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꽁꽁 얼어붙어 있는 분양시장에 봄이 찾아올 것인가. 미분양, 입주대란에다 보금자리주택 공급의 영향으로 민간 부동산 시장이 크게 위축되어 있지만 건설업체들이 봄을 맞아 대거 분양에 나설 예정이어서 관심을 끌고 있다. 봄철인 3~5월은 전통적으로 분양시장의 성수기. 연중 가장 많은 공급이 이뤄지는 시기다. 올해도 부동산 경기침체 여파에도 불구, 5만여 가구의 아파트가 분양을 기다리고 있다. 예년 보다는 못하지만 결코 적지 않은 규모다. 비수기에 미뤄둔 물량에다 6월 위례신도시를 시작으로 보금자리주택 본 청약이 이어지는 만큼 민간 건설업체들은 그 이전에 분양을 마치려고 서두르는 모습이다. 서울 등 수도권과 지방 주요지역을 중심으로 실수요자는 물론 투자자들이 관심 가져볼 만한 알짜 물량을 소개한다. 수도권 2만9,000여가구 부산도 7,000여가구 달해
실수요자 중소형 노리고 투자자는 재개발 분양 주목
금리인상·稅혜택 종료 등 시장변수 따져 옥석 가려야 부동산시장이 기나긴 겨울잠을 끝내고 봄을 맞을 준비를 하고 있다. 건설업체들이 3~5월 석 달 동안 분양할 가구 수는 전국적으로 5만여 가구. 부동산 경기침체 여파로 분양 예정 물량이 예년보다 크게 줄었지만 실수요자나 투자자들이 눈 여겨 볼만한 알짜 물량이 상당히 많다. 예전처럼 새 아파트를 사두기만 하면 시세차익을 기대할 수 있는 시대는 아니지만 입지가 뛰어나고 시세 대비 분양가가 저렴한 단지는 나중에라도 될 성 부른 나무가 될 수 있다. 특히 전세난이 심화되고 있는 만큼 실수요자의 경우 이번 기회에 내 집 마련에 나서 볼만하다는 게 전문가들의 조언이다. 다만 분양가와 입지, 시장 변수 등을 따져서 옥석 구분을 확실히 해야 할 것으로 보인다. 조민이 부동산1번지 팀장은"여유가 있는 실수요자라면 올 봄이 중소형을 중심으로 내 집 마련에 나서 볼만한 때"라며 "투자자라면 입지가 이미 검증된 재개발, 재건축 단지의 일반분양 물량을 노려라"고 말했다. ◇3~5월 민간 분양 물량 5만여 가구 집중=부동산 정보업체인 부동산1번지에 따르면 3~5월 석 달 동안 전국에서 분양 예정인 물량은 총 5만756가구다. 3월 1만7,939가구, 4월 1만3,121가구, 5월 1만9,696가구가 분양될 예정이다. 설 연휴가 낀 2월 분양예정 물량이 5,371가구에 불과했던 점을 감안하면 대규모 물량이 분양되는 셈이다. 지역별로 보면 수도권이 2만9,291가구, 지방이 2만1,465가구다. 수도권은 경기도가 가장 많은 1만9,159가구, 서울과 인천이 각각 5,906가구, 4,226가구가 분양을 앞두고 있다. 지방에서는 지난해 분양 성적이 좋았던 부산을 중심으로 분양이 이뤄진다. 부산이 7,047가구로 전체 지방 분양 물량의 3분의1이 넘는 38%가 몰려 있다. 대전과 대구에서도 각각 2,935가구, 1,856가구가 대기 중이다. 3~5월에 분양이 대거 이뤄지는 것은 봄철이 전통적인 분양 성수기라는 점도 있지만 6월을 시작으로 올해 최대 관심지역인 위례신도시 등 보금자리주택 본 청약이 이어지기 때문이다. 건설업체들은 그 동안 미뤄뒀던 물량을 해소하고 입지여건이 좋고 분양가가 시세보다 저렴한 보금자리주택과의 청약 경쟁을 피하기 위해 분양을 서두르는 것으로 보인다. ◇투자자는 재개발 일반분양, 실수요자는 중소형 노려라=재개발, 재건축 아파트는 일반적으로 교통 및 편의시설이 좋은 지역에 위치해 입지가 뛰어나기 때문에 투자 목적으로 접근해 볼만하다. 다만 조합원 물량을 제외한 일반 분양 물량이 많지 않은 데다 원하는 위치, 층, 향을 배정 받지 못할 수도 있는 만큼 중장기적인 시각으로 접근해야 한다. 올 봄에 분양되는 재개발, 재건축 물량 중 주목할 만한 곳은 마포구 아현4구역과 성동구 왕십리 뉴타운 2구역이다. GS건설은 오는 4월 마포구 아현 4구역을 재개발한 공덕 자이 총 1,150가구 중 124가구를 일반 분양한다. 전용면적 59~114㎡로 구성된다. 지하철 5호선 애오개역에서 걸어서 2~3분 거리의 초역세권으로 종로, 마포, 여의도 등으로의 접근성이 뛰어나다. 현대산업개발, 대림산업, 삼성물산, GS건설은 다음달 성동구 왕십리 뉴타운 2구역에서 재개발된'텐즈힐'아파트를 분양한다. 지하3층~지상25층의 55~157㎡, 총 1,148가구로 구성된 대규모 단지로 일부 가구는 청계천 조망이 가능하다. 2호선 상왕십리역과 1ㆍ2호선 신설동역을 걸어서 이용할 수 있으며 이마트 청계천점과 중앙시장, 동대문시장이 인근에 위치해 있다. 실수요자는 중소형 아파트를 주목해야 할 것 같다. 주택경기 침체로 시장의 분위기가 중대형에서 중소형으로 넘어오면서 몸값이 오르고 있기 때문이다. 최근 전세난이 지속되면서 중소형에 대한 전세 수요가 많은 것도 매수세가 몰리는 이유다. 중소형 아파트는 경기가 나빠도 수요가 꾸준하고 최근에는 분양가도 낮아지는 추세여서 거주는 물론 임대목적으로 투자하기에 적합하다. ◇금리인상, 세제혜택 등 변수 꼼꼼히 따져야=올 봄 분양시장은 아파트의 입지나 분양가 못지 않게 꼼꼼하게 챙겨야 할 시장의 변수가 많다. 우선 금리 인상 및 세제혜택 종료 여부에 신경을 써야 한다. 한국은행이 물가를 잡기 위해 금리 인상 기조로 돌아섬에 따라 무리하게 대출을 받아 내 집 마련에 나섰다가는 낭패를 입을 수도 있기 때문이다. 특히 3월까지 적용되는 총부채상환비율(DTI)규제 완화 연장 여부는 분양시장은 물론 주택시장 전체의 활성화에 분수령이 될 전망이다. 4월에는 지방 미분양주택을 구입할 경우 분양가 인하율에 따라 4년간 양도차익을 60~100% 감면해주는 혜택도 종료될 예정이다. 정부가 적극 추진하고 있는 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지(서울 제외) 여부도 분양시장의 주요 변수다. 올해 상한제 폐지가 결정되더라도 주택시장 상황이 좋지 않아 당장은 분양가가 크게 오르지는 않겠지만 중장기적으로 오름세를 보일 수 있는 만큼 그 이전에 분양되는 신규 분양 물량에 관심을 가져야 한다는 지적이다. 전문가들은 또 신규 분양을 받을 때는 가급적 분양단지 인근지역으로 직접 발 품을 팔아 시세나 개발 호재 등을 확인해봐야 한다고 조언했다.
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