풍납동 풍납토성 일대

서울 송파구 풍납동 일대가 한강조망권을 갖춘 곳으로선 보기 드물게 쾌적한 주거지역으로 남게 되리란 기대감이 일어나면서 관심지역으로 떠오르고 있다.풍납토성내 일부 아파트 건축 사업장이 사적지로 임시지정됨에 따라 이 일대의 추가 개발이 어려워지고 장기적으로는 주변지역도 깨끗이 정비될 것으로 전망되기 때문이다.

이에따라 최근의 사적지정에도 불구하고 오히려 수요자들의 아파트 매매문의는 소폭 늘었다는 게 이 지역 중개업소들의 이야기다. 다만 기존 입주자들의 호가가 높아 거래는 많지 않고, 일부 노후단지의 저렴한 소형아파트 위주로 거래가 이어지고 있다.

◇노후아파트 매입시엔 리모델링을 생각할 것

10년 이상된 노후아파트들은 새 아파트들보다 1,000만~3,000만원 가량 싸다. 특히 20평형대라면 1억1,000만~1억4,000만원선에 매입할 수 있는데 전세를 떠안고 살 경우 실투자비는 3,000만~5,000만원 정도다.

다만 노후화 단지이기 때문에 재건축에 대한 건축 규제가 마음에 걸릴 수 있는데 이는 재건축이 아닌 리모델링을 한다면 해결된다.

현재 풍납토성 일대의 문화재보호구역에서 규제되는 건축행위는 대부분 지하굴착 작업을 수반한 공사다. 따라서 재건축과 달리 지하굴착을 하지않고도 단지 전체를 새롭게 단장할 수 있는 리모델링을 한다면 건축허가에 따른 어려움을 피할 수 있다.

특히 삼성물산 주택부문 등 일부 건설사들은 최근 무진동 공법을 도입하고 있기 때문에 사업장 인근에 매장된 문화재가 공사장 진동으로 손실될 염려가 없다.

88년이후 지어진 아파트는 내부 구조를 많이 변경하지 않아도 돼 신축비의 50% 수준에서 리모델링을 할 수 있다.

따라서 20평형대의 노후 아파트를 구입한다면 몇년후 약 4,000만~5,000만원 가량의 개보수 비용이 들어갈 것을 고려해 인근의 신축 아파트 시세와 비교해보는게 좋다. 현재 이 지역 신축아파트는 노후아파트보다 1,500만~4,000만원 가량 비싸다.

◇신축아파트는 투자보다는 실입주용으로 적합

신축아파트는 최소 20년간은 재건축 을 할 필요가 없어 건축규제 걱정이 없다는 게 장점이다. 또 이들 단지들은 대부분 한강조망권을 갖췄다는 장점이 있다.

다만 가격은 많이 올라있어 큰 시세차익을 노리긴 어렵다. 따라서 실제로 거주하거나 임대사업을 하려는 이들에게 적합하다.

이 지역 부동산플러스공인은 "지하철 5ㆍ8호선 역세권인데다, 학교와 쇼핑시설, 관공서 등을 두루 갖추고 있다"며, "건축규제로 더 이상 개발이 되지 않는다면 앞으로도 이들 시설을 여유있게 이용할 수 있어 실입주자들에게 유리하다"고 말했다.

◇풍납토성 밖의 아파트도 건축규제 될 수 있다

한가지 유의할 점은 풍납토성 외곽에 인접한 아파트 단지도 재건축 등에 제한을 받을 수 있다는 것이다.

송파구청 관계자는 "문화재보호법상 문화재보호구역 외곽이라도 500미터 이내에 위치한 지역에 대해선 건축인허가를 내줄 때는 문화재보전을 위해 충분한 심의를 거치도록 돼있어 토성 인근의 단지도 자칫하면 건축제한을 받을 수 있다"고 설명했다.

따라서 토성밖의 아파트를 매입할 경우에도 향후 가능한 건축규제들을 염두에 두고 거래를 하는 것이 바람직하다.

민병권기자