[부동산] 조영호변호사 법률 상담실

근저당설정 후 증액된 전세금을 보호받을 수 있나.이럴땐=96년 보증금 4,000만원에 아파트를 임대해 확정일자 및 전입신고를 마쳤다. 97년 2월 이 아파트에 3,000만원의 근저당이 설정됐고 같은해 6월 집주인의 요구로 전세보증금을 1,000만원 올려주었다. 이 집이 경매처분되면 선순위세입자로서 5,000만원 모두 돌려받을 수 있는지.

이렇게=최초 전세보증금 4,000만원에 대해서만 확실히 보장을 받을 수 있고 증액된 1,000만원은 재계약을 할 때 확정일자를 다시 받았는지, 낙찰가격이 얼마에 결정되는지에 따라 달라진다. 근저당 설정이후 올려준 전세금 1,000만원은 근저당보다 후순위에 해당돼 경매처분될 경우 배당 순위에서 밀려 증액 전세금을 받지 못할 수도 있다. 만약 재계약을 할 때 새로 확정일자를 받았고 낙찰대금이 최초전세금(4,000만원)과 근저당금액(3,000만원), 전세금 증액부분(1,000만원) 등을 합한 금액(8,000만원)보다 많아야만 증액된 전세금까지 돌려받을 수 있다. 그러나 낙찰금액이 8,000만원에 못미치면 증액된 전세금을 일부, 또는 전혀 돌려받을 수 없다. 또 전세금을 올려주며 새로 확정일자를 받지 않았다면 확정일자를 받은 다른 후순위세입자나 다른 근저당·압류 등의 권리보다 배당순위에서 뒤져 증액된 전세금을 돌려받기 어렵다.

결국 전세보증금을 올려줄 때는 그 사이 근저당설정 등 권리관계에 변화가 있는 지 확인하고 근저당 금액이 크다면 재계약을 하지 않는 것이 좋다. 굳이 전세금을 올려주고도 계속 살려면 새로 계약서를 작성하고 확정일자를 반드시 받아야한다.

임차기간동안 집주인이 바뀌면 누구에게 보증금 돌려받나

이럴땐=전세로 주택을 임대해 살고 있는 중 집주인이 바뀌었고 계약기간 만료 후 새 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다. 전세계약당사자인 과거주인에게 임대차보증금반환청구를 할 수는 없나.

이렇게=주택의 소유권이 바뀌면 임대차보증금 반환채무도 부동산과 함께 새 주인에게 넘어간다. 새주인에게만 임대차보증금반환청구를 할 수 있다. (87년 3월 대법원 판결)

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