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재건축 아파트 메리트가 크게 떨어질 것으로 예상된다. 지난 2003년 이후 재건축 관련 대책들은 일일이 나열하기도 힘들 만큼 쏟아져 나왔다. 현재까지 나온 재건축 관련 규제는 ▦후분양제 ▦소형평형 의무비율 ▦조합원지분 전매 제한 ▦개발이익환수 ▦재건축 허용 연한 강화 ▦안전진단 절차 강화 등이다. 앞으로도 이 같은 규제는 부동산 시장이 안정되기 전까지 그대로 유지할 것이라는 게 8ㆍ31 부동산종합대책에서 밝힌 정부의 방침이다. 사업추진도 까다로워 진데다가 이번에 세금강화 안까지 마련돼 재건축에 대해서는 그야말로 ‘저인망’식 규제가 가해지게 됐다. ◇개발이익환수제 가장 강력= 재건축관련 규제 중에 가장 강력한 것으로 꼽히는 것은 개발이익환수제다. 지난 2.17대책에서 마련된 조치로 늘어나는 개발이익을 임대주택으로 환수한다는 내용이다. 정부는 지난 5월19일 도시및주거환경정비법 시행령 개정을 통해 3월18일을 이후 사업시행인가를 받는 재건축 아파트 단지는 늘어나는 용적률의 25% 만큼 임대주택으로 의무적으로 짓도록 했다. 그러나 위헌소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분 만큼은 용적률을 상향 조정해 준다. 또한 사업시행인가를 이미 받았으나 일반분양승인을 신청하지 않는 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 만큼을 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비를 기준으로 매입해 임대주택으로 활용한다. 이 같은 개발이인환수조치는 과밀억제권역에서 50가구 이상 규모의 재건축 아파트에는 모두 적용된다. 용적률 보상 등의 완화조치가 포함돼 있긴 하지만 임대주택 건립은 재건축 사업추진에 치명적이라는 게 업계 관계자들의 설명이다. 내집마련정보사 함영진차장은 “그 동안 여러 가지 재건축에 대한 규제책이 나왔지만 개발이익환수제가 가장 재건축 사업에 영향을 많이 미치는 것으로 판단된다”고 말했다. ◇소형평형 의무비율 강화= 소형평형 의무비율 역시 강남권 대형 재건축 아파트 추진의 큰 걸림돌이 되고 있다. 소평형평 의무비율은 2003년 9.5대책에서 신설된 것으로 재건축시 신규아파트의 평형비율을 18평 이하: 18~25.7평: 25.7평 초과에 대해 각각 2:4:4로 해야 한다. 이 같은 조치가 나오자 대형평형을 늘리기 위해 10평짜리쪽방 재건축 아파트를 만드는 단지가 생겨났다. 잠실주공 단지가 대표적이 예다. 정부는 이를 방지하기 위해 지난 5월부터는 가구수 비율뿐 아니라 면적비율까지 규제하기로 했다. 5월 19일 이후 사업시행인가를 신청하는 단지는 전용면적 25.7평 이하 아파트가 전체 연면적의 50% 이상이 돼야 한다. ◇재건축 조합원 지분 전매 제한= 재건축 사업 추진에 대한 규제 뿐 아니라 재건축 아파트 지분거래에 대한 규제도 이미 실시중이다. 지난 2003년 9ㆍ5조치 때 마련된 것으로 투기과열지구내 재건축 아파트는 조합원 지분 양도가 조합인가 일로부터 금지된 것. 이에 따라 조합설입인가가 난 재건축 아파트는 입주시기까지 전매가 금지된다. 이는 분양권 전매금지에 준하는 조치다. 그러나 경과조치로 법 시행전에 조합이 설립된 경우는 1회에 한하여 조합지분을 매매할 수 있다. 이밖에도 재건축 허용연한을 20년 이상으로 강화하고 2종 주거지내 층고제한을 그대로 유지키로 하는 등의 규제책이 시행되고 있다.
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