매수세 실종…값도 하락 불가피

용적률등 잇단 규제…강남 재건축 단지 표정

급격한 가격하락·매물증가 없어 "서울시-의회 엇박자가 되레 호가만 끌어올려"

서울시는 16일 도시계획위원회가 제3종 일반주거지역의 재건축 계획 용적률을 210%로 확정했다고 밝혔다. 이에 따라 서울 대치동 은마아파트(사진) 등 강남 지역 재건축은 사실상 어렵게 됐다.

매수세 실종…값도 하락 불가피

차분한 반응속 가격 약보합 "신규입주 아파트만 올릴것""

정두환

기자 [e-mail]

서울시는 16일 도시계획위원회가 제3종 일반주거지역의 재건축 계획 용적률을 210%로 확정했다고 밝혔다. 이에 따라 서울 대치동 은마아파트(사진) 등 강남 지역 재건축은 사실상 어렵게 됐다.

서울시의 3종 일반주거지역의 재건축 용적률 210% 제한은 곧바로 강남 은마아파트 등 중층 단지들에 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재의 용적률이 180~200%에 달해 사실상 재건축이 물 건너갔기 때문이다.

특히 3종 주거지의 용적률이 210%라면 2종 주거지는 더 낮게 책정될 것이 분명하기 때문에 2종 주거지에 위치한 중층 재건축에도 영향을 미칠 전망이다.

이에 따라 단기급락은 아니지만 연초 서울시의회의 용적률 230% 상향 추진으로 급등했던 가격이 느리게나마 내림세를 타지 않겠느냐는 관측도 나오고 있다.

대치동 초원부동산의 김상림 실장은 "개발부담금 부과, 용적률 하향 조정 등으로 강남권 재건축 추진 단지에 대한 매수세가 사라졌다"며 "이 같은 상태가 계속되면 소폭이나마 하향 안정세로 돌아서지 않겠느냐"고 말했다.

그러나 이 같은 사실이 발표된 16일 강남권 등 주요 재건축 추진 단지들의 반응은 차분하기만 했다. 정부의 개발부담금 부과방침 이후 일부 단지들의 가격이 약보합세를 보이고 있긴 하지만 눈에 띄는 가격하락이나 매물 증가세는 없다는 것이 현지 중개업소들의 설명이다.

대치동 D공인의 한 관계자는 "호재엔 민감하지만 악재엔 무관심한 게 강남권 일대 아파트 주민들의 정서"라고 말했다. 결국 서울시와 시의회의 엇박자가 아파트 호가만 끌어올린 결과를 낳았다는 것이다.

실제로 대치동 쌍용아파트의 경우 지난달 시의회의 용적률 완화방침이 발표되면서 호가가 단기간에 평형별로 5,000만~1억원이나 뛰었지만 이번 용적률 210% 확정에도 불구하고 하락세로 반전할 기미는 보이지 않고 있다.

은마아파트 역시 마찬가지. 연초 8억3,000만~8억4,000만원까지 치솟았던 호가가 8억원 안팎으로 다시 내려갔지만 추가적인 가격하락 움직임은 없다.

또 층고 완화에 대해서는 "별다른 의미가 없다"는 것이 현지 반응이다. 시가 2종 주거지역 일부와 3종 주거지역의 층고제한 완화를 없애겠다고 했지만 용적률이 묶여 사업 수익성이 거의 없어진 상태에서 별다른 호재는 아니라는 것이다.

하지만 한강변 등 차별화된 조망권을 확보할 수 있는 일부 단지들은 층고 완화만으로 가격상승을 불러올 가능성이 있다는 전망도 제기되고 있다.

김희선 부동산114 전무는 "층고 완화에도 불구하고 용적률을 묶어놓았기 때문에 재건축의 기본 사업성에는 변화가 없을 것"이라며 "다만 조망권 등을 갖춘 일부 단지는 차별성이 부각될 가능성이 생겼다"고 진단했다.

재건축 추진 단지들에 대한 과도한 규제가 해당 단지의 집값은 잡지 못하고 오히려 강남권 새 아파트 등의 가격만 올릴 것이란 지적도 제기되고 있다. 다주택 보유자에 대한 보유ㆍ양도세 강화 등에 따라 인기지역 대형 평형에 대한 선택과 집중이 가속화되면 인기-비인기지역, 대형-소형 아파트간 차별화ㆍ양극화 현상으로 이어질 것으로 전문가들은 우려하고 있다.

김영진 내집마련정보사 사장은 "정부의 집값 안정책 이후 잉여주택을 처분한 투자자들이 입지여건이 좋은 강남권 새 아파트에 몰리는 추세"라며 "최근 대치ㆍ도곡동 일대 신규입주 아파트 가격이 뛰고 있는 것도 이 같은 원인 때문"이라고 지적했다.

입력시간 : 2006/02/16 18:49