[이럴땐 이렇게] 중도금 지연따른 계약파기

"자금 마련사실 통지땐 해지 사유 안돼"

신행정수도의 건설을 위한 특별조치법 위헌결정으로 인해 중부지역 도시에서는 토지관련 계약이 빈번히 해제되거나 파기되는 사태가 벌어지고 있다.

그런데 시민들은 아직도 계약해제와 관련된 법리를 잘 알지 못해 분쟁이 끊이질 않는 듯 하다.

대전에 사는 A는 올해 7월 서울에서 땅을 사기 위해 내려온 B와 나대지(건축하지 않은 빈땅) 200평을 평당 100만원에 팔기로 하는 계약을 체결하였다.

계약금으로 계약당일 1,000만원을 주고 받았다. 그런데 중도금 지급기일인 8월 말일이 되어도 B는 중도금을 지급하지 않아 A는 B에게 중도금을 지급하라는 독촉을 하였다.

B는 급하게 돈을 마련하여 9월 1일 중도금을 마련하여 A에게 통장으로 입금하여 주었다.

그런데 갑자기 땅값이 상승하게 되자 A는 중도금 지급이 늦었다면서 계약을 해제하고 계약금은 돌려주지 않겠다는 내용으로 B에게 내용증명을 보내왔다. B는 어떻게 해야 할까?

위와 같은 계약을 하는 경우 계약금을 주고 받았다면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는 것이 원칙이다.

그러나 이미 당사자 일방이 계약의 이행에 착수하였을 경우에는 계약을 해제할 수 없다.

매수인이 적어도 중도금을 지급했거나 중도금을 마련하여 매도인에게 통지했을 경우 이행착수로 봐야 한다.

따라서 매수인 B가 위 계약을 유지하기 위해서는 중도금 지급기일에 늦지 않게 중도금을 지급하면 된다. 그런데 이 사안에서 B는 중도금을 하루 늦게 지급하였다.

그러나 이는 계약해제사유에는 해당하지 않는다. 매도인이 계약을 해제하기 위해서는 중도금을 상당한 기간(예를 들어 1주일 정도) 안에 지급할 것을 독촉하고 그래도 지급하지 않는 경우에 해당되어야 하기 때문이다.

따라서 이 경우 매도인 A는 계약을 해제할 수 없으므로 이미 체결된 계약을 그대로 이행하여야 한다.