류되는 한강 이남의 하락 폭이 더 크게 나타났다. 강남구의 하락률이 19.0%로 가장 컸고, 양천구 -18.6%, 송파구 -18.1%, 강동구 -15.5% 등 순으로 뒤를 이었다. 반면 중랑구(10.3%), 서대문구(3.3%), 동대문구(2.9%), 은평구(2.7%) 등 상대적으로 저평가됐다고 여겨진 강북지역은 침체기에도 상승했다. 경기도도 역시 서울과 가까운 용인(-26.2%), 과천(-24.8%), 성남(-24.7%), 김포(-22.2%), 고양(-22.2%), 파주(-21.7%), 광주(-20.7%) 순으로 하락 폭이 컸다. 외곽에 있는 포천(27.7%), 안성(25.1%), 평택(20.3%) 등은 오히려 급등했다. 인천은 ‘인천의 강남’이라고 불리는 연수구의 경우 17.4% 하락했지만, 동구(10.8%), 계양구(8.2%) 등은 선방했다. 과거 침체기(2008∼2013년)의 매매가격 변동률을 살펴보면 대체로 실수요보다는 투자 수요가 많이 유입된 지역에서 하락세가 나타났다. 실수요가 아니라 풍부한 유동성이나 저금리, 희소성 등을 이유로 급등한 경우 경기에 민감해서 가격 방어력이 떨어진다는 것이다. 부동산114 윤지해 수석연구원은 “최근에는 서울과 서울 인접 지역을 중심으로 과열 양상이 나타난 만큼 향후 부동산 가격이 약세로 전환할 때 가격 하락 폭은 더 크게 나타날 가능성이 크다”고 전망했다. 이어 “최근 시장 분위기에 편승해 똘똘하다는 이유만으로 자산을 한 곳에 집중하는 전략은 과거부터 높은 위험성을 동반했다는 점에 유의할 필요가 있다”고 말했다. /권혁준인턴기자 hj7790@@sedaily.com -
[머니+ 부동산 Q&A]집값 다시 떨어진다는데...노원 아파트 지금 팔아야 하나요
부동산 부동산일반 2018.10.27 14:06:09Q. 최근 뉴스에서 보니까 서울 강남권을 시작으로 집값이 다시 떨어지고 있다고 해서 걱정입니다. 대출을 받아 노원구에 전용면적 60㎡ 아파트 하나를 장만 하자마자 주택시장이 안 좋다고 하는데 빨리 팔아야 할까요. A. 우선, 주택시장이 급등장에서 안정세로 접어든 것은 사실입니다. 하지만 아파트값이 하향 안정화되고 있다고 해서 집값이 하락을 하거나 폭락을 하고 있는 것은 아닙니다. 한국감정원은 지난 22일 기준 주간 서울 아파트값 상승률이 0.03% 올랐고, 이 중 송파구가 -0.04%, 강남구 -0.02%, 서초구 -0.02% 등으로 강남권 집값이 떨어졌다고 발표했습니다. 수치상 0.04% 시세가 떨어졌더라도 큰 하락은 아닙니다. 또 서울 아파트값이 0.03%가 올랐다고 하더라도 집값이 상승했다고 볼 수도 없습니다. 실제, 강남구의 아파트값이 0.02%가 떨어졌다고 하면 실제 아파트값의 등락 폭은 얼마나 될까요. 강남구 삼성동에 전용 84㎡가 22억 원 선이라고 하면, 한 주에 44만 원이 하락한 것으로 볼 수 있습니다. 또 서울시의 평균 아파트값이 8억이 넘어선 상황에서 0.03% 올랐더라고 하더라도 24만 원이 상승한 수준입니다. 따라서 아파트의 가격이 내렸거나 올랐다고 볼 수 없을 정도로 미미한 수준으로 시장이 급변화하고 있다고 받아들이지 않으셔도 됩니다. 다만 시장 분위기가 큰 요동 없이 안정세에 접어들고 있어서 주택을 구입하더라도 단기간 집값 상승은 어려운 시장이라고 판단하시면 됩니다. 국토교통부 아파트 거래량을 살펴보더라도 서울 노원구의 경우 지난 1월부터 10월 현재(25일 기준)까지 아파트 거래량이 6,689건으로 서울시에서 가장 많았습니다. ‘9·13대책’ 이후인 9월에도 724건, 10월에는 현재까지 47건이 거래돼 서울에서 가장 높은 수치를 기록했습니다. 이어 같은 기간 동안 강서구 4,068건, 성북구 3,744건 등의 순으로 거래량이 높아 비강남권 지역에서 거래량이 많았습니다. 서울 중심지역에 아파트값이 단기간 급등하면서, 강남권을 비롯한 도심권 지역들의 아파트값은 하향 안정세를 유지하고 있습니다. 반면, 주택가격이 비교적 저렴하면서 중소형 비중이 높고 출퇴근이 편리한 곳은 실수요가 몰리면서 주택가격과 거래량이 강세를 이어가고 있는 것으로 보입니다. 따라서 실수요자들이 많이 몰리는 강북권 지역까지 걱정할 필요가 없어 보입니다. 특히 정부가 ‘9·13대책’의 일환으로 다주택자들의 대한 대출을 옥죄면서 무주택자들의 기회가 늘어남에 따라 저렴한 강북권 주택들의 경쟁력이 더 높아지고 있습니다. 과거 금융위기로 집값들이 하락세일 때에도 강북권 중소형 아파트들의 가격은 큰 변동이 없었습니다. 당시에는 입주물량이 늘어난 상황에서 몇몇 신도시와 주요 지역에서 아파트값이 떨어지는 경우들이 많았는데요. 특히 고가아파트가 몰려 있는 서울 강남권을 비롯해 목동, 분당, 평촌 등 버블세븐 지역들의 집값들이 많은 영향을 받았습니다. 이들 지역은 지난 2009년 고점을 회복하기까지 5년이란 긴 시간이 걸렸을 정도로 시장이 좋지 않았습니다. 반면, 서울 강북권 중소형 아파트들은 꾸준히 거래가 이뤄졌던 것을 고려하면 실수요 입장에서 장기간 보유를 하고 계셔도 좋을 것으로 판단됩니다. 연내에는 정부가 강력한 규제로 시장을 옥죄고 있는 만큼 아파트값이 오르기보단 보합이나 약세로 이어질 가능성이 많습니다. 따라서 실수요층들은 통계적 상황에 바로 반응하기보단, 현장 상황을 발품 팔아 다녀보면서 직접 체득하고 보는 것이 불황기 내 집 마련을 잘하는 효과적인 방법이라고 생각됩니다. -
강남 3구 아파트 값 석달 만에 일제 하락
부동산 정책·제도 2018.10.25 17:46:32서울 강남3구의 아파트 값이 3개월 만에 일제히 하락세로 돌아섰다. 한국감정원이 25일 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 10월4주(22일 기준) 서울 아파트 매매가 상승률은 0.03%로 집계돼 7주 연속 오름폭이 둔화됐다. 특히 강남3구 아파트 값은 처음으로 마이너스로 돌아섰다. 지난주 0.01%·0.03% 올랐던 강남구와 서초구의 아파트 값은 이번주에 나란히 0.02% 내렸다. 지난주 0.01% 올랐던 송파구는 이번주 0.04% 하락했다. 강동구는 0.05% 올랐지만 강남3구의 약세로 동남권(강남4구) 아파트 값은 -0.01%를 기록하며 15주 만에 하락 전환했다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
압구정 현대 2차 1억 '뚝'…서울 전역 하락세로 돌아서나
부동산 정책·제도 2018.10.25 17:14:30# 최근 들어 거래 절벽이 심화 되는 가운데 강남구 압구정동 현대 2차 전용 160㎡(9층)는 10월에 33억 원에 매매계약이 체결됐다. 앞서 지난 8월에 동일 면적이 34억 ~ 35억 8,000만 원에 거래된 바 있다. 매매가격이 최소 1억 원 이상 하락한 셈이다. 이들 단지 외에도 강남권에서 실거래가가 하락한 단지들이 늘고 있는 상태다. 한국감정원이 25일 발표한 주간 아파트 가격 동향 조사에서 강남 3구 아파트 값이 3개월 만에 일제히 하락세로 돌아선 것은 호가가 떨어지는 가운데 실제 매매가도 하락한 것이 크게 작용했다. 특히 노후 재건축 단지에서 이 같은 사례가 나타나고 있다. 강남 주택 시장 분위기는 거래가 가뭄에 콩 나듯 이뤄지는 가운데 떨어진 호가에도 매수세가 전혀 붙지 않고 있는 모습이다. 강남 3구에서 시작된 하락세가 서울 주택 시장 전반으로 확산 될 지는 미지수이다. 호가를 내리지 않는 집주인들이 아직 많은 데다 일부 단지는 신고가를 경신하는 사례도 나오고 있는 등 혼조된 양상을 띠고 있어서다. 경기도 비 규제지역의 상승세가 지속 되고 있는 것도 한 이유다. 조정 국면에 진입한 것은 맞지만 하락 국면 판단은 아직 이른다는 게 전문가들의 시각이다. 이날 한국감정원에 따르면 강남 4구의 10월 4주(10월 22일 기준) 변동률은 -0.01%로 집계돼 7월 2주(-0.03%) 이후 약 3개월 만에 처음으로 하락했다. 서울 아파트 값도 7주 연속 오름폭이 둔화되고 있다. 강남 4구 아파트 값이 하락한 이유는 강동구가 0.05% 상승률을 기록했지만 강남구(-0.02%), 서초구(-0.02%), 송파구(-0.04%) 등이 마이너스 변동률을 기록했기 때문이다. 감정원 관계자는 “강남권에서 재건축 단지를 중심으로 호가가 내려간 단지가 많은데 반해 매수세가 크게 줄어서 나타난 것”이라면서 “하지만 큰 폭의 내림세를 보였다고는 할 수 없다”고 설명했다. 실제 현장 중개업소의 설명을 종합하면 9·13 대책 이후 매수세는 자취를 감춘 상태다. 집주인들이 호가를 내려도 매수자들은 좀처럼 매수의사를 보이지 않고 있다. 거래가 사실상 중단됐다는 평가다. 강남구 대치동의 이영순(서경 펠로) 신현대공인중개사사무소 대표는 “9·13 대책 이후 문의 자체가 없고 거래를 하지 못하는 중”이라고 했다. 잠실동의 한 공인중개사는 “집주인들이 얼마를 부르든 큰 의미가 없다”면서 “거래가 안된다는 점이 중요하다”고 했다. 이런 가운데 매매가가 하락한 사례들이 하나 둘 나오고 있다. 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 59㎡(1층)는 최근 13억 6,500만 원에 실거래 됐다. 지난 9월 12층 매물이 14억 9,000만 원에 매매거래가 이뤄진 바 있다. 서초구 방배동 삼성래미안 1차 전용 114㎡(3층)도 10월에 12억 5,000만 원에 손바뀜이 일어났다. 이는 지난 8월 13억 2,000만 원보다 7,000만 원 가량 하락한 가격이다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76㎡의 경우 지난 8월 19억 원을 넘어 섰지만 9·13 대책 이후 1억 원 넘게 하락한 18억 원에 거래됐다. 대치동 은마 전용 76㎡도 9·13 대책 이전 18억 5,000만 원에 거래됐지만 최근 집주인들은 17억 원대로 가격을 내렸다. 잠실동 H공인 관계자는 “9·13 이후 매수 문의는 끊겨 거래가 안된다”면서 “거래 중단이 더 이어지면 집주인들이 가격을 더 내릴 수도 있다”고 말했다. 이 같은 강남 3구의 집값 하락이 서울 전반으로 확산 될 지는 좀 더 지켜봐야 될 것으로 보인다. 매매가가 하락한 단지도 있지만 종전 최고가를 넘어서는 단지들도 나타나고 있다. 강남구 압구정동 한양 1차 전용 63㎡가 10월 초 이전 최고가인 19억 2,000만 원을 경신한 9억 5,000만 원에 거래됐다. 반포동의 김시연(서경 부동산펠로) 래미안114 중개 대표는 “‘래미안퍼스티지’ 전용 222㎡도 7월 실거래가인 41억 5,000만 원을 훌쩍 웃도는 가격에서 매물이 나온다”면서 “새 아파트는 전세가도 높고 공급도 부족해 가격이 잘 떨어지지 않는다”고 했다. 아울러 경기 지역도 지난주 0.08%에서 0.11%로 오름폭이 커지면서 반사이익을 얻고 있다. 특히 강남권과 멀지 않고 규제가 덜한 용인 수지 등이 경기 지역 전체 상승률을 끌어올린다는 분석이 많다. 용인 수지는 지난주 0.25%에서 이번 주 0.50%로 오름폭이 2배 가량 커졌다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 대출 규제 강화로 강남 지역을 중심으로 상승률 둔화는 이끌 수 있다”면서도 “하지만 도심권·한강변·수도권 알짜 지역 등에는 실수요자들의 움직임이 있어 본격적인 하락 여부는 단언하기 힘들다”고 했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “투자 상품으로서 성격이 강한 강남권이 정부 정책과 시장 상황에 예민하게 대응해 가격 하락이 나타난 것”이라면서 “서울 전체가 안정세로 접어들지 여부는 아직 단언하기 힘들다”고 말했다. /이완기·이주원기자 kingear@@sedaily.com -
[머니+ 금리상승기 대출전략] "3년이상 장기땐 고정금리가 유리"
경제 · 금융 경제·금융일반 2018.10.21 17:37:17정부의 9·13 주택시장 안정대책과 함께 이달 말부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 대출을 더욱 깐깐하게 만들었다. 더불어 미국발 금리 인상에 따른 대출금리 상승은 대출자들의 부담을 더욱 가중시킬 전망이다. 깐깐해지는 대출, 높아지는 대출금리에 전문가들은 변동금리보다 고정금리를 선택하고, 필요한 경우에만 마이너스통장 및 중금리 대출상품을 활용하는 대출전략을 제안한다. 레버리지를 이용한 투자 등 빚내서 자산을 불리는 ‘빚테크’ 대신 빚을 줄여나가는 긴축전략이 필요하다는 것이다. 21일 금융권에 따르면 한국은행은 10월에도 기준금리를 동결했지만 다음 달 인상 가능성이 높아지면서 이미 시장금리는 조금씩 오르고 있는 추세다. 특히 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 9월 기준 1.90%로 13개월째 상승 중이다. 잔액 기준 코픽스와 연동되는 은행 주택담보대출 변동금리도 일제히 오르고 있다. 지난 19일 기준 KB국민은행은 3.57~4.77%, 신한은행 3.20~4.55%, NH농협은행 2.90~4.52%, 우리은행 3.90~4.30% 등을 기록했다. 현재 흐름이라면 연내 심리적 저항선인 5%에 육박할 것으로 보인다. 금리상승이 본격화됨에 따라 주담대 변동금리 상품을 이용하는 차주의 이자 부담은 늘어나게 된다. 때문에 변동금리에서 고정금리로 갈아탈 필요성이 높다는 게 다수 전문가들의 의견이다. 한은에 따르면 신규 취급 가계대출 중 고정금리 대출 비중은 지난 5월 22.2%로 최저치를 기록했다가 6월부터 상승세로 지난 8월에는 27.4%까지 높아졌다. 김현섭 국민은행 스타자문단 팀장은 “주담대 등 3년 이상 장기로 자금이 필요한 대출을 받을 때는 고정금리로 가는 게 나을 것”이라며 “11월 기준금리가 오른다지만 이미 시장에선 대출금리가 조금씩 올라가고 앞으로도 오를 전망”이라고 설명했다. 부득이하게 신용대출을 필요로 한다면 마이너스통장을 적절히 활용하는 것도 방법이다. 하지만 마이너스통장을 열어 놓는 것만으로도 대출 한도를 차지할 수 있다는 점을 유의해야 한다. 다만 마이너스통장 대출금리는 일반 신용대출 금리보다 조금 더 높다는 것을 알아둘 필요가 있다. 연광희 신한은행 PWM잠실센터 팀장은 “마이너스통장은 돈을 빌리지 않으면 이자가 나가지 않기 때문에 유리할 수 있지만 어디까지나 안전장치로 자금 유동성을 확보하는 용도로 써야 한다”고 조언했다. 신용이 낮다면 중금리대출을 이용하는 방법도 있다. 금융당국이 4·4분기부터 중금리대출을 가계대출 총량 규제에서 제외하기로 하면서 금융회사들은 관련 상품을 대거 출시했다. 제2금융권의 경우 중금리대출 주요 고객이라 할 수 있는 4~7등급 중신용자들을 타깃으로 한다. SBI저축은행은 이달 초 금리 연 9.9~17.9%인 ‘U스마일DC론’ 판매를 시작했다. OK저축은행은 중신용자에게 1억원까지 대출이 가능한 연 9.9~17.9%의 중금리 상품 ‘OK히어로’를 선보였다. 카드사도 중금리대출 상품들이 속속 나오고 있다. 우리카드는 연 4.7~19.7%로 5,000만원까지 빌릴 수 있는 ‘올인원대출’, KB국민카드는 연 5.9~19.9%로 1,000만원까지 가능한 ‘KB국민 중금리론’을 출시했다. 두 상품 모두 기존 카드 고객이 아니어도 대출이 가능하다는 점이 특징이다. 무엇보다 금리상승기에는 ‘긴축’ 전략을 세워야 한다는 지적이 나온다. 박승안 우리은행 강남PB센터장은 “예전처럼 레버리지를 이용하려고 투자를 위한 대출을 받는 것은 위험한 전략이 됐다”고 설명했다. 그는 또 “대출자마다 상황이 다르니 현재 받은 대출이 변동금리로 돼있으면 고정금리로 이동할 때 발생하는 중도상환수수료 등을 고려해 어떤 게 더 유리할지 은행창구 상담도 받아야 한다”고 덧붙였다. /손구민기자 kmsohn@@sedaily.com -
빚도 다이어트가 필요해…깐깐해진 규제, 대출 전략은
경제 · 금융 금융가 2018.10.19 17:26:25강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 이달 말부터 본격 시행되면 대출을 받기 위해 은행 창구를 찾는 고객들의 혼란도 커질 것으로 전망된다. 앞으로 소득이 적거나 기존의 빚이 많다는 이유로 은행에서 대출을 거절당하는 사례가 지금보다 훨씬 더 늘어날 것으로 예상되는 탓이다. 하지만 낙담하기는 이르다. DSR은 주택담보대출에 적용되는 총부채상환비율(DTI)과 달리 규제 수준에 미달해도 대출이 원천 차단되는 것은 아니기 때문이다. 시중은행의 한 관계자는 “과거에는 한 푼이라도 더 싼 금리를 찾기 위해 대출 전략을 짰다면 앞으로는 까다로워진 대출 문턱을 뚫기 위해 종합 전략을 마련해야 한다”고 말했다. 우선 대출에도 ‘발품 팔이’가 중요해진다. 금융위원회는 강화된 DSR 규제를 발표하면서 앞으로 시중은행이 신규 대출을 취급할 때 DSR 70% 이상 대출을 전체 대출의 15% 이하로 관리하라고 권고했다. 금융감독원은 은행들이 이 같은 규제 비율을 얼마나 잘 준수하는지 매달 직접 점검할 계획이다. 이에 따라 은행들은 매달 고(高) DSR 대출 목표액을 설정해 관리할 계획이다. 예컨대 한 달에 내주는 신규 대출 취급액이 1조원이라고 가정하면 이중 DSR 70% 초과 대출을 1,500억원 이하로 맞춰놓아야 향후 당국의 징계를 피할 수 있기 때문이다. 이 때문에 목표치를 이미 채운 A 은행에서는 대출을 거절당했더라도 한도가 남아 있는 B 은행에서는 문제없이 대출을 받는 사례가 나타날 수 있다. 한 은행의 여신업무 관계자는 “아직 구체적인 DSR 목표치 설정 계획이 마련되지 않았지만 여러 은행을 동시에 공략하되 가능하면 월말보다 월초에 은행을 찾는 것이 유리할 것 같다”고 말했다. 차주(借主) 입장에서는 가능한 한 ‘부채 다이어트’에 나서는 편이 유리하다. DSR 산정 때 분모가 되는 소득을 단기에 높이기 어렵다면 분자인 원리금 상환액을 줄여야 그만큼 대출 여력이 커지기 때문이다. 특히 주택담보대출과 같이 큰돈을 빌려야 할 때는 차량 할부나 카드론 등 신용대출을 공격적으로 상환해야 한 푼이라도 더 많은 대출을 끌어낼 수 있다. 특히 신용대출은 대출 총액을 10년 분할해 갚는 것으로 가정해 DSR 산정 때 포함하기 때문에 신중하게 상환을 검토할 필요가 있다. 예를 들어 한도 1억원짜리 마이너스통장을 열어뒀다고 가정할 경우 돈을 쓰지 않아도 1,000만원이 원리금 상환액에 포함된다. 당장 급하게 쓸 돈이 없다면 마이너스통장은 닫아둬야 다른 ‘대출길’을 막지 않는다는 뜻이다. 그동안 은행들이 소득을 따지지 않고 빌려줬던 ‘소득 미징구 대출’을 통한 빚 내기도 앞으로는 더욱 까다로워진다. 금융위는 고객들이 은행 창구를 찾지 않아도 되는 ‘비대면 대출’과 △변호사 등 전문직에게 내주는 ‘전문직 신용대출’ △특정 기업 임직원들에게 상대적으로 싼 금리로 대출을 줬던 ‘협약 대출’ 등에 대해 DSR을 300%로 일괄 적용해 은행 관리지표에 반영할 예정이다. DSR의 수위를 관리해야 하는 은행 입장에서는 이런 대출을 늘릴수록 규제 준수가 어려워지는 구조인 셈이다. 이중 협약 대출은 일반적인 신용대출보다 금리가 낮아 직장인들에게 인기가 높았지만 앞으로는 문턱이 더 높아질 수 있어 다음달 이후 이 대출로 자금조달 계획을 세워놓았던 직장인이라면 다시 한 번 은행을 통한 확인이 필요하다. 금융권의 한 관계자는 “그동안 은행들이 디지털 시장 공략을 위해 확대해왔던 모바일 비대면 대출과 같은 상품의 한도가 줄어들 것으로 예상된다”고 설명했다. /서일범기자 squiz@@sedaily.com -
'9·13'에 개인 대출 막히자 법인명의 낙찰자 4배 껑충
부동산 주택 2018.10.18 17:43:38정부의 잇따른 개인 대출 규제에 법인 명의로 서울 아파트를 낙찰 받는 사례가 급증하고 있다. ‘9·13 대책’ 이후 개인 대출한도가 줄어들자 법인명의 낙찰자가 급증한 것이다. 18일 법원경매업체 지지옥션에 따르면 이번 달 1~16일 서울 아파트 낙찰건수는 39건으로 이중 법인명의 낙찰건수는 12건이었다. 낙찰자 약 3분의1이 법인명의였다. 지난달 같은기간을 보면 서울 아파트 낙찰건수는 30건, 법인명의는 3건에 불과했다. 가장 높은 낙찰가율을 기록한 상암동 상암월드컵파크7단지 84.7㎡도 법인이 낙찰받았다. 감정가 7억7,600만원의 110%인 8억5,365만원에 낙찰됐다. 하루에 2건을 낙찰받는 법인도 있다. 지난 15일 낙찰받은 서울 아파트 10건 중 3건은 법인이었는데 이 가운데 2건은 동일 법인이었다. 이문동 쌍용아파트와 하월곡동 월곡래미안루나밸리다. 이처럼 법인명의 낙찰자가 증가하고 있는 이유는 개인이나 임대사업자에 비해 대출 규제에서 상대적으로 자유롭기 때문이다. 현행 매매사업자법인 대출은 투기과열지구 내에서도 제1금융권에서 낙찰가의 80%까지 가능하다. 원리금균등상환 여부는 상품 마다 선택이 가능해 이자만 납부할 수도 있다. 또 필요경비로 인정받을 경우 절세할 수 있다. 물론 소득세, 법인세, 건강보험료 등의 각종 부담금과 추가적 세금이 발생하고 법인 주소와 설립 기간에 따라 취득세가 중과될 수도 있다. 박은영 지지옥션 선임연구원은 “정부의 9·13 부동산 대책 이후 서울 아파트 경매 평균응찰자 수는 절반 이상 감소하고 낙찰가율 줄어들고 있지만 여전히 서울 아파트에 투자 수요는 몰리고 있다”며 “정부의 대출 규제가 무주택자 서민을 위한 것이 아닌 똑똑한 법인 투자자만 살아남게 하고 있다”고 말했다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
DSR 70%로 제한... 가계대출 더 옥죈다
경제 · 금융 금융정책 2018.10.18 17:23:39이달 말부터 은행권 총부채원리금상환비율(DSR)이 70%로 강화돼 적용된다. 지난해 ‘신(新)총부채상환비율(DTI)’ 도입 및 올해 ‘9·13부동산대책’ 발표에 이은 가계부채 억제 대책의 완결판이 나온 것이다. 이에 따라 상대적으로 소득 대비 대출 부담이 컸던 지방 거주자와 저소득자의 대출 여력이 크게 줄어들 것으로 전망된다. 금융위원회는 18일 가계부채관리점검회의를 열고 이 같은 내용의 ‘은행 DSR 도입방안 및 임대업이자상환비율(RTI) 개선방안’을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 그동안 100%선에서 은행들이 자율적으로 관리했던 DSR 규제비율을 70%로 확정한 것이다. DSR은 연간 소득에서 원리금 부담액이 차지하는 비중으로, 가령 연소득이 1억원이라면 원리금 합계가 7,000만원을 넘지 않도록 관리하는 규제다. 금융당국은 당초 이 비율을 80%로 설정하는 방안을 검토했다가 막판 70%로 하향(강화)해 결정했다. 다만 DSR 70%를 넘기는 대출에 대해서는 은행별로 차등 취급 상한선을 두기로 했다. 시중은행은 신규대출 취급액 중 최대 15%선까지 DSR 70% 초과 대출을 취급할 수 있는 반면 지방은행과 특수은행은 각각 30%, 25%의 상한선이 적용된다. 또 DSR 90%를 넘기는 초(超)고위험 대출에 대해서는 시중은행 10%, 지방은행 25%, 특수은행 20%의 취급 상한선을 따로 적용하기로 했다. 한편 임대사업자 대출을 내줄 때 임대소득을 따지도록 한 RTI 규제는 일단 기존 수위를 유지하기로 했다. 금융당국의 한 관계자는 “RTI를 강화할 경우 임대사업자들이 월세를 높여 받아 시장에 충격을 줄 수 있다는 점을 감안했다”고 설명했다. /서일범기자 squiz@@sedaily.com
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