[로터리] 역(逆)전세난

역(逆)전세난이란 집주인이 세입자를 구하지 못하거나 세입자들이 전세금을 제때 돌려받지 못해 이사를 못 가는 현상을 말한다.

지난 3년 동안 주택가격이 많이 상승해 연 평균 60만가구의 주택이 건설됐다. 여기에 다가구주택과 주거용 오피스텔까지 합하면 연 평균 70만가구의 주택이 공급된 것으로 추측된다.

주택공급 확대와 정부의 강도 높은 부동산 안정대책으로 주택가격은 하향 안정세를 보이고 있다. 그러나 주택거래신고제의 여파로 주택거래가 급감하고 수도권의 신규 아파트 3채 중 1채가 비어 있는 등 시장이 얼어붙은 상황이다.

한 연구결과에 의하면 새집 1채가 건설되면 3가구 정도가 이사를 한다고 한다. 기존에 집을 가지고 있던 사람이 새집으로 이사하면 그 집은 전세든 사람이 내 집을 마련해 이사하고, 끝으로 월세 사는 사람은 전셋집으로 이사하는 등 연쇄적인 이동이 일어난다. 소위 ‘주거여과현상’이 일어나는 것이다. 어느 한 곳이라도 막히면 주택시장은 정상적으로 작동하지 못한다. 사람으로 치면 동맥경화현상이 나타나는 것이다.

최근 주택가격과 전세가격의 하락은 서민들에게 내 집 마련의 기회인 동시에 세입자에게는 일단 희소식이라고 할 수 있다. 그러나 주택가격이 더 하락하리라는 예측과 함께 주택거래신고제의 영향으로 취득ㆍ등록세가 크게 인상돼 주택거래가 위축되고 있다. 특히 강남ㆍ서초구 등 주택거래신고제 실시 지역의 거래건수는 10분의1 수준으로 감소했다.

거래 자체가 이뤄지지 않아 분양받은 새집으로 이사하려고 해도 살고 있는 집이 팔리지 않아 이사를 못하고 있다. 또한 전세가격이 하락하면서 집주인으로부터 전세금을 받지 못해 이사를 못하는 등 역전세란이 우려된다. 이 모두 거래가 정상적으로 이뤄지지 않기 때문에 일어나는 현상이다. 바꿔 말하면 주택 투기는 어느 정도 잡았으나 거래가 이뤄지지 않아 실수요자들이 고통을 받고 있다는 것이다.

올해는 재산세를 전국 평균 15% 인상했고, 서울과 수도권의 경우는 30% 이상 인상됐다. 여기에다 내년에는 실거래가로 취득ㆍ등록세를 부과함에 따라 주택거래신고 지역뿐 아니라 전국적으로 3~4배 인상될 전망이다.

주택거래를 활성화하고 역전세란을 해결하기 위해서는 주택투기지역의 일부 해제, 주택거래신고지역의 조정 또는 선별적 해제로 실수요자의 시장참여를 유도해야 할 것이다. 또한 재산세를 인상한 만큼 수요자의 세금부담을 완화하기 위해 취득ㆍ등록세는 인하해 주택거래를 활성화해야 할 것이다.

/고 철 주택산업연구원장