[재개발·재건축 입주권 주택간주] Q&A

내년부터 재개발ㆍ재건축 입주권도 양도세 과세시 주택으로 간주됨에 따라 세부담이 크게 늘어날 전망이다. 이에 따라 현재 살고 있는 주택(일시적 대체주택 제외)과 함께 별도의 입주권을 보유한 이들은 올해 안에 이를 팔아야 세금을 절약할 수 있다. 다음은 일문일답. - 재개발ㆍ재건축 사업의 모든 입주권이 주택수 계산에 포함되는가. ▦아니다. 조합원 입주권만 해당된다. 입주권에는 재개발ㆍ재건축사업 조합원이 새 건물을 분양을 받을 수 있도록 하는 ‘조합원 입주권’과 조합원이 아닌 일반 개인이 신규 분양을 통해 얻는 ‘일반 분양권’이 있다. 일반분양권은 내년 이후에도 양도세 과세에서 주택으로 계산되지 않는다. - 모든 조합원 입주권이 주택수 계산수에 포함되나. ▦우선 조합원이 그대로 보유하는 입주권은 내년 1월1일부터 재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가된 부분만 포함된다. 조합원이 현재 보유하고 있는 입주권 중 올해말 이전에 관리처분계획이 인가된 부분은 제외된다. 조합원이 아닌 사람이 입주권을 새로 구입한 경우는 내년부터 새로이 취득하는 부분에 적용된다. 이 경우 관리처분계획이 올해 이전에 인가됐다고 하더라도 내년에 취득하면 주택수 계산에 포함된다. - 입주권 자체를 양도할 경우 현재 양도세는 어떻게 계산되는가 ▦현재 모든 입주권은 양도세가 실거래가로 과세되고 있다. 세율은 일반 양도세율처럼 ▦보유기간 1년 미만 50% ▦1년 이상 2년 미만 40% ▦2년 이상 9~36%가 적용된다. 다만 1채의 주택을 보유했다가 철거, 입주권으로 남은 이가 관리 처분계획 인가 이전에 비과세 거주요건(서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시의 경우 3년 이상보유 중 2년이상 거주)을 충족했고 새 건물이 완공될 당시 무주택자라면 입주권도 비과세 혜택을 받고 있다. -일반 분양권은 어떻게 과세되나. ▦일반 분양권도 양도 때 실거래가로 과세되며 세율은 입주권과 같다. 다만 1세대1주택 비과세와 1세대3주택 양도세 중과 규정을 적용할 때는 앞으로도 주택수 계산에 포함되지 않는다. -세부담을 줄이려면 어떻게 해야 하나 ▦우선 본인이 입주권을 포함해 내년부터 1세대2주택자가 된다면 입주권이든, 다른 주택이든 올해 안에 팔아야 양도세를 내지 않게 된다. 입주권까지 계산해 2주택 상태로 2007년까지 남아 있을 경우는 50%중과세율을 적용 받을 수도 있다.