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미국을 비롯, 선진국에 형성되고 있는 부동산 거품이 붕괴될 경우 한국 주택시장은 안전한가. 미국경제의 저금리 기조는 지난 90년대 말에 부풀어올랐던 주식시장 거품을 연착륙시키기 위한 조치였지만 5년이 지난 지금 주택시장에 거품을 형성했다. 아울러 이러한 미국경제의 흐름은 사상 처음으로 전세계적인 부동산 동반상승의 결과를 초래했다. 국제금융시장이 단일 경제권화하고 있기 때문에 미국 주택버블이 붕괴될 때 한국도 안전지대가 아니라는 게 중론이다. 미 연방예금보험공사(FDIC)는 20일 대도시 집값이 하락하면 전체 부동산 시장이 상당한 타격을 입게 되고 이는 경제성장률 하락으로 이어질 것이라고 경고했다. 실제 미국 362개 도시 중 22개 대도시 지역의 집값은 10년 전만 하더라도 미국 전체 집값의 24%에 불과했지만 지금은 35%에 육박하고 있다. 미국 최대 주택금융기관인 패니매도 부동산 거품붕괴 가능성이 일부 지역을 중심으로 급격하게 높아졌다고 분석했다. 문제는 미국을 중심으로 한 선진국 주택시장이 언제 붕괴하는지 여부다. 뉴욕타임스는 미국 주택시장의 거품이 이르면 1년, 늦어도 주택담보대출 원리금 부담이 급증하는 오는 2007년에 붕괴될 가능성이 크다고 분석했다. 미국의 주택가격 거품이 꺼질 경우 한국을 포함해 세계경제에 악영향을 미칠 것이 분명하다. 부동산 가격 상승에 의지한 소비심리가 가라앉고 이에 따라 자산가치 하락에 따른 디플레이션이 미국에서 전세계로 확산될 것으로 우려된다. 앤디 시에 모건스탠리 애널리스트는 최근 보고서에서 “지금 세계경제는 미국의 소비와 중국의 부동산 투기로 호황을 유지하고 있다”며 “그러나 여기서 발생된 초과 레버리지와 과잉설비 때문에 내년 경기가 하향세로 돌아서면서 디플레이션을 경험할 수 있다”고 주장했다. 한국도 디플레이션을 겪을 가능성이 거론되고 있다. 유동원 씨티글로벌마켓증권 상무는 보고서에서 “정부의 부동산 정책이 투기수요는 줄일 수 있겠지만 디플레이션을 야기할 수도 있다”고 지적했다. 주택시장에 많은 담보대출을 쏟아낸 국내 은행권은 낙관적인 입장에 서 있다. 차라리 희망사항을 피력하고 있는지도 모른다. 조태근 기업은행 기은연구소 연구위원은 21일 발간한 보고서에서 “최근 아파트 가격 급등세를 버블로 볼 수 있지만 거품이 당장 꺼지지는 않을 것”이라며 “내년부터 서울시 고밀도 아파트 지구 재건축이 본격화되는 등 앞으로도 각종 개발호재가 많기 때문에 가격상승 기대감이 언제라도 높아질 수 있다”고 지적했다. 은행들은 대체로 국내 부동산 가격이 외국에 비해 많이 오르지 않아 집값이 20% 이상 떨어지지 않을 것이며 이 같은 가격하락으로는 은행들이 큰 손실을 입지 않을 것으로 전망하고 있다. 정부와 금융감독당국의 주택담보대출 규제방침에도 불구하고 최근 주택담보대출이 증가추세에 있다. 국내 6개 은행의 주택담보대출은 6월 들어 17일까지 무려 9,176억원에 달한 것으로 집계됐다. 이들 은행의 주택담보대출은 6월에도 2조원 이상에 달할 것으로 보인다. 우리은행의 한 관계자는 “정부가 LTV를 축소하겠다는 의지를 밝히자 미리 대출을 받으려는 사람들까지 몰려들고 있다”며 “주택담보대출이 줄어들지 않고 있다”고 전했다. 그러나 세계 각국과 금융시장의 동조화가 더욱 심화된 상황에서 부동산 거품이 꺼지면 국내 금융시장에도 높은 파고가 밀려온다는 지적이다. 윤춘섭 현대스위스저축은행 기획실장은 “은행들이 아파트 가격이 20% 정도 떨어지더라도 큰 타격을 입지 않는다고 주장하지만 집값이 빠지면 과거 일본이나 홍콩처럼 50~60% 이상 폭락할 수 있다는 점을 상기해야 한다”며 “저축은행들도 최근 후순위 주택담보대출 영업을 축소하고 있다”고 말했다. 박재룡 삼성연구소 수석연구원은 “세계 부동산 거품이 붕괴되면 국내 부동산시장과 금융시장도 큰 영향을 받을 것”이라며 “해외 부동산 가격 폭락은 국내에서도 투매를 불러올 가능성이 높다”고 덧붙였다.
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