[격변기 부동산 투자전략] 섣불리 투자말고 일단은 지켜보자

`5.23 부동산 안정책`여파로 하반기 부동산시장은 한치 앞을 내다볼 수 없는 안개속으로 빠져들고 있다.

올들어 안정세를 보이던 주택시장은 지난 4월 이후 저금리에 따른 시중 여유자금의 유입과 재건축단지 급등, 신도시개발 등 각종 호재에 힘입어 상승세를 보였다. 하지만 분양권 전매금지, 투기지역 및 투기과열지구 확대지정 등 강력한 안정책을 담은 `5.23조치`가 발표된 이후 투자심리는 크게 위축되고 있다.

또 집값 앙등의 주범인 재건축단지의 무분별한 사업추진을 제한한 `도시 및 주거환경정비법`이 지난 7월부터 시행, 재건축 추진 단지들의 가격조정도 예상되고 있다.

잇따른 강력한 투기억제 대책으로 주택시장은 거래공백이 장기화되는 가운데 표면적으로는 안정세에 접어든 것으로 판단되고 있다. 하지만 이 같은 집값상승 둔화현상이 앞으로 계속 유지될 것인지, 저금리 기조속에 단기간 안정세로 끝날 것인지는 전문가들조차 의견이 엇갈리고 있다.

이 같은 부동산시장 격변기에는 섣불리 투자에 나서기보다 일단 시장추이를 지켜보는 지혜가 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 특히 장기적 투자관점에서 신도시개발, 행정수도 이전, 신규 택지지구 등 향후 상승을 뒷받침할 재료를 갖춘 곳에 꾸준히 관심을 기울이는 자세가 요구되고 있다.

◇ 당분간 안정세 유지= 집을 사는 사람이나, 팔려는 사람이나 앞으로 집값 동향이 가장 큰 관심사다. 집값 안정책, 재건축ㆍ재개발 관련법 시행 등이 시장에 미치는 영향을 현시점에서 가늠하기 어렵지만 부동산정보업체, 연구기관 대부분은 하반기 이후 부동산시장이 장기간 조정기를 거칠 것으로 예측하고 있다.

서울 및 수도권지역은 강력한 투기억제책으로 투기자금의 유입이 어려울 것으로 예상되고 있다. 최근 한국건설산업연구원은 하반기 부동산시장의 상승세가 크게 둔화되며 전국 평균 아파트가격이 하반기 1.5%, 서울은 0.3% 상승에 그칠 것으로 전망했다.

주택공사 주택도시연구원도 서울지역 상승률은 하반기 0.5% 정도에 머물러 연간 4% 상승에 불과할 것으로 내다봤다. 지난해 전국 주택가격이 평균 16% 이상 상승하고 서울지역은 31% 급등한 것과 비교하면 사실상 하락국면에 접어들 것으로 예측되고 있다.

수요 위축과 함께 거래가 크게 줄면 그 동안 가격이 부풀려진 주택값은 자연스레 가격조정을 받게 된다. 조정기가 장기화될 경우 매도자는 호가를 낮추지 않지만 실제 호가보다 크게 낮은 가격에 거래되기 때문이다.

더욱이 집값 상승을 부추겼던 수급 불균형현상은 상당히 해소된 상태다. 그동안 분양권 전매가 자유로운 상황에서 실수요보다 많은 공급이 이뤄져 올들어 공급과잉 현상마저 보이고 있다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "지난 90년 주택공급량이 82만가구로 최대 공급물량을 기록했지만 지난해 실질 주택공급량은 90가구를 넘었다"며"주택에 포함되지 않는 주거용 오피스텔이 올해만 2만실 이상 입주하는 것을 감안하면 공급과잉은 더욱 심화될 것"이라고 말했다.

◇ 분양권시장은 크게 위축= 제도변화가 하반기 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 만큼 바뀐 부동산 관련 법ㆍ제도를 제대로 파악해야 효과적인 투자전략을 세울 수 있다.

우선 지난 6월7일부터 주택공급에 관한 규칙개정으로 기존 투기과열지구는 물론 수도권 전역과 대전, 청안, 아산 등 충청지역 5곳에서는 분양권 전매가 소유권이전등기까지 전면 금지됐다. 주상복합아파트도 오피스텔을 제외한 300가구 이상이면 분양권 전매가 금지되고 일반아파트청약처럼 청약통장을 통해서만 청약이 가능하다.

사실상 수도권 및 충청권의 알짜지역의 분양권 전매는 불가능하게 된 셈이다. 분양권의 거품이 줄어 전매를 통해 쉽게 얻을 수 있었던 프리미엄도 기대하기 어렵다. 특히 분양권 전매만을 노리고 단타매매에 나섰던 소액투자자들도 중도금, 잔금까지 자금운용계획을 마련해 놓지 않고 덥석 투자할 경우 낭패를 볼 수 있다.

`황금알`로 불리는 재건축아파트도 예전만큼 수익성을 기대하기 힘들다. 개정된 주택공급규칙으로 80% 시공 후에 일반분양을 해야 하고 지난달부터 시행된 도시 및 주거환경정비법에 따라 안전진단기준이 강화되고 재건축 연한을 적용받아 사업이 장기간 지연되거나 사업자체가 어려운 단지들이 속출하고 있다.

사업이 추진되는 단지들이라도 국토계획 및 이용에 관한 법률이 정한 일반주거지역 세분류에 따라 당초 계획한 용적률을 적용받지 못할 경우 사업성이 크게 떨어질 것으로 예상되고 있다.

◇ 수익성 있는 상품을 찾아라= 불경기, 불황기라도 틈새시장？존재한다. 상승재료가 확실한 주택이나 장기적으로 개발이익이 예상되는 토지 등에 투자하면 적정수익을 기대할 수 있다.

판교, 화성, 파주 신도시나 신행정수도 이전 후보지, 용인ㆍ의정부 등 경전철 개통예정지역, 고속철도 역세권 등은 장기적으로 개발가능성이 예상되는 곳. 대부분 토지거래허가구역, 투기지역, 투기과열지구 등으로 묶여 있지만 꾸준한 오름세가 기대된다.

투자자들의 관심이 지속되는 주상복합아파트도 오피스텔을 제외한 아파트가 300가구 미만인 단지는 분양권 전매가 가능하고 청약통장이 필요하지 않아 관심을 둘만 하다.

재건축단지도 사업단계에 따라 수익성이 예상되는 곳과 그렇지 않은 단지로 차별화될전망이다. 사업승인을 받았거나 신청한 단지는 후분양제를 적용받지 않아 당분간 상승세가 지속될 것으로 예상된다. 재건축이 크게 제한되면서 발생하는 반사이익이다.

또 각 지자체가 정하는 재건축 연한의 경우, 예비안전진단 통과여부를 기준으로 재건축 연한 적용이 결정돼 그동안 재건축에 대한 막연한 기대감으로 가격이 오른 단지들은 시세조정이 불가피한만큼 신중한 투자해야 한다.

<한기석기자 [e-mail]>