“현시세가 바닥” 인식 확산/김태호 부동산랜드 사장(기고)

◎서울·수도권 중심 6%선 오를 전망2년 전만 해도 아파트값이 「오른다」, 「내린다」고 예측하는 사람들이 반반 정도 됐지만 이제 내린다는 사람은 줄어들었고 대신 얼마나 오를 것인가에 관심이 모아지고 있다.

지난해도 아파트값은 5% 상승했으며 특징은 다음과 같다.

첫째는 전세값의 상승이다. 전세값 상승률은 서울이 10%, 수도권이 23%에 달했다.

둘째 아파트값이 상대적으로 높은 지역에서 상승을 주도했다. 서울에서는 양천구, 강남구, 송파구가 올랐으며 수도권에서는 분당신도시가 올랐다. 아파트값이 하락할 때도 강남지역의 중대형아파트가 먼저 하락하고 하락기간도 길었다. 따라서 상승할 때도 하락폭이 컸던 지역이 상승을 선도한다고 봐야 한다.

셋째 여름과 겨울 비수기를 가리지 않고 꾸준히 상승했다. 이러한 현상들은 신도시 입주가 끝나고 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지고 있으며 현재 시세가 거의 바닥이라는 인식이 확산되고 있는 것을 의미한다. 이는 이동평균선 도표를 봐도 알 수 있다. 현재의 추세는 지난 94년1월 바닥시세로부터 벗어나고 있으며 특히 12개월과 24개월 이동평균선이 동반상승해 앞으로도 완만하지만 꾸준한 상승세를 보여줄 것으로 예상된다.

그동안 아파트값이 떨어진 것은 정부의 대량 물량공급과 주택전산망, 토지전산망, 그리고 금융실명제와 부동산실명제의 실시 때문이다. 그러나 아파트값 하락에 가장 기여했던 신도시 입주가 사실상 마무리되고 서울은 택지난으로 공급도 부족한 상태다. 따라서 아파트값을 선도하는 서울과 수도권의 주택시장은 불안한 요소를 가지고 있다.

특히 상승이 예상되는 곳으로는 지난해와 마찬가지로 아파트값이 비교적 높은 지역을 꼽을 수 있다. 또 서울 변두리지역의 20평형 내외 소형아파트가 전세를 안고 매입하기에 부담이 적어 상승할 것으로 전망된다. 소형아파트값이 올라가면 그 영향이 중형으로 이어질 가능성이 많다.

아파트분양가는 올해에도 인건비와 자재값 상승으로 5%정도 인상될 것으로 보인다. 기존 아파트값도 94년 2%, 95년 3%, 96년 5%가 오르는등 매년 물가상승률에는 미치지 못했지만 꾸준히 상승했다.

올해는 경제가 어려워 하락할 것으로 예상하는 주장도 없지 않다. 그러나 올해에는 대통령선거가 있다. 선거는 항상 부동산값을 올리는 역할만 했지 내리는 역할은 하지 않았다. 따라서 이러한 추세는 계속 이어질 가능성이 매우 높아 올해 아파트값은 올해보다 조금더 오른 6%내외의 상승률을 보일 것으로 전망된다.